Решение от 2 марта 2023 г. по делу № А43-21430/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-21430/2022

г. Нижний Новгород «02» марта 2023 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-544),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ДЭНСИ», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к ответчику: Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Правительство Нижегородской области, город Нижний Новгород, (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

казенное предприятие Нижегородской области «Агентство по ипотечному кредитованию, поддержке и развитию жилищного строительства», город Нижний Новгород, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

о признании недействительными уведомлений об отказе от договора аренды,

по встречному иску

Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «ДЭНСИ», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности и пени по договору,


при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО2, директор, выписка из ЕГРЮЛ, ФИО3, доверенность от 08.06.2021,

от ответчика: ФИО4, доверенность от 21.12.2022,



установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «ДЭНСИ» (далее – Общество) с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) о признании недействительным уведомления Министерства от 24.06.2022 № Исх-326-295827/22 об отказе от договора № 18-6037с от 02.10.2020 аренды земельного участка площадью 4568,00+/-24,00 кв. м кадастровый номер 52:18:0060213:3455, категория земель «земли населенных пунктов», местоположение земельного участка: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Германа Лопатина, между домами № 2 и № 6, вид разрешенного использования «бытовое обслуживание», цель использования «для строительства оздоровительного комплекса с общественной баней».

Определением от 24.10.2022 настоящее дело объединено с делом № А43-27927/2022 по иску Общества к Министерству о признании недействительным уведомления от 18.07.2022 № Исх-326-336525/22 об отказе от договора аренды № 18-6037с от 02.10.2020.

Определением от 23.11.2022 настоящее дело объединено с делом № А43-27278/2022 по иску Министерства к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 18-6037с от 02.10.2020 за период с 01.10.2020 по 31.05.2022 в размере 564 785 руб. 18 коп. и пени за период с 21.10.2020 по 01.06.2022 в размере 64 447 руб. 66 коп.

Министерство представило в суд уточнение иска и просит взыскать с ответчика 323 276 рублей 16 коп. - долга за период с 01.10.2020 по 08.07.2021, 9477 руб. 58 коп. - пени за период с 27.10.2020 по 08.07.2021.

Данные уточнения приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Нижегородской области и казенное предприятие Нижегородской области «Агентство по ипотечному кредитованию, поддержке и развитию жилищного строительства».

Как следует из материалов дела, и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 15.10.2021 по делу № А43-19361/2021, решением инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области от 20.12.2011 № 6878-127-5044 признана целесообразным реализация инвестиционного проекта «Оздоровительный комплекс с общественной баней» и признано возможным предоставление Обществу в аренду на период строительства земельного участка площадью 5670,5 квадратных метров, расположенного на улице Германа Лопатина, между домами 2 и 6, для строительства указанного объекта. Министерству инвестиционной политики Нижегородской области, департаменту градостроительного развития территории Нижегородской области, министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области поручено провести мероприятия по предоставлению земельного участка в аренду.

Решением инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области от 21.05.2012 № 6878-133-5602 указанное решение дополнено пунктом 6, в котором министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области совместно с Обществом поручено в срок до 01.07.2013 осуществить мероприятия по освобождению земельного участка от прав третьих лиц.

Распоряжением Губернатора Нижегородской области от 13.08.2018 № 1454-р инвестиционный проект Общества признан масштабным инвестиционным проектом Нижегородской области.

Общество 05.03.2020 обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060213:3455 в аренду без проведения торгов.

Министерство подготовило проект договора аренды № 18-6037с земельного участка площадью 4568,00+/-24,00 кв. м., кадастровый номер 52:18:0060213:3455, категория земель «земли населенных пунктов», местоположение земельного участка: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Германа Лопатина, между домами № 2 и № 6, вид разрешенного использования «бытовое обслуживание», цель использования «для строительства оздоровительного комплекса с общественной баней», и направило три экземпляра договора, подписанного со стороны Министерства, Обществу с сопроводительным письмом от 04.09.2020. Общество подписало указанные договоры аренды и направило их Министерству с сопроводительным письмом от 02.10.2020. Однако, подписанный Министерством подлинный экземпляр договора аренды Обществу не возвращен.

При этом в письме от 03.03.2021 Министерство сообщило Обществу об отмене решений инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области от 20.12.2011 № 6878-127-5044, от 21.06.2012 № 6878-133-5602 решением Совета по земельным и имущественным отношениям при Правительстве от 22.01.2021 № 6878-48-2259.

Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском о регистрации договора № 18-6037с аренды земельного участка 52:18:0060213:3455.

Вступившим в законную силу решением от 15.10.2021 по делу № А43-19361/2021 суд удовлетворил иск и произвел государственную регистрацию договора аренды. Суд установил, что спорный договор аренды является заключенным, и у Министерства не имелось оснований для уклонения от его регистрации.

Правительство Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству и Обществу о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды земельного участка № 18-6037с и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060213:3455 Министерству. Иск мотивирован тем, что договор № 18-6037с подписан в обход установленного законом порядка предоставления земельного участка без проведения торгов, поскольку соглашение о реализации инвестиционного проекта с Обществом не заключено.

Вступившим в законную силу решением от 25.02.2022 по делу № А43-38039/2021 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Суд пришел к выводу, что спорный договор заключен сторонами в соответствии с действующим законодательством и основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов отсутствовали.

Уведомлением от 24.06.2022 № Исх-326-295827/22 Министерство в одностороннем порядке отказалось от договора аренды № 18-6037с, указав в качестве оснований тот факт, что Общество не заключило с Правительством Нижегородской области соглашение о реализации инвестиционного проекта.

Уведомлением от 18.07.2022 № Исх-326-336525/22 Министерство повторно отказалось в одностороннем порядке от договора аренды № 18-6037с, указав на наличие у Общества задолженности по арендной плате.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании данных отказов недействительными.

В обоснование иска Общество указало на неправомерность одностороннего отказа Министерства от договора аренды ввиду отсутствия задолженности, а также отсутствие указанных Министерством правовых оснований в виде - незаключения инвестиционного соглашения.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 6.4 договора аренды № 18-6037с предусмотрено, что арендодатель вправе в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке, в том числе в случае: задолженности арендатора по арендной плате за 2 месяца подряд; при использовании участка не в соответствии с видом разрешенного использования и с целью использования либо способами, приводящими к его порче; при неиспользовании участка в соответствии с целью, для достижения которой он был предоставлен (пункт 1.3 договора), в течение 32 месяцев, в соответствии с пунктом 7.1 договора.

В уведомлении от 24.06.2022 № Исх-326-295827/22 в качестве основания для расторжения договора аренды Министерство со ссылкой на пункты 3.1.5 и 6.4 договора указало на незаключение Обществом с Правительством Нижегородской области соглашение о реализации инвестиционного проекта.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 6.4 договора аренды № 18-6037с не предусматривают данного основания для одностороннего отказа арендодателя от договора.

Кроме того, вопрос о действительности договора аренды № 18-6037с в связи с незаключением Обществом и Правительством Нижегородской области инвестиционного соглашения уже был предметом судебного разбирательства в рамка дела № А43-38039/2021, в котором суды данный довод отклонили.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В связи с вышеизложенным, суд считает требование истца о признании недействительным отказа Министерства от договора аренды № 18-6037, формализованного в виде уведомления от 24.06.2022 № Исх-326-295827/22, подлежащим удовлетворению.

Уведомлением от 18.07.2022 № Исх-326-336525/22 Министерство уведомило арендатора о расторжении договора аренды № 18-6037 ввиду невнесения Обществом арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа и наличии у Общества задолежнности.

Данное обстоятельство также послужило основанием для обращения Министерства в суд с иском (встречным иском в данном судебном процессе) о взыскании с Общества 323 276 рублей 16 коп. - долга за период с 01.10.2020 по 08.07.2021, 94 77 руб. 58 коп. - пени за период с 27.10.2020 по 08.07.2021 (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражая против данного требования, и, настаивая не недействительности уведомления об односторонним отказе от договора от 18.07.2022 № Исх-326-336525/22, Общество указывает на совокупность следующих обстоятельств:

- до 15.07.2022 - даты государственной регистрации договора аренды № 18-6037с, у Общества отсутствовала обязанность для внесения арендных платежей, поскольку отсутствие государственной регистрации договора препятствовало Обществу в использовании участка по назначению,

- с даты заключения договора аренды Министерство злоупотребляло правом и препятствовало Обществу в использовании земельным участком,

- Общество оспаривает представленный Министерством расчет арендной платы, указывая на его незаконность.

Согласно разделу 4 договора № 18-6037с годовая арендная плата начисляется согласно приложению № 3 к договору в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Постановление № 247).

Арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца (пункт 4.4 договора).

Согласно статьям 606, 610 (пункту 1) и 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. Данная правовая позиция содержится в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, отражена правовая позиция, согласно которой подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Спорный договор аренды носит целевой характер - для строительства оздоровительного комплекса с общественной баней.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 данного кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок, в частности, является договор аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены в пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Общество представило суду письмо Министерства градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области от 25.10.2022, в котором Обществу отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060213:3455, в связи с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 10.10.2022 информации о регистрации договора аренды земельного участка (том 2 литы дела 89).

Вместе с тем, если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020).

Доказательств обжалования Обществом действий Министерства градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области материалы дела не содержат.

Иных доказательств того, что начиная с 02.10.2020 Общество предпринимало меры по получению разрешения на строительство либо осуществлению строительства на спорном участке, истец вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представил.

Не использование земельного участка арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы (пункт 4.7 договора).

При указанных обстоятельствах у Общества отсутствовали правовые основания для невнесения арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды.

Проверив представленный Министерством расчет задолженности суд признает его верным, произведенным в соответствии с Постановлением № 247 и условиями договора.

Ссылка Общества об использовании Министерством при расчете арендной платы неверной кадастровой стоимости земельного участка, противоречит представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного земельного участка.

На основании изложенного суд удовлетворяет встречный иск Министерства о взыскании с Общества 323 276 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2020 по 08.07.2021.

Кроме того, Министерство просит взыскать с ответчика 9477 руб. 58 коп. пени за период 21.10.2020 по 08.07.2021.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Проверив представленный Министерством расчет неустойки, суд признает его арифметически верным.

Иск Министерства о взыскании с Общества неустойки также подлежит удовлетворению.

При наличии установленной судом задолженности Общества по внесению арендных платежей по договору аренды, иск Общества в части признания недействительным уведомления Министерства от 18.07.2022 № Исх-326-336525/22 об отказе от договора аренды № 18-6037 от 02.10.2020 удовлетворению не подлежит.

Расходы по делу в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

иск общества с ограниченной ответственностью «ДЭНСИ», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Признать недействительным отказ Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) от договора аренды № 18-6037с от 02.10.2020, формализованный в виде уведомления от 24.06.2022 № Исх-326-295827/22.

В удовлетворении остальной части иска общества с ограниченной ответственностью «ДЭНСИ», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДЭНСИ», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Встречный иск Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДЭНСИ», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) 323 276 рублей 16 копеек - долга, 9477 рублей 58 копеек - пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДЭНСИ», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 9655 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.В. Бодрова