Решение от 3 августа 2021 г. по делу № А53-4146/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-4146/21
03 августа 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 03 августа 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Киномакс» ИНН <***> ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью «МегаМаг» ИНН <***> ОГРН <***>

об обязании внести изменения в договор аренды,

при участии:

от истца: адвокат Савченко В. В. по доверенности от 13.08.2018, удостоверению;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2021.

установил:

Акционерное общество «Киномакс» (далее - истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МегаМаг» (далее - ответчик) об обязании внести изменения в договор аренды нежилого помещения № 23-001 от 24.12.2018 в части уменьшения арендной платы, изложив условия договора аренды в следующей редакции (учетом уточнения):

С 16 марта 2020 года по 31 июля 2021 года включительно арендатор оплачивает Переменную арендную плату, Плату с оборота в размере 12 % (двенадцати процентов) от товарооборота Арендатора, Плату за услуги по управлению Торговым Комплексом исходя из 1100 рублей за 1 квадратный метр площади Помещения в год, без НДС, но без начисления Основной Арендной платы.

Начиная с 01 августа 2020 года Плата за услуги по управлению Торговым Комплексом включается в Основную арендную плату.

В период с 01 августа 2020 года до даты следующей за датой полного снятия ограничений в части деятельности кинотеатров на Целевое использование помещения, установленное пунктом 2.3 Договора, в том числе, но не исключительно по численности посетителей кинотеатра по решению уполномоченных органов государственной власти Российской Федерации и/или государственных органов субъектов Российской Федерации, и/или органов местного самоуправления Основная арендная плата за пользование Помещением составляет 12 (двенадцать) % от ежемесячного товарооборота, достигнутого в Помещении, без НДС, но не менее 2600 рублей за один квадратный метр площади Помещения в год, без НДС («Фиксированный минимум» Основной арендной платы»).

В случае введения повторных ограничений по приостановке деятельности кинотеатра по решению уполномоченных органов государственной власти Российской Федерации и/или государственных органов субъектов Российской Федерации, и/или органов местного самоуправления с момента в ведения указанных ограничений и вплоть до их отмены Арендатор оплачивает Переменную арендную плату, Плату с оборота в размере 12 % (двенадцати процентов) от товарооборота Арендатора, Плату за услуги по управлению Торговым Комплексом исходя из 1100 рублей за 1 квадратный метр площади Помещения в год, без НДС, но без начисления Основной Арендной платы.

Представитель истца поддержал доводы искового заявления, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему, указав, что основания для снижения арендной платы до заявленного истцом размера отсутствуют.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа настоящего спора.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен основной договор аренды нежилого помещения от 24.12.2018 № 23-001, согласно условиям которого арендодатель передает, а арнедатор принимает Помещение № 23-001 (техпаспорту БТИ № 3) общей площадью по результатам замеров Сторон (Оплачиваемая площадь) 4 097,22 кв.м. (по техпаспорту БТИ 4070 кв.м.), расположенное на 3 (третьем) этаже в здании Торгового Комплекса по адресу: <...> м, в соответствии с Планом, являющимся Приложением № 1 к настоящему Договору (границы помещения на плане выделены красной линией) во временное владение и пользование на срок, указанный в Договоре, и обязуется своевременно уплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные Договором, и использовать помещение согласно условиям Договора, Правилам и требованиям действующего законодательства РФ (п.2.1 договора).

Помещение расположено в Торговом Комплексе общей площадью 56 426,1 кв.м., кадастровый номер 61:44:0050820:155, расположенном по адресу: <...>, принадлежащем арендодателю на праве собственности (пункт 2.1.2 договора).

Согласно пункту 2.2.1 оплачивая площадь помещения составляет 4 097, 22 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.3. Целевое использование помещения (назначение помещения, разрешенное использование): арендатор обязан использовать помещение для организации многозального кинотеатра с использованием минимум в одном кинозале широкоформатной кинематографической системы IMAX не менее чем на 350 посадочных мест для предоставления услуг по кинопоказу предсеансовому обслуживанию, общественному питанию, в том числе: организация многозального кинотеатра для кино- и видео- обслуживания населения, в том числе с правом размещения зала SD, 4SDX и других интерактивных форматов, а также с возможностью проведения конференций, презентаций, саммитов; организация общественного питания (консешн-бар, попкорн, прохладительные напитки, пиво, алкоголь, другие сопутствующие товары, кафе: кофе, чай, десерты, алкоголь, прохладительные напитки, легкие горячие и холодные закуски и т.д.); установка развлекательных игровых симуляторов без денежного выигрыша, банкоматов, автоматических касс по продаже билетов; размещение рекламных конструкций и навигаций в целях осуществления разрешенного вида использования; оказание рекламно-информационных услуг в пределах помещения в целях разрешенного вида использования; размещение органов управления арендатора, сдачи части помещения в субаренду по согласованию с арендодателем (пункты 2.3.1- 2.3.1.7 договора).

Структура арендной платы регламентирована пунктом 3.1.3 договора и состоит из следующих составляющих:

1) Основная арендная плата (включает в себя плату за пользование помещением и Плату за услуги по управлению Торговым Комплексом).

2) Переменная арендная плата.

Согласно пункту 3.1.4 Основная арендная плата за пользование Помещением составляет 12 (двенадцать) % от ежемесячного товарооборота, достигнутого в Помещении, без НДС (Плата с оборота), но не менее:

- за первый год аренды 600 (шестьсот) рублей за 1 квадратный метр площади Помещения в месяц , без НДС («Фиксированный минимум Основной арендной платы»),

- второй и последующие годы аренды 650 (шестьсот пятьдесят) рублей за за 1 квадратный метр площади Помещения в месяц, без учета НДС («Фиксированный минимум Основной арендной платы»).

Порядок определения и внесения платы с оборота регламентирован пунктом 3.1.4.1 договора.

Истец, полагая, что имеет право на снижение размера арендной платы в связи с введением на территории Российской Федерации ограничительных мер, обращался к ответчику с письмами в период с 01.04.2020 по 13.07.2020, в том числе, требуя внесение изменения в договор аренды на условиях, указанных в просительной части настоящего иска.

Ответчик согласно переписке сторон предлагал истца на период с 01.04.2020 по 31.07.2020 скидку 20 % на основную арендную плату, с учетом которой основная арендная плата составит 520 рублей за 1 квадратный метр площади помещения в месяц, без НДС,

с 01.08.2020 по 30.09.2020 – скидку 10 % на Основную арендную плату, с учетом которой основная арендная плата составит 585 рублей за 1 квадратный метр площади помещения в месяц, без НДС.

Ответчиком также предложена рассрочка уплаты арендных платежей за период с 01.04.2020 по 30.09.2020.

Однако, несмотря на неоднократные переговоры стороны к соглашению не пришли, что и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд приходит к выводу о необходимости их частичного удовлетворения, приняв во внимание следующее.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 данного Кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы («Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, но не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Доводы истца о необходимости полного освобождения от основной арендной платы с 16 марта 2020 года по 31 июля 2021 года судом отклоняются, поскольку в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона № 98- ФЗ, не предусматривающие полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению.

При этом доводы истца о необходимости освобождения его от основной арендной платы в связи с несением им расходов по оплате заработной платы собственным сотрудникам, выполнению обязанности по оплате налогов, расходов на персонал, управленческих расходов и пр., также не могут служить основанием для освобождения его от основной арендной платы, поскольку несение указанных расходов связано с обеспечением обычной, нормальной хозяйственной деятельности арендатора, без их несения осуществление этой деятельности невозможно, в связи с чем, бремя их несения не может быть переложено на арендодателя.

Таким образом, оснований для полного освобождения от уплаты основной арендной платы в связи с ограничительными мерами, связанными с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), не имеется.

Вместе с тем, учитывая недопустимость формального подхода к квалификации заявленного требования при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, суд в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, считает необходимым рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Суд рассматривает данный предмет требований по существу, поскольку из поведения сторон договора (в том числе имеющейся переписки, а также позиции сторон в суде), следует, что согласовать вопрос об уменьшении размера арендной платы во внесудебном порядке, в том числе путем подписания дополнительного соглашения к договору, не представляется возможным.

Как следует из положений Закона № 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

11 марта 2020 года Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19).

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" и от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

В Указе Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 года N 206 приведен перечень организаций, на работников которых не распространяется названный Указ. Впоследствии право определения перечня организаций, деятельность которых приостанавливается, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции, передано высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации (п. 2 Указа Президента Российской Федерации от N239).

В спорный период на территории Ростовской области вопросы приостановления деятельности организаций регламентированы Распоряжением Губернатора РО от 16.03.2020 N 43 «О введении режима повышенной готовности на территории Ростовской области и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)", Распоряжением Губернатора Ростовской области от 27 марта 2020 года N 60 "О дополнительных мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)".

В пункте 4 распоряжения Губернатора Ростовской области от 27 марта 2020 года N 60 "О дополнительных мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)" установлено, что с 28 марта 2020 г. и до особого распоряжения на территории Ростовской области на граждан возложена обязанность не покидать места проживания (пребывания), за исключением случаев:

обращения за экстренной (неотложной) медицинской помощью и случаев иной прямой угрозы жизни и здоровью;

ухода за близкими родственниками, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, либо находящимися на иждивении, либо нуждающимися в постоянном постороннем уходе, либо близкими родственниками в возрасте старше 65 лет или имеющими хронические заболевания, указанные в приложении N 2 к настоящему распоряжению;

доставки продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении N 1 к настоящему распоряжению, близким родственникам в возрасте старше 65 лет или имеющим хронические заболевания, указанные в приложении N 2 к настоящему распоряжению;

следования к месту (от места) осуществления деятельности (в том числе работы), которая не приостановлена в соответствии с настоящим распоряжением, осуществления деятельности, связанной с передвижением по территории Ростовской области, в случае если такое передвижение непосредственно связано с осуществлением деятельности, которая не приостановлена в соответствии с настоящим распоряжением (в том числе оказанием транспортных услуг и услуг доставки). Следование к месту (от места) осуществления деятельности, перемещение в целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим абзацем, возможны только при наличии справки по форме согласно приложению N 3 к настоящему распоряжению;

следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, реализация которых не ограничена в соответствии с настоящим распоряжением;

выгула домашних животных на расстоянии, не превышающем 100 метров от места проживания (пребывания);

выноса отходов до ближайшего места накопления отходов.

Согласно пункту 5 распоряжения, ограничения, предусмотренные распоряжением, не распространяются на:

руководителей и работников государственных органов, органов местного самоуправления и иных муниципальных органов, государственных и муниципальных предприятий и учреждений.

депутатов, их помощников.

членов избирательных комиссий.

добровольцев (волонтеров).

работников хозяйствующих субъектов с непрерывным циклом работы, нахождение которых на рабочем месте является критически важным для обеспечения их функционирования.

работников здравоохранения.

граждан, определенных решением Оперативного штаба по координации деятельности по предупреждению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции на территории Ростовской области.

Распоряжением Губернатора Ростовской области от 27 марта 2020 года N 60 с 28 марта 2020 г. и до особого распоряжения приостановлена на территории Ростовской области, помимо прочего, работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении к настоящему распоряжению.

Указанным Распоряжением с 28.03.2020 и до особого распоряжения приостановлена на территории Ростовской области работа иных объектов, предусматривающих присутствие гражданина.

Период объявленных Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней", от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" нерабочих дней завершен 11.05.2020.

На основании пп. "б" п. 1 Указа Президента РФ от 11 мая 2020 г. "Об определении порядка продления действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в субъектах Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации с учетом положений настоящего Указа, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в субъекте Российской Федерации, необходимо обеспечить приостановление (ограничение, в том числе путем определения особенностей режима работы, численности работников) деятельности находящихся на соответствующей территории отдельных организаций независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, а также индивидуальных предпринимателей с учетом методических рекомендации Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, рекомендаций главных государственных санитарных врачей субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ростовской области от 05.04.2020 N 272 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Ростовской области в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" введены ограничительные мероприятия по перемещению лиц на территории Ростовской области, которые постепенно отменялись начиная 11.06.2020 с постановлениями Правительства РО от 11.06.2020 N 530, от 20.06.2020 N 560, от 26.06.2020 N 587, от 03.07.2020 N 614, от 11.07.2020 N 631, от 17.07.2020 N 650, от 27.07.2020 N 673, от 31.07.2020 N 685, от 06.08.2020 N 708, от 21.08.2020 N 736 и от 11.09.2020 N794.

В частности Постановлением Правительства Ростовской области от 11.07.2020 № 631 "Об особенностях применения постановления Правительства Ростовской области от 05.04.2020 N 272" на территории Ростовской области с 13.07.2020 возобновлена работа кинотеатров с соблюдением ограничения по заполняемости зала не более 25 процентов с равномерной рассадкой зрителей. При этом работа кинотеатров осуществляется без оказания услуг общественного питания.

Вместе с тем работа АО «Киномакс» с 13.07.2020 по объективным причинам не возобновлена в связи с отсутствием поставщиков/прокатчиков продукции по причине введенных мер ограничительного характера в рамках предотвращения распространения и профилактики новой короновирусной инфекции, в связи с чем приказом от 13.07.2020 АО «Киномакс» сохранило приостановление деятельности обособленного подразделения, расположенного по адресу: <...> по 31.07.2020. Данные обстоятельства подтверждается представленными в материалы дела приказом администрации кинотеатра, а также документами, подтверждающими отсутствие выручки в указанный период.

Работа кинотеатра возобновлена с 01.08.2020 с соблюдением ограничений по заполняемости залов не более 25 %, при сохранении отсутствия оказания услуг общественного питания.

Ограничения на оказание услуг общественного питания в кинотеатрах Ростовской области действовали до принятия Правительством Ростовской области Постановления № 706 от 06.08.2020, которым возобновлена с 10.08.2020 работа всех типов предприятий общественного питания, при условии дезинфекции контактных поверхностей после каждого посетителя, ежечасного проветривания помещений, обеззараживания воздуха при помощи ультрафиолетовых облучателей и соблюдении иных требований, установленных в рекомендациях Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по организации работы предприятий общественного питания с 10.08.2020. Указанным документом с 01.09.2020 изменено ограничение по посещаемости кинотеатров до 50 процентов посадочных мест

В настоящее время продолжают действовать ограничения по работе кинотеатров, введенные Постановлением Правительства Ростовской области № 244 от 30.11.2020 «О внесении изменений в постановление Правительства Ростовской области от 05.04.2020 № 272», а именно в работе кинотеатров сохраняются ограничения по заполняемости зала не более 40 процентов с равномерной рассадкой зрителей.

Таким образом, в период действия спорного договора аренды вводились ограничительные меры, препятствовавшие арендатору использовать арендованное помещение в период с 28.03.2020 по 31.07.2020; после отмены строгих ограничительных мер работодателям рекомендовано обеспечить проведение целого комплекса санитарно-эпидемеологических мероприятий, в том числе сохранялись ограничения по заполняемости кинозалов, часть сотрудников переведена на дистанционный режим работы, что не могли учесть стороны при заключении спорного договора аренды нежилого помещения.

Изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении спорного договора аренды вызвано причинами, независящими от сторон и не могло быть преодолено при разумной степени заботливости и осмотрительности со стороны арендатора. На момент заключения договора субаренды стороны не могли предусмотреть введение на территории Российской Федерации и Ростовской области ограничительных с 28.03.2020 в отношении работы кинотеатров. Всемирная организация здравоохранения объявила о пандемии 11.03.2020, то есть после заключения спорного договора.

При указанных обстоятельствах суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера арендной платы, предусмотренных Законом № 98-ФЗ, за периоды с 28.03.2020 по 31.07.2020 и с 01.08.2020 по 31.08.2020.

Суд, удовлетворяя в данной части требование истца, исходит из следующего.

Как следует из заключенного между сторонами договора аренды, изначально согласованным назначением использования арендованного магазина является организации многозального кинотеатра. В арендованном помещении размещен кинотеатр с соблюдением требований пункта 2.3 договора о целевом использовании помещения. Данное обстоятельство подтверждается согласованием сторонами соответствующего профиля помещения в договоре и не опровергается ответчиком.

Правительством РФ принято Постановление от 03.04.2020 № 434 (ред. от 16.10.2020) «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, основным видом деятельности акционерного общества «Киномакс» осуществляет является деятельность в области демонстрации кинофильмов (код 59.14).

Согласно разделу 2 Перечня, к числу отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции относится деятельность в области демонстрации кинофильмов (ОКВЭД-2 59.14).

Соответственно, деятельность истца входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что в период с 28.03.2020 по 31.07.2020 истец был полностью лишен возможности использовать арендованное помещение по изначально согласованному назначению, деятельность кинотеатра не осуществлялась в связи с ведением на территории Ростовской области ограничительных мер, выручка за указанный период отсутствует. Данное обстоятельство подтверждается представленными истцом ведомостью доходов и расходов за 2020 год, а также оборотно-сальдовой ведомостью по счету 90 за 2020 год (л.д. 10-11 т.2) и не опровергнуто ответчиком.

Удовлетворяя требование о снижении размера арендной платы в период с 01.08.2020 по 31.08.2020 суд учитывает, что из-за введения режима повышенной готовности условия пользования арендуемыми помещениями для арендатора существенно ухудшились в связи с невозможностью их использования по изначально согласованному назначению; он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды, поэтому уклонение арендодателя от подписания доп. соглашения об изменении размера арендной платы неправомерно. Арендатор не имел возможности использовать арендуемые помещения по целевому назначению, поскольку действовали строгие ограничительные меры по заполнению залов кинотеатра (не более 25 % с равномерной рассадкой зрителей, недопустимость оказания услуг общественного питания до 10.08.2020).

Суд не усматривает признаков злоупотребления правом со стороны истца в требовании об уменьшении размера постоянной части арендной платы за период, в течение которого деятельность арендатора в помещении являлась фактически невозможной, а впоследствии осуществлялась со значительными ограничениями, существенно ухудшившими условия пользования арендуемым помещением.

Принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с полным приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемом помещении, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера фиксированного минимума основной арендной платы, предусмотренного пунктом 3.1.4 договора, на 60% за период с 28.03.2020 по 31.07.2020 и на 40 % за период с 01.08.2020 по 31.08.2020, учитывая сохранение существенных ограничений в деятельности кинотеатра, существенно ухудшивших условия пользования помещением. Суд полагает данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон.

Суд считает необходимым отметить, что размер снижения арендной платы на 50% -60 % является с момента начала применения указанных норм права и разъяснений обычно применяемой и сложившейся судебной практикой (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021 по делу А53-23872/2020, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 по делу N А60-56091/2020).

При этом суд исходит из того, что постоянная часть арендной платы также включает в себя сумму платы по управлению за услуги по управлению торговым комплексом, кроме того, арендодатель продолжал нести расходы по обслуживанию систем противопожарной защиты, охранные услуги, комплексной уборке здания, обращение с ТКО и коммунальные расходы, что подтверждается представленными в материалы дела копиями платежных поручений (л.д 43-135, т.1). Доказательств освобождения ответчика от несения указанных расходов в спорный период материалы дела не содержат.

В части требования о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения о снижении размера арендной платы до даты следующей за датой полного снятия ограничений в части деятельности кинотеатров на Целевое использование помещения, установленное пунктом 2.3 Договора, суд приходит к выводу о необходимости его отклонения, поскольку предоставление снижения размера арендной платы более чем на 67% на длительный неопределенный период приведет с существенному нарушению баланса интересов сторон и поставит истца в привилегированное положение по сравнению с иными, пострадавшими от действия ограничительных мер арендаторами, создаст предпосылки для предъявления аналогичных требований со стороны иных контрагентов к ответчику.

При этом обосновывая требование о снижении размера арендной платы на неопределенный период, истец ссылается на сохранение действия ограничительных мер по заполняемости залов кинотеатра в пределах 40 %.

Вместе с тем истцом не доказана постоянная и непрерывная заполняемость всех кинозалов кинотеатра более чем на 40 %-50 % в отсутствии действия ограничительных мер.

Суд находит убедительными доводы ответчика, приведенные в отзыве и подкрепленные данными о количестве проданных истцом билетов за период апрель 2019, май 2019, июнь 2019, январь 2019, январь 2020, согласно которому заполняемость залов в указанные месяцы (допандемийный период) варьировался от 20% до 39 % и лишь в январе 2019 года составила 45 % (л.д. 14 т.3).

Обстоятельства, приведенные обществом, в том числе падение выручки, невозможность осуществления деятельности в арендованном помещении в определённый период, являются общими последствиями введения ограничительным мер на территории Российской Федерации в связи с распространением короновирусной инфекции для всех видов деятельности.

Требование же истца об освобождении от основной арендной платы (снижении размера арендной платы на 86 %) в случае введения повторных ограничений по приостановке деятельности кинотеатра не может быть удовлетворено судом, поскольку условия предоставления подобных льгот существенным образом зависят от условий введения конкретных ограничительных мер, их строгости и периода действия. Таким образом, возможность их предоставления целиком и полностью зависит от конкретных условий введенных ограничительных мер, при отсутствии которых условия уменьшения размера арендной платы определить не представляется возможным.

Как указано в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020 признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Таким образом, само по себе введение ограничительных мер, не может свидетельствовать о затруднительном характере исполнения обязанности по внесению арендной платы истцом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части уменьшения размера фиксированной арендной платы (постоянной, основной арендной платы) предусмотренный пунктом 3.1.4 договора аренды № 23-001 от 24.12.2018 за период с 28.03.2020 по 31.07.2020 до суммы 260 рублей за 1 квадратный метр площади помещения в месяц, без учета НДС, за период с 01.08.2020 по 31.08.2020 до суммы 390 рублей за 1 квадратный метр площади помещения в месяц, без учета НДС, в остальной части иска надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Уменьшить размер постоянной арендной платы, предусмотренный пунктом 3.1.4 договора аренды № 23-001 от 24.12.2018 за период с 28.03.2020 по 31.07.2020 до суммы 260 рублей за 1 квадратный метр площади помещения в месяц, без учета НДС, за период с 01.08.2020 по 31.08.2020 до суммы 390 рублей за 1 квадратный метр площади помещения в месяц, без учета НДС.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МегаМаг» в пользу акционерного общества «Киномакс» ИНН <***> ОГРН <***> 6000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяФаргиева А. И.