Решение от 11 сентября 2025 г. по делу № А53-28420/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-28420/25
12 сентября 2025 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена                           09 сентября 2025 г.

Полный текст решения изготовлен                                   12 сентября 2025 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН   <***>,

к Администрации города Ростова-на-Дону ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

о сохранении здания в перепланированном состоянии, о признании права собственности,

третье лицо: муниципальное автономное учреждение города Ростова-на-Дону "Городской дом творчества" ИНН <***>

в отсутствие сторон,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с требованием к Администрации города Ростова-на-Дону о сохранении здания в перепланированном состоянии, о признании права собственности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное автономное учреждение города Ростова-на-Дону "Городской дом творчества".

Истец в судебное заседание не явился, заявлений не направил.

Ответчик явку в судебное заседание не обеспечил, отзыв на исковое заявление не направил, возражений относительно требований не заявил, о рассмотрении дела извещен.

Третье лицо направило ходатайство о рассмотрении дела без его участия, правовую позицию истца поддержало.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле,  в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости муниципальному образованию город Ростов-на-Дону на праве собственности принадлежат следующие объекты:

здание с кадастровым номером 61:44:0000000:159932, площадью 1466,6 кв.м, расположенное по адресу: <...> (здание - городской дом творчества, литер А);

здание с кадастровым номером 61:44:0000000:159933, площадью 185 кв.м, расположенное по адресу: <...> (строение - театральная студия, литер Б);

здание с кадастровым номером 61:44:0000000:159934, площадью 63,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> (гараж, литер Г).

Указанные объекты недвижимого имущества переданы в оперативное управление муниципальному автономному учреждению города Ростова-на-Дону «Городской дом Творчества».

МАУ города Ростова-на-Дону «Городской дом Творчества» в спорных зданиях произведены перепланировка и переустройство находящихся в них помещений.

Согласно техническим планам от 26.03.2024 площадь нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0000000:159932 составила 1694,5 +/- 0,6 кв. м, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0000000:159933  - 196,1 +/- 0,2 кв. м, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0000000:159934 - 65,7 +/- 0,1 кв. м

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  является отраслевым (функциональным) органом Администрации города Ростова-на-Дону, осуществляющим функции по реализации полномочий по проведению единой политики в области управления и распоряжения муниципальной собственностью, земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», как в пределах, так и за пределами его границ, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Ростовской области) в пределах его границ (приложение № 1 к решению городской Думы «Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону» от21.06.2011 № 138.

В отношении муниципального имущества функции и полномочия собственника осуществляет Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

При указанных обстоятельствах, департамент обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Рассмотрев исковые требования, суд пришел к выводу об их удовлетворении ввиду следующего.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет документы, указанные в части 2 статьи 26 названного Кодекса, в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр.

О возможности применения по аналогии закона названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации к правоотношениям, вытекающим из споров о сохранении изменений нежилых помещений в результате их перепланировки, указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2016 N 307-ЭС16-10385.

В силу части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.07.2018 N 18-КГ18-86 указано на необходимость выяснения судом вопроса о квалификации произведенных работ как перепланировки, переустройства либо реконструкции. Указанное предопределено различным правовым режимом и установлением различного порядка принятия соответствующих решений, обусловленное существенностью производимых изменений.

Истцом в материалы дела представлены экспертные заключения ООО «БТИ-техпаспорт», подготовленные специалистом ФИО1, квалификация которого подтверждена приложенными к заключениям документами.

Как следует из заключения в отношения здания с кадастровым номером 61:44:0000000:159932 выявлено, что в нежилом здании произведены перепланировка и переустройство, а именно:

в подвале: комната №1 разделена перегородками некапитального типа с дверными проемами, в результате образованы комнаты №1а, 16,1 в; в комнате №2 из ранее заложенного дверного проема оборудована ниша (комн. №2а); между комнатами №3 и №4 снесена ранее существовавшая перегородка с последующей установкой двух перегородок с дверными проемами, в результате образованы комнаты №3-4, №4а, 3 За; снесенная и установленные перегородки: некапитального типа; частично снесены, а затем установлены новые перегородки между комнатами № 5, №5а, №56, №5в, в результате образованы комнаты №5а, № 5-5б-5в, №5г; снесенные и установленные перегородки: некапитального типа; снесены ранее существовавшие перегородки и установлены новые перегородки некапитального типа в комнате № 6-ба, в результате образованы комнаты № 6-6а-6б, № 6г, уточнены линейные размеры комнаты №6в;

на 1 этаже: снесены и установлены перегородки некапитального типа с дверными проемами между комнатами №1, №2, №1а, №2а, в результате образованы комнаты №1-2, №1а, №2а; снесена перегородка некапитального типа между комнатами №9 и №10, установлены легкие перегородки с дверными проемами с целью обустройства индивидуальных туалетных кабинок (комн. №96, №106), подсобных комнат с установленными раковинами (комн. №9а, №10а) и комнаты № 9-10; установлена легкая некапитальная перегородка с дверью в комнате № 11: образовались комнаты № 11 и №11а; комната № 12 разделена перегородкой некапитального типа с дверным проемом на комнаты №12 и 126; между комнатами № 13 и №14 частично переустановлены перегородки некапитального типа с изменением конфигурации и образованием комнат №13, №14 и№13а; переустановлена перегородка между комнатами №15 и №16;установлена перегородка некапитального типа с дверным проемом в комнате №6-7, образовались комнаты № 6-7 и №6-7а; в комнате №4 в результате установки легких перегородок образована комната № 46,

на 2 этаже: демонтированы перегородки между комнатами №№ 1,1а,5,5а; заложены 2 дверных проема, установлена перегородка некапитального типа с дверными проемами, в результате чего образовались комнаты №1, №1а-5, №5а; между комнатой № 10 и комнатой № 12 заложен дверной проем; учтены ступени в комнате №14;

на 3 этаже: в комнате №6 установлена перегородка некапитального типа с дверью, в результате образовалась комната №66; между комнатами №66 и №6а заложен оконный проем; объединены комнаты № 5-15 и №156 в результате сноса ранее существовавшей перегородки некапитального типа; комната №15а увеличена за счет частичного демонтажа перегородки и оконного проема,

в целом по зданию: уточнены линейные размеры помещений; уточнена конфигурация помещений; уточнено фактическое количество этажей; учтены установленные сантехнические приборы; демонтировано пришедшее в негодность холодное помещение (лит.а), примыкавшее к комнате № 16 на 1 этаже, ранее данное помещение не было рассчитано и включено в площадь здания; демонтирована пришедшая в негодность наружная открытая пожарная лестница, на ее месте оборудован обособленный эвакуационный выход с 1, 2 и 3 этажей (на 1 этаже комната №17; на 2 этаже комната №16; на 3 этаже комната №16), эвакуационный выход огорожен стенами для защиты от атмосферных воздействий с установкой двери для защиты от проникновения, иных изменений не выявлено.

Следует отметить, что часть установленных перегородок являются противопожарными и возведены в соответствии с п. 7 Предписания государственного пожарного надзора № 239 от 13.07.2005г. Часть перегородок демонтированы в соответствии с п.22 Предписания.

Согласно из заключению в отношения здания с кадастровым номером 61:44:0000000:159933  выявлено, что в нежилом здании произведены перепланировка и переустройство, а именно:

в подвале: установлена перегородка некапитального типа с дверным проемом в комнате № 2, в результате образовались комнаты №2 и №2а,

на 1 этаже: снесены перегородки между комнатами №3а, №36, №3в, №3г; установлены новые перегородки, в результате чего образовались комнаты № За-3б-3в, № Зг, №3д; снесенные и установленные перегородки являются перегородками некапитального типа; обустроен дверной проем между комнатами № За-3б-3в и комнатой №4; уточнена конфигурация комнаты № 6х;

на 2 паже: заложен дверной проем в наружной стене (комната №1-3); в целом по зданию, уточнены линейные размеры помещений; уточнена конфигурация помещений; уточнено фактическое количество этажей; учтены установленные сантехнические приборы; демонтированы пришедшие в негодность холодные пристройки (лит.б (1этаж) и лит. 61(2этаж)); иных изменений не выявлено.

Из заключения в отношении нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0000000:159934 следует, что в нежилом здании произведены перепланировка и переустройство, а именно:

в подвале: установлена перегородка некапитального типа с дверным проемом в комнате № 2, в результате образовались комнаты №2 и №2а;

на 1 этаже: снесены перегородки между комнатами №3а, №36, №3в, №3г; установлены новые перегородки, в результате чего образовались комнаты № За-3б-3в, № Зг, №3д; снесенные и установленные перегородки являются перегородками некапитального типа; обустроен дверной проем между комнатами № За-3б-3в и комнатой №4; уточнена конфигурация комнаты № 6х;

на 2 этаже: заложен дверной проем в наружной стене (комната №1-3); в целом по зданию, уточнены линейные размеры помещений; уточнена конфигурация помещений; уточнено фактическое количество этажей; учтены установленные сантехнические приборы; демонтированы пришедшие в негодность холодные пристройки (лит.б (1этаж) и лит. б1(2этаж)); иных изменений не выявлено.

Согласно выводам заключения в отношении спорных зданий, выявленные изменения конфигурации помещений являются перепланировкой. При проведении работ по перепланировке нежилых помещений сверхнормативных нагрузок на несущие строительные конструкции не создано, прочность, устойчивость и надежность здания не нарушены; выполненная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан, юридических лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Установка, замена и перенос санитарно-технического оборудования представляет собой переустройство. При выполнении работ существующие системы вентиляции и инженерные сети (водоснабжение, отопление и канализация) сохранены.

Таким образом, несущие конструкции здания не затронуты, на дату обследования находятся в исправном состоянии, обеспечивают возможность нормальной эксплуатации. Параметры объекта капитального строительства (высота, количество этажей, объем) сохранены.

Выполненные перепланировка и переустройство нежилых зданий на несущую способность конструктивных элементов, а также всего строения в целом не влияют.

Виды произведенных работ не являются реконструкцией, так как изменения объекта капитального строительства не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.

В силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном нормами статьи 71 названного Кодекса, наряду с иными допустимыми доказательствами. Заключение эксперта (специалиста), полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы (исследования), хоть и не является заключением эксперта в смысле статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но обладает доказательственной силой как иной документ (часть 2 статьи 62, статьи 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в результате произведенных работ новый объект недвижимости не создан, выполненные истцом изменения связаны с изменением конфигурации помещений внутри объекта, а также с переоборудованием инженерных сетей.

В отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами 61:44:0000000:159932, 61:44:0000000:159933, 61:44:0000000:159934 кадастровым инженером ФИО2 составлены технические планы от 26.03.2024.

Как следует из заключения кадастрового инженера,  здание с кадастровым номером 61:44:0000000:159932 поставлено на кадастровый учет с площадью 1466,6 кв.м, количество этажей 3, в том числе подземных -1, с наименованием "Здание - городской дом творчества, площадью 1466,6 кв.м. Литер А". В ЕГРН допущены ошибки в части количества этажей, что по данным технической инвентаризации 2003 г. количество этажей было 3 надземных и 1 подземный, но вносились сведения отдельно о надземных и подземных этажах, в связи с чем в ЕГРН внесены сведения об этажности здания, а на сегодняшний день по новым правилам вносятся сведения об общем количестве этажей, и в том числе подземных этажах. Таким образом, фактическое количество этажей составляет 4, в том числе подземный 1, здание состоит из четырех контуров (тип контуров - подземный, наземный, надземный), так же определено местоположение координат характерных точек этих контуров. Уточнены линейные размеры и конфигурации помещений. Площадь здания, указанная в листе "Характеристики" технического плана, рассчитаны без учета внутренних перегородок, в соответствии с Приказом Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 составляет 1694,5 кв.м. Представлен расчет погрешности определения площади здания.

Здание с кадастровым номером 61:44:0000000:159933 поставлено на кадастровый учет с площадью 185,0 кв.м, количество этажей 2, в том числе подземных -1, с наименованием "Строение-театральная студня, площадью 185 кв,м. Литер Б". В ЕГРН допущены ошибки в части количества этажей, что по данным технической инвентаризации 2003 количество этажей было 2 надземных и 1 подземный, но вносились сведения отдельно о надземных и подземных этажах, в связи с чем в ЕГРН внесены сведения об этажности здания, а на сегодняшний день по новым правилам вносятся сведения об общем количестве этажей, и в том числе подземных этажах. Таким образом фактическое количество этажей не изменялось. Здание имеет количество этажей 3, в том числе подземный 1, состоит из трех контуров (тип контуров - подземный, наземный, надземный), так же определено местоположение координат характерных точек этих контуров. Уточнены линейные размеры и конфигурации помещений. Площадь здания, указанная в листе "Характеристики" технического плана, рассчитаны без учета внутренних перегородок, в соответствии с Приказом Росреестра № П/0393 от 23.10.2020г. составляет 196,1 кв.м. Представлен расчет погрешности определения площади здания.

Здание с кадастровым номером 61:44:0000000:159934 поставлено на кадастровый учет с площадью 63,7 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных -01, с наименованием "Гараж, площадью 63,7 кв.м. Литер Г". Здание состоит из одного контуров (тип контуров -наземный), так же определено местоположение координат характерных точек этих контуров. Уточнены линейные размеры и конфигурации помещений. Площадь здания, указанная в листе "Характеристики" технического плана, рассчитаны без учета внутренних перегородок, в соответствии с Приказом Росреестра № П/0393 от 23.10.2020г. составляет 65,7 кв.м. Представлен расчет погрешности определения (вычисления) площади здания.

Положения статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные пунктом 7 части 1 статьи 14, статей 26 - 28 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласовать по заявлению собственника самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии.

Таким образом, учитывая в приведенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении иска о сохранении спорных нежилых зданий в перепланированном состоянии.

При этом требование о прекращении права собственности на нежилое помещение, существовавшее до перепланировки, и признания права собственности, не подлежат удовлетворению, поскольку право собственности на объект не прекращается, а лишь подлежит учету в новой площади.

Стороны от уплаты государственной пошлины освобождены.

Руководствуясь статьями 16-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Сохранить нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:159932 площадью 1694,5 +/- 0,6 кв. м, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:159933 площадью 196,1 +/- 0,2 кв. м, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:159934 площадью 65,7 +/- 0,1 кв. м в перепланированном состоянии согласно техническим планам от 26.03.2024, составленным кадастровым инженером ФИО2 (уникальный реестровый номер в реестре СРО «Кадастровые инженеры юга» НП001453 запись от  17.06.2016).

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                               Пипник Т. Д.