Решение от 15 февраля 2019 г. по делу № А48-6694/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А48-6694/2018
г. Орел
15 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2019 года.

Решение в полном объёме изготовлено 15 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфеновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (<...>; ИНН <***>; ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304575212700039) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.03.2018 в сумме 266 993 руб. 41 коп. и пени за период с 16.12.2015 по 31.03.2018 в сумме 55 100 руб. 23 коп., всего – 322 093 руб. 64 коп.,

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО3 (доверенность № 7/5 от 09.01.2019, предъявлен паспорт),

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность от 01.11.2018, предъявлен паспорт), ИП ФИО2 (предъявлен паспорт),

установил:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее – истец, УМИЗ) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1851/з от 05.02.2015 за период с 01.04.2015 по 31.03.2018 в сумме 266 993 руб. 41 коп. и пени в сумме 55 100 руб. 23 коп. за период с 16.12.2015 по 31.03.2018 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

В обоснование заявленных требований истец указывает, что сумма задолженности является доначисленными суммами арендной платы в связи с перерасчетом, произведенным истцом, по причине неверно исчисленных Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области арендных платежей в договоре № 1851/з от 05.02.2015.

По мнению истца, размер арендной платы Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области в приложении к договору №1851/з от 05.02.2015 исчислен не в соответствии с постановлениями Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 и от 25.12.2014 № 419. Департаментом неверно применены иные показатели: кадастровая стоимость – 10 075 411 руб. 20 коп., коэффициент категории арендаторов – 0,0105, индекс инфляции – 1.

Ответчик исковые требования признал частично на сумму 170 043 руб. 10 коп., указав, что он исправно вносил арендные платежи в сроки, установленные договором.

По мнению ответчика, у истца не было законных оснований на изменение размера арендной платы в 2015 году. Уведомлений об изменении арендной платы ответчик не получал.

Рассмотрев представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон и третьего лица, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

05.02.2005 на основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области № 4-а от 05.02.2015 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области (арендодатель), ФИО5 (арендатор 1) и ФИО2 (арендатор 2) был заключен договор аренды земельного участка № 1851/з, расположенного по адресу: <...> площадью 2280 кв.м., кадастровый номер 57:25:0010322:179 (т. 1, л.д. 9-16).

Земельный участок, переданный в аренду ответчику, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 8.2 договора аренды договор является одновременно актом приёма-передачи участка.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен на 7 лет с 05.02.2015 по 04.02.2022.

В силу п. 3.1.2 договора годовая арендная плата по договору составляет 52 895 руб. 91 коп.

Пунктом 3.2 договора определено, что арендная плата начисляется с 05.02.2015 и вносится арендаторами в соответствии с прилагаемым расчетом земельных платежей и порядком оплаты.

В соответствии с п. 3.4 договора за последующие календарные годы арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа третьего месяца текущего квартала.

В п. 6.4 договора указано, что все изменения к договору, равно как и прекращение договора, оформляются сторонами в письменной форме, подписываются уполномоченными представителями сторон, за исключением случая изменения условия о размере годовой арендной платы в соответствии с пунктом 3.7 договора. В случае изменения арендной платы арендодатель направляет арендаторам уведомление об изменении размера годовой арендной платы и ее расчет.

Согласно вступившим в законную силу 01.03.2015 изменениям в земельном законодательстве распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа, осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с положением о регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле, утверждённом на основании решения Орловского городского Совета народных депутатов от 29.05.2014 № 49/0935-ГС (в ред. Решения Орловского городского Совета народных депутатов от 19.03.2015 N 62/1113-ГС), распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, расположенными на территории города Орла, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется администрацией г. Орла.

Согласно постановлению администрации города Орла от 22.04.2015 № 1521 «О внесении изменений в положение об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла» Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла осуществляет полномочия собственника земельных участков, расположенных на территории города Орла, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, с 01.03.2015 право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Орла, перешло от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.

Согласно уведомлению от 10.08.2017 № 7/5132, направленному истцом в адрес ответчика, арендная плата за период с 05.02.2015 по 31.12.2015 составила 312 765 руб. 85 коп.

Согласно уведомлению от 19.06.2018 № 7/4785, направленному истцом в адрес ответчика, арендная плата за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 составила 293 423 руб. 16 коп.

Ответчик в письменный отзывах на иск пояснил, что не получал вышеуказанные уведомления.

17.04.2018 ответчиком от истца получена претензия № 7/3051 от 16.04.2018, в которой УМИЗ указывало арендатору о необходимости погасить задолженность по арендной плате в размере 266 993 руб. 41 коп. и пени в размере 56 075 руб. 50 коп.

Поскольку вышеуказанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с данным иском.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов на территории Орловской области» годовая арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, определяется по формуле: А = КС х Ка х И, где: А - арендная плата; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Ка - коэффициент категорий арендаторов; И - индекс инфляции.

Постановлением Правительства Орловской области от 14.08.2015 № 373 внесены изменения в Постановление Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443, в том числе в части, изменения при расчете годовой арендной платы за земельные участки в 2015 году индекса инфляции, равному 1,127, также был установлен коэффициент категорий арендаторов в п. 17 «Граждане и индивидуальные предприниматели и юридические лица, занимающие земельные участки: объекты бытового обслуживания - 0,03.

По заявлению ИП ФИО2 кадастровая стоимость арендованного земельного участка в сумме 13 976 194 руб. 80 коп. была уменьшена решением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010322:179 до 5 785 728 руб.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка в размере 13 976 194 руб. 80 коп. подлежит применению с 28.08.2015 по 31.12.2015, а с 01.01.2016 по 31.03.2018 применяется кадастровая стоимость в размере 5 785 728 руб.

За весь спорный период применению подлежит индекс инфляции 1,127 и коэффициент категорий арендаторов - 0,03.

При этом, суд считает, что размер кадастровой стоимости земельного участка, установленный в соответствии с Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства Орловской области от 14.08.2015 № 373), подлежит применению с момента вступления данного постановления в законную силу, то есть с 01.01.2016. Ввиду того, что в силу ст. 4 ГК РФ обратную силу действия может иметь только закон, расчет истца в этой части является неверным.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности и представил суду контррасчет, в соответствии с которым размер задолженности составляет 170 043 руб. 10 коп.

Так, согласно статье 195 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно части 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу части 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

С учетом изложенного, суд принимает контррасчет ответчика, который проверен и признан верным и обоснованным.

Данный расчет ответчика истцом не оспорен и признан арифметически верным.

Таким образом, суд пришел к выводу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1851/з от 05.02.2015 за период с 01.07.2015 по 31.03.2018 в сумме 170 043 руб. 10 коп., исключив из расчета период с 01.04.2015 по 31.06.2015 в связи с пропуском истцом срока исковой давности, а также применив п. 1.1 Постановления Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства Орловской области от 14.08.2015 № 373) с 01.01.2016.

Помимо требования о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей, истец в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 5.2 договора, заявил требование о взыскании с ответчика пени за просрочку исполнения обязательства в размере 55 100 руб. 23 коп. за период с 16.12.2015 по 31.03.2018.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В силу п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендаторы выплачивают арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, указанных в пункте 3.2 договора, от размера задолженности по арендной плате за каждый день просрочки.

Судом проверен расчёт пени, представленный истцом, и признан неверным.

Исковые требования в части взыскания пени также подлежат частичному удовлетворению в сумме 10 790 руб. 62 коп. в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку, как указано выше, срок исковой давности по задолженности арендной платы за период с 01.04.2015 по 31.06.2015 истек, истек также и срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки за указанный период. Кроме того, суд исходит из суммы основной задолженности, признанной обоснованной - 170 043 руб. 10 коп., и на которую подлежат начислению пени.

Довод ответчика о необоснованном начислении пени ввиду того, что он не получал уведомлений об изменении размера арендной платы № 7/5132 от 19.08.2017 и № 7/4785 от 19.06.2018 судом не принят как необоснованный, поскольку в силу п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (ч.ч. 1, 2 ст. 333 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки.

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд не находит оснований для снижения размера неустойки, поскольку неустойка была согласована сторонами в договоре.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Судом не установлено, что при определении размера подлежащей взысканию неустойки при заключении договора истец злоупотребил своим правом, что договор содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ИП ФИО2 и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а ИП ФИО2 был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания условия договора о неустойке (то есть оказался слабой стороной договора).

Суд считает, что размер неустойки соответствует последствиям нарушения обязательства, исчислен в соответствии с законом и условиями договоров, в связи с чем требование об уменьшении неустойки не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в сумме 180 833 руб. 72 коп., из которых: 170 043 руб. 10 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.03.2018, 10 790 руб. 62 коп. – пени за просрочку арендной платы за период с 15.03.2016 по 31.03.2018.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304575212700039) в пользу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (<...>; ИНН <***>; ОГРН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1851/з от 05.02.2015 за период с 01.07.2015 по 31.03.2018 в сумме 170 043 руб. 10 коп., пени за просрочку арендной платы за период с 15.03.2016 по 31.03.2018 в сумме 10 790 руб. 62 коп., всего – 180 833 руб. 72 коп., в остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304575212700039) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 425 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его вынесения.

Судья Л.П. Парфенова