Решение от 23 августа 2022 г. по делу № А83-4704/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, г.Симферополь, ул. А.Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-4704/2022
23 августа 2022 года
г. Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2022 года. Решение в полном объеме изготовлено 23 августа 2022 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лукачева С.О., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев материалы искового заявления Администрации города Феодосии Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Земская, 4, г. Феодосия, <...>)

к ответчику – индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП – <***>; ИНН – <***>)

о взыскании задолженности и пени,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, – Муниципального казенного учреждения «Департамент архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципального имущества Администрации города Феодосии Республики Крым» (ОГРН – <***>, ИНН – <***>, ул. Галерейная, 7а, г. Феодосия, <...>),

о взыскании задолженности и пени,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО3 по доверенности, диплом, паспорт;

от ответчика – ФИО4 по доверенности, диплом, паспорт;

от третьего лица – не явились.

УСТАНОВИЛ:

14.03.2022 Администрация города Феодосии Республики Крым (далее – истец, администрация, администрация города, Администрация г. Феодосии) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, предприниматель) с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по состоянию на 01.01.2015 в размере 137 203,10 руб., за период с 01.01.2015 по 01.07.2021 в размере 562 560,96 руб.

Заявленные требования администрация мотивирует нарушением предпринимателем условий договора аренды земельного участка от 29.06.2006 в части внесения арендных платежей до даты его прекращения, а также фактическим безоплатным пользованием ИП ФИО2 земельным участком после прекращения срока его действия.

Во время судебного заседания представитель Администрации г. Феодосии на удовлетворении исковых требований настаивал. Дополнительно отметил, что земельный участок с кадастровым номером 01 116 000 000 100 50 823 на государственный кадастровый учет не поставлен, в связи с чем не представляется возможным предоставить сведения о его кадастровом номере и виде разрешенного использования. К тому же, администрация не может предоставить суду доказательства уплаты ответчиком арендной платы до 01.01.2015, поскольку получателем платежей по договорам аренды земельных участков в данный период являлась Феодосийская объединенная налоговая инспекция налоговой службы Республики Крым.

Представитель ИП ФИО2 против удовлетворения заявления возражал по основаниям, изложенным в отзыве от 08.04.2022, ссылаясь на фактический возврат 26.12.2015 земельного участка арендатором Администрации г. Феодосии. Кроме того, предприниматель с момента заключения договора земельный участок не использовал и пользоваться последним не мог, поскольку по договору аренды предоставлен участок в зоне общего пользования. Администрацией города взыскивается арендная плата за пользование несуществующим земельным участком, снятым с государственного кадастрового учета. Ответчик также заявил об истечении срока исковой давности по требованиям, возникшим ранее 14.03.2019.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

29.06.2006 между Феодосийским городским советом (арендодатель) и СПД ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее – договор), зарегистрированный в Феодосийском городском отделе Крымского регионального филиала ГП «Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины» 01.03.2007 под №040701900028.

По условиям договора в срочное платное пользование (аренду) передается земельный участок площадью 0,0400 га, расположенный по адресу: <...> (район СОШ №13), зона «Чкаловская» №39, кадастровый номер 01 116 000 000 100 50 823.

Согласно пункту 8 договора последний заключен сроком до 26.12.2015. После окончания срока договора арендатор имеет преимущественное право возобновления его на новый срок. В этом случае арендатор должен не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о намерении продолжить его действие.

Пунктом 9 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в денежной форме (с учетом коэффициента зональности 4) в размере 6 498,13 грн. в год.

В соответствии с пунктом 9 Договора, арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной форм собственности осуществляется арендатором, начиная с 01.01.2009 г. в денежной форме с учетом 3 процентов нормативной денежной оценки земельного участка в размере 18 965,24 грн. в год (в редакции дополнительного соглашения от 20.11.2009 №040901900702).

В пункте 11 договора стороны согласовали, что размер арендной платы пересматривается ежегодно в случае: изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором; изменение размеров земельного налога, повышения цен и тарифов, изменения коэффициентов индексации, определенных законодательством; ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждается документами; в других случаях, пред} смотренных законом.

Согласно пунктам 14 и 15 договора земельный участок передается в аренду для строительства торгово-бытового комплекса. Целевое назначение земельного участка 1.11.6 «прочая коммерческая деятельность».

По акту приема-передачи земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду арендатору.

Между тем, по мнению администрации, вследствие ненадлежащего исполнения ИП ФИО2 условий договора у него образовалась задолженность по внесению арендных платежей в размере 699 764,06 руб.

Администрация с целью досудебного урегулирования спора направила 07.07.2022 ответчику претензию, в которой просила погасить возникшую задолженность.

Не смотря на это, спор в досудебном порядке разрешен не был, что, в свою очередь, стало основанием для обращения Администрации г. Феодосии в суд с данным исковым заявлением.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат ввиду нижеследующего.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности в отношении заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей ранее 14.03.2019.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу положений статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2).

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Аналогичный правовой подход изложен в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №43 от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Истечение срока исковой давности в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ и пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При этом согласно статье 198 ГК РФ сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон.

Таким образом, с учетом даты предъявления в суд искового заявления (14.03.2022) срок исковой давности в отношении требований Администрации г. Феодосии о взыскании задолженности по арендной плате по состоянию на 01.01.2015, а также за период с 01.01.2015 по 14.03.2019 истек, вследствие чего основания для удовлетворения требований истца в данной части у суда отсутствуют.

Одновременно согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

По своей правовой природе сложившиеся между сторонами правоотношения соответствуют правовой конструкции договора аренды (имущественного найма) и регулируются главой 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В силу требований пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.

Согласно пунктам 14 и 15 договора земельный участок передается в аренду для строительства торгово-бытового комплекса. Целевое назначение земельного участка 1.11.6 «прочая коммерческая деятельность».

При этом, как утверждает ответчик, он не приступил к исполнению договора ввиду невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 01 116 000 000 100 50 823 по его целевому назначению для строительства торгово-бытового комплекса вследствие расположения последнего в зеленой зоне общего пользования. Данное обстоятельство администрацией по существу не опровергнуто.

Администрацией не представлено суду также доказательств внесения предпринимателем ни единого арендного платежа, что, по мнению суда, свидетельствовало бы об исполнении им договора аренды.

Таким образом, ИП ФИО2 по независящим от него причинам не имел возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с установленной в договоре целью использования.

В соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Из системного толкования статей 328, 606, 611, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, суд полагает, что обязанность по передаче имущества на условиях, предусмотренных договором, арендодателем не выполнена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что нарушение предусмотренной в пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы. Аналогичная правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

В этой связи суд пришел к выводу, что, поскольку арендодатель не исполнил встречных обязательств по предоставлению арендованного имущества, пригодного для реализации прав ответчика по договору, последний утратил право на получение арендной платы.

Суд также принимает во внимание, что применительно к пункту 8 договора срок действия последнего истек 26.12.2015. А администрацией не представлено каких-либо доказательств в понимании статьи 64 АПК РФ, подтверждающих обращение арендатора с заявлением о его продлении.

Более того, в силу положений статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что предметом договора является аренда земельного участка площадью 0,0400 га, расположенного по адресу: <...> (район СОШ №13), зона «Чкаловская» №39, с кадастровым номером 01 116 000 000 100 50 823.

В соответствии со статьями 68, 70 ЗК РФ формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, в том числе о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218) сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Таким образом, снятие земельного участка с кадастрового учета прекращает существование самостоятельного объекта гражданских прав.

Между тем, судом установлено, что земельный участок площадью 0,0400 га, расположенный по адресу: <...> (район СОШ №13), зона «Чкаловская» №39 (с 01.01.2009 «экономико-планировочная зона №8»), с кадастровым номером 01 116 000 000 100 50 823 не поставлен на кадастровый учет в Российской Федерации, ему не присвоен соответствующий кадастровый номер и вид разрешенного использования. Данное обстоятельство также прямо следует из пояснений истца от 16.08.2022.

При таких обстоятельствах, снятие с кадастрового учета спорного земельного участка, являющегося предметом договора, влечет исключение существенного условия договора аренды земельного участка, что не позволяет в силу закона далее существовать договорным отношениям в исходном варианте. Указанные обстоятельства также исключают возможность удовлетворения судом заявленных администрацией требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).


Судья С.О. Лукачев