Решение от 23 марта 2021 г. по делу № А03-18367/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-13836/2020
24 марта 2021 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения суда объявлена 24 марта 2021 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 24 марта 2021 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Винниковой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Шипуново (ОГРНИП 317222500003447 ИНН228903109555) к индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, с. Панкрушиха (ИНН <***>, ОГРНИП 304228603600015) о взыскании 909 592 руб. 37 коп. неосновательного обогащения и расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2020,

и по встречному исковому заявлению об обязании зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости,

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 (лично), паспорт,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 04.07.2019 № 22 АА 2607711, диплом ДВС № 1830665, паспорт; ФИО5 доверенности от 04.07.2019 № 22 АА 2607711, диплом БВС № 0527588, паспорт;

от третьего лица - не явилось, извещено надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, с. Шипуново обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, с. Панкрушиха о взыскании 909 592 руб. 37 коп. неосновательного обогащения и расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2020.

Определением от 28.10.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, с. Панкрушиха заявил встречное исковое заявление о регистрации перехода права собственности на здание склада, назначение: нежилое, площадь общая 517 кв.м., Литер Д, этажность 1, кадастровый номер 22:32:030207:688, расположенное по адресу: <...> земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под коммунально-складские объекты, общей площадью 2006 кв.м., кадастровый номер: 22:32:030207:4, расположенный по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, сельское поселение Панкрушихинский сельсовет, <...> за ФИО2.

Определением от 24.11.2020 суд принял к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречное исковое заявление.

До начала судебного заседания в материалы дела поступило уточненное встречное исковое заявление, согласно которому ФИО3 просил зарегистрировать переход права собственности за ФИО2 на объекты недвижимости: здание Склад, назначение: нежилое, площадь общая 517 кв.м., Литер Д, этажность 1, расположенное по адресу: <...>. Кадастровый номер 22:32:030207:688. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под коммунально-складские объекты, общей площадью 2006 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, сельское поселение Панкрушихинский сельсовет, <...>. Кадастровый номер 22:32:030207:766.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился по основаниям, приведенным в отзыве на исковое заявление, просил удовлетворить встречные исковые требования.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и встречного искового заявления, и отзывов на них, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.06.2020 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему от 11.09.2020 по условиям которых продавец обязался продать покупателю следующее имущество: здание склада, кадастровый номер 22:32:030207:688, общей площадью 517 кв.м., назначение: нежилое Литер Д, этажность 1, расположенное по адресу: <...> ,земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под коммунально-складские объекты, кадастровый номер 22:32:030207:766, общей площадью 2006 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, сельское поселение Панкрушихинский сельсовет, <...> (пункт 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения).

Стоимость. недвижимого имущества определена по соглашению сторон в размере 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч рублей) (пункт 1.1.1 договора).

Согласно пункта 1.2 заключенного договора продавец проинформировал покупателя, что на здание склада и земельный участок зарегистрировано обременение (ограничение). Обременение (ограничение) наложено на основании кредитного договора от 04.12.2014 № 010445-01/14, который продавец заключил с ООО «СИБСОЦБАНК». Сумма залогового обязательства продавца перед кредитором ООО «СИБСОЦБАНК» на день заключения настоящего договора составляло: 809 592,37 (восемьсот девять тысяч пятьсот девяносто два рубля 37 копеек). В день подписания договора покупатель производит погашение задолженности продавца перед кредитором ООО «СИБСОЦБАНК» в сумме 809 592,37 (восемьсот девять тысяч пятьсот девяносто два рубля 37 копеек), путем перечисления денежных средств на расчетный счет кредитора ООО «СИБСОЦБАНК». Перечисленная покупателем сумма будет считаться по соглашению сторон задатком, в счет причитающейся оплаты стоимости недвижимого имущества.

Пунктом 1.3 договора установлено, что в течение трёх рабочих дней после зачисления денежных средств 809 592,37 руб., на счет кредитора ООО «СИБСОЦБАНК», продавец должен снять ограничения (обременение) в органе, установившем такое ограничение (обременение).

Покупатель передает продавцу оставшуюся сумму в размере 1 990 407,63 руб. (один миллион девятьсот девяносто тысяч четыреста семь) рублей 63 коп. в срок до 10.08. 2020. Денежные средства в счет оплаты продажной стоимости вышеуказанных объектов в размере 100 000 (ста тысяч) рублей переданы покупателем и в полном объеме получены продавцом до подписания настоящего дополнительного соглашения (пункт 1.5. договора в редакции дополнительного соглашения).

Во исполнение условий договора для погашения кредитных обязательств ФИО3 перед кредитной организацией, покупателем на расчетный счет кредитора ООО «СИБСОЦБАНК» перечислено 809 592,37 (восемьсот девять тысяч пятьсот девяносто два рубля 37 копеек), что подтверждается приходно-кассовым ордером от 29.06.2020 № 272. Кроме того, в счет оплаты согласно условиям договора купли-продажи от 29.06.2020 ФИО2 передал ФИО3 денежные средства в размере 100 000 рублей, о чем была составлена соответствующая расписка от 07.07.2020.

Как указал истец, 29.06.2020 договор купли- продажи был передан через МФЦ в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю, для осуществления регистрации перехода права собственности.

13.07.2020 Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю по заявлению ФИО3 регистрационные действия приостановлены до 13.08.2020, в связи с выявлением в документах, поданных сторонами на регистрацию грубых нарушений и несоответствий, а именно отсутствия межевания на земельный участок с кадастровым номером 22:32:030207:4 и нахождения на данном участке зарегистрированных прав на другие здания.

К установленному сроку выявленные нарушения ответчиком не устранены, в связи с чем Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю прекращена регистрация перехода права собственности.

25.08.2020 истец, ссылаясь на существенные нарушения условий заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2020, повлекшие срыв сделки по аренде приобретаемого ФИО2 имущества, направил в адрес предпринимателя уведомление о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2020 и возврате полученных по сделке денежных средств (т.1 л.д. 44).

Неисполнение предпринимателем требований, изложенных в уведомлении, послужило основанием для подачи ФИО2 в арбитражный суд настоящего иска.

Предприниматель ФИО3 обратился с встречными исковыми требованиями о регистрации перехода права собственности за ФИО2 на объекты недвижимости: здание Склад, назначение: нежилое, площадь общая 517 кв.м., Литер Д, этажность 1, расположенное по адресу: <...>. Кадастровый номер 22:32:030207:688. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под коммунально-складские объекты, общей площадью 2006 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, сельское поселение Панкрушихинский сельсовет, <...>. Кадастровый номер 22:32:030207:766, указывая, что после выявленных нарушений в документах поданных для регистрации перехода права собственности, сторонами договора обоюдно было принято решение прекратить государственную регистрацию, осуществить межевание принадлежащего продавцу земельного участка и в последующем повторно подать заявление на переход права собственности на здание склада и земельного участка под ним.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Следовательно, односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, и в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым. Другая сторона договора, считающая такой отказ неправомерным, может оспорить его в судебном порядке.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац 2, пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как установлено судом, следует из материалов дела, и сторонами не оспаривается, договор купли-продажи передан в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю, для осуществления регистрации перехода права собственности. Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю по заявлению ФИО3 регистрационные действия приостановлены до 13.08.2020, в связи с выявлением в документах, поданных сторонами на регистрацию грубых нарушений и несоответствий, а именно отсутствия межевания на земельный участок с кадастровым номером 22:32:030207:4 и нахождения на данном участке зарегистрированных прав на другие здания. Указанные обстоятельства перед заключением спорного договора не были известны истцу, кроме того, Кроме того, установленному сроку (13.08.2020) выявленные нарушения ответчиком не устранены, в связи с чем Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю прекращена регистрация перехода права собственности.

Истец просил предпринимателя возвратить перечисленные по сделке денежные средства в связи с несвоевременным снятием ограничений с объектов недвижимости и отсутствием соответствующего действующему законодательству межевания. Спорный объект приобретался истцом для последующего предоставления здания, под сеть магазинов «Светофор», однако в виду приостановления сделки по купли- продажи между истцом и ответчиком, вызванного не соответствием технической документации требованиям ФЗ, арендатор отказался от сделки.

Ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства совершения им действий, направленных на своевременное исполнение обязательств по договору купли-продажи не представлено.

Исследовав обстоятельства дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, принимая во внимание неисполнение обязательства по своевременному снятию ограничений с объектов недвижимости и отсутствием соответствующего действующему законодательству межевания в установленный договорами срок следует рассматривать в качестве существенного нарушения ответчиком условий договора, арбитражный суд пришел к выводу о нарушениях продавцом условий заключенного договора, в связи с чем, у покупателя возникло право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Довод предпринимателя о том, что ФИО3 перед заключением договора купли-продажи не было известно, что для отчуждения здания склада с кадастровым номером 22:32:030207:688 ему необходимо провести раздел земельного участка под существующее строение отклоняется судом.

Доказательств обоюдного принятия сторонами договора решения о прекращении государственной регистрации, осуществления межевания принадлежащего продавцу земельного участка и в последующем повторного обращения с заявлением о переходе права собственности на здание склада и земельного участка под ним, ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем, указанный довод также не может быть принят судом вовнимание.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснил, что положения пункта 4 статьи 453 Кодекса не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.

Статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Установив, что у покупателя возникло право отказаться от исполнения договора, факт получения денежных средств ответчиком не оспаривается, суд приходит к выводу о том, что денежные средства в размере 909 592 руб. 37 коп. подлежат возврату.

Рассмотрев требования предпринимателя ФИО3 о регистрации перехода права собственности за ФИО2 на объекты недвижимости: здание Склад, назначение: нежилое, площадь общая 517 кв.м., Литер Д, этажность 1, расположенное по адресу: <...>. Кадастровый номер 22:32:030207:688. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под коммунально-складские объекты, общей площадью 2006 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, сельское поселение Панкрушихинский сельсовет, <...>. Кадастровый номер 22:32:030207:766, суд не усматривает правовых оснований для их удовлетворения в условиях признания правомерным отказ индивидуального предпринимателя ФИО2 от исполнения указанного договора.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении встречных требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, с. Панкрушиха суд отказывает.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за первоначальный и встречный исковые заявления суд относит на ответчика - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Шипуново (ОГРНИП 317222500003447 ИНН228903109555) удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи от 29.06.2020, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, с. Панкрушиха (ИНН <***>, ОГРНИП 304228603600015) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Шипуново (ОГРНИП 317222500003447 ИНН228903109555) 909 592 руб. 37 коп. долга, а также 27 192 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, с. Панкрушиха (ИНН <***>, ОГРНИП 304228603600015) отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.Н. Винникова