Постановление от 24 марта 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru


адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-5069/2026

Дело № А40-175016/25
г. Москва
25 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2026 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Елоева А.М., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Минишьян К.А.,


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Запад-Девелопмент" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.12.2025 г. по делу № А40-175016/25 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Запад-Девелопмент" к Департаменту городского имущества города Москвы, с участием третьего лица Правительства Москвы о признании недействительными одностороннего отказа от договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 17.09.2025 г.), ФИО2 (по доверенности от 01.07.2025 г.); от ответчика

ФИО3 (по доверенности от 18.12.2025 г.); от третьего лица ФИО3 (по доверенности от 10.11.2025 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Запад-Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды земельного участка № И-04-001910 от 13.05.2020 г., оформленный уведомлением № ДГИ-И-26992/25 от 16.04.2025 г. о расторжении договора аренды от 13.05.2020 г. № И-04-001910.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.12.2025 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное толкование судом первой инстанции условий договора, наличие преюдициально установленных в ином судебном споре обстоятельств, а также неверного применения норм материального права.


Ответчик и третье лицо против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по доводам, изложенным в письменных объяснениях, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.


В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что 13.05.2020 г. между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка № И-04-001910, расположенного по адресу г. Москва, внутригородское муниципальное образование Некрасовка, коммунальная зона № 1, корп. 515, корп. 516, корп. 566 для целей строительства и эксплуатации торгово-развлекательного комплекса.

Согласно п. 2.1. договора аренды срок его действия составляет 7 лет, то есть с 04.04.2022 г. по 04.04.2029 г.

Так, 28.04.2025 г. в адрес истца поступило уведомление ответчика № ДГИ-И-26992/25 от 16.04.2025 г. о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по истечении 3 месяцев с момента направления уведомления, то есть с 21.07.2025 г.

В качестве основания для расторжения договора аренды ответчиком указано на нарушение истцом п.п. 4.6 и 7.3 договора аренды.

Истец, в свою очередь, направил в адрес ответчика возражения на уведомление о расторжении договора аренды, в которых выразил свое несогласие с таким расторжением с указанием причин.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с требованием о признании незаконной одностороннюю сделку – отказ от договора аренды земельного участка № И-04-001910 от 13.05.2020 г., оформленный уведомлением № ДГИ-И-26992/25 от 16.04.2025 г.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимосвязи, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Как полагает заявитель жалобы, обжалуемым решением фактически были пересмотрены судебные акты суда первой и апелляционной инстанций по делу № А40-144694/2024, согласно которым установлены обстоятельства, имеющие преюдициальные обстоятельства, не подлежащие доказыванию в соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя жалобы, в обжалуемом решении судом первой инстанции сделан противоречащий данным актам вывод о том, что начало реализации проекта следует трактовать противоположно от уже установленной судом в рамках дела

№ А40-144694/2024 по тому же спорному договору аренды.


Такой вывод мотивирован судом ошибочной ссылкой на идентичность условий договора аренды документации об аукционе, что не соответствует действительности. Спорная формулировка о начале реализации проекта ни в проекте договора на сайте о проведении торгов, ни в самом договоре не содержится.

Однако, вопреки доводам жалобы, вывод суда первой инстанции относительно того, что датой начала инвестиционного проекта является дата государственной регистрации договора аренды, как полагает апелляционный суд является правомерным.


Как указывает истец, спорным договором не установлены сроки получения арендатором разрешения на строительство, не определена дата начала реализации проекта, равно как и не определено что именно является началом реализации проекта, также не установлена обязанность получения разрешения на строительство.

Данные доводы истца подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права.

Предметом договора № И-04-001910, заключенного между истцом и ответчиком, является земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, внутригородское муниципальное образование Некрасовка, коммунальная зона № 1, корп. 515, корп. 516, корп. 566, для строительства и эксплуатации торгово-развлекательного комплекса.

Пунктом 4.1 спорного договора предусмотрено, что арендатор обязуется осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта в течение 7 лет со дня государственной регистрации договора.

Согласно п. 4.6 спорного договора арендатор обязуется уведомить Департамент о получении разрешения на строительство в срок не позднее 20 месяцев с начала реализации проекта.

В силу п. 4.7 спорного договора арендатор в срок не позднее 6 месяцев после получения разрешения на строительство обязуется уведомить Департамент о завершении работ нулевого цикла (устройство котлована, фундамента, устройство стен и перекрытий подземной части объекта).

В соответствии с п. 5.3 спорного договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора.

Таким образом, условия п.п. 4.1. 4.2. 4.3. 4.6, 4.7 спорного договора, вопреки доводам жалобы, содержат обязательства арендатора по получению разрешения на строительство объекта в срок не позднее 20 месяцев с даты регистрации договора, а также завершении работ нулевого цикла в срок не позднее 6 месяцев после получения разрешения на строительство.

Заявитель жалобы ошибочно полагает, что договором не установлены сроки получения арендатором разрешения на строительство.

По утверждению истца, договором лишь установлено, что арендатор обязуется осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта в течение 7 лет со дня государственной регистрации договора, то есть до 04.04.2029 г.

Однако данное утверждение основано на неправильном толковании условий спорного договора.

Так, истец указывает на то, что п. 4.6 спорного договора устанавливает обязанность арендатора в 20-месячный срок с начала реализации проекта только лишь уведомить Департамент о получении разрешения на строительство, а не получить его. Поскольку истец не получил разрешение на строительство, к строительству объекта не приступил, срок, установленный п. 4.6 договора на настоящий момент не наступил.

Согласно положениям ст.ст. 437, 438, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия аукциона, порядок и условия заключения договора с участником аукциона являются публичной офертой, а подача заявки на участие в аукционе акцептом такой оферты, в связи с чем, участник аукциона принимает все условия договора аренды.

Таким образом, при подаче заявки его участник подтверждает, что ознакомлен с порядком проведения аукциона, проектом договора аренды, документацией об аукционе и согласен на его участие на указанных в нем условиях.

В силу пп. 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления


земельного участка для строительства; реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подп. 2 и 3 настоящего пункта и п. 9 настоящей статьи.

Статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В силу положений постановления Правительства Москвы от 12.04.2011 г. № 119-ПП «О предоставлении земельных участков в городе Москве с проведением процедуры торгов» (действовавшем на момент проведения аукциона на право заключения договора) (далее - постановления № 119-ПП) основанием для проведения аукционов является решение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы об одобрении перечней земельных участков, права на которые планируется реализовывать на торгах в целях осуществления строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно п. 4 постановления № 119-ПП Департамент городского имущества города Москвы вправе принимать правовые акты (решения) о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков в соответствии с решениями Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (далее - ГЗК) (4.1), а также разрабатывать документацию об аукционе, включая проект договора аренды земельного участка с определением существенных условий договоров аренды земельных участков, заключаемых по результатам аукциона (4.2).

Как правомерно установлено судом первой инстанции, на заседании ГЗК 24.10.2019 г. (протокол № 30, п. 9) утверждены стартовые условия проведения аукциона на право заключения договора аренды указанного участка, Департаментом 25.11.2019 г. принят соответствующий распорядительный документ № 46829, входящий в состав лотовой документации, размещенной в установленном порядке на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - www.torgi.gov.ru, а также на Инвестиционном портале города Москвы - www.investmoscow.ru, которым в том числе предусмотрено, что начало реализации проекта строительства - дата государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Условия проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:0006002:4359 установлены приложением № 2 к распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 25.11.2025 г.

№ 46829, согласно которому установлено, что начало реализации проекта - дата государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Согласно особым условиям аукциона установлено, что победитель аукциона обязуется уведомить Департамент городского имущества города Москвы о получении разрешения на строительство в срок не позднее 20 месяцев с начала реализации проекта. Также победитель аукциона в срок не позднее 6 месяцев после получения разрешения на строительство обязуется уведомить Департамент о завершении работ нулевого цикла (устройство котлована, фундамента, устройство стен и перекрытий подземной части объекта). В случае неуплаты победителем аукциона штрафных санкций и/или несоблюдения сроков получения разрешения на строительство и проведения работ нулевого цикла договор аренды земельного участка подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке.

Данные условия также содержались в лотовой документации, выложенной на сайте investmoscow.ru.


При этом лотовая документация о земельном участке находилась в открытом доступе по адресу https://investmoscow.ru/tenders/tender/l7437804.

Так, приложением № 1 к документации об аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по адресу: г. Москва, вн.мун.обр Некрасовка, коммунальная зона № 1, корп. 515, корп. 516, корп. 566 являются образцы форм и документов для заполнения участниками аукциона.

Согласно п. 2 приложения к распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 25.11.2019 г. № 46829 заявитель подтверждает, что он располагает данными об организаторе аукциона, предмете аукциона, начальной цене предмета аукциона, «шаге аукциона», дате, времени и месте проведения аукциона, порядке его проведения, в том числе об оформлении участия в аукционе, порядке определения победителя, заключения договора аренде; земельного участка и его условиях, последствиях уклонения от подписания договора аренды земельного участка.

Разделом IV лотовой документации к аукциону установлены стартовые условия проведения торгов, согласно которым начало реализации проекта - дата государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Лотовой документацией также утверждены особые условия проведения аукциона, а именно:

- победитель аукциона обязуется уведомить Департамент городского имущества города Москвы о получении разрешения на строительство в срок не позднее 20 месяцев с начала реализации проекта;

- победитель аукциона в срок не позднее 6 месяцев после получения разрешения на строительство обязуется уведомить Департамент городского имущества города Москвы о завершении работ нулевого цикла (устройство котлована, фундамента, устройство стен и перекрытий подземной части объекта).

В случае неуплаты победителем аукциона штрафных санкций и/или несоблюдения сроков получения разрешения на строительство и проведения работ нулевого цикла договор аренды земельного участка подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке. При этом арендные платежи, оплаченные победителем по договору аренды, возврату не подлежат.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу относительно того, что условия спорного договора идентичны как документации аукционе, являющейся приложением к документации по объекту, выложенному на сайте investmoscow.ru, так и приложению 2 к распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 25.11.2019 г. № 46829.

Соответственно, истец, являясь участником аукциона, не мог не знать о том, что началом реализации проекта является дата государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Подавая заявку на участие в торгах, истец согласился с документацией о проведении торгов, поскольку подача заявки на участие в конкурсе (аукционе) является выражением согласия участника с условиями, содержащимися в документации о проведении торгов.

Таким образом, заключая договор от 13.05.2020 г. № И-04-001910, истец принял на себя обязательства по получению разрешения на строительство и последующему уведомлению Департамента о получении разрешения на строительство в срок не позднее 20 месяцев с начала реализации проекта, то есть с даты государственной регистрации спорного договора.

Системное толкование положений ст.ст. 49 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству только после получения разрешения на строительство объекта,


осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях получения разрешения на строительство.

В соответствии с п. 6.4 спорного договора арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием участка и исполнением условий настоящего договора.

Согласно п. 6.5 спорного договора предусмотрено право арендодателя требовать от арендатора исполнения условий договора, в том числе в части осуществления проектирования и строительства на участке в установленные договором сроки.

Предусмотренная п. 4.6 спорного договора обязанность уведомить арендодателя о получении разрешения на строительство является формой контроля сроков соблюдения строительства, и такое уведомление должно было быть направлено арендодателю не позднее 20 месяцев с даты государственной регистрации договора, то есть до 04.12.2023 г.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в части того, что судебные акты по делу № А40-144694/2024, на которые указывает истец, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

Указанные истцом обстоятельства, которые якобы были установлены судами первой и апелляционной инстанций, являются выводами судов первой и апелляционной инстанций, к которым они пришли при разрешении дела № А40-144694/2024.

При этом ссылки на установленные судом кассационной инстанции обстоятельств также не принимаются апелляционным судом во внимание, поскольку выводы суда кассационной инстанции не могут являться преюдициальными, исходя из положений ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и правомочий суда кассационной инстанции по проверке правильности применения нижестоящими судамии норм материального и процессуального права.

В рамках указанного дела суды не исследовали аукционную документацию, в том числе приложений к документации об аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, вн.мун.обр.Некрасовка, коммунальная зона

№ 1, корп. 515, корп.516, корп.566, которые после аукциона хранятся в Департаменте города Москвы по конкурентной политике.

Как правомерно указано суд первой инстанции, истец не представил в материалы дел доказательств того, что он исполнял условия договора, действовал разумно и добросовестно.

Ссылки истца на положения ст.ст. 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации также подлежат отклонению.

Спорный договор содержит существенные условия в части обязанности арендатора получить разрешение на строительство в срок не позднее 20 месяцев с начала реализации проекта (даты регистрации договора), не позднее 6 месяцев после получения разрешения на строительство уведомить Департамент о завершении работ нулевого цикла (устройство котлована, фундамента, устройство стен и перекрытий подземной части объекта).

Кроме того, спорным договором установлено наступление неблагоприятных правовых последствий (п. 7.3), которые могут наступить в случае несоблюдения арендодателем существенных условий договора (в частности, несоблюдения сроков получения разрешения на строительство).

Таким образом, для признания отказа от договора недействительной сделкой истец должен доказать, что действовал разумно и добросовестно, исполняя условия договора, однако таких доказательств в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела не представлено.


Соответствующих доказательств невозможности использования обществом земельного участка (в том числе, вследствие каких-либо действий либо бездействия органов государственной власти города Москвы) в период с даты заключения договора аренды до его расторжения Арендодателем истцом в материалы дела не представлено.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства невозможности использования Арендатором земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а равно доказательства наличия объективных препятствий для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Истцом в материалы дела представлено положительное заключение негосударственной экспертизы, выполненное Обществом с ограниченной ответственностью «Премиум Эксперт», объектом которой является проектная документация и результаты инженерных изысканий объекта экспертизы - торгового центра по адресу: г. Москва,вн.мун.обр. Некрасовка, коммунальная зона № 1, корп. 51, корп. 516, корп. 566, а предметом - оценка соответствия проектной документации установленным требования.

Однако из указанного заключения усматривается, что основанием для ее проведения является заявление Общества с ограниченной ответственностью «Запад Девелопмент» на проведение экспертизы от 20.03.2025 г., договор возмездного оказания услуг по экспертному сопровождению от 20.03.2025 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Запад Девелопмент» и Обществом с ограниченной ответственностью «Премиум Эксперт», в то время как в силу п. 4.6 договора непосредственно истец был обязан уведомить Департамент о получении разрешения на строительство в срок не позднее 20 месяцев с начала реализации проекта, то есть не позднее 04.04.2023 г.

Доказательств того, что истец обращался за получением разрешения на строительство в Москомархитектуру в материалы дела не представлено, и, соответственно, необходимых действий для получения разрешения на строительство в установленный срок истец не предпринял.

В соответствии с п. 6.4 спорного договора арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием участка и исполнением условий настоящего договора.

Пунктом 6.5 договора предусмотрено право арендодателя требовать от арендатора исполнения условий договора, в том числе в части осуществления проектирования и строительства на участке в установленные договором сроки.

Предусмотренная п. 4.6 спорного договора обязанность уведомить арендодателя о получении разрешения на строительство является формой контроля сроков соблюдения строительства, и такое уведомление должно было быть направлено арендодателю не позднее 20 месяцев с даты государственной регистрации договора, то есть до 04.12.2023 г.

Таким образом, не может быть признан обоснованным довод жалобы относительно того, что п. 4.6 спорного договора устанавливает лишь обязанность арендатора в 20-ти месячный срок с начала реализации проекта только лишь уведомить Департамент о получении разрешения на строительство, а не получить его.

Согласно п. 7.3 спорного договора стороны договорились, что арендодатель в силу ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от настоящего договора в предусмотренных в указанном пункте случаях.

Как усматривается из уведомления о расторжении договора, оформленном письмом от 16.04.2025 г. № ДГИ-И-26992/25, Департаментом указано, что п. 7.3 (дефис 10) договора предусмотрено право Департамента в одностороннем порядке без


обращения в суд отказаться от договора в случае несоблюдения арендатором, в том числе, сроков получения разрешения на строительство.

Таким образом, именно неисполнение истцом обязательства по договору (а именно - получить в установленный срок разрешение на строительство) стало основанием для отказа арендатора от договора, право на которое прямо предусмотрено как условиями договора, так и нормами гражданского законодательства.

Кроме того, судом первой инстанции был сделан правомерный вывод относительно того, что расторжение договора в одностороннем порядке является правом арендодателя, с учетом условий п. 7.3 спорного договора.

Также истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что отказ Департамента от договора носит признаки злоупотребления правом.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.12.2025 по делу № А40-175016/25 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: О.Г. Головкина

Судьи: А.М. Елоев


Е.А. Мезрина