Решение от 3 февраля 2017 г. по делу № А40-102677/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-102677/16-125-789
03 февраля 2017 г.
г. Москва


Решение изготовлено в полном объеме 03 февраля 2017 г. Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2017 г.

Арбитражный суд в составе: судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного секретарем ФИО1

с участием представителей: от истца – ФИО2 (конкурсный управляющий ЗАО «СУ по ремонту и эксплуатации коллекторов и водостоков» решение от 19.09.2016г. № А40-198023/15) пасп. Обозар в сз. от ответчика – не явился, извещён.

От третьих лиц – Управление Росреестра по г. Москве – не явился, извещён, ИФНС России

№ 7 по г. Москве – ФИО3, дов-ть № 05-35/16639 от 04.05.2016г., От временного управляющего ООО «Дженерис» - ФИО4, пасп. Обозр в сз.

рассмотрел дело по иску ЗАО «СУ по ремонту и эксплуатации коллекторов и водостоков» к ООО «Дженерис» о расторжении договора, признании права собственности

при участии третьих лиц: Управление Росреестра по г. Москве (115225, <...>), ИФНС России № 7 по г. Москве (105064, <...>), временный управляющий ООО «Дженерис» ФИО4, конкурсный управляющий ЗАО «СУ по ремонту и эксплуатации коллекторов и водостоков» ФИО2 (115230, г. Москва, а/я 336)

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «СУ по ремонту и эксплуатации коллекторов и водостоков» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Дженерис» содержащим следующие требования:

1) Расторгнуть Договор купли-продажи недвижимости № 29 от 19.12.2013, заключенный между закрытым акционерным обществом «Специализированное управление по ремонту и эксплуатации коллекторов и водостоков» и обществом с ограниченной ответственностью «Дженерис».

2) Признать право собственности закрытого акционерного общества «Специализированное управление по ремонту и эксплуатации коллекторов и водостоков» на объект недвижимого имущества: Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 387 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение II - комнаты с 1 по 11; этаж 1, помещение I — комнаты с 1 по 7; помещение II - комнаты с 1 по 9; этаж 2, помещение I — комнаты с 1 по 13; помещение II - комнаты с 1 по 6; этаж 3, помещение I - комнаты с 1 по 13; помещение II - комнаты с 1 по 7; этаж 4,

помещение I - комнаты с 1 по 4, 4а, с 5 по 11; помещение II - комнаты с 1 по 16, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, ул. Долгоруковская, дом 36, строение 1.

3) Расторгнуть Договор купли-продажи недвижимости № 30 от 19.12.2013, заключенный между закрытым акционерным обществом «Специализированное управление по ремонту и эксплуатации коллекторов и водостоков» и обществом с ограниченной ответственностью «Дженерис».

4) Признать право собственности закрытого акционерного общества «Специализированное управление по ремонту и эксплуатации коллекторов и водостоков» на объект недвижимого имущества: Помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1 569,6 кв.м, номера на поэтажном плане: этаж 1, этаж 2, этаж 3, этаж 4, этаж 5, этаж 6, мансарда, антресоль, адрес (местонахождение) объекта: <...>.

Требования обусловлены ненадлежащим исполнением ответчиком договорного обязательства.

В судебном заседании от истца поступило заявление об отказе от заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В то же время, поскольку у лица, подписавшего данное заявление от имени истца, отсутствуют необходимые на то полномочия, суд отклонил указанное заявление.

Ходатайство истца о приостановлении производства по делу, мотивированное предъявлением иска об оспаривание спорных Договоров, суд отклонил исходя из следующего.

Так, согласно абз. 1 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 Кодекса.

При этом в примечании N 1 к вышеуказанному пункту Постановления Пленума ВАС РФ указано на то, что в его целях термин "иск об оспаривании договора" используется для обозначения следующих исков: о признании договора незаключенным, о признании договора недействительным и применении последствий недействительности, об изменении или расторжении договора.

Таким образом, Пленум ВАС РФ прямо указал на отсутствие оснований для приостановления производства по делу о взыскании по договору в случае возбуждения самостоятельного иска об изменении этого договора.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей, суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела 19.12.2013 закрытое акционерное общество «Специализированное управление по ремонту и эксплуатации коллекторов и водостоков» (далее - ЗАО «СУ по ремонту и эксплуатации коллекторов и водостоков», Продавец, Истец) и общество с ограниченной ответственностью «Дженерис» (далее - ООО «Дженерис», Покупатель, Ответчик) заключили Договор купли-продажи недвижимости № 30 (далее - Договор № 30), в соответствии с п. 1.1. которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора

недвижимое имущество, а именно: Помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1 569,6 кв.м, номера на поэтажном плане: этаж 1, этаж 2, этаж 3, этаж 4, этаж 5, этаж 6, мансарда, антресоль, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, ул. Долгоруковская, дом 36, строение 1.

Переход права собственности на объект сделки зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 26.12.2013 за № 77-77- 11/036/2013-120.

Дополнительным соглашением № 1 от 24.12.2013 к Договору купли-продажи недвижимости № 30 от 19.12.2013 установлена, что Общая (продажная) цена Недвижимости составляет сумму в размере 18 000 000 (Восемнадцать миллионов) рублей 00 копеек, включая НДС 18% - 2 745 762 рублей 71 копейка, денежные средства подлежат уплате в срок до «31» июля 2015 года.

26.03.2014 в качестве оплаты по Договору № 30 ООО «Дженерис» перечислило в адрес Продавца 8 000 000 (восемь миллионов) рублей. Иных поступлений денежных средств в рамках Договора № 30 не проходило.

Таким образом, оплата по договору в полном объеме должна была быть произведена не позднее 31.07.2015, однако ООО «Дженерис» свою обязанность по оплате не исполнило, сумма долга по Договору № 30 составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

Кроме того, 19.12.2013 ЗАО «СУ по ремонту и эксплуатации коллекторов и водостоков» (Продавец) и ООО «Дженерис» (Покупатель) заключили Договор купли- продажи недвижимости № 29 (далее - Договор № 29), в соответствии с п. 1.1. которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора недвижимое имущество, а именно: Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 387 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение II - комнаты с 1 по 11; этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 7; помещение II - комнаты с 1 по 9; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 13; помещение II - комнаты с 1 по 6; этаж 3, помещение I - комнаты с 1 по 13; помещение II - комнаты с 1 по 7; этаж 4, помещение I - комнаты с 1 по 4, 4а, с 5 по 11; помещение II - комнаты с 1 по 16, адрес (местонахождение) объекта: <...>.

Переход права собственности на объект сделки зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 26.12.2013 за № 77-77- 11/036/2013-108.

Согласно п. 2.1. Договора № 29 Общая (продажная) цена Недвижимости составляет сумму в размере 174 000 000 (сто семьдесят четыре миллиона) рублей 00 копеек, включая НДС 18% - 26 542 372 рубля 88 копеек.

Дополнительным соглашением № 1 от 27.11.2014 к Договору купли-продажи недвижимости № 29 от 19.12.2013 установлено, что денежные средства подлежат уплате в срок до «31» декабря 2015 года.

Всего в качестве оплаты по Договору № 29 ООО «Дженерис» перечислило в адрес Продавца 146 000 000 (сто сорок шесть миллионов) рублей.

Таким образом, оплата по договору в полном объеме должна была быть произведена не позднее 31.12.2015, однако ООО «Дженерис» свою обязанность по оплате в полном объеме надлежащим образом не исполнило, сумма долга по Договору № 29 составляет 28 000 000 (двадцать восемь миллионов) рублей.

Ссылаясь на нарушение срока исполнения денежного обязательства обусловленного спорными Договорами, и тем самым на существенность допущенного ответчиком нарушения истцом заявлен рассматриваемый иск, предметом которого является требования о расторжении договоров купли-продажи недвижимой вещи.

В пункте 65 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи

недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности.

В данном пункте Постановления указано, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.

Кроме того, разъясняя смысл приведенных норм, Пленумы судов указали, что в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса.

Аналогичный порядок правовых последствий расторжения договора изложен и в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора», где Высший суд указал, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены. (пункт 4) К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса). (пункт 5)

Исходя из приведенных разъяснений, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору. Последний вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 ноября 2013 г. по делу N А32-18799/2012)

При этом согласно абзацу 5 пункта 65 Постановления Пленумов ВС И ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора» если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Указанным положениям Постановлений корреспондирует вывод Высшего суда, закрепленный в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", о том, что судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой права собственности на него, однако не оплатил имущество). Арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли- продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12 и от 12.07.2013 N ВАС-8666/13).

Также, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В то же время, понятие существенности, основано, прежде всего, на применении установленного положением подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации экономического критерия, когда нарушение договора одной из сторон влечет за собой для другой стороны особого свойства ущерб, выражающийся в том, что потерпевшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом при рассмотрения требования одной из сторон о расторжении договора, в связи с его существенным нарушением, необходимо учитывать, не только сам факт нарушения установленного договором срока исполнения обязательства, но и соотношение исполненных и неисполненных обязательств, целесообразность сохранения договора и возможность его дальнейшего исполнения, а также учесть, что расторжение вышеуказанного контракта повлечет существенные негативные последствия для ответчика, нежели защитит либо восстановит права и законные интересы истца, в связи с чем, суду следует также учитывать положения пунктов 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 3) с учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт неоплаты ответчиком приобретенного по Договорам недвижимого имущества подтвержден документально. Между тем, в данном конкретном случае, неисполнение покупателем условия об оплате имущества не является существенным

нарушением Договоров и не может служить основанием к их расторжению в судебном порядке по иску продавца. Так, по договору № 30 задолженность ответчика составляет 10 000 000 руб., при цене договора 18 000 000 руб., тогда как по договору № 29 , задолженность составляет 28 000 000 руб., при цене договора 174 000 000 руб., т.е. оплачено более чем 83,9 % от стоимости договора.

Судом учитывается и то, что в рамках исполнения Договоров, сторонами правоотношения, было исполнено обязательство по передаче объектов сделки приобретателю, регистрации возникшего у покупателя права, имущественного представления покупателя, в виде выплаченных денежных средств.

В рассматриваемом случае судом также учитывается и то обстоятельство, что требование истца о взыскании денежной суммы, о просрочке в оплате которой, последним указывается в обоснование существенности допущенных, при исполнении спорных Договоров нарушении, было включено в реестр кредиторов в рамках банкнотного дела, где должником выступает ответчик.

Учитывая изложенное и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о существенности допущенных стороной обязательств нарушений, суд отклоняет заявленный иск в полном объеме.

Судебные расходы по оплате госпошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 307,309,310,314,350,352, 619 ГК РФ, ст.ст. 101-103,110,167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я Михайлова Е.В.