Решение от 9 октября 2025 г. по делу № А20-3392/2025

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3392/2025
г. Нальчик
10 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена «26» сентября 2025 года

                                                Решение  в полном объеме изготовлено  «10»  октября 2025 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи  Х.Н. Шогенова,                            

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каляковой С.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Банка "Нальчик" (общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

к   обществу с ограниченной ответственностью  "Каскад Профиль" (ОГРН <***>, ИНН <***>) с. Шалушка

о взыскании задолженности по договору,

в отсутствие представителей сторон,

УСТАНОВИЛ :

Банк "Нальчик" (общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к   обществу с ограниченной ответственностью  "Каскад Профиль" (ОГРН <***>, ИНН <***>) с. Шалушка о взыскании досрочно задолженности по договору купли-продажи №11/КП недвижимого имущества с рассрочкой платежа, заключенному 29.04.2021 в размере 20 206 800 рублей.

            - обратить взыскание на заложенное имущество по Договору купли-продажи №11/КП недвижимого имущества с рассрочкой платежа, заключенному 29.04.2021, принадлежащее ООО «Каскад Профиль», в частности:

-     Земельный участок, кадастровый номер 07:09:0102024:159, категория земель:земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей,площадь 5041 кв.м., адрес объекта: <...>. Начальная продажная цена 31 717 771 руб. 20 коп;

Земельный участок, кадастровый номер 07:09:0102024:108, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, площадь 610 кв.м., адрес объекта: <...>. Начальная продажная цена 3 827 735 руб. 65 коп.; Сооружение (очистное сооружение) кадастровый номер 07:09:0102024:207, назначение: нежилое, 1-этажный, площадь 58,2 кв. м., инв. №16618, лит. Г4, адрес объекта: <...>. Начальная продажная цена 15 000 руб. 00 коп., в т.ч. НДС;

-          Нежилое здание (проходная) кадастровый номер 07:09:0102024:212, назначение: нежилое, 1-этажный, площадь 37,9 кв.м., инв. №16618, лит. Г5, адрес объекта: <...>. Начальная продажная цена 210 000 руб. 00 коп., в т.ч. НДС;

-          Нежилое здание (подсобное помещение) кадастровый номер 07:09:0102024:225, назначение: нежилое, 1-этажный, площадь 800,1 кв.м., инв. №16618, лит. Г7, адрес объекта: <...>. Начальная продажная цена 7 477 534 руб. 24 коп., в т.ч. НДС.

            Одновременно заявлено о возмещении расходов по уплате государственной пошлины в размере 427 068 рублей.

            Определением от 26.06.2025 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 29.07.2025 в 10 час. 00 мин.

            Определением от 29.07.2025 года дело назначено к судебному разбирательству на 26.09.2025 года в 10 час. 00 мин.

            Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени слушания дела в судебное заседание не явились, явку своих представителей в суд не направили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся лиц.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства; исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 29.04.2021 года между Банк Нальчик ООО (далее -продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Т» (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи №11/КП недвижимого имущества с рассрочкой платежа.

09.11.2023 года между Банком «Нальчик» (ООО), ООО «Строй-Т», ООО «Каскад Профиль» заключено Соглашение о переводе долга по договору купли-продажи №11/КП недвижимого имущества с рассрочкой платежа.

По договору купли-продажи № 11/КП недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 29.04.2021 и Соглашению о переводе долга по нему от 09.11.2023 (далее - «Договор купли-продажи») ООО «Каскад Профиль» приобрел в собственность нижеследующие объекты недвижимого имущества:

-Земельный участок, кадастровый номер 07:09:0102024:159, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, площадь 5041 кв.м., адрес объекта: <...>. Цена по Договору купли-продажи составляет 31 717 771 руб. 20 коп.;

-Земельный участок, кадастровый номер 07:09:0102024:108, категория земель: земли населенных            пунктов,        разрешенное  использование:         для производственной деятельности, площадь 610 кв.м., адрес объекта: <...>. Цена по Договору купли-продажи составляет 3 827 735 руб. 65 коп.;

-Сооружение (очистное сооружение) кадастровый номер 07:09:0102024:207, назначение: нежилое, 1-этажный, площадь 58,2 кв. м., инв. №16618, лит. Г4, адрес объекта: <...>. Цена по Договору купли-продажи составляет 15 000 руб. 00 коп., в т.ч. НДС;

-Нежилое здание (проходная) кадастровый номер 07:09:0102024:212,назначение: нежилое, 1-этажный, площадь 37,9 кв.м., инв. №16618, лит. Г5, адрес объекта: <...>. Цена по Договору купли-продажи составляет 210 000 руб. 00 коп., в т.ч. НДС;

-Нежилое здание (подсобное помещение) кадастровый номер 07:09:0102024:225,назначение: нежилое, 1-этажный, площадь 800,1 кв.м., инв. №16618, лит. Г7, адрес объекта: <...>. Цена по Договору купли-продажи составляет 7 477 534 руб. 24 коп., в т.ч. НДС, общей стоимостью 43 248 041 рублей 09 копеек (далее - «недвижимое имущество»).

Недвижимое имущество было передано Ответчику по Акту приема-передачи недвижимого имущества от «09» ноября 2023г.

Согласно  пункту 6 договора цена объектов составляет 43 248 041, 09 руб.

Согласно условиям Договора купли-продажи от 29.04.2021 года первый платеж должен быть внесен до 30.04.2021 года в размере 2 680 000 рублей,  а оставшаяся задолженность в размере 40 568 041,09 рублей должна быть погашена до 30.04.2026 включительно по графику, являющемуся частью Договора купли-продажи (пункт 7).

На дату заключения Соглашения от 09.11.2023 о переводе долга по Договору купли-продажи задолженность по оплате цены недвижимого имущества составляла 32 032 800 рублей.

В связи с тем, что начиная с 30.11.2024 ответчиком не вносились очередные платежи по графику Банк направил ответчику письменное предупреждение от «07» февраля 2025г. за исх. № 02/0162 о необходимости погашения суммы задолженности по просроченным платежам за ноябрь, декабрь 2024г. и январь 2025г. в срок до «01» марта 2025г.

За период с 30.11.2024 по 30.05.2025 включительно просрочка по Договору купли-продажи составила 7 858 200 рублей 00 коп.

Согласно п. 12 Договора купли-продажи до полной оплаты стоимости недвижимого имущества оно находится в залоге у Банка «Нальчик» ООО.

В Едином государственном реестре недвижимости сделаны соответствующие записи об ипотеки в силу закона:

-№07:09:0102024:159-07/024/2021-3 от 17.05.2021 по земельному участку, кадастровый номер 07:09:0102024:159;

-№07:09:0102024:108-07/024/2021-3 от 17.05.2021 по земельному участку, кадастровый номер 07:09:0102024:108;

-№ 07:09:0102024:207-07/024/2021-3    от    17.05.2021     по    сооружению    (очистное сооружение) кадастровый номер 07:09:0102024:207;

-№07:09:0102024:212-07/024/2021-3 от 17.05.2021 по нежилому зданию (проходная) кадастровый номер 07:09:0102024:212;

-№07:09:0102024:225-07/024/2021-3 от 17.05.2021  по нежилому зданию (подсобное помещение) кадастровый номер 07:09:0102024:225.

По состоянию на 30.05.2025 включительно общая задолженность по договору купли-продажи, в том числе просроченная, составляет 20 206 800 (двадцать миллионов двести шесть тысяч восемьсот) рублей 00 копеек. Указанная сумма является невыплаченной частью стоимости недвижимого имущества.

Пунктом 8 Договора купли-продажи предусмотрено право Банка на его расторжение в случае нарушения сроков оплаты стоимости недвижимого имущества и потребовать возврата объектов. При этом, денежные средства в размере 2 680 000 руб., уплаченные как первоначальный взнос , возврату покупателю не подлежат.

По ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

По части 4 указанной статьи в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

По ч. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

 Согласно ч. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

            Ответчик обязательства по оплате не исполнил, доказательств иного не представлено. Таким образом, требование истца о взыскании основного долга в размере 20 206 800 рублей подлежит удовлетворению.

            В силу прямого указания ГК РФ на отношения сторон по договору купли-продажи 29.04.2021 распространяются требования Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

            Согласно п. 2 ст. 2 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

            По п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

            В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

            По пункту 4 указанной статьи в случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

            Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

            В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

            Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.         В соответствии со статьей 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

            Согласно ч. 3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

            В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

            В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

            Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

            Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

            В рамках данного дела стороны о несогласии с залоговой стоимостью имущества не заявили, доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре, в арбитражный суд не представляли, поэтому суд полагает возможным определить начальную продажную цену имущества в размере залоговой стоимости имущества в соответствии с договором.

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при предъявлении иска, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые  требования истца удовлетворить.

            Взыскать с общества с  ограниченной ответственностью  "Каскад Профиль" (ОГРН <***>, ИНН <***>) с. Шалушка в пользу Банк "Нальчик" (общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик задолженность по договору купли-продажи №11/КП недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 29.04.2021 года  в размере 20 206 800 рублей.

            Обратить взыскание на заложенное имущество по договору купли-продажи №11/КП недвижимого имущества с рассрочкой платежа, заключенному 29.04.2021, принадлежащее ООО «Каскад Профиль», в частности:

            -земельный участок, кадастровый номер 07:09:0102024:159, категория земель:земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, площадь 5041 кв.м., адрес объекта: <...>, установив начальную продажную  цену в размере  31 717 771 руб. 20 коп;

            -земельный участок, кадастровый номер 07:09:0102024:108, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, площадь 610 кв.м., адрес объекта: <...>, установив  начальную продажную  цену в размере  3 827 735 руб. 65 коп.;

            -сооружение (очистное сооружение) кадастровый номер 07:09:0102024:207, назначение: нежилое, 1-этажный, площадь 58,2 кв. м., инв. №16618, лит. Г4, адрес объекта: <...>, установив начальную продажную цену в размере  15 000 руб. 00 коп., в т.ч. НДС;

            -нежилое здание (проходная) кадастровый номер 07:09:0102024:212, назначение: нежилое, 1-этажный, площадь 37,9 кв.м., инв. №16618, лит. Г5, адрес объекта: <...>, установив  начальную продажную цену в размере  210 000 руб. 00 коп., в т.ч. НДС;

            -нежилое здание (подсобное помещение) кадастровый номер 07:09:0102024:225, назначение: нежилое, 1-этажный, площадь 800,1 кв.м., инв. №16618, лит. Г7, адрес объекта: <...>, установив начальную продажную цену в размере  7 477 534 руб. 24 коп., в т.ч. НДС.

            Взыскать с общества с  ограниченной ответственностью  "Каскад Профиль" (ОГРН <***>, ИНН <***>) с. Шалушка в пользу Банк "Нальчик" (общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик расходы по уплате государственной пошлины в размере 477 068 рублей.

            Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

            Согласно частям 1 и 2 статьи 176 Кодекса решение арбитражного суда объявляется председательствующим в том судебном заседании, в котором закончено рассмотрение дела по существу, после принятия решения арбитражного суда. В судебном заседании, в котором закончено рассмотрение дела по существу, может быть объявлена только резолютивная часть принятого решения. В этом случае арбитражный суд объявляет, когда будет изготовлено решение в полном объеме и разъясняет порядок доведения его до сведения лиц, участвующих в деле. Изготовление решения в полном объеме может быть отложено на срок, не превышающий десяти дней. Дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

            Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

            Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                               Х.Н. Шогенов