Решение от 24 апреля 2017 г. по делу № А40-159420/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-159420/15-1-1134
г. Москва
24 апреля 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2017 года

Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФГУП «ЦУА» (ОГРН <***>, ИНН <***>,<...>) к ответчику ООО «Адонис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) о взыскании долга и процентов

третье лицо: ГБУК "Театр "Ленком"

при участии представителей от истца – ФИО2 по дов. от 14.12.2015, ФИО3 по дов. от 09.01.2017, от ответчика – ФИО4 по дов. от 15.09.2015, от третьего лица – ФИО5 по дов. от 11.05.2016.

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения цены, заявлен о взыскании 35679911 руб. 63 коп. долга и 1406170 руб. 67 коп. процентов. Требования основаны на том, что ответчиком (арендатором) за 11 месяцев (с октября 2014 по август 2015) не уплачены арендные платежи за помещения по адресу Москва, ул. Солянка, 15, арендуемые по договору № 433 от 01.02.1996.

В судебном заседании истец требования поддержал, пояснив, что расчет арендной платы произведен по рыночной ставке 21731 руб. за 1 кв.м в год, установленной Девятым арбитражным апелляционным судом по результатам экспертизы при рассмотрении дела А40-154362/14, в рамках которого с ответчика была взыскана задолженность по арендной плате за период по сентябрь 2014, предшествующий спорному периоду.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, ссылаясь на неправильное исчисление периода по процентам, а также указывая на то, что договором не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение ставки арендной платы.

Третье лицо представило письменные объяснения, пояснило, что спорными помещениями фактически не пользовалось и являлось получателем арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением от 01.01.2002 к охранно-арендному договору.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований в полном объеме.

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» здание по адресу: <...>, двухэтажное нежилое кирпичное здание с мансардой 1809 года постройки общей площадью 1916 кв.м, отнесено к категории объектов культурного наследия федерального значения и считается включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Объект по указанному адресу находится в федеральной собственности.

Между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры города Москвы и ТОО «Адонис» (в настоящее время ООО «Адонис») 01.02.1996г. был заключен охранно-арендный договор № 433, в соответствии с которым Общество принимало на себя полную ответственность за сохранность указанного памятника истории и культуры и обязалось производить за свой счет ремонтно-реставрационные, консервационные и реставрационные работы по арендуемому памятнику независимо от сезона.

Распоряжением Росимущества от 27.10.2010 г. № 2114-р «О закреплении на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием «СтрЭкс»» объекта, расположенного по адресу: <...>» указанное здание передано в хозяйственное ведение ФГУП «СтрЭкс». В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2011 года сделана запись регистрации № 77-77-12/023/2011-621

Между ФГУП «СтрЭкс», ООО «Адонис» (арендатором) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, действующим от имени собственника, 20.12.2012 было заключено дополнительное соглашение № 2 к охранно-арендному договору от 01 февраля 1996 года № 433, согласно которому арендодателем является ФГУП «СтрЭкс».

Уведомлением № 311 от 15 июля 2014 года ФГУП «Центр управления активами» уведомил ООО «Адонис» о смене правообладателя здания, расположенного по адресу: 109028, <...>, в связи с присоединением ФГУП «СтрЭкс» к ФГУП «Центр управления активами».

В обоснование заявленных требований и права на изменение ставки арендной платы в одностороннем порядке истец ссылается на п. 6 раздела 2 охранно-арендного договора от 01.02.1996г. Согласно пункту 6 раздела 2 охранно-арендного договора, в случае изменения порядка взимания и размеров арендной платы Арендодатель производит перерасчет платы за пользование памятником. Перерасчет арендной платы направляется письменным уведомлением, которое в последующем является неотъемлемой частью договора и подлежит обязательному исполнению в соответствии с п.4 раздела 2.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, указывает на то, что оплачивал арендные платежи в соответствии с договорной ставкой, а также указывает на отсутствие у истца права на изменение ставки арендной платы в одностороннем порядке, ссылаясь на дополнительное соглашение от 01.01.2002 к охранно-арендному договору, которым были внесены изменения в п. 6 раздела 2 договора.

Как следует из материалов дела, между Госкомимуществом и ГБУК "Театр "Ленком" 23.03.1997 был заключен договор № 01-12/304, по условиям которого спорное здание было передано театру в срочное безвозмездное пользование на срок по 31.12.2022.

Третьим лицом представлено дополнительное соглашение от 31.07.1997 между ГУОП г. Москвы, ООО «Адонис» и МГТ «Ленком», заключенное в связи с подписанием 13.03.1997 договора № 01-12/304. Указанным соглашением внесены изменения в охранно-арендный договор № 433, в частности, Раздел 2 "Арендная плата" изложен в следующей редакции:

"4. За использование указанного в п.1 настоящего договора здания-памятника арендатором арендная плата перечисляется пользователю.

Сумма арендной платы определяется сторонами в размере 241416000 руб. из расчета 126000 руб. за один кв.м в год.

5. В течение 10 лет с момента заключения настоящего договора размер ставки годовой арендной платы за один квадратный метр, перечисляемой пользователю, не может превышать размер минимальной ставки, установленной действующим законодательством.

6. Оплата производится за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца".

Представитель третьего лица в судебном заседании пояснил, что как "пользователь" по контракту с Госкомимуществом получал от арендатора арендные платежи, фактически зданием третье лицо не пользовалось, в его владении здание не находится.

Из материалов дела усматривается, что между ГУОП г. Москвы (Госорган), ООО «Адонис» (арендатор) и МГТ «Ленком» (пользователь) 01.01.2002г. было подписано дополнительное соглашение к охранно-арендному договору № 433.

Указанное соглашение, как следует из его преамбулы, было заключено в связи с оформлением свидетельства о государственной регистрации права собственности Москвы на здание.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.01.2002 пользователем здания является МГТ «Ленком» (ныне ГБУК "Театр "Ленком") в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 427 от 10.06.1997, которому ответчик (арендатор) обязан оплачивать арендную плату по договору.

Пунктом 3 Дополнительного соглашения от 01.01.2002 г. к Охранно-арендному договору № 433 от 01.02.1996 раздел 2 Договора был изложен в новой редакции:

"4. За использование указанного в п.1 настоящего договора здания-памятника арендатором арендная плата перечисляется "Пользователю".

Сумма арендной платы определяется сторонами в размере 241416 руб. в год.

5. Оплата производится за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца

6. В течение 10 лет с момента заключения настоящего соглашения размер ставки годовой арендной платы за один квадратный метр, перечисляемой пользователю, не может превышать размер минимальной ставки, установленной действующим законодательством."

Ссылаясь на указанное дополнительное соглашение, ответчик заявляет о том, что оплачивал арендные платежи в согласованном сторонами размере, в то время как одностороннее изменение ставки арендной платы договором не предусмотрено. Ответчик также ссылается на то, что в нарушение указаний Верховного Суда, данных в рамках дела А40-154362/14, судами не был рассмотрен вопрос о действительности и о заключенности дополнительного соглашения от 01.01.2002, в то время как подписавший дополнительное соглашение госорган действовал в пределах компетенции, определенной Постановлением Совмина СССР от 16.09.1982 № 865.

Истец указывает на ничтожность дополнительного соглашения от 01.01.2002, поскольку оно заключено с лицом, не являющимся собственником арендованного имущества.

Суд отклоняет доводы ответчика, поскольку вывод о ничтожности дополнительного соглашения от 01.01.2002 содержится в постановлении АС МО от 07.12.2016 по делу А40-154362/14.

Ссылки истца на то, что орган охраны памятников Москвы в силу норм Постановления Совмина СССР от 16.09.1982 № 865 имел полномочия на распоряжение федеральной собственностью, отклоняются судом, поскольку указанным нормативным актом определялась компетенция государственных органов до разграничения государственной собственности на федеральную и собственность субъектов федерации, а также до введения в действие части первой ГК РФ, в частности, статей 124, 125 ГК РФ.

Суд при этом принимает во внимание, что в решении от 02.11.11 по делу А40-21475/10-91-116 судом сделан вывод о том, что находящимся в собственности Российской Федерации зданием по адресу: <...>, стр. 4., город Москва в лице Государственного учреждения «Главное управление охраны памятников г. Москвы», заключив с ООО «Адонис» охранно-арендный договор от 01.02.1996 № 433, распорядился до 29.06.2002, когда соответствующие полномочия у субъекта РФ имелись, т.е. законно, в пределах своей компетенции и в отсутствие нарушения требований ст.ст. 209, 608 Гражданского кодекса РФ.

Однако, рассмотрев настоящее дело, суд принял во внимание следующее

Как следует из Приложения к охранно-арендному договору (Расчет стоимости арендной платы) изначально размер арендной платы был рассчитан в соответствии с Порядком расчета арендной платы за пользование памятником истории и культуры (приложение N 2 к распоряжению Мэра Москвы от 05.04.1994 N 158-РМ).

Как объяснил представитель третьего лица в судебном заседании, в дополнительном соглашении от 01.01.2002 размер арендной платы был рассчитан в соответствии с порядком расчета годовой арендной платы за пользование зданиями - памятниками истории и культуры, утвержденным Распоряжение Мэра Москвы от 08.08.1996 N 200/1-РМ "О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями - памятниками истории и культуры". Данные объяснения ответчиком не опровергнуты.

Таким образом, как в договоре, так и в дополнительном соглашении от 01.01.2002, арендная плата рассчитана в соответствии с нормативным актом арендодателя.

Следовательно, размер арендной платы не являлся определенным в порядке ст. 421 ГК РФ свободным соглашением сторон, а при заключении и исполнении договора стороны исходили из того, что применяется размер, установленный арендодателем, т.е. обязательный для сторон в силу нормативного акта.

В отношении федерального имущества фиксированных ставок платы за нежилые помещения не установлено.

Вместе с тем обязательность рыночной оценки объектов собственности Российской Федерации при их передаче в аренду законодательно установлена статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указанной нормой предусмотрено, что рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается, если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами. Данный закон введен в действие до заключения дополнительного соглашения от 01.01.2002.

Таким образом, при подписании дополнительного соглашения от 01.01.2002 стороны не могли установить иной размер арендной платы, кроме как определенный в силу федерального закона для федерального имущества.

Для спорного имущества федеральным законом иная стоимость аренды, кроме рыночной, не установлена.

В постановлении АС МО от 07.12.2016 по делу А40-154362/14 суд кассационной инстанции поддержал вывод суда апелляционной инстанции о том, что для арендаторов - коммерческих организаций, не использующих имущество для определенных социально значимых целей, ставки арендной платы за недвижимое имущество как для городской, так и для федеральной собственности должны соответствовать рыночной.

Принимая во внимание, что размер рыночной ставки установлен вступившим в законную силу судебным актом, принятым по спору между теми же сторонами по поводу исполнения того же договора в предыдущий период, суд приходит к выводу о том, что рассчитанный истцом долг подлежит взысканию в полном размере.

Доводы отзыва о неправильном исчислении процентов отклоняются как противоречащие материалам дела.

Проценты подлежат взысканию в сумме, рассчитанной истцом по состоянию на 10.08.2015. Расходы по госпошлине возмещаются истцу за счет ответчика.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с ООО «Адонис» в пользу ФГУП «ЦУА» 35679911 руб. 63 коп. долга и 1406170 руб. 67 коп. процентов, а также 200000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова