Решение от 18 июня 2024 г. по делу № А32-57382/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-57382/2022

г. Краснодар «18» июня 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2024 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 18 июня 2024 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-57382/2022

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - ФИО2,


при участии в судебном заседании 10 апреля 2024 года представителя администрации – ФИО3 (по доверенности), представителя ответчика – ФИО4 (по доверенности),



УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.04.2015 №4300021428, заключенный между администрацией и ответчиком;

- обязать вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 757 кв. м с кадастровым номером 23:43:0414011:2447, расположенный по ул. Уральской, 212/21 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара путем подписания акта приема-передачи земельного участка;

- в случае полного либо частичного удовлетворения заявленных исковых требований указать, что данное решение является основанием для погашения в ЕГРН права аренды на земельный участок общей площадью 757 кв. м, кадастровый номер 23:43:0414011:2447, расположенный по ул. Уральской, 212/21, в Карасунском внутригородском округе города Краснодара.

Исковые требования мотивированы неосвоением земельного участка для целей строительства в течение срока договора.

Определением от 28.03.2024 отклонены ходатайства ответчика о передаче дела по подсудности в суд общей юрисдикции и об оставлении иска без рассмотрения.

Тем же определением суд вынес на обсуждение сторон вопрос о действительности договора аренды с учетом информации генерального плана и ПЗЗ г. Краснодара на момент заключения договора аренды; возможности исполнения договора с учетом информации генерального плана 2020 года и действующих ПЗЗ.

Определением от 14.09.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ООО «Центр Авто» (ИНН <***>) и ФИО2, как предыдущие арендаторы спорного земельного участка.

Тем же определением суд вынес на обсуждение сторон вопрос о действительности договора аренды от 15.04.2015 № 4300021428 спорного земельного участка и последующих соглашений о передаче прав арендатора с учетом информации генерального плана муниципального образования город Краснодар по состоянию на дату заключения договора аренды.

Аналогичный вопрос был вынесен на обсуждение сторон и в определении от 06.12.2023 по настоящему делу.

В судебном заседании, состоявшемся 10 апреля 2024 года, представитель администрации исковые требования поддержал в полном объёме, представитель ответчика против иска возражал по доводам, приведённым в отзывах.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Центр Авто» (ОГРН <***> ИНН <***>) исключено из ЕГРЮЛ 13.10.2017 как недействующее юридическое лицо.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО2 уведомлен телеграммой (том 2, л.д. 82 – 84), а также почтой (том 2, л.д. 89), в судебные заседание не явился, отзыв не представил.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, земельный участок КН 23:43:0414011:2447 площадью 757 кв. м был предоставлен администрацией в аренду ООО «Центр Авто» по договору аренды земельного участка № 4300021428 от 15.04.2015 для строительства магазина (с площадью торгового зала не более 150 кв. м) сроком действия договора с 03.04.2015 по 03.04.2025. Земельный участок предоставлен в аренду на основании постановления администрации от 03.04.2015 №3079 в порядке предварительного согласования места размещения магазина. Как следует из пункта 1 названного постановления, земельный участок расположен на территории ценных ландшафтов, в водоохранной зоне водного объекта Карасун (50 м) (том 1, л.д. 15 – 21).

Соглашением от 19.11.2015 №1090 администрация и ФИО2 (арендатор земельного участка на основании договору уступки прав и обязанностей от 25.05.2015) в соответствии с приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 21.08.2015 № 186-ИВ «Об изменении вида разрешённого использования земельного участка по ул. Уральской, 212/21, в Карасунском внутригородском округе муниципального образования город Краснодар» внесли изменения в пункт 1.3 договора аренды, изменив вид разрешенного использования земельного участка на гаражи.

По договору от 11.05.2022 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №4300021428 от 15.04.2015 ФИО2 передал ФИО1 права и обязанности по договору аренды №4300021428 от 15.04.2015 земельного участка КН 23:43:0414011:2447 с видом разрешенного использования – гаражи (том 1, л.д. 55 – 57).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 21.10.2022 №КУВИ-001/2022-186932955, земельный участок КН 23:43:0414011:2447 относится к категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «гаражи», право собственности на участок не зарегистрировано. Земельный участок обременен арендной, зарегистрированной 18.05.2022 в пользу ФИО1 на основании договора аренды от 15.04.2015 №4300021418 и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 11.05.2022 (том 1, л.д. 38 – 48).

В соответствии с письмами департамента архитектуры и градостроительства администрации от 30.05.2022 №8203/29 и от 21.07.2022 №11511/29 разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на данном земельном участке не выдавалось.

В претензии от 10.06.2022 и в досудебном уведомлении о прекращении договора аренды от 16.09.2022 администрация сослалась на неиспользование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, что является основанием для расторжения договора аренды.

Ответчик в отзывах возражал против исковых требований, ссылаясь на принятие им мер по освоению земельного участка.

Между тем, в соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар от 21.02.2023 №2817/29 (том 1, л.д. 73), земельный участок КН 23:43:0414011:2447 в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», на момент заключения договора аренды (15.04.2015) расположен в зоне рекреационного назначения, частично в зоне транспортной инфраструктуры.

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, в редакции на момент заключения договора аренды (15.04.2015) земельный участок расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2).

Из системного толкования части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017). Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 N 32-АПГ-17-1). Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию развития города и условия формирования среды жизнедеятельности (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 N 56-АПГ17-7).

Возведение объекта капитального строительства на земельном участке, включенном в состав территории общего пользования, невозможно, поскольку такое использование исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование земельным участком (статья 262 Гражданского кодекса, пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, вследствие нахождения земельного участка КН 23:43:0414011:2447 по данным генерального плана муниципального образования в редакции на дату заключения договора аренды (15.04.2015) в зоне рекреационного назначения, частично в зоне транспортной инфраструктуры, земельный участок на момент заключения договора аренды относился к территориям общего пользования муниципального образования, застройка которых запрещена.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка как направленного на предоставление в аренду под застройку объектом капитального строительства (магазин, впоследствии – гараж) территории общего пользования муниципального образования (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», земельный участок расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), с планируемым размещением в границах данного земельного участка объекта местного значения, относящегося к области озеленения – Городской сад Карасунский (том 1, л.д. 73 – 74).

Таким образом, в настоящее время застройка земельного участка также невозможна, его аренда в целях строительства исключена вследствие сохранения действующим генеральным планом муниципального образования город Краснодар правового режима территории общего пользования рекреационного назначения и планируемым размещением объекта рекреации – Городского сада Карасунский.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил обязанность судов по оценке обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В определениях от 28.03.2024, от 14.09.2023 и от 06.12.2023 по настоящему делу суд вынес на обсуждение сторон вопрос о действительности договора аренды от 15.04.2015 № 4300021428 спорного земельного участка и последующих соглашений о передаче прав арендатора с учетом информации генерального плана муниципального образования город Краснодар по состоянию на дату заключения договора аренды; возможности исполнения договора с учетом информации генерального плана 2020 года и действующих ПЗЗ.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Нормами Гражданского кодекса как в действовавшей в момент заключения договора аренды редакции, так и в актуальной редакции суду предоставлено право на применение последствий недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (статья 167 Гражданского кодекса).

Применительно к названным положениям Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 79 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон. В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда. Аналогичная правовая позиция приведена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, а также выражена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04 апреля 2022 года по делу № А32-17326/2021, от 14 октября 2022 года по делу № А32-51219/2020.

Определениями от 28.03.2024, от 14.09.2023 и от 06.12.2023 указанная процессуальная обязанность судом выполнена. В резолютивной части данных определений суд прямо вынес на обсуждение сторон вопрос о действительности договора аренды от 15.04.2015 № 4300021428 спорного земельного участка и последующих соглашений о передаче прав арендатора с учетом информации генерального плана муниципального образования город Краснодар по состоянию на дату заключения договора аренды; возможности исполнения договора с учетом информации генерального плана 2020 года.

Какие-либо конкретные пояснения по данному вопросу от сторон в ходе судебных заседаний по настоящему делу не поступило.

Принимая во внимание информацию генерального плана муниципального образования город Краснодар на момент заключения договора аренды, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 15.04.2015 №4300021428 земельного участка КН 23:43:0414011:2447.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды земельного участка, право аренды земельного участка к ответчику по соглашению об уступке прав и обязанностей арендатора перейти не могло, права и обязанности арендатора земельного участка у ответчика не возникли, в связи с чем, он не вправе приступить к использованию земельного участка и осуществлять владение и пользование им, а также какое-либо освоение земельного участка в целях строительства.

Поскольку требование о расторжении договора может быть заявлено только в отношении действительной сделки, недействительный (ничтожный) договор, не порождающий соответствующих прав и обязанностей сторон, не может быть расторгнут, в связи с чем, в требовании о расторжении договора аренды земельного участка надлежит отказать.

Вместе с тем, администрация в исковом заявлении также просит суд указать, в случае полного либо частичного удовлетворения заявленных исковых требований, что данное решение является основанием для погашения в ЕГРН права аренды на земельный участок общей площадью 757 кв. м, кадастровый номер 23:43:0414011:2447, расположенный по ул. Уральской, 212/21, в Карасунском внутригородском округе города Краснодара.

Аннулирование регистрационной записи об аренде в данном случае представляет собой применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе (статья 166 ГК РФ).

Суд учитывает, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», земельный участок расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), с планируемым размещением в границах данного земельного участка объекта местного значения, относящегося к области озеленения – Городской сад Карасунский.

Таким образом, с учетом информации генерального плана муниципального образования город Краснодар, участок расположен в рекреационной зоне, на землях общего пользования, строительство на участке не представляется возможным.

Аннулирование регистрационной записи об аренде земельного участка в такой ситуации будет способствовать приведению правового режима земельного участка в соответствие со сведениями градостроительного зонирования, отнёсшего этот участок к землям общего пользования, что исключает его застройку и предоставление в аренду, дальнейшее сохранение аренды участка в такой ситуации невозможно, также как невозможно и строительство на таком участке.

Поскольку земельный участок отнесен по Генеральному плану к территориям общего пользования, рекреационной зоне, участок не предназначен для строительства, при таких обстоятельствах применение судом по собственной инициативе последствий недействительности ничтожного договора аренды в виде аннулирования регистрационной записи об аренде земельного участка соответствует публичным интересам и направлено на защиту публичных интересов посредством приведения правового режима земельного участка в соответствие с законодательно установленным режимом использования территорий общего пользования муниципального образования, исключающего предоставление земель общего пользования в аренду конкретному лицу и застройку таких участков.

Аннулирование регистрационной записи об обременении земельного участка арендой исключает возможное заблуждение участников гражданского оборота о праве аренды земельного участка, зарегистрированного на основании недействительной (ничтожной) сделки, то есть направлено на обеспечение принципа публичной достоверности государственного реестра прав на недвижимое имущество и очистку права собственности публичного собственника на земельный участок от незаконного обременения, тем самым создаёт для муниципального образования возможность последующего беспрепятственного распоряжения и использования данного земельного участка.

В соответствии с представленным в материалы дела актом №3178 от 09.08.2022 осмотра земельного участка, подготовленного управлением муниципального контроля администрации, земельный участок не огражден, свободен от зданий, сооружений, зарос травой, на территории произрастают деревья. Аналогичная информация приведена и в акте осмотра земельного участка №2138 от 03.06.2022. Информация актом осмотра земельного участка подтверждается соответствующими фотоматериалами (том 1, л.д. 51 – 54).

С учетом материалов обследования земельного участка, суд приходит к выводу, что администрация в восстановлении владения земельным участком не нуждается, вопрос об аннулировании записи об аренде земельного участка может быть разрешён без необходимости восстановления владения участком и без применения способов защиты, направленных на восстановление владения участком. Участок свободен от зданий, строений и сооружений, не застроен. На части участке произрастают многолетние зеленые насаждения. Признаки хозяйственного освоения земельного участка отсутствуют. Администрации нет необходимости восстанавливать владение незастроенным муниципальным земельным участком. Требование администрации об аннулирование регистрационной записи об аренде носит негаторный характер (статьи 304, 208 ГК РФ). У публично-правового образования отсутствует необходимость в защите (восстановлении) владения земельным участком в силу его специфики и в признании права муниципальной собственности на него. Признание отсутствующим зарегистрированного обременения земельного участка является единственно возможным способом защиты прав публичного муниципального собственника. Для полного восстановления прав публично-правового образования и неопределенного круга лиц необходимо признать отсутствующим зарегистрированное обременение земельного участка в виде аренды в пользу предпринимателя. Удовлетворение этого требования влечёт исключение из Единого государственного реестра недвижимости соответствующей регистрационной записи.

В целях применения последствий недействительности ничтожной сделки, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на признание отсутствующим зарегистрированного за ответчиком в Едином государственном реестре недвижимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414011:2447.

Признание отсутствующим (пункт 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») зарегистрированного на основании недействительной (ничтожной) сделки права аренды признается допустимой формой применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 4 статьи 166 ГК РФ) в целях защиты публичных интересов.

В пункте 52 постановлении от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснена возможность оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество путем предъявления исков о признании права отсутствующим. По смыслу этого разъяснения регистрационная запись, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" квалифицировал требование о признании права отсутствующим как разновидность негаторного иска, на который исковая давность не распространяется. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Поскольку воля администрации направлена на прекращение арендных отношений и на аннулирование регистрационной записи об аренде земельного участка, и с учётом правила о том, что правовая квалификация завяленных требований является прерогативой суда, суд считает необходимым по своей инициативе дать квалификацию договору аренды от 15.04.2015 № 4300021428 как недействительной (ничтожной) сделке и в этой связи констатировать в резолютивной части решения на признание права аренды, зарегистрированного на основании недействительного (ничтожного) договора, отсутствующим, с аннулированием регистрационной записи об аренде земельного участка.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 15.04.2015 № 4300021428, в иске администрации о его расторжении надлежит отказать, поскольку расторгнут решением суда может быть только действительный договор аренды, что, однако, не препятствует суду в порядке части 4 статьи 166 ГК РФ констатировать в резолютивной части решения отсутствие права аренды земельного участка как зарегистрированного на основании недействительной (ничтожной) сделки.

В порядке применения последствий недействительности ничтожного договора аренды суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на аннулирование (погашение) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка, зарегистрированной в пользу ответчика.

В целях констатации прекращения нахождения участка в пользовании ответчика, фиксации фактического состояния земельного участка на момент окончания такого пользования и его поступления в полное распоряжение администрации свободным от обременения, суд также считает необходимым обязать ответчика возвратить администрации спорный земельный участок по акту приёма-передачи в освобождённом состоянии.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости обременение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414011:2447 в виде аренды, зарегистрированной на основании договора аренды земельного участка от 15.04.2015 № 4300021428 (дата государственной регистрации обременения: 18.05.2022; номер государственной регистрации: 23:43:0414011:2447-23/226/2022-2).

Настоящее решение суда является основанием для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414011:2447 в виде аренды, зарегистрированной в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 15.04.2015 № 4300021428 (дата государственной регистрации обременения: 18.05.2022; номер государственной регистрации: 23:43:0414011:2447-23/226/2022-2).

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414011:2447 по акту приёма-передачи земельного участка в освобождённом состоянии.

В требовании о расторжении договора аренды земельного участка от 15.04.2015 № 4300021428 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков