Решение от 17 августа 2025 г. по делу № А55-4661/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


18 августа 2025 года

Дело №

А55-4661/2025

Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 августа 2025 года


Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Щанькиной А.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филатовой Ю.А.,

рассмотрев в судебном заседании 05 августа 2025 года дело по исковому заявлению

акционерного общества Экотехнопарк «Зелененький»

к Администрации муниципального района Волжский Самарской области,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации сельского поселения Воскресенка муниципального района Волжский Самарской области,

о признании,


при участии в заседании суда:

от истца – ФИО1, по доверенности,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Акционерное общество Экотехнопарк «Зелененький» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации муниципального района Волжский Самарской области (далее – ответчик), с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения, о признании недействительным уведомления Администрации муниципального района Волжский Самарской области исх. № 05-29/934 от 30.01.2025 досрочном прекращении договора аренды № 12/21 от 17.05.2021, договора аренды № 24/21 от 09.07.2021, договора аренды № 25/20 от 07.10.2020; признании договора аренды № 12/21 от 17.05.2021, договора аренды № 24/21 от 09.07.2021, договора аренды № 25/20 от 07.10.2020 действующими.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.06.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация сельского поселения Воскресенка муниципального района Волжский Самарской области.

В заседании суда представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому в его удовлетворении просит отказать.

От третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, выслушав явившего в заседание суда представителя истца, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального района Волжский Самарской области (Арендодатель, Администрация) и акционерным обществом Экотехнопарк «Зелененький» (Арендатор)  заключены следующие договоры:

- договор №12/21 аренды земельного участка от 17.05.2021 с кадастровым номером 63:17:0514006:1265, площадью 121 348 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, с.п. Воскресенка, севернее п. Зелененький;

- договор №24/21 аренды земельного участка от 09.07.2021 с кадастровым номером 63:17:0514006:1273, площадью 22 417 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, с.п. Воскресенка;

- договор №25/20 аренды земельного участка от 07.10.2020 с кадастровым номером 63:17:0514006:1274,площадью 130 283 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, с.п. Воскресенка.

Письмом от 30.01.2025 исх. №05-29/934 Администрация уведомила АО Экотехнопарк «Зелененький» о прекращении вышеперечисленных договоров аренды в одностороннем порядке.

Уведомление было получено истцом 05.02.2025.

Уведомление, выражающие волеизъявление на отказ от исполнения договоров, применительно к статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является сделкой.

 Полагая односторонний отказ ответчика от исполнения договоров аренды, выраженный в уведомлении о прекращении договоров аренды недействительным и нарушающим его права и законные интересы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование иска истец ссылается на то, что в нарушение положений п. 2 ст. 450, п. 1, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, п. 4.1.1 Договоров аренды ответчик в уведомлении от 30.01.2025 исх. №05-29/934 не обосновал причины прекращения договоров аренды, лишь формально указал номера пунктов договора, без указания конкретного подпункта и без конкретных причин расторжения, что, по мнению истца, является нарушением ст. 310 ГК РФ (запрет на односторонний отказ без законных оснований) и принципа добросовестности (ст. 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4.1 договоров Арендодатель имеет право:

4.1.1. Досрочно расторгнуть настоящий договор, направив не менее чем за 10 (десять) календарных дней Арендатору соответствующее уведомление о намерении расторгнуть Договор с обоснованием причин расторжения в случаях:

а) нарушения Арендатором существенных условий Договора, в том числе, если использование Участка приводит к значительному ухудшению качественных характеристик Участка, экологической обстановки;

б) непринятия разумных и добросовестных мер по получению разрешения на строительство объекта, указанного в п. 1.1 Договора, в течение шести месяцев с момента государственной регистрации Договора в Управлении Росреестра по Самарской области;

в) если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату, в том числе, вследствие изменения или принятия иной методики расчета арендной платы по вновь установленным величинам;

г) не подписания Арендатором дополнительного соглашения, предусматривающего изменение арендной платы в соответствии с пунктами 3.2.-3.6. настоящего Договора, изменение других условий Договора, а также в случае, уклонения от государственной регистрации дополнительного соглашения в Управлении Росреестра по Самарской области;

д) использования Арендатором Участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием;

е) не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке;

ж) по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством;

4.1.2. В одностороннем порядке изменять размер арендной платы;

4.1.3. Вносить в Договор в безусловном Порядке необходимые изменения и уточнения в случае внесения таковых в действующее законодательство или нормативные акты, регулирующие использование земель;

4.1.4. Осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земель Арендатором. Требовать, досрочного расторжения, Договора при нарушении Арендатором условий настоящего Договора;

4.1.5. Вносить в государственные органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель, требования о приостановлении работ, проводимых Арендатором с нарушением законодательства, нормативных актов или условий, установленных Договором;

4.1.6. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора, использования Участка не по целевому, назначению или с нарушением законодательства, а также по иным основаниям; предусмотренным законодательством Российской Федерации;

4.2. При отказе Арендодателя от исполнения Договора по одному из оснований, указанному в п. 4.1.1.а,б,в,г,д,е,ж настоящего Договора, Договор считается полностью расторгнутым и прекращенным по истечении десяти календарных дней с момента получения Арендатором письменного уведомления Арендодателя о таком отказе; Положения данного пункта применяются в альтернативе с пунктом 4.1.1. по выбору варианта расторжения Арендодателем.

В соответствии с пунктом 5.3 Договоров Арендатор обязан:

5.3.1. Эффективно использовать полученный в аренду Участок в соответствии с целевым назначением и соблюдать установленный режим использования земель;

5.3.2. Обеспечить освоение Участка в установленные Договором сроки;

5.3.3. Выполнять в полном объеме все условия Договора;

5.3.4. Своевременно в соответствии с Договором вносить арендную плату;

5.3.5. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка (загрязнения, захламления, деградации, ухудшения плодородия почв на земле), обеспечивать экологически безопасное использование и т.д.

По истечении срока аренды и при досрочном расторжении договора возврат участка осуществляется по акту приема-передачи земельного участка из аренды. С момента подписания акта приема-передачи земельного участка из аренды Договор считается расторгнутым (пункт 1.4).

В оспариваемом уведомлении от 30.01.2025 № 05-29/934 Администрация в качестве основания для прекращения договоров аренды земельных участков № 24/21 от 09.07.2021, № 12/21 от 17.05.2021, № 25/20 от 07.10.2020 указывает на п. 4.1.1, п. 4.2, п. 5.3.2.

Действительно, как обоснованно отмечает истец, данное уведомление не содержит в себе конкретное обоснование причины прекращения договоров аренды земельных участков (пункт 4.1.1 Договоров).

В заседании суда 01.04.2025 представитель Администрации указала на то, что уведомление является намерением расторгнуть договор, договоры являются действующими, в качестве причины для прекращения договоров аренды земельных участков указал на то, что арендуемые земельные участки не используются: был осуществлен выезд и установлено, что земельные участка «заросли травой» (п. 5.3.1 договора). В последующем в подтверждение данного обстоятельства ответчиком представлены соответствующие фотоизображения земельных участков и скриншоты с привязкой к местности (с указанием кадастровых номеров участков).

В пункте 43 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Следует отметить, что из оспариваемого документа прямо следует, что ответчик уведомляет «о прекращении вышеуказанных договоров аренды». При этом истец, обосновывая причину обращения в суд после получения оспариваемого уведомления, ссылается на пункт 4.2 договоров.

Возражая относительно доводов администрации, истец отмечает, что «неиспользование или неэффективное использование участка» не упоминается в качестве основания для расторжения договора, а лишь «не может служить основанием для невнесения арендной платы» (пункт 3.11).

ПП РФ № 390 «О противопожарном режиме» (п. 17(2)) требует очистки от сухой травы в границах населенных пунктов и промзон. Санитарные правила (СанПнН 2.1.7.1322-03) могут требовать регулярного покоса для предотвращения свалки отходов и размножения вредителей.

Однако, отмечает истец, в данном случае трава не нарушает экологических и противопожарных норм, не мешает использованию земельного участка по назначению. В договоре нет прямого требования к покосу травы. При этом истец покос травы осуществляет. Арендная плата вносится истцом исправно.

В подтверждение использования земельного участка (ухода за ним) истцом представлены в материалы дела копии следующих документов: журнал регистрации целевого инструктажа (с 01.04.2024), инструкция по охране труда при покосе травы, приказ от 11.03.2024 № 2-ОС «О проведении мероприятий, направленных на профилактику возгораний», график по покосу травы на 2024 г., приказ от 20.03.2025 № 3-ОС «О проведении мероприятий, направленных на профилактику возгораний», график по покосу травы на 2025 г.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как установлено судом, Договоры №№ 12/21 от 17.05.2021, 24/21 от 09.07.2021 заключены в отношении земельных участков, отнесенных к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения, с видом разрешенного использования – специальная деятельность, под иными объектами специального назначения, на срок по 31.12.2022.

Срок действия договоров №№ 12/21 от 17.05.2021, 24/21 от 09.07.2021: с 17.05.2021 по 31.12.2022, с 09.07.2021 по 31.12.2022 соответственно (пункт 2.1).

Дополнительными соглашениями № 1 от 16.05.2022 срок действия договоров аренды земельного участка № 12/21 от 17.05.2021, № 24/21 от 09.07.2021 продлен на три года, то есть по 31.12.2022.

Договор № 25/20 от 07.10.2020 заключен в отношении земельного участка, отнесенного к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения, для специальной деятельности, сроком до 28.07.2026.

Срок действия договора № 25/50 от 07.10.2020: с 07.10.2020 по 28.07.2026 (пункт 2.1).

Таким образом, в настоящее время срок действия договоров аренды не истек.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом в силу абзаца четвертого пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что данное положение, закрепляющее понятие существенного нарушения договора как основания расторжения договора по решению суда, предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение существенным по смыслу этой нормы; необходимостью определения судом в рамках его дискреционных полномочий существенности допущенного арендатором нарушения в конкретном деле обеспечивается баланс интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения от 29.10.2020 № 2466-О, от 17.07.2018 № 1752-О, от 27.03.2018 № 644-О, от 20.04.2017 № 873-О, от 29.09.2016 № 1958-О, от 23.06.2016 № 1289-О, от 24.10.2013 № 1617-О).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в определениях от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089, от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 № 309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 № 308-ЭС21-23577, расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо № 66) сформулирована следующая правовая позиция. В случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором  в разумный срок.

Изучив материалы дела с учетом доводов ответчика о существенном характере нарушения, допущенного арендатором, приняв во внимание все обстоятельства, связанные с предоставлением участков в аренду ответчику по договорам аренды и освоением ответчиком данных земельных участков, суд приходит к следующему.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, предусмотренному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов.

Без проведения торгов заключение такого договора допускается в случаях, прямо установленных в статье 39.6 ЗК РФ, а именно, в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Подпунктом 3 пункта 2 названной статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрена возможность предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

В рассматриваемом случае судом установлено, что договоры аренды земельного участка заключены сторонами на основании Распоряжения Губернатора Самарской области от 19.09.2019 № 438-р «О реализации акционерным обществом «ЭкоСтройРесурс» масштабного инвестиционного проекта по строительству высоконагружаемого полигона твердых коммунальных отходов и мусоросортировочного комплекса «Зелененький» на территории муниципального района Волжский Самарской области», итогов Инвестиционного меморандума от 29.07.2019 между Правительством Самарской области, администрацией муниципального района Волжский Самарской области и акционерным обществом «ЭкоСтройРесурс» в сфере реализации на территории Самарской области инвестиционного проекта по строительству высоконагружаемого, полигона твердых коммунальных отходов и мусоросортировочного комплекса «Зелененький», постановления Администрации муниципального района Волжский Самарской области № 420 от 19.03.2021.

В письменных возражениях на иск Администрация в качестве причины для прекращения договоров аренды земельного участка уже указывает на следующие обстоятельства.

29.07.2019 между Правительством Самарской области, администрацией муниципального района Волжский Самарской области и акционерным обществом «ЭкоСтройРесурс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (АО «Экотехнопарк «Зелененький») заключен инвестиционный меморандум в сфере реализации на территории Самарской области инвестиционного проекта по строительству высоконагружаемого полигона твердых коммунальных отходов и мусоросортировочного комплекса «Зелененький» (далее – инвестиционный меморандум). Срок реализации инвестиционного проекта - с 01.06.2019 по 31.122022.

В рамках инвестиционного меморандума Распоряжением Губернатора Самарской области от 19.09.2019 № 438-р «О реализации акционерным обществом ЭкоСтройРесурс»    масштабного   инвестиционного   проекта   по   строительству высоконагружаемого полигона твердых коммунальных отходов и мусоросортировочного комплекса «Зелененький» на территории муниципального района Волжский Самарской области» органу местного самоуправления муниципального района Волжский Самарской области рекомендовано обеспечить предоставление АО «ЭкоСтройРесурс» для размещения полигона по приему твердых коммунальных отходов в аренду без проведения торгов вышеназванные земельные участки.

Во исполнение Распоряжения от 19.09.2019 № 438-р, инвестиционного меморандума, между Администрацией района и АО Экотехнопарк «Зелененький»      заключены договоры аренды № 25/20 от 07.10.2020,  № 24/21 от 09.07.2021, 12/21 от 17.05.2021.

Со ссылками на пункты 5.3.1, пп. б) п. 4.1.1 ответчик указывает, что оспариваемое уведомление исх. № 05-29/93 от 30.01.2025 о прекращении договоров аренды было направлено истцу в связи с существенными нарушениями со стороны арендатора договоров аренды: договоры аренды заключены во исполнение инвестиционного меморандума 2019 года; истец не выполнил обязательства по строительству полигона ТКО в установленные сроки (до 31.12.2022); не получил разрешение на строительство в течение шести месяцев после регистрации договоров (пункт. 4.1.1 (б)); не освоил земельные участки в соответствии с их целевым назначением (п. 5.3.1).

Возражая, истец в том числе отмечает, что в рассматриваемом случае ссылка на меморандум не имеет значения для обоснования причины расторжения договоров аренды, поскольку договоры аренды (2020-2021 гг.) имеют самостоятельные условия и их расторжение должно обосновываться только их положениями. Кроме того, в процессе судебного разбирательства представитель истца утверждал, что в настоящее время необходимость в строительстве полигонов не отпала.

Относительно указания ответчика на то, что срок реализации инвестиционного проекта истек, истец отмечает, что согласно инвестиционному меморандуму по строительству высоконагрУЖаемого полигона твердых коммунальных отходов и мусоросортиоовочного комплекса «Зелененький» от 29.07.2019, срок его действия определяется пунктом 13: «Меморандум вступает в силу с момента его подписания и действует в течение периода окупаемости Инвестиционного, но не более семи лет». Таким образом, даже если объект не построен к 2022 г., меморандум продолжает действовать до 2026 г.

При этом, продолжает истец, не смотря на то, что, по утверждению ответчика, меморандум прекратил свое действие, Администрация не только не прекратила договорные отношения с истцом, а, напротив, заключила с истцом дополнительные соглашения о продлении действия договоров аренды до декабря 2025 г.

В соответствии с пп. б) п. 4.1.1 договоров Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор, направив не менее чем за 10 (десять) календарных дней Арендатору соответствующее уведомление о намерении расторгнуть Договор с обоснованием причин расторжения в случае непринятия разумных и добросовестных мер по получению разрешения на строительство объекта, указанного в п. 1.1 Договора, в течение шести месяцев с момента государственной регистрации Договора в Управлении Росреестра по Самарской области.

В качестве причины неисполнения условий пп. б) п. 4.1.1 договоров аренды истец ссылается на наличие объективных обстоятельств, препятствующих получить разрешение на строительство в установленные договорами сроки, а именно: наличие в генеральном плане поселения (утвержденного решением № 209/98 от 21.01.2020) спорных данных о наличии водного объекта на объекте, что стало ключевым препятствием для реализации проекта по строительству полигона ТКО на предоставленных в аренду земельных участках.

Согласно Генеральному плану сельского поселения Воскресенкамуниципального района Волжский Самарской области, утвержденного решением собрания представителей сельского поселения Воскресенка муниципального района Волжский Самарской области от 21.01.2020 № 209/98, в границах проектируемого объекта«Высоконагружаемый полигон твердых коммунальных отходов в составе Экотехнопарка«Зелененький», на земельном участке с кадастровым номером 63:17:0514006:1273 располагается безымянный водный объект с нанесенной водоохранной зоной.

В этой связи, отмечает истец, если участок частично попадает в водоохранную зону, любые работы на нем должны учитывать ограничения, установленные Водным кодексом Российской Федерации (ВК РФ), в частности, запрет на размещение опасных объектов (ст. 55 ВК РФ).

Истцом была инициирована процедура внесения изменений в Генеральный план (письмо АО Экотехнопарк «Зелененький» от 04.07.2024 на имя главы сельского поселения Воскресенка), так как были проведены изыскания (отчет ООО «ГидроЭкоПрсект»), подтверждающие отсутствие водного объекта на участке. Направлены запросы в госорганы (БВУ, Минприроды), которые опровергли наличие водоохранной зоны.

Администрация поселения запрос истца о внесении изменений не исполнила, что создало препятствия для осуществления проекта.

Таким образом, как указывает истец, нарушение п. 4.1.1(6) договоров вызвано действиями третьих лиц и не может быть вменено в вину истцу.

Также истец отмечает, что ответчик, имея право инициировать прекращение договоров, длительное время не только его не использовал, но и своим поведением показывал отсутствие собственной заинтересованности в прекращении договорных отношений, полагает последующее поведение арендодателя, противоречащее созданным у арендатора ожиданиям, недобросовестным.

Так, Администрация муниципального района Волжский Самарской области самостоятельно выбрала и предоставила истцу земельный участок для реализации инвестиционного проекта и в соответствии со ст. ст. 6, 7, 8 Федерального закона № 131-ФЗ, ст. 36 ЗК РФ и ст. 31 ГрК РФ администрация обязана была обеспечить предоставление пригодного для строительства участка и проинформировать истца о существующих ограничениях. Однако, располагая всей информацией о градостроительных особенностях, администрация передала участок, который оказался непригодным для строительства полигона и комплекса, истец не мог заранее получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), так как согласно п. 3 ст. 57.3 ГрК РФ ГПЗУ выдается только правообладателю участка, то есть уже после заключения договора аренды. При этом Администрация не оказала необходимого содействия в реализации инвестиционного проекта, не помогла устранить препятствия, однако, по мнению истца, с учетом общественных интересов и характера проекта она должна была оказывать поддержку (в том числе в части согласований и предоставления документов) - вместо этого она формально отказалась от исполнения договора.

Истец не подал документы на экологическую экспертизу и, соответственно, не получил разрешение на строительство, поскольку в ГПЗУ было указано на наличие водного объекта и его водоохранной зоны в границах участка, которое не изменено и до настоящего времени. Данное обстоятельство фактически исключает положительный исход экспертизы и делает оплату за ее проведение неоправданной. Кроме того, повторная экспертиза возможна только по решению суда и требует дополнительной оплаты, что увеличило бы финансовые и временные риски для истца.

В то же время истец предпринял все возможные меры для получения разрешения:

- для проектирования высоконагружаемого полигона заключен договор на разработку проектной документации с ООО «Династия» (ФГБОУ ВО «СамГТУ») 05.04.2021;

- в августе 2022 г. АО Экотехнопарк «Зелененький» выкупило мощность по электроэнергии и ввело в эксплуатацию линию электропередач для электроснабжения объектов Экотехнопарка «Зелененький»;

- земельные участки, на которых должен быть реализован инвестиционный меморандум, находились в границах шестой подзоны приаэродромной территории аэродрома «Кряж», являющегося аэродромом государственной авиации (письмо Приволжского МТУ Росавиации исх. № 17.5498/ПМТУ от 22.09.2020). Только в 2023 г. постановлением Правительства РФ № 78 от 24.01.2023 внесены изменения в постановление Правительства РФ от 02.12.2017 № 1460». Данным постановлением определены условия по размещению объектов по обращению с отходами, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц в шестой подзоне приаэродромной территории, а именно: объекты по обращению с твердыми коммунальными отходами, расположенные на данной территории, не признаются объектами, способствующими привлечению и массовому скоплению птиц, в случае наличия заключения по результатам орнитологического исследования на предмет отсутствия факторов, способствующих привлечению и массовому скоплению птиц, и (или) достаточности мер защиты объекта по обращению с отходами от привлечении и массового скопления птиц;

- получено заключение о результатах орнитологического исследования, проведенного на территории проектируемого полигона для твердых коммунальных отходов (ТКО) «Зелененький» в Самарской области;

- получен технический отчет по определению статуса водного объекта на территории сельского поселения Воскресенка, Волжский район, Самарская область, в границах кадастрового квартала 63:17:0514006;

- предприняты все предусмотренные законом меры для внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки, что подтверждается письмом АО Экотехнопарк «Зелененький» от 04.07.2024 на имя главы сельского поселения Воскресенка.

Согласно ч. 1 ст. 57.3 ГрК РФ, ГПЗУ выдается для обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов капитапьного строительства на земельном участке. При этом ГПЗУ фактически представляет собой выписку из ПЗЗ и других документов территориального планирования, которые утверждаются городскими властями.

Согласно ст. 33 ГрК РФ, внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) обеспечивают главы муниципальных образований (главы поселений, муниципальных округов, городских округов) в течение 30 дней с момента получения соответствующего требования. В связи с чем письмо от 04.07.2024 направлено верному адресату.

Кроме того, истец отмечает, что реализация инвестиционного меморандума совпала с ограничительными мерами, введенными в связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19, что отразилось на сроках продвижения проекта.

Также в процессе судебного разбирательства истцом представлены и иные  доказательства, свидетельствующие о проведении истцом соответствующих мероприятий по устранению возникшей проблемы в разумные сроки:

- письмо исх. от 04.07.2024 в адрес главы с.п. Воскресенка м.р. Волжский Самарской области с просьбой о внесении изменений в генеральный план с.п. Воскресенка м.р. Волжский Самарской области в части исключения из карт генерального плана водного объекта и водоохраной зон водного объекта вблизи земельного участка с кадастровым номером 63:17:0514006:1274 на основании технического отчета по результатам проведенных работ на определение статуса водных объектов в границах земельного участка, выполненного ООО «ГидроЭкоПрокт» в 2024 г. и письма министерства лесного хозяйства, окружающей среды и природопользования Самарской области от 21.06.2024 (также имеется в материалах дела) - договор № 25/20 от 07.10.2020, заключен на срок до 28.07.2026;

- письма Отдела водных ресурсов по Самарской области Нижне-Волжского БВУ исх. от 31.01.2021 № СА-12/267в адрес ФГБОУ ВО «СамГТУ» (сообщение об отсутствии сведений о поверхностных источниках хозяйственно-питьевого водоснабжения и ЗСО в районе проектирования объекта); министерства лесного хозяйства, окружающей среды и природопользования Самарской области от 25.11.2020 № 27-04-01/25340 (сообщение в отношении трех арендуемых земельных участков);

- градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 63:17:0514006:1274, подготовленный на основании обращения АО Экотехнопарк «Зелененький» от 11.04.2022 № 1617.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма № 66).

Доказательств того, что в данном случае указываемые ответчокм нарушения в виде неосвоения ответчиком в период после заключения договоров аренды время повлекли существенные нарушения, в результате чего ответчик в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении с истцом договоров, в материалах дела не имеется.

Действующее законодательство разделяет понятия «освоение» и «использование» земельного участка; под освоением участка, предоставленного для целей строительства, понимается подготовительный этап, связанный с подготовкой документации, без которой осуществление строительства невозможно, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

При этом время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом конкретном случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта, его уникальности, условий договора аренды; поэтому с учетом параметров возводимого объекта, предпринятых арендатором действий по реализации проекта строительства, проведенных обществом мероприятий по освоению земельных участков, срока действия договоров аренды (представитель истца в том числе указывал на возможность последующего продления договоров с учетом конкретных имеющихся в настоящее время обстоятельств).

В рассматриваемом случае ответчик не доказал, что сохранение договорных отношений является нецелесообразным и невыгодным для него, не доказал допущение ответчиком существенных нарушений условий договора при его исполнении, а равно иные обстоятельства, с которыми закон связывает наступление правовых последствий в виде расторжения договора.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для прекращения действия договоров в одностороннем порядке по названным ответчиком причинам (только после обращения истца в суд с настоящим иском), поскольку арендатор в разумные сроки осваивает земельные участки, проводит соответствующие работы формирует документы, необходимые для получения разрешения на строительство, последовательность действий истца указывает на заинтересованность и наличие возможности продолжения реализации инвестиционного проекта; при этом актуальность реализации инвестиционного проекта в настоящее время не утрачена (что ответчиком не опровергнуто).

При этом суд принимает во внимание, что ответчиком не было направлено в адрес истца «уведомление о намерении расторгнуть договор с обоснованием причин расторжения», как на то указывает пункт 4.1.1 договоров, а, исходя из буквального содержания, было направлено «уведомление о прекращении договоров аренды» (пункт 4.2 Договоров), что лишило истца права как на получение обоснованной причины расторжения договоров, так и возможности обосновать ответчику возможность устранить такую причину в разумный срок.

Согласно ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Однако специальными нормами, регулирующими правоотношения по аренде, предусмотрено положение о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 3 ст. 619 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах заявленные исковые требования следует удовлетворить, признать недействительным уведомление Администрации муниципального района Волжский Самарской области исх. № 05-29/934 от 30.01.2025 досрочном прекращении договора аренды № 12/21 от 17.05.2021, договора аренды № 24/21 от 09.07.2021, договора аренды № 25/20 от 07.10.2020; признать договор аренды № 12/21 от 17.05.2021, договор аренды № 24/21 от 09.07.2021, договор аренды № 25/20 от 07.10.2020 действующими.

Расходы по оплате государственной пошлине распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 180-182, ч. 1 ст. 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным уведомление Администрации муниципального района Волжский Самарской области исх. № 05-29/934 от 30.01.2025 досрочном прекращении договора аренды № 12/21 от 17.05.2021, договора аренды № 24/21 от 09.07.2021, договора аренды № 25/20 от 07.10.2020.

Признать договор аренды № 12/21 от 17.05.2021, договор аренды № 24/21 от 09.07.2021, договор аренды № 25/20 от 07.10.2020 действующими.

Взыскать с Администрации муниципального района Волжский Самарской области в пользу акционерного общества Экотехнопарк «Зелененький» 50 000 руб. 00 коп. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, в течение одного месяца со дня его принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
А.С. Щанькина