Решение от 5 декабря 2018 г. по делу № А70-17099/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-17099/2018
г. Тюмень
06 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 05.12.2018.

Полный текст решения изготовлен 06.12.2018.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ВМ Недвижимость» (614513, <...>/В, ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

третье лицо: ПАО «Сбербанк России».

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 14.02.2018 № 20/08-3-Д,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 16.07.2018,

от третьего лица: не явился, извещен

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВМ Недвижимость» (далее – ответчик, Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0110001:19025, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Сбербанк России».

Исковые требования со ссылкой на ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п.21 ст.3 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), мотивированы тем, что ответчику по договору аренды от 28.04.2015 № 23-10/1394 был предоставлен земельный участок, и срок действия указанного договора прекратился. На арендуемом земельном участке ответчиком возведен объект, строительство которого не завершено. Поскольку земельный участок находится в публичной собственности, заключение договора аренды с ответчиком на новый срок в силу действующего законодательства без торгов невозможно, в связи с чем объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Определением от 26.10.2018 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика возражает по иску по доводам отзыва, указал, что арендные правоотношения в отношении спорного земельного участка носят длящийся характер и возникли с 02.07.2010. Поскольку правовым основанием иска являются положения ст.239.1 ГК РФ, которая введена в действие Законом № 171-ФЗ и вступила в силу с 01.03.2015, следовательно к спорным правоотношениям между истцом и ответчиком указанная статья не может быть применена. Кроме того, пояснил, что при возведении объекта капитального строительства на спорном земельном участке ответчик допустил незначительные отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, и при обращении к уполномоченным органам для согласования допущенных отклонений ответчику сначала было отказано в таком согласовании, а затем при повторном обращении ответчика – предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Учитывая, что действие нормы, положенной Департаментом в обоснование иска возникло после начала арендных правоотношений между истцом и ответчиком, принимая во внимание, что на сегодняшний день ответчиком проведен весь комплекс работ, связанных с подготовкой объекта к окончанию строительства (стадия строительства 99% готовности, 24.02.2014 ответчиком зарегистрировано право собственности на завершенный строительством объект с указанной степенью готовности) и в настоящее время оформлению ответчиком документов на ввод объекта незавершённого строительства в эксплуатацию препятствует только факт окончания срока аренды земельного участка, на котором расположен указанный объект, ответчик полагает, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

Представитель третьего лица дал пояснения по иску, просит принять решение на усмотрение суда.

Истец пояснил, что иск заявлен в порядке п. 6 ст. 239.1 ГК РФ, поскольку со стороны общества имело место заявление о предоставлении участка для завершения строительства.

Ответчик возразил, указав, что данный пункт применяется только в отношении земельных участков, предоставленных в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при этом по договору от 28.04.2015 участок был предоставлен для целей «размещение объектов хранения автотранспорта».

Исследовав и оценив обстоятельства дела, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.04.2015 между Департаментом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (землеустроительное дело № 23-34516) № 23-10/1394, по условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:353, площадью 754 кв.м., расположенный по адресу: <...> для размещения объектов хранения автотранспорта (л.д.18-21).

Срок действия настоящего договора № 23-10/1394 установлен с 02.05.2015 по 01.05.2018 (п.7.2).

Согласно п.1.2 договора № 23-10/1394 на участке имеется одноэтажное строение из металлоконструкций - гараж, степень готовности 99%.

Участок предоставляется для размещения объектов хранения автотранспорта (п.1.3 договора № 23-10/1394).

Как указал в исковом заявлении Департамент, на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства: площадь застройки 234 кв.м., степень готовности незавершённого строительства 99%, адрес объекта: <...>, собственником которого является ООО «ВМ Недвижимость», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.02.2014 (л.д.93).

Права и обязанности по договору были переданы ответчиком в залог третьему лицу (ПАО «Сбербанк») с согласия Департамента (уведомление от 14.09.2017 исх.№ 170914012/08-4, л.д.42).

05.09.2018 Департамент направил ответчику письмо, в котором со ссылкой на п.21 ст.3 Закона № 137-ФЗ указал, что договор был заключен после 01.03.2015, в связи с чем ответчиком право на однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта реализовано, и поскольку строительство объекта не завершено, истцом принято решение об использовании предоставленного ст.239.1 ГК РФ права на продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов на основании судебного решения (л.д.33-40).

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу п.1 ст.239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Из материалов дела судом установлено, что на основании распоряжения Департамента от 02.07.2010 № 4050-з ООО «Восток Моторс» в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:353, площадью 754 кв.м., расположенный по адресу: <...> для строительства нежилого строения – производственный корпус (дополнительный земельный участок) (л.д.64).

15.07.2010 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Восток Моторс» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка (землеустроительное дело № 23-34516) № 23-10/982, в соответствии с которым арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:353, площадью 754 кв.м., расположенный по адресу: <...> (л.д.66-72).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.08.2010 (л.д.73).

Земельный участок предоставлен ООО «Восток Моторс» по акту приема-передачи 15.07.2010 (л.д.77).

Срок действия договора № 23-10/982 установлен с 02.07.2010 по 01.07.2013 (п.7.2).

Согласно п.1.3 договора № 23-10/982 участок свободен от застройки.

Участок предоставляется для строительства нежилого строения – производственный корпус (п.1.4 договора № 23-10/982).

Права и обязанности по договору № 23-10/982 были переданы ответчику, о чем 23.05.2012 между ООО «Восток Моторс» (первоначальный арендатор) и ООО «ВМ Недвижимость» (новый арендатор) был подписан соответствующий договор № 1 (л.д.81-83).

Договор № 1 от 23.05.2012 был зарегистрирован в установленном порядке 28.06.2012 (л.д.84).

Передача прав по договору № 23-10/982 была осуществлена с согласия арендодателя (Департамента) (письмо от 16.05.2012 исх.№ 6342/14-1, л.д.80).

Земельный участок передан новому арендатору (ответчику) по акту приема передачи 23.05.2012 (л.д.85).

Таким образом, с 23.05.2012 арендатором земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110001:353 являлся ответчик и именно с указанной даты между Департаментом и обществом начались арендные правоотношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110001:353.

Как следует из материалов дела, срок действия договора № 23-10/982 неоднократно продлевался, о чем между Департаментом и ответчиком подписаны соответствующие соглашения.

Так, соглашением от 28.06.2013 срок действия договора № 23-10/982 был продлен с 02.07.2013 по 01.06.2014 (л.д.78), и соглашением от 18.04.2014 - срок действия договора № 23-10/982 был продлен с 02.06.2014 по 01.05.2015 (л.д.79).

Учитывая целевой характер предоставленного в аренду земельного участка, в отношении подлежащего постройке объекта недвижимости был подготовлен градостроительный план № RU72304000-490, который впоследствии утвержден приказом Департамента градостроительной политики Администрации г.Тюмени от 20.07.2012 № 490-ТПЗУ (л.д.86-90).

27.09.2013 Администрацией города Тюмени ответчику выдано разрешение на строительство № RU 72304000-354-рс, срок действия которого установлен – до 27.08.2014 (л.д.92).

По состоянию на февраль 2014 года степень готовности объекта составляла 99%, в связи с чем ответчиком было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (свидетельство от 24.02.2014 серия 72 НМ № 674607, л.д.93).

Ввиду необходимости продления арендных правоотношений в отношении земельного участка, на котором осуществлялось строительство, между Департаментом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды спорного земельного участка от 28.04.2015 № 23-10/1394, срок действия которого установлен с 02.05.2015 по 01.05.2018.

Вместе с тем, учитывая, что предметом арендных правоотношений как по договору о передаче прав и обязанностей № 1 от 23.05.2012 к договору аренды от 15.07.2010 № 23-10/982, так и по договору аренды от 28.04.2015 № 23-10/1394 являлся один и тот же земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:353, акт возврата арендуемого земельного участка Департаменту и передача названного участка ответчику самостоятельным документом в 2015 году не оформлялась, суд делает вывод о том, что фактически земельный участок перешел во владение общества в 2012 году по акту приема-передачи от 23.05.2012 к договору № 1 о передаче прав и более из его владения не выбывал.

Таким образом, начиная с 23.05.2012 между Департаментом и обществом начались арендные правоотношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110001:353, земельный участок в 2012 году по акту приема-передачи от 23.05.2012 к договору № 1 о передаче прав перешел во владение общества.

Вместе с тем судом по материалам дела установлено, что при возведении объекта капитального строительства на спорном земельном участке ответчик допустил незначительные отклонения от предельных параметров разрешенного строительства.

С целью возможности дальнейшего ввода объекта в эксплуатацию, в порядке ст.40 Градостроительного кодекса Российской Федерации ответчик обратился в Администрацию г.Тюмени с заявлением об участии в публичных слушаниях по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

По результатам заседания комиссии по подготовке проекта правил землепользования, оформленных протоколом от 28.07.2017 № 17, ответчику в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства было отказано (3-й пункт решения, л.д.94-96).

В марте 2018 ответчик повторно обратился в Администрацию г.Тюмени для участия в публичных слушаниях.

Решением комиссии по подготовке проекта правил землепользования, оформленных протоколом от 04.04.2018 № 7, обращение ответчика о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства удовлетворено (12-й пункт решения, л.д.97-100).

Постановлением Администрации г.Тюмени от 04.05.2018 № 52 ответчику предоставлено соответствующее разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства - гараж для хранения автомобилей на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0110001:353 площадью 754 кв.м, расположенном в территориальной зоне размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения ОД-2, по адресу: <...> определив следующие параметры: минимальный отступ 0 м. от границы земельного участка в точках 2-3, 3-5, 8-2, указанных в чертеже градостроительного плана земельного участка от 02.06.2017 № RU72304000-1478.

Таким образом, поскольку по утверждению ответчика строительство спорного объекта завершено и обстоятельства, препятствующие вводу указанного объекта в эксплуатацию, отпали (отклонение от параметров строительства в установленном порядке одобрено), ответчик обратился к Департаменту с просьбой о продлении договора аренды земельного участка.

Уведомлением от 31.05.2018 исх.№ 180531011/08-4 Департамент отказал в заключении нового договора аренды, указав на то, что однократное право на предоставление земельного участка для завершения строительства ответчиком реализовано посредством предоставления названного участка на условиях аренды в соответствии с договором от 28.04.2015 № 23-10/1394 (л.д.102). Вместе с тем, в указанном письме Департамент указал на необходимость завершения строительства объекта незавершенного строительства, ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности на завершенный строительством объект в срок, равный одному году с даты настоящего уведомления.

С учетом предоставленного обозначенным уведомлением срока для ввода объекта в эксплуатацию, 19.07.2018 ответчик обратился в Администрацию г.Тюмени с целью получения повторного разрешения на строительство в связи с изменившимися границами объекта незавершенного строительства. Однако 27.07.2018 ответчиком получен отказ в выдаче такого разрешения в связи с истечением срока действия аренды земельного участка.

Кроме того, как следует из материалов дела и возражений ответчика, спустя три месяца с момента указания Департаментом на необходимость в годичный срок ввести спорый объект в эксплуатацию в уведомлении от 31.05.2018 исх.№ 180531011/08-4, позиция Департамента изменилась.

Так, в письме от 04.09.2018 исх.№ 180904008/01-4 Департамент сообщил об отзыве ранее направленного уведомления от 31.05.2018 исх.№ 180531011/08-4, прекращении срока действия договора от 28.04.2015 № 23-10/1394, и, учитывая дату его заключения (после 01.03.2015, т.е. после вступления в силу п.21 ст.3 Закон № 171-ФЗ), указал на необходимость реализации Департаментом права на продажу объекта незавершённого строительства с публичных торгов в порядке ст.239.1 ГК РФ (л.д.103).

Таким образом, в указанных действиях Департамента суд усматривает неоднозначное и противоречивое поведение в отношении вопроса о возможности предоставления истцу земельного участка для целей завершения строительства объекта со степенью готовности 99%.

Возражения ответчика по настоящему иску основаны на том, что по сути арендные отношения между истцом и ответчиком в отношении спорного земельного участка возникли не с 28.04.2015, а с 23.05.2012, то есть до вступления в силу ст.239.1 ГК РФ, в соответствии с положениями которой истцу при отсутствии оформленных на договорной основе арендных правоотношений на земельный участок предоставляется право на изъятие объекта незавершенного строительства с целью его продажи с публичных торгов, и следовательно, к спорным правоотношениям данная статья не может быть применена.

Более того, учитывая фактические обстоятельства рассматриваемого спора, ответчик полагает, что строительство спорного объекта не могло быть своевременно завершено по обстоятельствам, не зависящим от него.

Разрешая спор по существу, суд исходит из следующего.

В силу п.1 ст.239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив доводы сторон, суд считает, что к правоотношениям сторон положения ст.239.1 ГК РФ не подлежат применению по следующим основаниям.

Статья 239.1 ГК РФ введена в действие Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу п.33 ст.34 указанного Федерального закона положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст.35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В данном случае суд считает, что арендные правоотношения возникли между Департаментом и ответчиком с 23.05.2012 в силу передачи прав и обязанностей по соответствующему договору от 23.05.2012 № 1, заключенному к договору аренды земельного участка от 15.07.2010 № 23-10/982, и сопутствующей фактической передаче земельного участка ответчику по акту от 23.05.2012.

Поскольку из фактического владения ответчика спорный земельный участок не выбывал с 2012 и не передавался вновь по акту приема-передачи в 2015 году, доводы истца о том, что арендные правоотношения между сторонами начались с 2015 года суд полагает необоснованными и противоречащими фактическим обстоятельствам по делу.

Довод истца об изменении целевого характера предоставления земельного участка (в 2010 году предоставлялся для строительства нежилого строения, а в 2015 годы – для размещения хранения объектов автотранспорта) противоречит самой же позиции истца, заявившего в судебном заседании, что иск заявлен в порядке п. 6 ст. 239.1 ГК РФ в связи с предоставлением ответчику участка для завершения строительства. Поэтому данный довод суд полагает несостоятельным.

Довод Департамента о сложившихся арендных правоотношениях с ответчиком только на основании договора аренды от 28.04.2015 № 23-10/1394 не принимается судом, поскольку несмотря на заключение сторонами после окончания срока действия договора от 15.07.2010 № 23-10/982 последующего договора аренды от 28.04.2015 № 23-10/1394, спорный земельный участок фактически из владения и пользования ответчика с 2012 года не выбывал. Иного сторонами по делу не доказано (ст.ст.9,65 АПК РФ).

Таким образом, фактические правоотношения по аренде земельного участка между сторонами начались с 2012 года и носят длящийся характер.

Поскольку в настоящем случае фактические правоотношения по аренде земельного участка между сторонами начались с 2012 года и носят длящийся характер, из владения и пользования ответчика земельный участок с 2012 года не выбывал, по состоянию на 01.03.2015 правоотношения не прерывались, соответственно действие Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым введена в действие статья 239.1 ГК РФ, на спорные правоотношения не распространяется.

Иного истцом не доказано (ст. 9, 65 АПК РФ).

Аналогичная правовая позиция о невозможности применения ст. 239.1 ГК РФ к арендным правоотношениям, возникшим до 01.03.2015, изложена также в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 по делу № А75-6494/2015.

Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что степень готовности спорного объекта незавершенного строительства уже по состоянию на февраль 2014 года составляла 99 % готовности (в связи с чем истцом в установленном порядке было зарегистрировано право собственности на объект, л.д.93).

Вместе с тем, в силу объективных обстоятельств, а именно: получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, в которых сначала было отказано (протокол от 28.08.2017 № 17), а впоследствии одобрение в установленном порядке было получено (протокол от 09.04.2018 № 7), в отсутствие документального подтверждения изменения обстоятельств, повлиявших на изменение принятого в отношении обращения ответчика положительного решения, суд считает, что причины, по которым ответчик не имел возможности своевременно оформить необходимую документацию в период действия арендных правоотношений с истцом, являются не зависящими от ответчика.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что строительство объекта не было завершено в срок по обстоятельствам, не зависящим от воли ответчика.

Кроме того, судом учитывается противоречивая позиция Департамента, при которой последним сначала ответчику предоставлен годичный срок для завершения необходимых процедур, итоговой целью которых является введение построенного объекта в гражданский оборот, а в последующем в предоставлении такого срока отказано.

Суд также учитывает, что представление ответчику возможности для принятия мер для завершения строительства не лишает Департамент возможности в случае необходимости провести процедуру по изъятию спорного земельного участка для муниципальных нужд в соответствии с земельным и градостроительным законодательством в случае неправомерных действий со стороны истца по строительству объектов с отклонением их параметров.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, принимая во внимание, что фактически ответчиком проведен весь комплекс работ, связанных с подготовкой объекта к окончанию строительства, при этом строительство объекта не было завершено в срок по обстоятельствам, не зависящим от воли ответчика, а положения ст.239.1 ГК РФ в настоящем случае на правоотношения сторон не распространяются, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Поскольку истец освобождён от оплаты госпошлины, и в удовлетворении иска отказано, вопрос о распределении госпошлины по правилам ст. 110 АПК РФ судом не рассматривается.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья

Щанкина А.В.