Решение от 13 апреля 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-73003/2024
14 апреля 2026 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2026 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Новиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Барминой А.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: АДМИНИСТРАЦИЯ ПРИМОРСКОГО РАЙОНА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (ОГРН: 1027807593318, Дата присвоения ОГРН: 27.12.2002, ИНН: 7814002313, 197374, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛ. САВУШКИНА, Д.83);

ответчик: 1) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАГИРИС" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.06.2018, ИНН: <***>, 115093, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ, УЛ ЛЮСИНОВСКАЯ, Д. 39, СТР. 5, ПОМЕЩ. 3/2);

2) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЯНДЕКС.ЛАВКА" ( ОГРН: 1187746479250, Дата присвоения ОГРН: 15.05.2018, ИНН: 9718101499 123112, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕСНЕНСКИЙ, ПРОЕЗД 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 22, СТР. 1, ЭТАЖ 12, ПОМЕЩ. 12-40);

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Сплав Т»; 2) АО СК «РосСтрой»

об обязании привести нежилое помещение в проектное состояние

при участии лиц согласно протоколу судебного заседания от 24.03.2026

установил:

Администрация Приморского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лагирис» и обществу с ограниченной ответственностью «Яндекс.Лавка» (далее – ответчики 1,2) об обязании привести нежилое помещение 11-Н, расположенное по адресу: <...>, стр. 1, в прежнее проектное состояние путем демонтажа промышленных холодильных камер и системы вентиляции над входами в помещения 1,6,7,8,9,10,12,16 и над проемами коридора 5 (30,9м2), восстановлении целостности стен.

По ходатайству ответчика ООО «Лагирис» судом истребована у Администрации Приморского района Санкт-Петербурга, ООО «Сплав Т», АО СК «РосСтрой» проектная документация по многоквартирному дому, расположенному по адресу: <...>, стр. 1, а именно по нежилому помещению с кадастровым номером 78:34:0004281:41697, расположенному на 1 этаже МКД.

Ответ на запрос поступил в материалы дела из Администрации и АО СК «РосСтрой».

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом приняты уточнения, согласно которым истец просит:

1. Обязать ООО «Лагирис» (ИНН <***>) и ООО «ЯндексЛавка» (ИНН <***>) в течение 2 месяцев с момента вынесения решения суда привести нежилое помещение 11-Н, расположенное по адрес: <...>, стр. 1, в прежнее проектное состояние, путем совершения следующих действий: демонтировать промышленные холодильные камеры и систему вентиляции над входами в помещения 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 16 и над проемами коридора 5 (30,9 м2), восстановить целостность стен.

2. В случае неисполнения решения суда в установленные сроки взыскивать солидарно с ООО «Лагирис» (ИНН <***>) и ООО «Яндекс.Лавка» (ИНН <***>) неустойку в сумме 25000 руб. ежедневно и до момента фактического исполнения решения суда.

Определением от 19.11.2024 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Сплав Т».

ООО «Яндекс. Лавка» ходатайствовало об истребовании у Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга проектной документации по многоквартирному дому, расположенному по адресу: <...>, стр. 1, а именно: по нежилому помещению с кадастровым номером 78:34:0004281:41697, расположенному на 1 этаже МКД. Истребовании у АО «Контакт» технической информации по производимым им холодильным шкафам Капри 0.5 УСК (Код завода - 4.300.129-04) и Капри 0.5Н (Код завода - 4.300.149-18), в части относимости данного оборудования к классу промышленного холодильного оборудования.

В материалы дела поступили ответы на запрос.

В судебном заседании 29.05.2025 истец уточнил просительную часть иска, просит исключить из требования: «демонтировать промышленные холодильные камеры и систему вентиляции над входами в помещения 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 16 и над проемами коридора 5 (30,9 м2), восстановить целостность стен» слово «промышленные».

В соответствии со статьей 49 АПК РФ уточнения судом приняты.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2025 приостановлено производство по делу, назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Результаты экспертизы поступили в материалы дела.

Определением от 13.01.2026 возобновлено производство по делу.

В соответствии со ст. 51 АПК РФ привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО СК «РосСтрой».

В настоящем судебном заседании присутствовали истец, ответчик - ООО «Лагирис» и третье лицо – ООО «Сплав Т».

Истец настаивал на удовлетворении иска; ответчик 1 просил в иске отказать.

Ответчик 2 и третье лицо 2 в судебное заседание не явились.

Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ООО «Яндекс.Лавка» и АО СК «РосСтрой».

В порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения сторон, предварительное слушание дела завершено, суд перешел к рассмотрению спора по существу.

Как следует из материалов дела, в администрацию Приморского района Санкт-Петербурга поступили сведения о том, что собственником нежилого помещения 11-Н, расположенного по адресу: <...>, стр. 1 проведена самовольная перепланировка, выраженная в следующем: в помещениях 8 (29,8 м2), 9 (29,7 м2), 10 (29,0 м2) и 16 (26,7 м2) установлены промышленные холодильные камеры, оборудована система вентиляции над входами в помещения 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 16 и над проемами коридора 5 (30,9 м2), в стенах оборудованы отверстия (~ 0,2 х 0,4 м) под проведение коммуникации.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - нежилое помещение (кадастровый номер 78:34:0004281:41697), расположенное по указанному выше адресу, находится в собственности ООО «Лагирис».

Согласно той же выписки на нежилое помещение зарегистрировано ограничение в виде аренды от 16.10.2023 № 10805432 с ООО «Яндекс. Лавка».

Межведомственной комиссией при администрации Приморского района Санкт-Петербурга (далее - МВК) собственнику нежилого помещения, а также арендатору направлены уведомления от 18.12.2023 (почтовый идентификатор - 80081291832385 и 8008129832392) о приведении нежилого помещения в прежнее проектное состояние или предоставлении на согласование проектной документации на рассмотрение в МВК в срок до 29.04.2024.

В связи с непредставлением в установленные сроки в MBK проектной документации, Администрацией в адрес собственника нежилого помещения и арендатора было направлено письмо от 23.04.2024 (почтовый идентификатор - 80084396967549 и 80084396967594) о необходимости 23.05.2024 обеспечить доступ в помещение для проверки исполнения уведомления от 18.12.2023. 23.05.2024 доступ в нежилое помещение представлен, каких либо действий, направленных на исполнение уведомления от 18.12.2023 о приведении помещения в прежнее проектное состояние, не проводилось.

Учитывая изложенное, Администрация обратилась в арбитражный суд настоящими исковыми требованиями.

Возражая по иску ООО «Лагирис» утверждало, что материалами дела не подтверждено наличие незаконной перепланировки и поэтому требование истца не подлежит удовлетворению.

ООО «Яндекс.Лавка» в отзыве на иск также указало, что требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

АО СК «Росстрой» в ответе на запрос суда пояснило, что проектная документация в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу Санкт-Петербург, проспект Королёва, дом 64, кор. 1, стр 1 конкурсному управляющему никем не передавалась. Данная документация у конкурсного управляющего АО СК «Росстрой» отсутствует. Также в судебном заседании конкурсный управляющий АО СК «Росстрой» пояснил, что технологические отверстия выполнены заводом-изготовителем.

Заслушав доводы представителей сторон, изучив материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему выводу.

Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.03 №170 (далее - Правила №170), переоборудование (переустройство, перепланировка) жилых и нежилых помещений в жили домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Как следует из положений части 1 статьи 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного части 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части статьи 26 ЖК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Кроме того, исходя из положений части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).

Согласно пункту 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома, либо реконструкции, переустройстве, перепланировок помещений.

По мнению истца, произведенная перепланировка нарушает, в том числе и права других собственников общего имущества в многоквартирном доме. Осуществив самовольную перепланировку и переустройство, ответчики вышли за пределы правомочий собственника, определенные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник вправе реализовать свое право собственности по своему усмотрению, совершая при этом действия, не противоречащие закону не нарушающие интересы третьих лиц.

Возражая против заявленных требований ООО «Яндекс.Лавка» заявило о назначении судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ ходатайство ООО «Яндекс.Лавка» удовлетворено. Назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФИО1 и ФИО2 – экспертное учреждение ООО «Оценочная компания».

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. На основании имеющихся в материалах дела информации, проектной документации, а также с учетом результатов натурного обследования помещений установить обстоятельства, при которых были произведены работы по устройству отверстий в ж/б конструкциях первого этажа (встроенных помещениях) для прохода линейной части инженерных систем в МЖД расположенных по адресу: <...>, секция 16, (ГД) пом. 11-Н, осях А-Ж, по осям 9-24.

2. Установить, соответствовало ли устройство этих отверстий строительным нормам и правилам, действовавшим на момент проведения данных работ.

3. Исходя из результатов натурного обследования, проведенных измерений установить степень влияния указанных отверстий на прочностные характеристики ж/б конструкций, в которых они расположены.

Определением от 14.07.2025 производство по делу приостановлено.

В материалы дела поступили результаты экспертизы.

Определением от 13.01.2026 производство по делу возобновлено.

Оценив представленное экспертное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что данное заключение отражает все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований не доверять сделанным экспертом выводам, судом не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется, в связи с чем, данное заключение является допустимым и достоверным доказательством. Экспертиза проведена лицом, имеющим высшее образование, необходимую квалификацию, то есть обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов.

Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные в экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Доказательств, позволяющих усомниться в полноте, обоснованности и объективности выводов эксперта, стороны не представили.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения порядка проведения судебной экспертизы, Заключение эксперта № 2025Е383 от 21.11.2025 признано судом допустимым доказательством, которое в совокупности с другими доказательствами исследовано судом по правилам статьи 71 АПК РФ.

Как следует из выводов, изложенных в Заключении эксперта № 2025Е383 от 21.11.2025, экспертом установлено следующее:

Ответ на вопрос 1: По результатам проведенного осмотра, натурного обследования объекта экспертизы с применением методов неразрушающего контроля, обмеров и исследования содержащихся в материалах дела документов, экспертом сделан вывод, что работы по устройству отверстий в ж/б конструкциях первого этажа (встроенных помещениях) для прохода линейной части инженерных систем в МЖД, расположенных по адресу: <...>, секция 16 (ГД) пом. 11-Н, осях А-Ж, по осям 9-24 были выполнены:

- над входами в помещения 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 16 и над проемами коридора 5 являются технологическими и выполнены в процессе изготовления ж/б панелей заводом-изготовителем;

- во внешних ограждающих конструкциях по оси 9 ориентировочно в октябре-ноябре 2023 г. в процессе монтажа внешних блоков системы вентиляции/кондиционирования.

Ответ на вопрос 2: Устройство отверстий, расположенных в помещениях 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 16 и над проемами коридора 5 пом. 11-Н, осях А-Ж, по осям 9-24 соответствовало строительным нормам и правилам, действовавшим на момент проведения данных работ, а именно: в процессе изготовления панелей на заводе-изготовителе. Диаметр технологических отверстий в оси 9 составляет до 200 мм, что соответствовало строительным нормам и правилам, действовавшим на момент проведения данных работ (ориентировочно октябрь-ноябрь 2023 г.) требованиям СНИП. Так, размещение систем кондиционирования и вентиляции без наружного блока с подачей воздуха через отверстие в стене диаметром до 0,20 м. разрешается на всех фасадах без разработки проекта устройства архитектурного проема (СП 73.13330.2016 «Свод правил. Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85»).

Ответ на вопрос 3: По результатам обследования и обобщенному анализу параметрических значений техническое состояние ж/б конструкций понимается как нормальное исправное состояние. Отсутствуют видимые повреждения. Выполняются все требования действующих норм и проектной документации. Необходимости в ремонтных работах нет. Исходя из результатов натурного обследования, проведенных измерений, экспертом установлено, что указанные отверстия не оказывают существенного влияния на прочностные характеристики ж/б конструкций, в которых они расположены.

Ознакомившись с результатами экспертизы, Администрация настаивала на удовлетворении иска, возражала по выводам эксперта. В частности указывала, что вывод о том, что технологические отверстия в ж/б конструкциях произведены заводом изготовителем, несостоятелен, поскольку при визуальном осмотре видно, что технологические отверстия неровные, произведены в результате использования неустановленного оборудования. Ссылаясь на положения ГК РФ, указывала, что необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений в указанном доме невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Ответчик 1 согласился с выводами эксперта, указав, что результаты проведенной судебной экспертизы фактически подтверждают правовую позицию ответчиков. По иску возражал, настаивал, что истцом не представлено доказательств проведения перепланировки и нарушения целостности стен, совершенных собственником или предыдущим собственником Помещения. Не представлено доказательств нарушения прав и законных интересов иных лиц, создания угрозы жизни или здоровью граждан наличием отверстий над входами в помещения и проемами коридора. Не доказано, что при осуществлении перепланировки помещения затронуто общее имущество многоквартирного дома или произошло уменьшение его размера. Не представлено доказательств того, что установленное ответчиком холодильное оборудование нарушает права и законные интересы иных лиц, создает угрозу жизни или здоровью граждан, что система вентиляции, установленная в помещении, нарушает права и законные интересы иных лиц, создает угрозу жизни или здоровью граждан.

Ответчик 2 также возражал по иску, представил отзыв, в котором указал, что в материалы дела не представлено относимых и допустимых доказательств нарушения положений санитарно-гигиенического законодательства, в том числе положений п. 137 СП 2.1.3684-21. Требование относительно демонтажа холодильных камер также является необоснованными и не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Пояснил, что ООО «Яндекс.Лавка» не является торговым объектом или объектом общественного питания, следовательно требования п. 137 СП 2.1.3684-21 к его деятельности не применимы.

Изучив доводы сторон в совокупности с материалами дела и результатами экспертизы, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В нарушение части 1 статьи 65 и части 1 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие исковые требования.

Ответчиком 1 в материалы дела представлен План помещения с ведомостью помещений и их площадей по состоянию на 07.11.2024, подготовленных Кадастровым инженером ФИО3 Указанный поэтажный план соответствует плану расположения в выписке из ЕГРЮЛ, из чего следует, что изменений конфигурации нежилых помещений, площади помещений и иных изменений, которые могли бы свидетельствовать о наличии произведенной перепланировки помещения не установлено. Также кадастровым инженером указано, что «отверстия для коммуникаций» не являются перепланировкой.

Возражения ответчика подтверждаются выводами судебной экспертизы.

Таким образом, требование истца о восстановлении целостности стен не подлежит удовлетворению в связи с тем, что отверстия являются технологическими и выполнены в процессе изготовления ж/б панелей заводом-изготовителем. Требование о демонтаже системы вентиляции над входами в помещения 1, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 16 и над проемами коридора 5 подлежит отклонению, т.к. вышеуказанные отверстия являются технологическими и предназначены для монтажа внутренних санитарно-технических систем и устройств для прокладки трубопроводов и воздуховодов (СП 73.13330.2016 «Свод правил. Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85»).

Учитывая вышеизложенное, материалы дела не доказывают факт совершения ответчиками каких-либо противоправных действий в отношении спорного помещения.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Новикова Е.В.