Постановление от 1 апреля 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-6206/2024
г. Краснодар
02 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., в отсутствие в судебном заседании истца – комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Прокуратуры Ростовской области, Правительства Ростовской области, министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2025 по делу № А53-6206/2024, установил следующее.

Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

(далее – предприниматель) о признании самовольной постройкой объекта с кадастровым номером 61:02:0600010:10944, возложении обязанности снести объект и привести земельный участок в первоначальное состояние.

Определением суда от 02.04.2024 настоящее дело № А53-6206/2024 объединено с делом № А53-6211/2024 по иску комитета к предпринимателю о признании самовольной постройкой объекта с кадастровым номером 61:02:0600010:10876, возложении обязанности снести объект и привести земельный участок в первоначальное состояние.

Предприниматель подал встречный иск к комитету о признании права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0600010:10944, 61:02:0600010:10876.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Ростовской области, Правительство Ростовской области, министерство строительства, архитектуры

и территориального развития Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2025, оставленным

без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 25.12.2025, иск комитета удовлетворен, объекты недвижимого имущества – магазины

с кадастровыми номерами 61:02:0600010:10876, 61:02:0600010:10944, расположенные

по адресу: <...>, признаны самовольными постройками. На предпринимателя возложена обязанность

в шестимесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств снести указанные объекты недвижимости, а также привести земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:5754, расположенный

по адресу: Ростовская обл., Аксайский р-н, г. Аксай, п. Янтарный,

ул. Индустриальная, 30 в первоначальное состояние путем вывоза строительного мусора. В удовлетворении встречного иска предпринимателя отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты, отказать в иске комитета и удовлетворить встречный иск предпринимателя. Податель жалобы указывает, что спорные объекты недвижимости не обладают признаками самовольной постройки. Строительство осуществлено на земельном участке, принадлежащем предпринимателю на праве собственности на основании договора

купли-продажи. На момент приобретения земельного участка и осуществления строительства разрешенное использование земельного участка допускало строительство магазинов. Строительство осуществлено на основании разрешительной документации, выданной уполномоченным органом. Спорные объекты недвижимости являются объектами оконченного строительства со степенью готовности 100%, соответствуют требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим), предъявляемым к нежилым зданиям, соответствуют требованиям пожарной безопасности. Предприниматель является добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:5754. Наличие действующих разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию исключает квалификацию объектов как самовольных построек. Ответчик не знал и не мог знать о каких-либо ограничениях использования участка, поскольку

в Едином государственном реестре недвижимости содержались сведения о виде разрешенного использования, допускающем строительство магазинов. Изменение правового режима земельного участка после законного строительства не является основанием для признания постройки самовольной. При вынесении обжалуемых судебных актов не учтены судебная практика по схожим делам, а также правовые позиции судов высших судебных инстанций. Комитет пропустил срок исковой давности

по заявленным требованиям. Решение суда общей юрисдикции по делу № 2-2349/2021

не является преюдициальным для настоящего спора. Суды нарушили нормы процессуального права и конституционные права предпринимателя.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд

Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что в 2002 году администрация Аксайского района предоставила в аренду земельный участок площадью 70 га

с кадастровым номером 61:02:0600010:1011. После приватизации земельный участок

с кадастровым номером 61:02:0600010:1011 разделен. Из исходного участка образован,

в том числе, земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:5754.

Право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:5754 возникло на основании договора купли-продажи

от 30.06.2006. Также за предпринимателем зарегистрировано право собственности

на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0600010:10944, 61:02:0600010:10876, возведенные на указанном земельном участке.

Вступившим в законную силу решением Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021 по иску прокурора Аксайского района земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:5754 истребован

из незаконного владения предпринимателя. Во исполнение решения суда общей юрисдикции по делу № 2-2349/2021 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право муниципальной собственности на указанный участок. В рамках названного дела суды общей юрисдикции указали, что первоначальный земельный участок с кадастровым номером 61:02:600010:1011 выбыл из владения муниципального образования «Аксайский район» в результате противоправных действий, в нарушение закона, в связи с чем интересы муниципального образования подлежат защите путем истребования из чужого незаконного владения рассматриваемых земельных участков (включая участок 61:02:0600010:5754). Доводы о том, что покупатели являются добросовестными приобретателями земельных участков, отклонены. При этом суды указали, что вопрос о судьбе расположенных на истребуемых земельных участках объектах недвижимости, находящихся в собственности ответчиков, может быть разрешен путем предъявления самостоятельных требований.

Изложенные обстоятельства послужили основаниями для обращения комитета

и предпринимателя в суд с первоначальным и встречным исками соответственно.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых

судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм

материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого

судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее

(часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

далее – Кодекс).

К признакам самовольной постройки закон относит возведение или создание строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, а также его возведение или создание без получения на это необходимых в силу закона разрешений или с нарушением градостроительных

и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку,

не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (пункты 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, в статье 222 Гражданского кодекса закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 2 Обзора).

Аналогичные признаки самовольной постройки отражены в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44).

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном

и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

В соответствии со статьей 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» и статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты судов общей юрисдикции являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению

на всей территории Российской Федерации.

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3

статьи 69 Кодекса).

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом

по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление Конституционного Суда Российской Федерации

от 21.12.2011 № 30-П).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства

по правилам статьи 71 Кодекса в совокупности и взаимосвязи, а также доводы

и возражения участвующих в деле лиц и выводы экспертного заключения, правильно применив приведенные выше нормативные положения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к законным, обоснованным и мотивированным выводам

об удовлетворении исковых требований комитета.

Принимая во внимание вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021 и обстоятельства, установленные

при разрешении спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что возведенные на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0600010:5754 объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу, поскольку,

как установили суды по делу № 2-2349/2021, исходный земельный участок с кадастровым номером 61:02:600010:1011 выбыл из владения муниципального образования «Аксайский район» помимо воли публичного собственника в результате противоправных действий

и в нарушение требований закона. Первый договор купли-продажи земельного участка признан в судебном порядке недействительной (ничтожной) сделкой, последующие распоряжения, в том числе, в отношении спорного участка, также ничтожны. Изложенное является одним из квалифицирующих признаков самовольной постройки – возведения (создания) объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

Ссылка предпринимателя на возведение спорных объектов на основании выданных разрешений на строительство судом округа отклоняются, поскольку отсутствие прав

на земельный участок является основанием для признания возведенной на нем постройки самовольной, оснований для ее возведения у собственника не имелось. Выдача разрешений на строительство без учета обстоятельств выбытия участка из владения муниципального собственника в результате противоправных действий, в нарушение закона, не может свидетельствовать о законности возведения объекта. Сохранение постройки, самовольно возведенной на земельном участке, не находящемся в законном пользовании (собственности) предпринимателя, нарушает права иных лиц, в том числе права органов, наделенных соответствующими полномочиями в сфере земельных правоотношений. При этом в данном случае защита права муниципального собственника не может быть поставлена в зависимость от учета баланса интересов, так как земельный участок первоначально выбыл из собственности муниципального образования

без волеизъявления собственника, что также установлено вступившим в законную силу решением суда от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021.

Законом предусмотрены основания и способ устранения нарушения прав собственника при возведении на его участке самовольной постройки путем предъявления иска о сносе такого (самовольно возведенного) объекта.

Соответствующий иск комитет заявил после вступления в законную силу судебных актов по делу № 2-2349/2021, что не противоречит закону и имеет своей целью восстановление нарушенных прав и законных интересов публично-правового образования. В рамках гражданского дела № 2-2349/2021 был установлен как факт незаконного выбытия земельного участка из состава муниципальной собственности,

так и факт незаконного изменения разрешенного вида использования исходного участка

и как следствие образованных из него земельных участков (изначально разрешенное использование исходного земельного участка было сельхозугодия пашни, пастбища).

С учетом судебных актов по делу № 2-2349/2021 и установленных при разрешении данного спора обстоятельств, суды пришли к выводу о том, что спорные объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу, поэтому удовлетворили первоначальные требования комитета и отказали во встречном иске предпринимателю.

Доводы предпринимателя о недопустимости истребования имущества

у добросовестного предпринимателя подлежат отклонению. Суд общей юрисдикции

по делу по делу № 2-2349/2021 установил, что исходный земельный участок

с кадастровым номером 61:02:600010:1011 выбыл из владения муниципального образования «Аксайский район» помимо воли публичного собственника (в результате противоправных действий) и в нарушение требований закона. В этой связи последующие сделки купли-продажи с указанным участком являются ничтожными с момента

их заключения, то есть какие-либо легальные основания пользования земельным участком, на котором расположен спорный объект недвижимости, у предпринимателя отсутствуют.

В данном случае, предприниматель не обладает каким-либо вещным

или обязательственным правом в отношении земельного участка, занятого спорными объектам недвижимости, не имеет заключенного с собственником земельного участка договора на временное использование земельного участка, что свидетельствует

об отсутствии оснований для дальнейшего использования ответчиком земельного участка.

Таким образом, предприниматель не может быть защищен статусом добросовестного приобретателя. Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 26.05.2025 № 22-П не применимо к рассматриваемому делу с учетом установленных обстоятельств.

При таком положении соответствие спорных объектов недвижимости требованиям градостроительных, строительных, противопожарных и иных обязательных норм и правил также не имеет правового значения, в связи с чем соответствующие доводы предпринимателя судом округа не принимаются.

Отклоняя утверждения предпринимателя о пропуске комитетом срока исковой давности, суды руководствовались статьями 196 и 200 Гражданского кодекса, пунктом 15 постановления Пленума № 44 и обоснованно исходили из того, что в данном случае срок исковой давности не пропущен, так как земельный участок с находящимися на нем объектами недвижимости возвращен собственнику решением Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021. С момента вступления указанного решения суда в законную силу публичный собственник узнал о нарушении

его права, ввиду незаконности выбытия земельного участка из муниципальной собственности, а значит срок исковой давности истцом не пропущен.

Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии иной судебной практики разрешения данной категории споров, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами,

само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права. Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела данная судебная практика не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны

от фактических обстоятельств настоящего дела.

Иные доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части

они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой

и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу

не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций

о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся

в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта

в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу положений

статьи 288 Кодекса безусловными основаниями для отмены судебных актов,

судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению

без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2025 по делу № А53-6206/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Аваряскин

Судьи И.И. Зотова

А.В. Садовников