Решение от 11 сентября 2023 г. по делу № А57-30747/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-30747/2022
11 сентября 2023 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 04 сентября 2023 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Янтарь-Н» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Энгельс) к Администрации Энгельсского муниципального района (ОГРН 1026401988183 ИНН <***>, г. Энгельс), третье лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области, Министерство строительства ЖКХ Саратовской области, Инспекция государственного строительного надзора Саратовской области, о признании факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным, о признании права собственности в силу приобретательной давности,

УСТАНОВИЛ:

2-х этажное нежилое административное здание и помещение котельной, расположены на земельном участке 64:50:020810:0033 площадью 930 кв.м., Энгельс, 1-й Студенческий проезд, д. 2а. По утверждению истца, ОАО "ПМК-11" административное здание построил в 2001 году с передачей его в пользование и владение как незавершенное строительство без регистрации перехода права собственности, поскольку застройщик объект в регистрирующем органе не регистрировал, документацию и разрешение на строительство не передал. С 2001 года ООО "Янтарь-Н" непрерывно и открыто пользуется 2-х этажным нежилым административным зданием площадью 390 кв. м., расположенным на земельном участке …33. Указанный земельный участок находится в границах территориальной зоны П-1/15 - территориальной производственно-коммунальной зоны первого типа (П-1), с разрешенным использованием - для проектирования и реконструкции производственной базы (расположение производственных и коммунальных объектов и объектов инфраструктуры для их эксплуатации)". Указанный земельный участок предоставлялся истцу в связи с приобретением у ОАО "ПМК-11" нежилого помещения площадью 75, 6 кв.м. в нежилом одноэтажном здании котельной (Литер А) общей площадью 132,7 кв.м. - договор аренды земельного участка № 3516 от 19.04.2001 г. Позднее, на основании распоряжения Министра области - председателя комитета по управлению имуществом Саратовской области от 18 мая 2006 года № 836-р между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ООО «Янтарь-Н» (арендатор) заключен договор аренды от 29.06.2006 года № 385, согласно которому общество приняло в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:50:020810:0033, площадью 930 кв.м, находящийся по адресу: <...>, занимаемый нежилым помещением и незавершенным строительством административным зданием. Согласно кадастровому плану земельный участок имеет разрешенное использование: для проектирования реконструкции производственной базы. В исковом заявлении истец указал, что вышеуказанное нежилое здание соответствует градостроительным нормам и правилам, не нарушает прав третьих лиц, не находится в зоне расположения коммунальных сетей и объектов, не создает угрозы жизни и здоровью неограниченного круга лиц. Общество обращалось в Администрацию ЭМР за выдачей постановления о вводе в эксплуатацию, но было отказано ввиду отсутствия разрешения на строительство и несоответствия порядка оформления документов.

Указанное обстоятельство обусловило обращение в суд. Истец просил признать право собственности в порядке приобретательной давности на 2-х этажное административное здание площадью 390 кв. м.

Представитель истца для подтверждения обстоятельств, указанных в исковом заявлении просил назначить экспертизу. После ознакомления с результатами судебной экспертизы, представитель истца дал пояснения относительно добросовестного заблуждения по ранее сформированному исковому заявлению, находящемуся в производстве арбитражного суда А57-22509/2021 о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, от которого истец отказался.

Представитель ответчика пояснил, что в 2001 году по заданию ООО «Янтарь-Н» МУП «Геополис» разработал рабочий проект «Административное здание и гараж. Проект предусматривал строительство административного здания общей площадью 269,6 кв.м и гаража общей площадью 140,88 кв.м. По данному проекту было получено положительное заключение. В июне 2021 года ООО «Янтарь-Н» обращалось в администрацию за разрешением на ввод в эксплуатацию административного здания. Заявителю было отказано ввиду отсутствия разрешения на строительство и несоответствия порядка оформления документов. Ответчику известно, что на основании заявления ООО «Янтарь-Н» от 23.07.2020 года был подготовлен градостроительный план земельного участка, содержащую информацию о расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:020810:33 объектах капитального строительства: нежилое здание (64:50:020810:315), площадью 269,6 кв.м сущ.; нежилое здание (объект выстроен). Сведения об объекте содержатся в выписке из ЕГРН от января 2023 года - двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 64:50:020810:315, площадью 269,6 кв.м. год завершению строительства 2001 году, сведения о зарегистрированных правах на него отсутствуют. В рамках гражданского дела № А57-22509/2021 проводилась судебная экспертиза, из содержания которой следует, что общая площадь здания с учетом подземной части составляет 390 кв.м., количество этажей 3, в том числе 1 подземный. Указанное обстоятельство указывает на реконструкцию. Истец не представил разрешение на строительство и последующую реконструкцию, здание является объектом самовольного строительства. На самовольно возведенное строение не может распространяться приобретательная давность, так как из фактического состава, влекущего возникновение права собственности в силу приобретательной давности, выпадает добросовестность владения. Кроме того, обществом не представлено доказательств факта добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным объектом недвижимого имущества как своим собственным в течение срока, превышающего пятнадцать лет, что, исходя из содержания норм статьи 234 Гражданского кодекса РФ, является основанием для признания за истцом права собственности на административное здание в силу приобретательной давности.

С учетом указанных обстоятельств заявленные требования, по мнению представителя ответчика, не подлежат удовлетворению.

В судебном заседании ставился вопрос о привлечения смежных землепользователей, но учитывая предмет и основания иска, а также возложенную на истца обязанность по доказыванию, суд не усмотрел целесообразности привлечения соседних землепользователей.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом на основании заключения судебной экспертизы установлено, что на земельном участке 64:50:020810:0033 площадью 930 кв.м., Энгельс, 1-й Студенческий проезд, д. 2а, находятся три объекта: нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 390 кв.м.; нежилое помещение общей площадью 75,6 кв.м. в нежилом одноэтажном здании котельной с условным номером 64:50:020810:30:64:2А:0:Н, кадастровый номер 64:50:020810:287; нежилое одноэтажное здание площадью застройки 12 кв.м., расположенное непосредственно справа от въезда в ворота.

Согласно п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Позиции истца и ответчика относительно происхождения нежилого 2-х этажного здания на земельном участке ….33 отличаются. По утверждению истца, административное здание как объект, незавершенный строительством, ОАО "ПМК-11" передал в 2001 году ООО «Янтарь-Н», но регистрации перехода права собственности не состоялась, поскольку застройщик не зарегистрировал право, документацию и разрешение на строительство новому обладателю объекта не передал. С 2001 года ООО "Янтарь-Н" непрерывно и открыто пользуется 2-х этажным нежилым административным зданием. Указанное здание расположено на земельном участке, предоставленном истцу на основании распоряжения Министра области - председателя комитета по управлению имуществом Саратовской области от 18 мая 2006 года № 836-р, во исполнении которого между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ООО «Янтарь-Н» (арендатор) заключен договор аренды от 29.06.2006 года № 385. Согласно договору общество приняло в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:50:020810:0033, площадью 930 кв.м., находящийся по адресу: <...>, занимаемый нежилым помещением и незавершенным строительством административным зданием.

По утверждению ответчика, застройщиком объекта являлся ООО "Янтарь-Н". Представитель ответчика пояснил, что в 2001 году по заданию ООО «Янтарь-Н» МУП «Геополис» разработал рабочий проект «Административное здание и гараж. Проект предусматривал строительство административного здания общей площадью 269,6 кв.м. и гаража общей площадью 140,88 кв.м. По данному проекту было получено положительное заключение. С заявлением на строительство ООО "Янтарь-Н" не обращался, поэтому объект является самовольной постройкой.

Доказательств тому, что застройщиком объекта являлось ОАО «ПМК-11», материалы дела не содержат. В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ истцу следовало представить в материалы дела договор купли-продажи, мены, дарения об отчуждении этого имущества. Непредставление документов, позволяет суду сделать вывод о том, что застройщиком являлся ООО «Янтарь-Н», который не обратился в установленном порядке с заявлением о выдаче разрешения на строительство. В пользу такого вывода свидетельствую документы, подтверждающие получение от ресурсоснабжающих организаций документов, необходимых для проектирования и выполнения строительных работ.

Строительные работы осуществлялись на земельном участке …33, площадью 930 кв.м., Энгельс, 1-й Студенческий проезд, д. 2а. Указанный земельный участок находится в границах территориальной зоны П-1/15 - территориальной производственно-коммунальной зоны первого типа (П-1), с разрешенным использованием - для проектирования и реконструкции производственной базы (расположение производственных и коммунальных объектов и объектов инфраструктуры для их эксплуатации)". Указанный земельный участок предоставлялся истцу в связи с приобретением у ОАО "ПМК-11" нежилого помещения площадью 75, 6 кв.м. в нежилом одноэтажном здании котельной (Литер А) общей площадью 132,7 кв.м. нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 390 кв.м. не является результатом реконструкции котельной, о чем указывалось в исковом заявлении по делу № А57-22509/2021, а является отдельно стоящим в пределах земельного участка ….33 объектом недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Для строительства капитального объекта застройщику надлежало получить разрешение. Доказательств направления в уполномоченный орган заявления о выдаче разрешения на строительство, истец не представил.

Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. В силу ч. 7 ст. 51 ГрК РФ застройщик обязан направить в орган муниципальной власти заявление о выдаче разрешения на строительство. Ответчик этого не сделал.

Полномочия органов местного самоуправления определены ст.8 ГрК РФ, включая выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений (п.5 ч.1 ст.8 ГрК РФ).

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку содержится в п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19.03.2014, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на нее либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости нарушений.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку требуется проверить помимо принадлежности земельного участка, территориальную зону, вид разрешенного использования, предельные значения для объекта, установленные градостроительным регламентом, соответствие строительным нормам и правилам, а также привлечь смежных землепользователей для проверки: не будут ли нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан при сохранении постройки.

Истец знал о том, что объект является самовольной постройкой, инициировал в 2021 году обращение в суд о признании права собственности на самовольный объект - 2-х этажное административное здание № А57-22509/2021. Как указывалось в иске по делу № А57-22509/2021, ООО «Янтарь-Н» на основании рабочего проекта осуществило реконструкцию здания котельной в 2-х этажное административное здание. По делу № А57-22509/2021 назначалась экспертиза, судебный эксперт установил нарушение противопожарного разрыва между двумя соседними объектами. Вместо того, чтобы устранить нарушение и представить суду доказательства соответствия самовольной постройки требованиям п. 3 ст. 222 ГК РФ, истец направил в суд заявление об отказе истца от иска. Определением от 27.06.22 суд принял отказ от иска, производству по делу № А57-22509/2021 прекратил. Судебный эксперт по настоящему делу о признании права собственности в силу приобретательной давности, установил тождественность здания, указанного в иске по делу № А57-22509/2021 и в иске по настоящему делу.

Для приобретения права собственности на объект в силу приобретательной давности проверки подлежат обстоятельства, отличные от указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Согласно п. 1, 4 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Документов, подтверждающих отчуждение объекта незавершенного строительством в пользу, материалы дела не содержат. Вместе с тем, из искового заявления по делу № А57-22509/2021 следует, что строительство объекта осуществлял истец на основании рабочей документации. Таким образом, истцу на этапе строительства было известно, что он осуществлял строительство без разрешения. При таких обстоятельствах суд не может признать добросовестность при определении давностного владения. Другие составляющие давностного владения истец также не подтвердил.

В 2021 году истец обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольно реконструированный объект, в результате которого из котельной образовалось 2-х этажное административное здание. Таким образом, истец создал видимость нарушения закона в отношении легализованного объекта – котельной, право собственности истца на которую, документально подтверждается, чтобы легализовать укрупненный объект заключением судебной экспертизы. В ходе рассмотрения настоящего дела, судом установлено, что 2-х этажное административное здание – это отдельно стоящий объект недвижимости, на том же земельном участке, на котором самостоятельно располагается нежилое здание (котельная). В этой связи суд приходит к выводу о недобросовестном поведении истца, а сами действия суд не может расценить как открытое пользование испрашиваемым объектом. Давностное владение по признаку непрерывности истец также не доказал. С заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец обратился в 2021 году. Отказ от 11.06.21 г. в выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию мотивирован отсутствием разрешения на строительство. Других документов, указывающих на дату завершения объекта, материалы дела не содержат. По делу назначалась судебная экспертиза, эксперт дал ответы на четыре вопроса из восьми, указанных в определении, сославшись на отсутствие эксперта, требуемой специальности. Без ответа, в том числе, остался вопрос – возможно ли, исходя из использованных строительных материалов, определить год завершения строительных работ. Представитель истца возражал относительно назначения по делу дополнительной экспертизы с поручением её проведения другому экспертному учреждению.

При таких обстоятельствах, суд, опираясь на ответ уполномоченного органа, который 11.06.22 отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, приходит к выводу, что работы по объекту с заявленной в иске площадью 390 кв.м. были завершены в 2022 году.

Истец не доказал давностное владение объектом, поэтому требования истца удовлетворению не подлежат в полном объеме.

При установленных обстоятельствах суд не усмотрел целесообразности привлечения соседних землепользователей к рассмотрению настоящего спора, поскольку их мнение относительно заявленных требований, не имеет юридического значения для дела. Суд проверил выписку из ЕГРЮЛ в отношении ОАО «ПМК-11», деятельность юридического лица прекращена 01.11.2011 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ООО «Янтарь-Н» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Энгельс) к Администрации Энгельсского муниципального района (ОГРН 1026401988183 ИНН <***>, г. Энгельс) о признании факта владения и пользования недвижимым имуществом - объектом недвижимости 2-х этажное административное здание, расположенное по адресу <...>, площадью 390 кв.м. за ООО «Янтарь-Н» как своим собственным, признании право собственности ООО «Янтарь-Н» на объект недвижимости 2-х этажное административное здание, расположенное по адресу <...>, площадью 390 кв.м. - отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. <***>).

Судья В.Е. Бондаренко