Решение от 27 августа 2018 г. по делу № А63-9024/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-9024/2017
г. Ставрополь
27 августа 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 27 августа 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по муниципальной собственности города Ессентуки, ОГРН <***>, г. Ессентуки,

к обществу с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск», ОГРН <***>, г. Кисловодск,

о взыскании арендной платы и пени,

при участии в заседании представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 05.02.2018, в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом,

установил:

комитет по муниципальной собственности города Ессентуки (далее –комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» (далее – общество) с требованием о взыскании 157 002,15 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 и 81 975,24 руб. пени за период с 15.09.2016 по 28.06.2018 по договору аренды от 16.03.2009 № 52 (с учетом частичного принятия уточнения протокольным определением от 25.07.2018.

Ответчик в отзыве на иск просил в иске отказать, ссылаясь на то, что просрочка внесения арендной платы вызвана исключительно одной причиной – длительной процедурой реализации права общества на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка и установлении ее в размере рыночной; задолженность по арендной плате оплачена в полном объеме; считает, что на основании пункта 2 статьи 330 и пункта 1 статьи 401 ГК РФ общество не несет ответственность за просрочку исполнения обязательства. Выразил несогласие с ходатайством истца об изменении исковых требований. Устно ходатайствовал об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

На основании постановления администрации города Ессентуки от 28.01.2009 № 132 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 16.03.2009 № 52 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 5333,3 кв.м, с кадастровым номером 26:30:120102:2, расположенным по адресу: <...>, для использования в целях под питьевую галерею (пункт 1.1 договора).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.02.2009 № 26-26- 30/018/2009-086.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды составляет 5 лет с 20.10.2008 по 19.10.2013.

На участке имеется нежилое здание (пункт 1.2 договора).

Согласно выписке из ЕГРН нежилое здание – питьевая галерея, площадью 4880 кв.м, расположенное на спорном земельном участке, принадлежит на праве собственности обществу, запись о чем внесена в ЕГРП 20.10.2008 номер 26-26-30/022/2208-972.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок в годовом исчислении 2009 года составляет 86 448,02 руб.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Постановлением от 27.08.2013 № 1797 обществу продлен срок аренды земельного участка на 4 года 11 месяцев с 20.10.2013.

19 сентября 2013 года комитетом с обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 52 от 16.03.2009, согласно которому срок договора аренды участка установлен на 4 года 11 месяцев с 20.10.2013 по 19.09.2018. Пункт 8.7 договора аренды изложен в следующей редакции: «Земельный участок полностью входит в зону «Вторая зона округа санитарной охраны г. Ессентуки (зона ограничений)».

Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 23.10.2013 за номером 26-26-35/033/2013-420.

Поскольку по истечении установленного договором срока аренды земельный участок ответчиком не возращен арендодателю, пользование земельным участком продолжилось, а доказательств наличия возражений со стороны комитета не представлено, то указанный договор считается возобновленным на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Претензией 19.04.2017 № 1535-з истец предлагал ответчику погасить задолженность, неисполнение претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Ко взысканию первоначально была заявлена арендная плата за период за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 в размере 157 002,15 руб. и 20 468,50 руб. пени за период с 15.09.2016 по 31.03.2017.

В судебном заседании истец подал ходатайство об уточнении исковых требований и просил взыскать 113 871,56 руб. пени за период с 15.09.2016 по 30.06.2018, начисленной на первоначально заявленную сумму основного долга и на последующие задолженности (в отношении которых на момент подачи иска претензия не направлялась).

В обоснование соблюдения досудебного порядка представил претензию от 16.07.2018 № 2986-з об уплате задолженности по пене за период с 15.09.2016 по 30.06.2018 в сумме 113 871,56 руб. Претензия направлена ответчику 18.07.2018, о что подтверждается списком № 99 внутренних почтовых отправлений.

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Предъявление в ходе рассмотрения дела дополнительных требований (требований о взыскании основного долга по обязательствам за ранее не заявленный период и, соответственно, начисленных на такую задолженность пеней или процентов) положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Данный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 161/10. Вместе с тем, в том же постановлении Президиума ВАС РФ отмечено, что допускается возможность принятия уточненных требований, если того требует принцип эффективности судебной защиты.

С учетом того, что претензия № 2986-з направлена ответчику лишь за 9 дней до судебного заседания, суд протокольным определением от 25.07.2018 принял уточнение иска только в части увеличения суммы пени до 81 975,24 руб., рассчитанной на первоначальный долг за период просрочки с 15.09.2016 по 28.06.2018, в остальной части в принятии к рассмотрению дополнительной пени отказано.

Отказ от иска в части требования о взыскании основного долга прямо истцом не выражен.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Расчет арендной платы произведен путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (15 734 888,32 руб.) на ставку арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка (1,5%), исходя из вида разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения».

Решением Ставропольского краевого суда от 19.04.2018 по делу № 3а-4/2018 кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 14 632 000 руб. Датой подачи заявления в решении суда указано 10.10.2016.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности с учетом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В связи с данным обстоятельством суд в определении от 02.07.2018 предложил истцу представить перерасчет задолженности, уточнить требования.

Комитет произвел перерасчет арендной платы, согласно которому по состоянию на 30.06.2018 у ответчика имеется переплата в размере 27 298,65 руб.

В спорном периоде арендная плата рассчитывалась комитетом на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п.

Вместе с тем спорный земельный участок расположен на территории курорта Ессентуки, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 к курортам общесоюзного значения, а в последующем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 признанного курортом федерального значения.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 244-ФЗ) земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу названного Закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 вышеназванной статьи.

Из части 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ следует, что к муниципальной собственности относятся земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу данного Закона.

Поскольку на момент вступления в силу Закона № 244-ФЗ право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, объекты недвижимого имущества, принадлежащие федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации, на нем отсутствовали, в силу положений части 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ спорный земельный участок относится к муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки, (далее – Порядок) утвержден решением Совета города курорта Ессентуки Ставропольского края от 23.12.2011 № 130 и опубликован в городской общественно-политической газете «Ессентукская панорама» от 29.12.2011 № 51/СВ (1025).

Согласно пункту 3 Порядка арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка

Базовый размер арендной платы за земельные участки под зданиями (строениями) оздоровительного назначения, установлен в размере ставки земельного налога.

Решением Совета города Ессентуки от 10.11.2010 № 14 «Об установлении и введении земельного налога на территории муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки» (далее – Решение от 10.11.2010 № 14) в редакции решения от 25.11.2015 № 34, ставка земельного налога определена в размере 1,3% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.1).

Согласно действующей с 1 января 2017 года редакции Решения от 10.11.2010 № 14 (в редакции решения от 23.11.2016 № 90) ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, для расчета арендной платы за 2016 подлежал применению базовый размер арендной платы равный 1,3 % от кадастровой стоимости (размер арендной платы 14 632 000 руб. х 1,3 % = 190 216 руб. в год), за 2017 год – 1,5 % от кадастровой стоимости (размер арендной платы 14 632 000 руб. х 1,5 % = 219 480 руб.).

Ответчиком произведены следующие платежи по оплате арендной платы: платежными поручениями от 15.03.2016 № 911 в размере 59 005,83 руб., от 14.06.2016 № 2248 в размере 59005,83 руб., от 15.03.2017 № 859 в размере 19 529,48 руб., в результате чего задолженность за спорный период по состоянию на момент окончания спорного периода составляла 106 793,22 руб. Платежным поручением от 28.06.2018 № 2665 на сумму 328 701,38 руб. задолженность по арендной плате оплачена за спорный период полностью.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пеню из расчёта 0,1 % от размера невнесённой платы за каждый календарный день просрочки.

С учетом установленных по делу обстоятельств судом произведен перерасчет пени:

годовой размер арендной платы

период аренды

арендная плата за период

платежи

дата платежа (зачета)

период пени

долг нарастающим итогом /переплата +/-

сумма пени

190216

01.01.16

31.03.16

47294,14





47294,14






59005,83

15.03.16



-11711,69






59005,83

14.06.16



-70717,52


190216

01.04.16

30.06.16

47294,14





-23423,38

0
190216

01.07.16

30.09.16

47813,86



16.09.16

15.11.16

24390,48

1487,82

190216

01.10.16

31.12.16

47813,86



16.11.16

15.03.17

72204,34

8664,52

219480

01.01.17

31.03.17

54118,36

19529,48

15.03.17

16.03.17

28.06.18

106793,22

50192,81

всего пени

60345,15


Довод общества об отсутствии вины в неисполнении обязательства не принят судом.

Вина, как условие ответственности, отсутствует, если поведение неисправного должника соответствует критериям, установленным в абзаце 2 пункта 1 статьи 401 ГК РФ, либо вызвано случаем, непреодолимой силой или действиями третьих лиц.

Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на ответчике.

Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Доказательства того, что обязанность внести арендную плату не исполнена арендатором вследствие обстоятельств непреодолимой силы, ответчик не представил.

В этой связи ссылка ответчика на пункт 2 статьи 330 ГК РФ, устанавливающего, что кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, является несостоятельной.

Как указано выше, обществом с 2016 года оспаривалась кадастровая стоимость спорного земельного участка.

Между тем, оспаривание размера кадастровой стоимости земельного участка не относится к обстоятельствам непреодолимой силы и не является основанием для освобождения от исполнения гражданско-правового обязательства по договору аренды.

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 2 постановления от 22.12.2011 № 81, при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Договорная ставка неустойки в годовом исчислении составляет 36,5 %, что в 1,7-2,5 раза превышает двукратную ставку рефинансирования ЦБ РФ (в зависимости от размеров ставки, действовавших в 2016-2018 гг., варьировавшихся от 10,5 % - 7,25 %).

В то же время, следует учитывать длительность периода просрочки – более года, арендную плату за 3 и 4 квартал 2016 года ответчик не оплачивал ни в каком размере вплоть до 2018 года.

Однако, общий размер рассчитанной неустойки в сопоставлении с суммой основного долга (максимальный размер которого за наиболее длительный период просрочки составлял 106 793,22 руб.), суд полагает размер пени 60 345,20 руб. значительным в сопоставлении с суммой просроченного основного долга.

Оценив в совокупности обстоятельства дела, принимая во внимание критерии соразмерности пени последствиям нарушенного обязательства, а также учитывая, что истцом выступает комитет, не являющийся коммерческой организацией, суд пришел к выводу о необходимости снижения размера пени до 50 % от размера основного долга, т.е. до 53396,60 руб. (106793,22 х 50 %).

Согласно абзацу 4 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» в пользу комитета по муниципальной собственности города Ессентуки 53 396,61 руб. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» в доход федерального бюджета 1 738,35 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский