Решение от 2 июля 2019 г. по делу № А32-55730/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-55730/2017
г. Краснодар
02 июля 2019 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АО «Санаторий «Золотой Колос» к Администрации города Сочи

к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

о внесении изменений в договор аренды

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности

от ответчиков – не явился

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество санаторий «Золотой колос» (далее – общество, санаторий, АО Санаторий «Золотой колос») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация), об обязании заключить договор от 29.08.2016 № 4900010323 (истцом номер ошибочно указан как 49000010323) аренды земельного участка площадью 3 163 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, с видом разрешенного использования «для эксплуатации пляжного комплекса», расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, в территориальной зоне «Р-1», изложив пункты 1.1., 2.1., 3.5., 4.1.1. договора в приведенной истцом редакции, пункт 9.1. исключить.

Решением от 27.03.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.05.2018, исковые требования удовлетворены.

Суд урегулировал разногласия при заключении договора аренды от 29.08.2016 № 49000010323. На администрацию возложена обязанность заключить с АО Санаторием «Золотой колос» договор аренды от 29.08.2016 № 4900010323 (номер ошибочно указан как 49000010323) земельного участка площадью 3 163 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, с видом разрешенного использования «для эксплуатации пляжного комплекса», изложив пункты 1.1., 2.1., 3.5., 4.1.1. в следующей редакции: «1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 3 163 (три тысячи сто шестьдесят три) кв. м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования – «для эксплуатации пляжного комплекса» в территориальной зоне «Р-1». Категория земель – земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения. Земельный участок расположен в водоохранной зоне Черного моря – 500 м, в прибрежной защитной полосе Черного моря – 50 м, размер береговой полосы общего пользования – 20 м; в зоне охраны лечебно-оздоровительного объекта лечебного пляжа Санаторий «Золотой колос» (санаторий «Авангард», санаторий им. Я. Фабрициуса). Земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта.»; «2.1. Срок действия настоящего договора устанавливается на 49 (сорок девять) лет с момента его государственной регистрации до 11 августа 2065 года.»; «3.5. Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2., ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется без согласования с Арендодателем и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор. Размер годовой арендной платы, установленный п.3.2., может быть пересмотрен Арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще Размер годовой арендной платы, установленный п.3.2., может быть пересмотрен Арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется с даты определения рыночной стоимости участка на основании уведомления Арендодателя. При изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период не проводится.»; «4.1.1. В судебном порядке расторгнуть настоящий договор в случае следующих существенных нарушений его условий: а) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором, б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, в) в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок, г) в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора, без соответствующего согласия Арендодателя, д) при невыполнении Арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2., п. 5.3. договора, е) в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами.»

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 20.08.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2018 по делу № А32- 55730/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением от 17.12.2018 Арбитражный суд Краснодарского края оставил исковое заявление общества без рассмотрения.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 26.02.2019, оставленным без изменения судом кассационной инстанции от 14.04.2019 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2018 по делу № А32- 55730/2017 отменено, дело направлено для рассмотрения по существу в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением суда от 17.06.2019 по ходатайству истца департамент имущественных отношений администрации города Сочи привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика.

С учетом ходатайства об уточнении требований от 30.10.2018 истцом заявлено:

1.Обязать Администрацию города Сочи заключить с АО Санаторий «Золотой колос» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор аренды от 29.08.2016 № 49000010323 земельного участка площадью 3163 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования – «для эксплуатации пляжного комплекса» в территориальной зоне «Р-1», изложив пункт 1.1., пункт 2.1., подпункт 4.1.1. пункта 4.1. Договора в следующей редакции:

- пункт 1.1.

« Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 3163 (три тысячи сто шестьдесят три) кв.м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования - «для эксплуатации пляжного комплекса» в территориальной зоне «Р-1». Категория земель-земли населенных пунктов.

Земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения.

Земельный участок расположен в водоохранной зоне Черного моря – 500 м, в прибрежной защитной полосе Черного моря – 50 м, размер береговой полосы общего пользования – 20 м; в зоне охраны лечебно-оздоровительного объекта лечебного пляжа Санатория «Золотой колос» (санаторий «Авангард», санаторий им. Я. Фабрициуса).

В границах береговой полосы водного объекта общего пользования обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

При этом посещение и использование гражданами арендуемого санаторием земельного участка производится с учетом требований, предъявляемых к лечебным пляжам и их использованию Федеральным Законом № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и «СанПиН 4060-85 «Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации», СанПиН 2.1.5.1058-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к охране прибрежных вод морей от загрязнения в местах водопользования населения»

Земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта».

- пункт 2.1.

«Срок действия настоящего договора устанавливается на 49 (сорок девять) лет с момента его государственной регистрации до 11 августа 2065 года».

- подпункт 4.1.1 пункта 4.1.

«В судебном порядке расторгнуть настоящий договор в случае следующих существенных нарушений его условий: а) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором, б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, в) в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок, г) в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в п. 1.1 договора, без соответствующего согласия арендодателя, д) при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 договора, е) в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами.»;

2.Взыскать с Администрации города – Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город курорт Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу АО «Золотой колос» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы оплате судебной экспертизы в размере 15 000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии лиц уведомленных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии с положениями ст. 156 АПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11.08.2016 Администрацией города Сочи вынесено Постановление № 1881 о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 3163 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по улице Я. Фабрициуса в Хостинском районе города Сочи, в соответствии со ст. 39. 20 ЗК РФ.

Как следует из вступивших в законную силу судебных актов, имеющих преюдициальное значение для настоящего дела, по делу № А32-3349/2017, 22.09.2016 обществом получен проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.08.2016 № 4900010323 (письмо департамента от 25.08.2016), разногласия в котором вызвал только пункт 3.2. о размере арендной платы за пользование муниципальным земельным участком (протокол разногласий и письмо от 12.10.2016).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2018 по делу № А32-3349/2017, оставленным без изменением постановлением апелляционного суда (от 29.03.2018) и кассационного суда (от 20.06.2018), урегулированы разногласия при заключении договора аренды от 29.08.2016 № 49000010323.

На администрацию возложена обязанность заключить с АО Санаторием «Золотой колос» договор аренды земельного участка от 29.08.2016 № 4900010323, изложив пункт 3.2. в следующей редакции: «3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 348 765 руб. и устанавливается в соответствии с постановлением администрации г. Сочи от 18.07.2016 № 1699, исходя из рыночной стоимости участка в сумме 23 251 000 руб.».

Как следует из материалов настоящего дела № А32-55730/2017, до рассмотрения дела № А32-3349/2017, общество (письмо от 02.11.2017) информировало департамент о своем несогласии и с абз. 4 п. 1.1. полученного 22.09.2016 проекта договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 29.08.2016 № 4900010323, предусматривающим обязанность обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, который предложило исключить.

Письмом от 30.11.2017 департамент сообщил обществу об отсутствии оснований для исключения абз. 4 п. 1.1. договора аренды земельного участка от 29.08.2016 № 4900010323, потребовал возвратить в течение 30 дней 4 экземпляра подписанного договора.

04.12.2017 обществом подписан и направлен (письмом от 05.12.2017) в адрес департамента протокол разногласий к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 29.08.2016 № 4900010323, в котором выражены разногласия по пунктам 1.1., 2.1., 3.5., 4.1.1. и 9.1..

Указав, что из департамента получен отрицательный ответ, общество 20.12.2017 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

29.12.2017 департаментом в адрес истца был направлен ответ, а так же новый проект договора от 29.08.2016 № 4900010323 с внесенными изменениями в п.п. 3.5. и 3.6. Пункт 9.1. Договора был ответчиком исключен.

Учитывая, указания кассационной инстанции, изложенные в Постановлении от 20.08.2018, истцом 28.08.2018 в адрес департамента имущественных отношений направлен протокол разногласий на проект договора (исх. от 27.08.2018№ 167/01-18), направленный в адрес санатория департаментом 29.12.2017.

Истец просил департамент имущественных отношений рассмотреть вопрос об изложении пунктов 1.1, 2.1, 4.1.1. проекта договора, по которым у истца остались возражения, направленного в адрес санатория 29.12.2017 в редакции общества. Остальные требования истца по п. 3.5. и 9.1. были самостоятельно учтены и удовлетворены департаментом в проекте договора от 29.12.2017.

Ответ на последний протокол разногласий истца (27.08.2018), направленный ответчикам в адрес истца не поступил до настоящего времени.

Доказательств обратного суду не предоставлено.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14).

Разногласия по условиям договора аренды явились основанием истцу для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

При решении вопроса о законности и обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Срок, установленный ст. 445 ГК РФ, в течение которого стороны могут передать разногласия по договору на рассмотрение суда, не является пресекательным.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или о расторжении договора, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Представленные в материалы дела проект договора, протоколы разногласий к указанному договору, свидетельствуют, о том, что стороны в досудебном порядке не согласовали разногласия по договору, в том числе и по п.п. 1.1., 2.1. и пп. 4.1.1. п. 4.1. договора.

На момент вынесения решения, 30-ти дневный срок для ответа на претензию истек, однако вопрос о внесудебном разрешении спора сторонами не урегулирован.

По смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126, п. 1 ст. 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. \такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Судом установлено и это не противоречит материалам дела, что из поведения ответчиков не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок. Данная позиция высказана Верховным судом РФ в определении от 13.02.2018 № 49-КГ17-34.

Учитывая, что в данном случае заключение договора является обязательным для обеих сторон, суд должен рассмотреть спор по существу. (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.07.2002 № 1662/02, Постановление Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010).

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что из поведения ответчиков не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном и судебном порядке.

С учетом изложенного, а так же длительного рассмотрения спора, суд считает, что рассмотрение дела по существу отвечает таким задачам правосудия, как защита нарушенных прав и законных интересов лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, обеспечение доступности правосудия в упомянутой сфере деятельности, справедливое судебное разбирательство спора в разумный срок.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст.ст. 421 и 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 изложенный следующий правовой подход по рассмотрению преддоговорных споров. При рассмотрении таких споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению.

Истец является арендатором земельного участка площадью 3 163 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по улице Я. Фабрициуса в Хостинском районе города Сочи. На территории земельного участка расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о праве собственности, а так же решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2015 по делу № А-32-47058/2004-21/993.

Между Кубанским бассейновым водным управлением Федерального агентства водных ресурсов и АО Санаторий «Золотой колос» заключен договор водопользования от 28.02.2014 №00-000000000-М-ДРБВ-Т-2014-01927/00, согласно которому Кубанское БВУ, действующее в соответствии с водным законодательством, предоставляет, а водопользователь (заявитель) принимает в пользование участок акватории Черного моря (город - курорт Сочи Хостинкий район). Цель водопользования – использование акватории водного объекта в рекреационных целях.

Согласно п. 7 договора параметры водопользования – 0,0072 км.кв., срок действия договора установлен до 01.01.2034.

Таким образом, истец использует водный объект на законных основаниях, в соответствии с заключенными договорами с Кубанским бассейновым водным управлением Федерального агентства водных ресурсов.

Истцом при направлении последнего протокола разногласий 28.08.2018(исх. от 27.08.2018 № 167/01-18) была учтена позиция кассационной инстанции (20.08.2018) по изложению п.1.1 договора.

Так истцом принято во внимание требование п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ, которым установлено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования с обязательным условием обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Однако в то же время истцом учитывается обязанность соблюдения обществом норм и правил установленных Федеральным Законом № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и «СанПиН 4060-85 «Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации», СанПиН 2.1.5.1058-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к охране прибрежных вод морей от загрязнения в местах водопользования населения» для лечебных пляжей.

Пляж санатория является лечебным, что подтверждено выводами, изложенными в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу от 22.04.2019 А32- 28728/2018.

Общество является санаторно-курортной организацией, осуществляющей медицинскую деятельность в соответствии с лицензией на осуществление медицинской деятельности от 28.09.2017 № ЛО-23-01-011628.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарноэпидемиологическом благополучии населения» (далее – Закон № 52-ФЗ) юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны выполнять требования санитарного законодательства, обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг.

На территории Российской Федерации действуют федеральные санитарные правила, соблюдение которых обязательно для юридических лиц (ст. 39 Закона № 52-ФЗ).

В результате анализа санитарных правил «СанПиН 4060-85. Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации» (далее – СанПиН 4060- 85) и исследования представленных в дело доказательств, суды сделали правильный вывод о том, что береговая полоса общества, находящаяся у него в аренде, является лечебным пляжем.

Положениями Закона № 52-ФЗ и санитарными правилами СанПиН 4060-85 установлены обязательные требования к лечебным пляжам и их использованию.

При использовании лечебного пляжа, оборудованного для проведения лечебнопрофилактических процедур и купаний под контролем медицинского персонала, санаторий в силу наличия у него статуса санаторно-курортной организации, а так же граждане, посещающие данные пляж должны соблюдать определенные правила и нормы, установленные положениями Закона № 52-ФЗ и санитарными правилами СанПиН 4060-85.

В связи с чем, истец просил ответчика изложить п. 1.1 договора в следующей редакции.

«Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 3163 (три тысячи сто шестьдесят три) кв.м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования - «для эксплуатации пляжного комплекса» в территориальной зоне «Р-1». Категория земель - земли населенных пунктов.

Земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения.

Земельный участок расположен в водоохранной зоне Черного моря – 500 м, в прибрежной защитной полосе Черного моря – 50 м, размер береговой полосы общего пользования – 20 м; в зоне охраны лечебно-оздоровительного объекта лечебного пляжа Санатория «Золотой колос» (санаторий «Авангард», санаторий им. Я. Фабрициуса).

В границах береговой полосы водного объекта общего пользования обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

При этом посещение и использование гражданами арендуемого санаторием земельного участка производится с учетом требований, предъявляемых к лечебным пляжам и их использованию Федеральным Законом № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и «СанПиН 4060-85 «Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации», СанПиН 2.1.5.1058-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к охране прибрежных вод морей от загрязнения в местах водопользования населения».

Земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта».

В связи с чем, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований санатория в изложении пункта 1.1. договора в редакции истца.

В п. 2.1. Договора аренды ответчиком было предусмотрено, что срок действия договора аренды установлен с момента его государственной регистрации до 11 августа 2021 года.

Ответчик, отказывая истцу во внесении изменений в данный пункт, исходил из того, что договор аренды заключается с истцом на основании постановления администрации города Сочи от 11.08.2016 № 1881, п. 1 которого установлено предоставление земельного участка сроком на пять лет.

В случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду, он предоставляется на основании договора аренды (подпункт 3 пункт 1 статьи 39.1 Земельного кодекса).

Таким образом, основанием для возникновения права истца на земельный участок площадью 3163 (три тысячи сто шестьдесят три) кв.м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса является договор аренды, а не решение органа местного самоуправления.

Пункт 1 ст. 39.6 ЗК РФ устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ содержится 33 подпункта, предусматривающих случаи предоставления земельных участков без проведения торгов для заключения договора аренды.

Так в соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Истец, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302019:4, и поэтому ему в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ истцу принадлежит исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность. (Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2015 № 46-АПГ15-23).

Кроме того такие земельные участки в силу п. 9 ст. 39.6. ЗК РФ должны предоставляться в аренду без проведения торгов.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ).

При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи (п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Учитывая полную застройку спорного участка объектами истца, права арендатора на выбор срока договора (п. 12. ст. 39.8 ЗК РФ), с учетом приведенных правовых норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, суд первой признает требования истца по п. 2.1. договора обоснованными. Данный вывод суда так же подтверждается разъяснениями, утвержденными 26.12.2018 Президиумом Верховного Суда РФ в пункте 6 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)».

Срок договора аренды устанавливается судом по выбору арендатора (49 лет) и в пределах ограничений, предусмотренных под. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

В части пп. 4.1.1 п. 4.1. договора, по мнению суда, предложенное ответчиком в договоре условие является неправомерным, так как противоречит ст. 619 ГК РФ.

Также в протоколе разногласий истец просил в подпункте 4.1.1 договора предусмотреть возможность одностороннего отказа от договора по инициативе арендодателя в виду наличия существенных нарушений договора только в судебном порядке.

Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора, системный анализ которых позволяет прийти к выводу о том, что расторжение договора является крайней мерой реагирования на нарушения обязательства.

Существенным нарушением условий договора, как изложено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом сам факт нарушения какого-либо условия договора не будет являться существенным без указания на то суда. Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора. В каждом конкретном случае только суд, взвесив все обстоятельства, может признать обоснованными доводы арендодателя о том, что договор нарушен арендатором существенно.

Сам же факт наличия такого нарушения в силу ст. 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора, пока суд не квалифицирует такое нарушение как существенное.

Положения статьи 46 Земельного кодекса РФ и статьи 619 Гражданского кодекса РФ также предусматривают возможность расторжения договора аренды земельного участка только в судебном порядке.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Таким образом, законодатель предусматривает обязательные условия для досрочного расторжения договора.

В силу п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Следовательно, односторонний порядок расторжения договора без обращения в судебные инстанции, а так же однократное нарушение сроков внесения оплаты по договору не может являться достаточным основанием для расторжения договора.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 01.06.2017 по делу № А32-3744/2016.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности изложения пп. 4.1.1 договора в редакции истца.

Рассмотрев материалы дела, суд считает, что требование истца с учетом уточнения подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, а также расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Суд кассационной инстанции, в постановлении от 17.04.2019 указал следующее.

В соответствии с п. 1.1 «Положения о Департаменте имущественных отношений администрации города Сочи», утвержденного решением городского собрания Сочи от 30.11.2016 № 166 департамент является функциональным органом администрации и непосредственно подчиняется администрации.

В силу п. 1 постановления главы города Сочи от 08.05.2007 № 6262 «О делегировании полномочий комитету по управлению имуществом администрации города Сочи на право подписания договоров аренды и купли-продажи» директору департамента делегированы полномочия подписания от имени муниципального образования города-курорта Сочи договоров аренды земельных участков, договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками, договоров аренды нежилых помещений, зданий, строений или сооружений, а также договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключаемых администрацией.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что администрация является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования город-курорт Сочи, в том числе по вопросам распоряжения муниципальной собственностью, выступает в суде от имени названного муниципального образования, осуществляя функции судебного представительства как орган общей компетенции, в связи с чем, общество правомерно обратилось с настоящим исковым заявлением именно к Администрации города Сочи.

С учетом вышеизложенного, учитывая, что требования истца фактически предъявлены к Администрации города Сочи, суд считает необходимым судебные расходы возложить на Администрацию города Сочи.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Администрацию города Сочи заключить с АО Санаторий «Золотой колос» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор аренды от 29.08.2016 г. № 49000010323 земельного участка площадью 3163 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования – «для эксплуатации пляжного комплекса» в территориальной зоне «Р-1», изложив пункт 1.1., пункт 2.1., подпункт 4.1.1. пункта 4.1. Договора в следующей редакции:

- пункт 1.1.

« Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 3163 (три тысячи сто шестьдесят три) кв.м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования - «для эксплуатации пляжного комплекса» в территориальной зоне «Р-1». Категория земель-земли населенных пунктов.

Земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения.

Земельный участок расположен в водоохранной зоне Черного моря – 500 м, в прибрежной защитной полосе Черного моря – 50 м, размер береговой полосы общего пользования – 20 м; в зоне охраны лечебно-оздоровительного объекта лечебного пляжа Санатория «Золотой колос» (санаторий «Авангард», санаторий им. Я. Фабрициуса).

В границах береговой полосы водного объекта общего пользования обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

При этом посещение и использование гражданами арендуемого санаторием земельного участка производится с учетом требований, предъявляемых к лечебным пляжам и их использованию Федеральным Законом № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и «СанПиН 4060-85 «Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации», СанПиН 2.1.5.1058-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к охране прибрежных вод морей от загрязнения в местах водопользования населения»

Земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта».

- пункт 2.1.

«Срок действия настоящего договора устанавливается на 49 (сорок девять) лет с момента его государственной регистрации до 11 августа 2065 года».

- подпункт 4.1.1 пункта 4.1.

«В судебном порядке расторгнуть настоящий договор в случае следующих существенных нарушений его условий: а) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором, б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, в) в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок, г) в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в п. 1.1 договора, без соответствующего согласия арендодателя, д) при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 договора, е) в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами.».

В удовлетворении исковых требований АО Санаторий «Золотой колос» к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи отказать.

Взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>) за счет средств казны муниципального образования в пользу АО Санаторий «Золотой колос» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, а так же расходы по оплате судебной экспертизы в размере15 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В.Семушин