Решение от 4 июня 2018 г. по делу № А32-9357/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е



г. Краснодар Дело № А32-9357/2018


Резолютивная часть решения принята 22.05.2018 года.

Полный текст решения изготовлен 04.06.2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о расторжении договора аренды от 12.05.2011 № 3700004173….,


при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности, после перерыва ФИО3 – по доверенности,

от ответчика: ФИО4 – по доверенности,



УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды № 3700004173 от 12.05.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1631.

Исковое заявление мотивировано тем, что арендуемый земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению, а также расположен в зоне озелененных пространств рекреационного назначения.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований, подтвердил соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Ответчик относительно удовлетворения заявленных требований возражал, указывая в отзыве на исковое заявление, что существенные нарушения исполнения договора со стороны ответчика отсутствуют. Кроме того, в судебном заседании подтвердил соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 16 часов 45 минут 22.05.2018.

После перерыва заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) от 11.05.2011 № 1114 «О предоставлении Р.Г. Артюняну в аренду земельного участка, расположенного относительно ориентира в 7 метрах на северо-восток от пересечения просп. Пионерского и пр. Малого в г. Анапа» управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, ФИО1) заключили договор аренды от 12.05.2011 № 3700004173 земельного участка несельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора арендодатель (управление) сдает, а арендатор (ФИО1) принимает в аренду земельный участок общей площадью 1 600 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0107002:1631, расположенный по адресу, установленного относительно ориентира, ориентир - пересечение просп. Пионерского и пр. Малого, в 7 метрах от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения некапитальных детских аттракционов (далее – спорный земельный участок).

Договор зарегистрирован 06.06.2011 в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделала регистрационная запись № 23-23-26/085/2011-278.

Участок передан арендатору во владение и пользование по акту приема-передачи от 12.05.2011 в соответствии с условиями пункта 2.7 договора.

Участок надлежит использовать строго по целевому назначению, указанному в пункте 1.1. договора (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.2 арендатор имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (пункт 4.2.1), содержать в должном санитарном порядке и чистоте арендуемый земельный участок и подъезды к нему, не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земельного участка и экологической обстановки на арендуемой территории (пункт 4.2.4).

Арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных в аренду (пункт 5.1.4), расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, в том числе, в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением принадлежностью к той или иной категории земель либо использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и (или) повлекшие значительно ухудшение экологической обстановки.

Пунктом 7.2 договора срок его действия определен до 11.05.2016.

22.09.2015 стороны заключили дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 12.05.2011 № 3700004173, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 22.09.2020.

В рамках осуществления муниципального земельного контроля ведущими специалистами управления муниципального контроля администрации 08.11.2017 произведен визуальный осмотр спорного земельного участка, в ходе которого установлено, что на момент осмотра конструкции не эксплуатируется, часть аттракционов повреждена или находится в неудовлетворительном состоянии, о чем подготовлена соответствующая информация, направленная в адрес предпринимателя направлено письмом № 42.03-3128/1706 для рассмотрения.

22.11.2017 управление муниципального контроля администрации направило ФИО1 уведомление о необходимости устранения нарушений пользования спорным земельным участком в тридцатидневный срок со дня его получения с одновременным предупреждением о расторжении договора в случае их неустранения.

В связи с неустраненными нарушениями договора аренды управлением муниципального контроля администрации 18.11.2017 направлено письмо с соглашением о расторжении договора аренды от 12.05.2011 № 3700004173, которое оставлено арендатором без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе посредством прекращения или изменения правоотношения. Требование о расторжении договора представляет собой разновидность такого способа защиты гражданских прав как прекращение правоотношения.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как указано выше, управление муниципального контроля администрации неоднократно направляло (22.11.2017 и 18.11.2017) письма о необходимости устранения нарушений пользования спорным земельным участком. Кроме того, в судебном заседании, состоявшемся 22.05.2018, ответчик признал направление в его адрес указанных писем.

Таким образом, суд признает досудебный порядок урегулирования настоящего спора соблюденным.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Кодекса).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

По смыслу статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В обоснование своих требований истец указал, в том числе, что спорный земельный участок расположен в зоне озелененных пространств рекреационного назначения (Р-О), что, по его мнению, само по себе исключает возможность установления права аренды в отношении спорного земельного участка и влечет расторжение уже заключенного договора от 12.05.2011 № 3700004173.

Исследовав указанный довод, суд установил, что генеральный план городского округа город -курорт Анапа утвержден решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 № 404, в который решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 03.07.2017 № 198 внесены изменения, в связи с чем, спорный земельный участок в настоящее время располагается в зоне озелененных пространств рекреационного назначения (Р-О). Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа.

Вместе с тем, суд учитывает, что договор аренды № 3700004173 заключен 12.05.2011, то есть, ранее даты (14.11.2013) утверждения генерального плана городского округа город-курорт Анапа и ранее даты (03.07.2017) внесения в него изменений решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа.

Управлением не учтено, что по общему правилу закон обратной силы не имеет, и внесенные изменения вступают в силу с момента их принятия и распространяют свое действие на правоотношения, возникшие после 14.11.2013.

Судом установлено, что стороны согласовали внесение изменений в договор аренды, заключив 22.09.2015 (после 14.11.2013) дополнительное соглашение, и продлили действие договора до 22.09.2020. Указанные действия свидетельствуют о направленности воли сторон договора на сохранение арендных правоотношений.

Само по себе изменение генерального плана территории и правил землепользования и застройки не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Управление, вступая в договорные отношения, могло предвидеть социальное и экономическое развитие территории, в связи с чем, не могло исключать изменение генерального плана городского округа город -курорт Анапа.

Следовательно, изменение зонирования территории не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, расположение в границах спорного земельного участка комплекса аттракционов предполагает отдых и досуг населения, а при таких условиях фактическое использование спорного земельного участка не противоречит требованиям правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа для зоны рекреационного назначения, действующим в настоящее время.

Таким образом, использование названного земельного участка осуществляется предпринимателем в соответствии с установленным видом, а довод управления судом не принимается, поскольку является неёобоснованным.

В материалы дела представлены акты № 906, № 907, № 908, № 909, № 910, № 911, № 912, № 913, № 914, № 915, № 916, № 917 технического освидетельствования аттракционов по результатам проверки технического состояния аттракционов и определения возможности их дальнейшей безопасной эксплуатации согласно требованиям нормативной документации, подготовленные ООО «Учебно-технический центр», аттестованными в АНО ДПО «Промбезопасность» в качестве лиц, ответственных за техническое состояние и безопасную эксплуатацию аттракционной техники на срок с 17.07.2017 по 28.06.2018.

Из содержания указанных актов следует, что аттракционы находятся в работоспособном состоянии, дефекты, препятствующие безопасной эксплуатации, отсутствуют.

Кроме того, представлено заключение строительно-технической экспертизы от 16.04.2018, подготовленное ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «ЭКСКО», из которого следует, что фактическое использование спорного земельного участка соответствует его разрешенному виду использования, территория спорного земельного участка убрана, следов наличия бытовых отходов и мусора не установлено, фактическое состояние территории не нарушает санитарных норм.

Указанное экспертное заключение и акты технического освидетельствования управлением не оспорены, доказательств их опровергающих суду не представлено, на основании чего, суд отклоняет довод управления о нецелевом использовании спорного земельного участка.

Поскольку истец не доказал факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.


Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Р.Ю. Савин