Решение от 24 февраля 2025 г. по делу № А21-11955/2024

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград                                                               Дело № А21-11955/2024

« 25 » февраля 2025 года


Резолютивная часть решения оглашена « 11 » февраля 2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 25 » февраля 2025 года


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Балтикремкомплект»

к Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области»

об обязании исполнить обязательства по договору о развитии застроенной территории и предоставить в аренду земельные участки


при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес:  238150, <...>, далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением с исковым заявлением об обязании Администрации муниципального образования «Администрация муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>, далее – Администрация, ответчик) в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда исполнить в полном объеме обязательства, установленные договором о развитии застроенной территории от 25.08.2011 года, гарантийным письмом Администрации от 16.04.2021 и предоставить  Обществу в аренду без проведения торгов в целях строительства в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельные участки:

- с кадастровым номером 39:05:010604:310, площадью 1123 кв. м, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, <...>;

- с кадастровым номером 39:05:010110:271, площадью 711 кв.м, по ул. Володарского, д. 16А в г. Зеленоградске.

Представитель Общества в судебном заседании требования, с учетом уточнения,  поддержал в полном объеме.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что земельные участки по ул. Володарского в г. Зеленоградске не были определены как территория, подлежащая развитию. Кроме этого, Администрация указала на то, что на земельном участке с39:05:010110:271, площадью 711 кв.м, по ул. Володарского, д. 16А в г. Зеленоградске находится нежилое помещение, которое признано аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; на земельном с кадастровым номером 39:05:010604:310, площадью 1123 кв. м, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, <...> находится нежилой дом, который признан аварийным, подлежащим сносу. При этом судьба указанных строений, расположенных на спорных участках не определена. Также Администрация указала, что в договоре о развитии застроенной территории от 25.08.2011, заключенного с Обществом предусмотрена ориентировочная площадь земельных участков (3,65 га), подлежащих предоставлению по договору. По мнению Администрации, Обществу предоставлены земельные участки общей площадью 2,75 га.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением администрации от  08.07.2011 № 140 принято решение о развитии застроенной территории в границах улиц МО Зеленоградское городское поселение.

По результатам аукциона, 25.08.2011 между администрацией и обществом (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории (далее – договор) ориентировочной площадью 3,65 га, расположенной в границах улицы Морской п. Малиновка МО «Зеленоградское городское поселение».

Согласно пункту 1.2 договора на территории, подлежащей развитию, находятся многоквартирные жилые дома, подлежащие сносу или реконструкции, а также несоответствующей градостроительным нормам сооружения согласно приложению № 1.

В силу пунктов 3.1 и 3.3.4 договора застройщик принял на себя обязательства в установленный договором срок (не позднее 27.12.2023, пункт 1.1 дополнительного соглашения к договору от 15.03.2021) своими и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные договором обязательства, а администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 3.3.2-3.3.4 договора.

В пункте 3.3.4 договора определено, что Администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и(или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком в полном объеме обязательств договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств по договору.

В  рамках договора Обществу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:05:010605:765, площадью 2,75 га в п. Малиновка Зеленоградского района для строительства объектов (многоквартирных жилых домов).

Ссылаясь на условия договора Общество обратилось в Администрацию  с заявлением о предоставлении земельных участков на праве аренды.

Письмом от 16.04.2021 № 2667-10/01-24 в соответствии с договором о развитии застроенной территории Администрация гарантировала Обществу передачу в аренду земельных участков по ул. Морская, 21 в пос. Малиновка г. Зеленоградска и земельных участков под многоквартирными домами по ул. Володарского, 14, 16 и 16а после расселения жителей указанных многоквартирных домов.

17.07.2024 Обществом в адрес Администрации была направлена претензия об исполнении условий договора, которая не была исполнена ответчиком, что послужило основанием для обращения истца с настоящим требованием в суд.

Оценив содержащиеся  в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд находит требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, в рассматриваемый период времени (2011 год) регулировались положениями статей 46.1 – 46.3  Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), которые были внесены в данный кодекс Федеральным законом от 18 декабря 2006 года № 232-ФЗ «О внесении изменении в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства. Данным законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию здании, строении, сооружении, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свои счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с подпунктами 3 - 6 части 3 указанной части, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с подпунктами 7 – 9 части 3 этой же статьи.

В пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020) в части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов здании, строении, сооружении, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный  участник аукциона на право заключения такого договора) – подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

Таким образом, в силу изложенного договором предусмотрена безусловная обязанность Администрации предоставить лицу, с которым заключен договор для строительства, предоставить земельный участок без проведения торгов в границах застроенной территории.

Вместе с тем, суд отмечает, что земельный участок по ул. Володарского в г. Зеленоградске не был определен как территория, подлежащая развитию в соответствии с Постановлением администрации от 08.07.2011 № 140 и условий договора.

Кроме этого, на испрашиваемых истцом земельных участках расположены здания многоквартирных домов, находящихся в собственности муниципального образования.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Однако, истцом заявлено требований в отношении зданий, расположенных на спорных земельных участках.

Таким образом, передав в аренду спорные земельные участки, с расположенными на них зданиями, фактически лишит Администрацию права распоряжения принадлежащими ей на праве собственности зданиями (в том числе возможной их реконструкции, передаче их третьим лицам, в установленном порядке).

Также суд обращает внимание, что Администрацией предоставлены земельные участка площадью 2,75 га в границах территории, подлежащей развитию, что не оспаривалось истцом.

Между тем договором является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 3,65 га, что само по себе не влечет безусловной обязанности Администрации предоставить земельные участки именно такой площади.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                 С.Ю. Любимова