Решение от 11 марта 2019 г. по делу № А57-22039/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-22039/2018
11 марта 2019 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 05.03.2019

Полный текст решения изготовлен 11.03.2019

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А.., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «БУЛЬВАР РОЗ», ОГРН <***>, ИНН <***>, Саратовская область, г. Энгельс, к товариществу собственников жилья «Фаворит», ОГРН <***>, ИНН <***>, Саратовская область, г. Энгельс, заинтересованные лица: ООО "Теплоресурс", МУП "Энгельс - Водоконал" , общество с ограниченной ответственностью «БУЛЬВАР РОЗ», ОГРН <***>, ИНН <***>, Саратовская область, г. Энгельс, о взыскании задолженности, пени,

при участии:

ТСЖ "Фаворит" - ФИО2 представитель по доверенности, ФИО3 представитель по доверенности.

от истца –ФИО4 представитель по доверенности.

от третьего лица – ФИО5 представитель по доверенности от 01.12.2017 г.

от ООО "Теплоресурс" - ФИО6 по удостоверению.

от МУП "Энгельс - Водоконал" - ФИО7 представитель по доверенности от 09.01.2019г.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд с исковым заявлением обратилось общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «БУЛЬВАР РОЗ» к товариществу собственников жилья «Фаворит» о предоставлении круглосуточного допуска в подвальное помещение дома №150/1, расположенное по адресу: <...> в целях снятия показаний приборов учета и передачи их ресурсоснабжающим организациям (тепла и электроэнергии, воды); подготовки и регулировки системы центрального отопления к осеннее-зимнему сезону (в том числе опрессовка, ревизия запорных систем и т.д.); подготовки и осмотр систем канализования; регулярного осмотра и обслуживания всех инженерных сетей коммуникаций «Бульвар роз» (собственника) в целях устранения аварийных ситуаций и предотвращение их недопущений; о передаче дубликата ключа от двери подвального помещения, в котором расположены коммуникации «Бульвар роз»; об устранении препятствий в пользовании истцом и собственником дворовой территории и предоставлении въезда и выезда через автоматические двери дома.

Ответчик возражает на заявленные исковые требования по основаниям указанным в отзыве.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает

В многоквартирном доме 150/1 по ул.Тельмана. г.Энгельс в цоколе расположен подвал (подвальное помещение), в котором находятся инженерные коммуникации многоквартирного дома, в том числе общие инженерные коммуникации Собственника «БУЛЬВАР РОЗ», обслуживающие встроенно-пристроенные нежилые помещения Собственника. Коммуникации собственника, расположенные в данном подвале - независимы от коммуникации многоквартирного дома, имеются свои отдельно стоящие вводы, запорные устройства, установлены счётчики (тепла, электроэнергии и воды), что подтверждается рабочим проектом застройки многоэтажного дома 150/1, копия. Согласно рабочему проекту застройки, коммуникации Собственника были изначально запроектированы Застройщиком. Инженерные коммуникации «БУЛЬВАР РОЗ» ТСЖ «Фаворит» - не обслуживает.

Собственником нежилых помещений является - ООО «БУЛЬВАР РОЗ» с 2012 года, которому на праве собственности принадлежат нежилые помещения расположены на 0-м и 1 этаже по адресу: <...>, что подтверждается свидетельствами о праве собственности и иными техническими документами. Согласно проектной/технической документации дома, а также техническим паспортам Собственника, встроенно-пристроенные нежилые помещения спроектированы, как часть единого комплекса многоквартирного дома №150/1 по ул.Тельмана.

Между ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ» и ООО «БУЛЬВАР РОЗ» заключён агентский договор № 1-АГ от 11.06.20112. согласно которому ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ» действует на правах Агента, и уполномочен сдавать в аренду нежилые помещения собственника и осуществлять от своего имени и за свой счёт услуги по организации управления, эксплуатирования, поддержания в рабочем и исправном состоянии нежилые помещения собственника ТЦ «БУЛЬВАР РОЗ», все его инженерные коммуникации, отделимые и неотделимые улучшения, в том числе заключать со всеми ресурсоснабжающими организациями договора па поставку тепла, воды и электроэнергии и иные полномочия.

На правах Агента от имени ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ» были заключены договора со всеми снабжающими организациями: на поставку тепла , электроэнергии и воды («Водоканал»). Данные организации выставляют Истцу счета и счёт фактуры, на основании которых истцом производится оплата.

В соответствии с вышеуказанным агентским договором, ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ» обязано обслуживать коммуникации «БУЛЬВАР РОЗ», в том числе всё техническое оборудование/инженерные коммуникации и соответственно несёт полную ответственность за их обслуживание.

ООО «БУЛЬВАР РОЗ» (Собственник) является наравне с жителями жилого дома №150/1 собственником общего имущества, имеющего право на допуск в места общего имущества дома. В свою очередь, ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ» на основании агентского договора уполномочен на заключение договора на содержание и ремонт общего имущества дома 150/1, соответственно между ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ» и ТСЖ «Фаворит» заключён договор о содержании и ремонте общего имущества от «01» января 2014 года (далее - Договор), на основании которого Истец добросовестно и законно несёт бремя расходов собственника но оплате данных платежей. ТСЖ «Фаворит» с 2014 года выставляет счета Истцу на оплату но вышеуказанному договору,

Допуск в вышеуказанное подвальное помещение у Истца был с 2012 года, раннее и по сегодняшний день претензий, писем, запросов, жалоб к Истцу и/или к собственнику от ТСЖ «БУЛЬВАР РОЗ» - не поступало. Однако на дату 16.08.2018 года у ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ» отсутствует допуск в подвальное техническое помещение многоквартирного дома №150/1, дверь - закрыта на замок, ключ у ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ» -отсутствует. Согласно п.3.4.5 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери, соответственно записи на двери - нет, ключ в ТСЖ никто не даёт.

Поскольку, со стороны ТСЖ «Фаворит» нет допуска в данный подвал, он закрыт, что препятствует Истцу обслуживать инженерные коммуникаций сетей «Бульвар роз», то ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ», как Обслуживающая организация, действующая на основании агентского договора и ООО «БУЛЬВАР РОЗ», как Собственник, неоднократно устно обращались в ТСЖ «Фаворит» и подавали письменные Заявления с просьбой обеспечить допуск в подвальное помещение либо предоставить мотивированный письменный отказ в предоставлении данного допуска либо согласовать условия и порядок допуска, график и т.д., однако, на сегодняшний день от ТСЖ «Фаворит» допуск на сегодняшний день - отсутствует.

Так же истец указывает что на сегодняшний день дворовая территория дома 150/1 по желанию жильцов дома огорожены железным забором с автоматическими воротами, где въезд и выезд контролируют охрана ТСЖ «Фаворит», соответственно допуск для Истца и Собственника со стороны въезда в ворота ограничен. Со стороны жилых подъездов у Собственника и Истца имеются офисные помещения, в целях хранения имущества «БУЛЬВАР РОЗ», однако заехать на машине с целью вывоза или завоза данного имущества - не возможно, въезд для наших организаций - запрещён. Истец так же неоднократно направлял запросы и письма, по вопросы въезда и заезда к нежилым офисным помещениям, однако получали от ТСЖ «Фаворит» отрицательный ответ.

Возражая на заявленные исковые требования ответчик указывает что ключи от подвального помещения хранятся в ТСЖ «Фаворит», в следствии чего никаких законных или объективных причин для передачи истцу экземпляра ключей от подвального помещения по мнению ответчика не имеется.

С момента подачи иска истцом, по настоящий момент, он также неоднократно допускался в подвальное помещение сотрудниками ТСЖ.

Требование истца о предоставлении ему возможности въезда-выезда на придомовую территорию дома 150/1 в действительности сводится к желанию использовать двор жилого дома для разгрузки товара, стоянки автомобилей многочисленных арендаторов.

В соответствии с п. 7.15 СП 2.3.6.1066-01 в магазины, расположенные в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, завоз продукции не должен производится в ночное время (с 23.00 до 7.00). При этом загрузку товара следует осуществлять с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных тоннелей при наличии специальных загрузочных помещений, как того требует п. 2.4 СП2.3.6.1066-01.2.3.5.

МУП "Энгельс-Водоканал" предоставило отзыв на иск в котором указывает что ним и ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ» заключен Договор на водоснабжение и водоотведение № 2877 от 28.03.2013 года. На основании указанного договора МУП «Энгельс-Водоканал» обеспечивает нежилые помещения ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ», расположенные по адресу <...>, холодной водой и отводит сточные воды через систему коммунальной.

С целью обеспечения учета потребленных ресурсов в марте и декабре 2013 года МУП «Энгельс-Водоканал» были приняты на коммерческий учет приборы учета воды, расположенные в подвале многоквартирного дома ул. Тельмана № 150/1, что зафиксирована актами приемки представленными в материалах дела.

Согласно пункта 2.2.10 Договора № 2877 ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ» обязано обеспечивать беспрепятственный доступ представителей Предприятия ВКХ на узлы учета, к осмотру систем водоснабжения и канализации, находящихся на обслуживании Абонента для осуществления контроля за выполнением обязательств по договору.

Также обязанность Абонента-ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ» обеспечивать беспрепятственный доступ к приборам учета представителям МУП «Энгельс-Водоканал» с целью сверки показаний и проверки соблюдения условий эксплуатации прибора учета закреплена пунктом 84 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утв. Постановлением Правительства РФ № 644 от 29.07.2013 г. и пунктом 11 Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод, утв. Постановлением Правительства РФ № 776 от 04.09.2013 г.

Однако, 04 октября 2018 год Абонент-ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ» не предоставил инспектору МУП «Энгельс-Водоканал» доступ к приборам учета для снятия контрольных показаний и проверки опломбировки по причине отсутствия ключей от подвала МКД, что зафиксировано актом представленным в материалах дела.

МУП «Энгельс-Водоканал» не считает отсутствие ключей уважительной и объективной причиной для непредоставления доступа инспектору МУП «Энгельс-Водоканал» и считает, что поскольку при строительстве МКД застройщик запроектировал и разместил в подвале имущество двух собственников, а именно внутренние водопроводные и канализационные сети с ОДПУ относящиеся к общедомовому имуществу и предназначенные для предоставления коммунальных услуг гражданам-потребителям, обслуживаемые ТСЖ «Фаворит» и внутренние водопроводные и канализационные сети с приборами учета предназначенные для снабжения водой и приема стоков нежилых помещений в МКД, принадлежащие ООО УК «БУЛЬВАР РОЗ», то у обоих собственников должна быть возможность беспрепятственно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом — статья 209 ГК РФ.

Суд исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны разъяснения о том, что, применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Избранный истцом способ защиты нарушенного права (путем предъявления негаторного иска) предполагает доказывание одновременно ряда условий:

1) наличие у истца права собственности, иного вещного права или обязательственного права, наделяющего носителя полномочиями по пользованию и (или) владению индивидуально-определенным имуществом (например, вытекающими из договора аренды, найма и др.);

2) факт нахождения имущества во владении истца;

3) противоправность поведения ответчика, создающего препятствия к осуществлению полномочий пользования и распоряжения.

В части 6 статьи 17 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" (далее - Закон N 190-ФЗ) указано, что собственники или иные законные владельцы тепловых сетей не вправе препятствовать передаче по их тепловым сетям тепловой энергии потребителям, теплопотребляющие установки которых присоединены к таким тепловым сетям.

В соответствии со статьей 14 Закона N 190-ФЗ подключение (технологическое присоединение) теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей тепловой энергии, в том числе застройщиков, к системе теплоснабжения осуществляется в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности для подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Указанное в части 1 настоящей статьи подключение (технологическое присоединение) осуществляется на основании договора на подключение (технологическое присоединение) к системе теплоснабжения (далее также - договор на подключение (технологическое присоединение), который является публичным для теплоснабжающей организации, теплосетевой организации. Правила выбора теплоснабжающей организации или теплосетевой организации, к которой следует обращаться заинтересованным в подключении (технологическом присоединении) к системе теплоснабжения лицам и которая не вправе отказать им в услуге по такому подключению (технологическому присоединению) и в заключении соответствующего договора, устанавливаются правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации.

При наличии технической возможности подключения (технологического присоединения) к системе теплоснабжения и при наличии свободной мощности в соответствующей точке подключения (технологического присоединения) отказ потребителю, в том числе застройщику, в заключении договора на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства, находящегося в границах определенного схемой теплоснабжения радиуса эффективного теплоснабжения, не допускается. Нормативные сроки подключения (технологического присоединения) к системе теплоснабжения этого объекта капитального строительства устанавливаются правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Факт нахождения приборов учета и оборудования обслуживающих помещения истца в спорном подвале сторонами по делу не оспаривается.

Ответчик не вправе ограничивать доступ истца в подвальные помещения, в которых расположен трубопровод тепловой сети и запорная арматура, используемых для обеспечения теплоснабжения принадлежащего истцу на вещном праве помещения а так же сети водоснабжения и водоотведения.

Доводы ответчика о наличии у него обязанности исключить проникновение в помещения посторонних лиц не могут являться основанием для ограничения доступа истца к расположенным в них инженерным коммуникациям и оборудованию, обслуживающему его помещения.

Таким образом требования об обязании передать ключи подлежат удовлетворению

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В соответствии со статьей 245 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, к составу общего имущества многоквартирного дома относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, собственники не вправе ограничивать одного из сособственников в законных правах.

Истец как собственник помещения в многоквартирном доме не может быть произвольно органичен в пользовании придомовой территорией.

Кроме того, суд приходит к выводу что собственники нежилых помещений, не являющиеся членами ТСЖ, поставлены в неравное правовое положение по сравнению с членами ТСЖ, поскольку согласно пункту 11 Протокола № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для сотрудников и обслуживающего персонала организаций находящихся в нежилых помещениях вообще запрещен доступ (проезд и стоянка). Тем самым нарушен принцип равенства участников гражданских правоотношений и нарушены права собственника нежилых помещений (истца). Довод о том что дворовая территория будет использована как стоянка для автомобилей клиентов не нашел не подтвержден Кроме того истцом не заявлено требование о допуске на домовую территорию иных лиц.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно пункта 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 110, 123, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л

Обязать товарищество собственников жилья «Фаворит» предоставить ООО УК"Бульвар Роз" круглосуточный допуск в подвальное помещение дома №150/1, расположенное по адресу: <...> путем передачи дубликата ключа от двери подвального помещения, в котором расположены коммуникации ООО«Бульвар роз»;

Устранить препятствия в пользовании ООО УК "Бульвар Роз" дворовой территории -путем предоставления права въезда и выезда через автоматические двери дома.

Взыскать с товарищество собственников жилья «Фаворит» в пользу ООО УК "Бульвар Роз" расходы по уплате госпошлины в сумме 6.000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента изготовления полного текста решения через арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов