Решение от 22 ноября 2017 г. по делу № А72-6160/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-6160/2017
г.Ульяновск
23 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.11.2017, полный текст решения изготовлен 23.11.2017.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Черлановой Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Магазин № 24" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта

при участии:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность от 11.01.2017

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность от 16.05.2017

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Магазин № 24" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска, в котором просило:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки здания котельной общей площадью 7,95 кв.м с земельным участком общей площадью 52 кв.м, расположенных по адресу г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, определенной Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 301173,78 рублей (НДС не предусмотрен),

- определить достоверную величину рыночной стоимости здания котельной общей площадью 7,95 кв.м с земельным участком общей площадью 52 кв.м, расположенных по адресу г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, обязательной для Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновск при совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с истцом.

Определением суда от 12.07.2017 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором истец просит:

-признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки: здания котельной общей площадью 7,95 кв. метра с земельным участком общей площадью 52 кв. метра, расположенных по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, определенной Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 301 173,78 рублей (НДС не предусмотрен),

-обязать Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска заключить с ООО «Магазин 24» договор купли-продажи здания котельной общей площадью 7,95 кв. метра, арендуемого ООО «Магазин 24» по договору № 11018 от 28.11.2011, и земельного участка общей площадью 52 кв.м, кадастровый номер 73:24:020827:195, расположенных по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, по цене, определенной в заключении судебной экспертизы.

Определением суда от 24.08.2017 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Гудвил Плюс» ФИО4. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить, соответствует ли Отчет об оценке № 001-17-ОТ от 01.03.2017 о рыночной стоимости объектов недвижимости – здания котельной, общей площадью 7,95 кв.м, лит. Б, адрес г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, и земельного участка, площадью 52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазин, кадастровой номер 73:24:020827:195, адрес г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, составленный ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

2. В случае, если Отчет об оценке № 001-17-ОТ от 01.03.2017 о рыночной стоимости объектов недвижимости, составленный ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», не соответствует вышеуказанным требованиям, определить рыночную стоимость здания котельной, общей площадью 7,95 кв.м, кадастровый номер 73:24:020827:0000:0133310002, и земельного участка, площадью 52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазин, кадастровой номер 73:24:020827:195, находящихся по адресу г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, по состоянию на 14.02.2017 (без учета НДС).

3. Определить рыночную стоимость здания котельной, общей площадью 7,95 кв.м, кадастровый номер 73:24:020827:0000:0133310002, и земельного участка, площадью 52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазин, кадастровой номер 73:24:020827:195, находящихся по адресу г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, по состоянию на 03.05.2017 (без учета НДС).

30.10.2017 экспертное заключение поступило в арбитражный суд.

Протокольным определением от 14.11.2017 в судебном заседании был объявлен перерыв до 16.11.2017.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, просил определить рыночную стоимость здания котельной и земельного участка, находящихся по адресу г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, по состоянию на 14.02.2017 в размере 80 934 руб. (без учета НДС).

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, в ранее состоявшемся судебном заседании исковые требования не признал.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав стороны, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что 28.11.2011 между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска (правопредшественник Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Магазин № 24» (Арендатор) был оформлен договор аренды земельного участка № 11018, согласно которого на основании протокола торгов от 24.11.2011 № 3 заседания единой Комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения в отношении имущества муниципального образования «город Ульяновск» договоров аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (далее – объект), расположенное по адресу: <...> (отдельно стоящее здание Лит. Б) для использования под котельную (п. 1.1).

Согласно п. 1.2 договора настоящий договор заключается с 15.12.2011 по 14.12.2021.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Постановлением Администрации города Ульяновска № 575 от 24.03.2017 утверждено решение о приватизации здания котельной, общей площадью 7,95 кв.м, литер Б, кадастровый номер 73:24:020827:0000:0133310002, с земельным участком, площадью 52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазин, кадастровой номер 73:24:020827:195, находящихся по адресу г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42 /том 2, л.д. 13/.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условиях, указанных в данной статье.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества изложен в статье 4 Закона № 159-ФЗ.

Согласно данной статье 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (ч. 1).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (ч. 2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 4).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1).

05.04.2017 Управление вручило ООО «Магазин № 24» предложение заключить договор купли-продажи арендуемого имущества и проект договора купли-продажи.

В пункте 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость имущества составляет 301173 руб. 78 коп. /том 1, л.д. 43/.

Стоимость имущества определена на основании отчета об оценке № 001-17-ОТ от 01.03.2017 о рыночной стоимости объектов недвижимости - здания котельной, общей площадью 7,95 кв.м, лит. Б, адрес г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, и земельного участка, площадью 52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазин, кадастровой номер 73:24:020827:195, адрес г.Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, составленного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» по состоянию на 14.02.2017 /том 3, л.д. 62-160/.

Считая, что величина рыночной стоимости имущества является недостоверной, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценке) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно заключению судебной экспертизы от 27.10.2017, составленному экспертом ООО «Гудвилл Плюс» ФИО4 /том 2, л.д. 103-158, том 3/

1. отчет об оценке № 001-17-ОТ от 01.03.2017 о рыночной стоимости объектов недвижимости - здания котельной, общей площадью 7,95 кв.м, лит. Б, адрес г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, и земельного участка, площадью 52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазин, кадастровой номер 73:24:020827:195, адрес г.Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42. составленный ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности в связи с тем, что проведенная экспертиза рыночной стоимости дала результат, существенно отличающийся от рыночной стоимости, указанной в отчете № 001-17-ОТ от 01.03.2017 .

2. Рыночная стоимость здания котельной, общей площадью 7,95 кв.м, кадастровый номер 73:24:020827:0000:0133310002, и земельного участка, площадью 52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазин, кадастровой номер 73:24:020827:195, находящихся по адресу г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, по состоянию на 14.02.2017 (без учета НДС) составляет: 80 934 рубля.

3. Рыночная стоимость здания котельной, общей площадью 7,95 кв.м, кадастровый номер 73:24:020827:0000:0133310002, и земельного участка, площадью 52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазин, кадастровой номер 73:24:020827:195, находящихся по адресу г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, по состоянию на 03.05.2017 (без учета НДС) составляет: 81 259 рублей.

Из отчета об оценке № 001-17-ОТ от 01.03.2017 следует, что в качестве аналогов в отчете об оценке были выбраны объекты недвижимости, находящиеся в других районах города Ульяновска (Центр, Засвияжский район), в которых рыночная стоимость объектов с аналогичными характеристиками значительно выше, чем стоимость объектов по месту нахождения арендуемой котельной (Заволжский район, Новый город) /том 3, л.д. 103/.

В заключении эксперта в качестве аналогов использованы объекты недвижимости того же сегмента рынка, находящиеся в месте нахождения арендуемой котельной (Новый город) /том 2, л.д. 122-125/.

На основании изложенного, отчет об оценке № 001-17-ОТ от 01.03.2017 является недостоверным. Величина рыночной стоимости арендованного истцом имущества в проекте договора купли-продажи должна быть указана в соответствии с заключением судебной экспертизы по настоящему делу, по состоянию на 14.02.2017, то есть в размере 80934 руб. (без учета НДС).

Исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы истца по оплате госпошлины следует возложить на ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 г. № 23 Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

ООО «Магазин № 24» внесло на депозитный счет Арбитражного суда Ульяновской области денежную сумму для оплаты экспертизы в размере 15 000 руб. (платежное поручение № 191 от 22.08.2017 /том 2, л.д. 41/).

В связи с выполнением экспертным учреждением обязанностей по производству судебной экспертизы, денежная сумма в размере 15 000 руб. подлежит перечислению Арбитражным судом Ульяновской области на расчетный счет ООО «Гудвилл Плюс».

На основании ст. 110 АПК РФ расходы истца на оплату судебной экспертизы в размере 15 000 руб. подлежат взысканию с Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска за счет казны муниципального образования «Город Ульяновск» в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л

Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки: здания котельной общей площадью 7,95 кв.м и земельного участка общей площадью 52 кв.м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, определенной в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества на основании Отчета № 001-17-ОТ от 01.03.2017 об определении рыночной стоимости муниципального имущества, в размере 301 173,78 рублей.

Обязать Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Магазин 24» договор купли-продажи здания котельной, общей площадью 7,95 кв.м, кадастровый номер 73:24:020827:0000:0133310002, и земельного участка площадью 52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазин, кадастровый номер 73:24:020827:195, расположенных по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Одесская, д. 42, по цене 80934 (восемьдесят тысяч девятьсот тридцать четыре) руб. (без учета НДС).

Взыскать с Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска за счет казны муниципального образования «Город Ульяновск» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 24» расходы на оплату судебной экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) руб. 00 коп., расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Выплатить Обществу с ограниченной ответственностью «Гудвилл Плюс» с депозитного счета Арбитражного суда Ульяновской области денежную сумму в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) руб. 00 коп.

Решение в части перечисления денежных средств ООО «Гудвилл Плюс» подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.С. Черланова