Решение от 11 октября 2021 г. по делу № А32-56553/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-56553/2020

г. Краснодар «11» октября 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2021 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 11 октября 2021 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-56553/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Заречье» (ОГРН <***> ИНН <***>) о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка на три года,


при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации муниципального образования Тихорецкий район, управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район,


при участии в судебном заседании 11 – 17.06.2021 представителей департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО2 (по доверенности от 18.01.2021, до перерыва), ФИО3 (по доверенности от 13.01.2021, после перерыва),



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Заречье» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ департамента в заключении дополнительного соглашения с обществом о продлении срока действия договора аренды от 29.05.2001 (8832000082) земельного участка сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, площадью 543 100 кв. метров, с кадастровым номером 23:32:1001000:10, расположенного по адресу: Тихорецкий район, Хоперский сельский округ, секция 30, контур 6 – 9 (участок №88);

- обязать департамент устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества, для чего в течение пяти рабочих дней со дня вынесения решения направить в адрес общества дополнительное соглашение о продлении на три года договора аренды от 29.05.2001 №13 (8832000082) земельного участка сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером 23:32:1001000:10, площадью 543 100 кв. метров, расположенного по адресу: Тихорецкий район, Хоперский сельский округ, секция 30, контур 6 – 9 (участок №88).

Исковые требования мотивированы положениями части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», на основании которых общество обратилось в департамент с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды от 29.05.2001 на три года. В письме от 01.12.2020 №52-32-15-44493/20 департамент отказал в заключении такого дополнительного соглашения, поскольку, по мнению департамента, договор аренды от 29.05.2001 №13 является недействительной (ничтожной) сделкой. Между тем, общество отвечает всем требованиям, которые указаны в части 6 статьи 19 Федерального закона №98-ФЗ для заключения дополнительного соглашения, требование о расторжении договора или о признании его недействительным не заявлено. Договор аренды от 29.05.2001 и дополнительное соглашение от 21.10.2020 были заключены в отношении двух земельных участков, с кадастровыми номерами 23:32:1001007:1, площадью 7391787 кв. метров, и 23:32:1001000:10, площадью 543 100 кв. метров, при этом в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001007:1 площадью 7 391 787 кв. метров департаментом заключен новый договор аренды от 11.09.2020 сроком на 49 лет, тогда как в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001000:10 в заключении дополнительного соглашения сроком на три года департаментом отказано.

Определением от 15.03.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация муниципального образования Тихорецкий район, управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район.

В отзыве от 27.04.2021 администрация муниципального образования Тихорецкий район пояснила следующее. 26.05.2001 между администраций Тихорецкого района и обществом заключен договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001008 общей площадью 795,29 га. Пунктом 1.2 договора аренды установлен срок его действия – 10 лет. В соответствии с Законом Краснодарского края от 10.10.2006 №1101-КЗ «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края» по акту приема-передачи земельных участков государственной собственности от 06.07.2009 департамент имущественных отношений Краснодарского края передал администрации полномочия по распоряжению 103 земельными участками, в том числе земельным участком с кадастровым номером 23:32:1001000:10. В связи с возникшей необходимостью изменения существующей нумерации договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Краснодарского края, 21.10.2020 между управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район и обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее, в том числе, и положение о продлении срока действия договора по 28.05.2021. Указанное соглашение прошло государственную регистрацию. Указанным дополнительным соглашением договор аренды изложен в новой редакции, согласно которой объектом аренды являются земельные участки с кадастровым номером 23:32:1001007:1 площадью 7 391 787 кв. метров, для сельскохозяйственного производства, и земельный участок с кадастровым номером 23:32:1001000:10, площадью 543 100 кв. метров, для сельскохозяйственного использования. Статьей 30 Закона Краснодарского края от 05.11.2020 №532-КЗ (в редакции на момент принятия постановления администрации муниципального образования Тихорецкий район от 21.10.2010 №2015) был установлен максимальный срок заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения – 49 лет. Пунктом 7.1 договора аренды в новой редакции установлен срок его действия – по 28.05.2021. 01.01.2016 на основании подпункта 4 пункта 8 и пункта 10.1 Закона Краснодарского края от 10.10.2006 №1101-КЗ «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края», полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края администрации муниципального образования Тихорецкий район не переданы, в связи с чем, 10.03.2016 земельные участки (в том числе спорный земельный участок) возвращены департаменту по акту приема-передачи земельных участков государственной собственности. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:32:1001007:1 и 23:32:1001000:10 переданы в пользование обществу в 2001 году и непрерывно используются арендатором по настоящее время на основании договора аренды. Законность заключения договора аренды сторонами дела не оспаривается. Департамент не отрицает пролонгацию договора аренды в соответствии со статьей 621 ГК РФ. Стороны не заявляли об отказе от договора аренды, его расторжение по основаниям, предусмотренным ГК РФ, не осуществлялось, договор аренды в настоящее время является действующим. Арендные платежи осуществляются обществом в установленном порядке. Указание департаментом на ничтожность дополнительного соглашения от 21.10.2010 о продлении срока договора аренды, ввиду того, что при его заключении не были соблюдены требования статьи 34 Земельного кодекса и статьи 10 Закона №101-ФЗ об обязательной предварительной публикации сообщения в средствах массовой информации о наличии свободного земельного участка, - не подтверждают отсутствие у общества статуса арендатор земельного участка. Право аренды зарегистрировано в ЕГРН. Общество соответствует условиям для заключения дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды на три года, установленным частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ.

Администрация в отзыве также указала, что аналогичная ситуация о продлении другого договора аренды между теми же сторонами была предметом рассмотрения судов в деле №А32-16892/2017, в котором суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали правовую позицию общества и обязали департамент заключить с ним без проведения торгов новый договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Аналогичные пояснения приведены также и в отзыве управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район от 17.05.2021 по настоящему делу.

В отзыве департамент указал, что продление срока действия договора в соответствии с указанным обществом Федеральным законом может быть применено лишь в отношении таких договоров, которые заключены на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. Если же договор был возобновлен на неопределенный срок, увеличивать нечего, поскольку срок в этом случае не определен. Требование заявителя направлено на трансформацию договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в срочный договор. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001007:1 был заключен департаментом не на основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона №98-ФЗ, а не на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Общество не лишено возможности реализовать право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 11 июня 2021 года до 17 июня 2021 года, представители департамента, участвовавшие в судебном заседании до и после перерыва, против удовлетворения заявленных требований возражали. Представитель общества в указанное судебное заседание не явился, правовая позиция неоднократно озвучена в предыдущих судебных заседаниях и в возражениях на отзыв департамента. Администрация муниципального образования Тихорецкий район и управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район направили ходатайства от 07.06.2021 о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Предваряя рассмотрение вопроса о праве общества на продление договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на новый срок без проведения торгов, суд считает необходимым первоначально установить причины обращения общества с заявлением о продлении договора аренды на три года в порядке части 6 статьи 19 Федерального закона №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Значимость выяснения причин обращения обществом именно с таким способом защиты объясняется тем, что в отзыве департамента указывается на наличие у общества возможности реализовать право на продление аренды в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001000:10 в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, так же как это было сделано в отношении земельного участка с кадастровым номером 23632:1001007:1, который был заключен департаментом не на основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона №98-ФЗ, а на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Так, судом установлено, что обществом первоначально была предпринята попытка заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001000:10 без проведения торгов на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В письме от 16.11.2020 №52-32-15-42154/20 департамент имущественных отношений Краснодарского края отказал обществу в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку в соответствии с генеральным планом Хоперского сельского поселения Тихорецкого района участок расположен частично за границами населенных пунктов на сельскохозяйственных угодьях (функциональная зона сельскохозяйственных угодий), частично в границах населенного пункта (функциональная зона транспортной инфраструктуры); согласно правилам землепользования и застройки Хоперского сельского поселения участок распложен частично за границами населенных пунктов в границах территориальной зоны сельскохозяйственных угодий, частично в границах территориальной зоны улично-дорожной сети; в соответствии с письмом администрации муниципального образования Тихорецкий район от 07.10.2020 №8595 в границах участка расположена автомобильная дорога местного значения с низшим типом покрытия – подъезд к кладбищу; согласно акту обследования ГКУ «Кубаньземконтроль» от 07.10.2020 №235 установлено, что на участке расположена дорога в гравийном исполнении.

В том же письме департамент счёл нужным разъяснить обществу, что до 01.03.2021 предусмотрены неотложные меры поддержки, связанные с использованием государственного имущества в целях обеспечения устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции в связи с принятием Федерального закона от 08.06.2020 №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

Департамент в этом письме разъяснил обществу, что на территории Краснодарского края арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, вправе потребовать от департамента заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в целях увеличения срока действия такого договора.

При этом, как указал департамент, заключение дополнительного соглашения не зависит от оснований заключения договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате, однако должны быть соблюдены следующие условия:

- договор аренды земельного участка заключен до 13.03.2020;

- на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

- на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации пери использовании такого земельного участка.

Департамент в этом письме прямо указал обществу, что указанная процедура, имеющая заявительный характер, позволит арендатору оперативно увеличить срок действия договора аренды земельного участка без каких-либо дополнительных экспертиз документов со стороны арендодателя.

Департамент в завершении данного письма прямо указал, что «в связи с указанным, представляется, что ООО «Заречье» вправе обратиться в департамент с заявлением о заключении дополнительного соглашения к соответствующему договору аренды земельного участка в целях увеличения срока действия такого договора с указанием срока действия договора, но не более чем на три года».

Указанное письмо департамента от 16.11.2020 №52-32-15-42154/20 за подписью первого заместителя руководителя департамента было представлено суду в судебном заседании 17.06.2021 и приобщено в материалы дела.

В данном письме от 16.11.2020 №52-32-15-42154/20, в котором департамент отказал обществу в заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001000:10 на новый срок в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, не содержится упоминания о недействительности дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, заключенного в 2010 году и продлившего срок этого договора.

Не оспаривая данный отказ департамента в судебном порядке и полагаясь на данные департаментом разъяснения о праве общества обратиться к специальной упрощенной процедуре продления договора аренды сроком на три года в порядке части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, общество обратилось с соответствующим заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 29.05.2001 №8832000082 сроком на три года в соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Однако письмом от 01.12.2020 №52-32-15-44493/20 департаментом вновь принято решение об отказе в продлении договора аренды земельного участка, теперь уже посредством заключения дополнительного соглашения сроком на три года.

В обоснование второго по счёту отказа в продлении арендных отношений департамент сослался на недействительность дополнительного соглашения от 21.10.2010 к договору аренды от 29.05.2001 №13, которым срок аренды был продлен до 28.05.2021.

Департамент счёл необходимым обратить внимание общества о том, что при заключении дополнительного соглашения не были учтены положения пунктов 1, 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2001 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающие необходимость предварительной публикации информации о наличии свободного земельного участка, дополнительное соглашение от 21.10.2010 должны было быть заключено по правилам о заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения; договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем, в том же письме от 01.12.2020 №52-32-15-44493/20 департамент заключил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, что, однако, также препятствует департаменту заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на три года: «В то же время, полагаем, что в отношении договора аренды от 29.05.2001 №8832000082 применяются положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая изложенное, департаменту не представляется возможным увеличить срок действия договора аренды, который возобновлен на неопределенный срок».

Суд не может согласиться с отказом департамента в заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды на три года, по следующим причинам.

Как следует из отзыва администрации муниципального образования Тихорецкий район и из письма администрации муниципального образования Тихорецкий район от 13.07.2020 №6133, 29.05.2001 между администрацией Тихорецкого района и обществом был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №13, согласно которому обществу в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:32:1001008 общей площадью 795,29 га, сроком на 10 лет. В 2002 году в результате кадастровых работ из указанного участка были сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 23:32:1001007:1 и 23:32:1001000:10 площадью 7 391 787 кв. м и 543 100 кв. м соответственно. Дополнительным соглашением от 21.10.2010 договор аренды без изложен в новой редакции, в которой указаны новые кадастровые номера арендуемых земельных участков, КН 23:32:1001007:1 площадью 7 391 787 кв. м и КН 23632:1001000:10 площадью 543 100 кв. м, и установлен срок договора аренды – до 28.05.2021.

Продление на десять лет договора аренды от 29.05.2001 №13 посредством заключения дополнительного соглашения от 21.10.2010, которое в настоящем деле департамент представляет как недействительную сделку, не воспрепятствовало тому же департаменту, вне судебных споров, заключить с обществом на 49 лет без проведения торгов договор аренды второго, существенно большего по площади, земельного участка из указанных выше двух земельных участков, выступавших предметом договора аренды от 29.05.2001 №13, а именно земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001007:1 площадью 7 403 091 кв. метров, заключив с обществом договор от 11.09.2020 №0000007685 аренды этого участка из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, сроком на 49 лет. В пункте 11.1 договора аренды от 11.09.2020 №0000007685 земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001007:1 указано, что «договор аренды от 29.05.2001 №8832000082 в части, касающейся Участка, считать расторгнутым с даты государственной регистрации настоящего Договора».

Таким образом, заключив с обществом 11.09.2020 договор аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001007:1, без проведения торгов и судебных разбирательств, департамент подтвердил тем самым как действие и действительность самого договора аренды от 29.05.2001, так и действительность дополнительного соглашения от 21.10.2010 о его продлении на 10 лет, на что указывает, в том числе, и приведённый пункт 11.1 договора аренды от 11.09.2020, в котором департамент признает действие договора аренды от 29.05.2001 вплоть до государственной регистрации нового договора аренды от 11.09.2020.

Продление договора аренды от 29.05.2001 дополнительным соглашением от 21.10.2001 сроком на десять лет нисколько не помешало департаменту добровольно, без отказов и судебных разбирательств по их обжалованию, заключить с обществом сроком на 49 лет договор аренды второго из предоставленных по договору от 29.05.2001 земельных участков сельскохозяйственного назначения, а именно земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001007:1 площадью 7 403 091 кв. метров.

Следует также отметить, что в первом отказе в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001000:10 (письмо департамента от 16.11.2020 №52-32-15-42154/20) департамент не упоминает о недействительности дополнительного соглашения от 21.10.2010, разъяснив обществу возможность продлить арендные отношения сроком на три года в специальном порядке, что и было сделано обществом.

Дополнительное соглашение от 21.10.2010 о продлении договора аренды сроком на 10 лет было заключено компетентным на тот момент органом, наделенным полномочиями по предоставлению земельных участков краевой собственности в аренду и заключению дополнительных соглашений о продлении таких договоров; ни администрацией, ни департаментом данное дополнительное соглашение не оспаривалось.

С учетом изложенного, было бы разумным и справедливым признать, что департаментом, в силу принципа эстоппеля, утрачено право противопоставлять требованию общества о заключении соглашения о продлении на три года договора аренды от 29.05.2001 недействительность дополнительного соглашения от 21.10.2010 к этому договору, поскольку, как при заключении договора от 11.09.2020 №0000007685 аренды земельного участка КН 23:32:1001007:1, так и принимая решение от 16.11.2020 №52-32-15-42154/20 об отказе в заключении с обществом на новый срок договора аренды рассматриваемого земельного участка КН 23632:1001000:10 в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и адресуя общество к Федеральному закону от 01.04.2020 №98-ФЗ, департамент не упоминал о недействительности дополнительного соглашения от 21.10.2010, наличие этого дополнительного соглашения никак не воспрепятствовало департаменту заключить с обществом на 49 лет новый договор аренды земельного участка КН 23:32:1001007:1, второго из двух участков, арендуемых обществом по договору от 29.05.2001.

Мотивировка департамента, изложенная как в оспариваемом отказе, так и в отзыве по настоящему делу, согласно которой «не представляется возможным увеличить срок действия договора аренды, который возобновлен на неопределенный срок», не помешала, тем не менее, заключить департаменту с обществом новый договор аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001007:1, опираясь при этом на договор аренды от 29.05.2001.

То есть, иными словами, хотя бы первоначальный договор аренды был с истекшим сроком и в силу недействительности соглашения о его продлении возобновлён на неопределенный срок, - заключить вместо него новый договор аренды сроком на 49 лет допустимо, тогда как заключить дополнительное соглашение о продлении на три года того же первоначального договора аренды в отношении оставшегося земельного участка – невозможно, поскольку возобновленный на неопределенный срок договор аренды не может быть продлен.

Разъяснив обществу в письме от 16.11.2020 №52-32-15-42154/20 порядок продления арендных отношений посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 29.05.2001 «в целях увеличения срока действия такого договора с указанием срока действия договора, но не более чем на три года» и отказав обществу в заключении нового договора аренды земельного участка КН 23:32:1001000:10 в общем порядке, установленном подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, - департамент, как государственный орган исполнительной власти Краснодарского края, определил данным решением дальнейшее поведение общества как арендатора земельного участка, не может и не должен впредь в ходе настоящего судебного разбирательства ни отсылать общество обратно к возможности заключения договора аренды по подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса вместо части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, ни тем более приводить недействительность соглашения от 21.10.2010 о продлении на 10 лет срока договора аренды или утверждать, несмотря на данное в письме от 16.11.2020 №52-32-15-42154/20 разъяснение, о невозможности продления на три года договора аренды, возобновлённого на неопределённый срок.

Данные выводы охватываются принципом эстоппеля, - принципом, запрещающим, применительно к рассматриваемой ситуации, поведение арендодателя, направленное на оспаривание титула арендатора, после того, как действие этого договора аренды было неоднократно подтверждено арендодателем. Последующее затем возражение арендодателя о недействительности продления арендных отношений, направленное на отрицание титула арендатора, не принимается во внимание и не может быть противопоставлено требованиям арендатора, если ранее в отношении того же договора арендодателем совершались действия, однозначно подтверждающие с его стороны как действительность так и действие договора аренды.

Правовая позиция департамента о невозможности «увеличить срок действия договора аренды, который возобновлен на неопределенный срок», ошибочна.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2020, разъяснено наличие у арендатора земельного участка по договору аренды, возобновленному на неопределенный срок и заключенному в период до принятия закона, требующего обязательного проведения торгов, права на предоставление ему земельного участка на новый срок без проведения торгов:

«3. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды.

Общество на основании договора аренды, заключенного на 5 лет, использовало земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства. После истечения срока этого договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя общество продолжило использовать эти участки, полагая, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. В период действия договора общество обратилось в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Поскольку комитет отказал в заключении договора аренды на новый срок, то общество обратилось в суд с заявлением о признании этого отказа незаконным.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности требования общества, признали оспариваемый отказ комитета незаконным, не соответствующим положениям подпункта 31 пункта 2 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций, отказал в удовлетворении требования общества, решив, что положениями статьи 39.6 ЗК РФ, вступившей в силу 1 марта 2015 года, не предусмотрена возможность возобновления договоров аренды земельных участков на неопределенный срок после указанной даты, обращение общества не соответствовало требованиям земельного законодательства.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление суда кассационной инстанции, оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, указав следующее.

ЗК РФ и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Общество, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованные им земельные участки на протяжении длительного времени, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ».

Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 23.01.2019 по делу №А32-57147/2017, отменяя решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2018 по делу №А32-57147/2017 и направляя дело на новое рассмотрение, отметил следующее:

«Мотивом к отказу обществу в продлении арендных правоотношений послужила ничтожность (по мнению департамента) дополнительного соглашения от 13.03.2008 N 8 к договору аренды от 23.01.1998 N 8, которое суды признали новым договором.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 3 пункта 1 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества при условии заключения этого договора до вступления в силу закона, требующего для этого обязательного проведения торгов.

С учетом изложенного вывод судебных инстанций о недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 13.03.2008 N 8 сделан без учета приведенных разъяснений. В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства выражения арендодателем воли на прекращение отношений с обществом, возникших из договора от 23.01.1998 N 8 (в редакции дополнений от 06.01.1999 N 20; 28.12.1999 N 32). Спорные земельные участки находятся в фактическом владении общества в отсутствие каких-либо возражений со стороны администрации или департамента. Договором аренды от 23.01.1998 N 8 стороны не исключили возможность его возобновления, что также следует из последующего их поведения, включая продажу департаментом в собственность заявителю земельных участков (23:24:0701000:43, 23:24:0701000:45), содержащихся в спорном соглашении.».

При новом рассмотрении дела №А32-57147/2017 требования арендатора земельного участка были удовлетворены, решением от 29.10.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.01.2020, признан незаконным отказ департамента от 30.11.2017 №52-43692/17-32-20, с возложением на данный орган обязанности принять решение о предоставлении обществу в аренду земельных участков для сельскохозяйственного производства сроком на 10 лет, подписать проект договора аренды и направить его для подписания обществу в течение десяти дней с даты вступления судебного акта в законную силу. Суды исходили из того, что в период заключения дополнительного соглашения от 13.03.2008 №8 возможность продления договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, на новый срок без проведения торгов предусмотрена постановлением главы администрации Краснодарского края от 26.03.2007 №220, которым утвержден «Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства». В пункте 4.1 договора аренды от 23.01.1998 N 8 закреплено право арендатора земельного участка на возобновление договора по истечении срока его действия, продление срока действия данного договора на новый срок без проведения торгов путем заключения дополнительного соглашения, не противоречит закону, признаки ничтожности арендной сделки отсутствуют.

Оставляя данные судебный акты без изменения, арбитражный суд кассационной инстанции в постановлении от 03.07.2020 по делу №А32-57147/2017 указал следующее:

«Мотивом к отказу обществу в продлении арендных правоотношений послужила ничтожность (по мнению департамента) дополнительного соглашения от 13.03.2008 №8 к договору аренды от 23.01.1998 №8, которое суды признали новым договором.

В абзаце 3 пункта 1 постановления №73 дано разъяснение о возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества при условии заключения этого договора до вступления в силу закона, требующего для этого обязательного проведения торгов.

На основании пункта 4.1 порядка №220 продление срока договора аренды земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства осуществляется по соглашению сторон. Арендатор земельного участка обращается в департамент либо орган местного самоуправления с заявлением о продлении срока договора аренды за три месяца до окончания срока действия такого договора, если законом или договором не предусмотрено иное. В заявлении указываются реквизиты договора аренды (номер и дата заключения) и предложение о продлении срока договора аренды. В силу пункта 4.2 порядка N 220 в пятидневный срок со дня получения заявления арендатора департамент либо орган местного самоуправления направляет в департамент сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края запрос о целесообразности продления срока договора аренды. К запросу прилагаются копии договора аренды и заявления арендатора земельного участка. Департамент сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края в течение 10 рабочих дней со дня получения запроса направляет в департамент либо орган местного самоуправления заключение о целесообразности продления срока договора аренды. Департамент либо орган местного самоуправления на основании заключения департамента сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края при условии надлежащего исполнения арендатором земельного участка условий договора аренды совершает необходимые юридические действия, связанные с заключением соглашения о продлении срока договора аренды. В иных случаях департамент либо орган местного самоуправления направляет арендатору земельного участка извещение об отказе в согласовании продления срока договора аренды в установленный срок».

Суд отмечает, что ранее между ООО «Заречье» и департаментом имущественных отношений Краснодарского края уже было судебное разбирательство по вопросу о возможности заключения договора аренды на новый срок, если первоначальный договор аренды, срок которого истек, возобновлен на неопределенный срок.

Так, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2017 по делу №А32-16892/2017 признано незаконным решение Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 06.02.2017 № 52-3356/17-32-20 в части отказа обществу с ограниченной ответственностью «Заречье» в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001020:6, площадью 2 926 600 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного назначения, местоположение: Краснодарский край, Тихорецкий район, с/о Хоперский, секция 34 контур 20, секция 35 контур 101, секция 36 контур 7, 11, без проведения торгов; департамент имущественных отношений Краснодарского края обязан осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах и обеспечить их подписание, а также направить проект указанного договора для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Заречье».

Данным постановлением установлено следующее:

«На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон №101-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 1 названного Закона им регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона №101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).

Вместе с тем, договор аренды от 24.01.2003 № 3200000407 заключен до введения в действие указанных положений (поскольку согласно ст. 19 Закона № 101-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования, которое состоялось 27.07.2002).

В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции Закона № 336-ФЗ, действующей с 15.07.2016, действовавшей на дату обращения общества с заявлением в департамент), гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Общество указывает, что у департамента отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании испрашиваемых земельных участков. Департамент также не указывает на факт ненадлежащего использования земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, заявитель использует земельные участки свыше трех лет, в связи с чем имеет право на заключение договора аренды на новый срок без торгов.

В оспариваемом отказе департамент указывает на отсутствие у общества права требовать предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов по заявленному основанию.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, статьей 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Вместе с тем, из материалов дела видно, что пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды от 24.01.2003 №3200000407, соответственно даже с учетом ничтожности дополнительного соглашения к договору, общество осуществляет пользование земельным участком на основании возобновленного на неопределенный срок ранее заключенного соглашения. Соответственно, на момент обращения с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок общество обладало статусом арендатора.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных действующим законодательством условий для предоставления спорного земельного участка заявителю в аренду в льготном порядке (без торгов).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

Аргументы департамента о том, что отношения, возникшие из договора от 24.01.2003, заключенного на срок до 23.01.2013 (пункт 2.1 договора), прекращены после наступления названной даты, и после заключения дополнительных соглашений общество использовало земельный участок в отсутствие установленных законом или сделкой оснований, подлежат отклонению, как не основанные на содержании договора от 24.01.2003, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, и противоречащие установленным по делу фактическим обстоятельствам арендного пользования спорным участком заявителем с даты заключения договора аренды, в отсутствие на то возражений со стороны арендодателя.

Само по себе установление при заключении сделки срока аренды не исключает применение к договору правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Кроме того, в условиях отсутствия со стороны арендодателя явно выраженной воли и каких-либо действий, направленных на возврат земельного участка после истечения согласованного в договоре срока аренды, продолжающегося использования арендатором участка, довод о безосновательном (фактическом) использовании хозяйством спорного участка после истечения срока действия договора от 24.01.2003 следует признать ошибочным».

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.02.2018 указанное постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения, указано также следующее:

«Доводы департамента о ничтожности дополнительного соглашения от 21.10.2010, ввиду того, что при его заключении не были соблюдены требования статьи 34 Земельного кодекса и статьи 10 Закона № 101-ФЗ, предусматривающие обязательную предварительную и заблаговременную публикацию сообщения в средствах массовой информации о наличии свободных к предоставлению земель, окружным судом отклоняются, поскольку не подтверждают отсутствие у общества статуса арендатора спорного земельного участка на основании договора аренды от 24.01.2003, на что верно указал суд апелляционной инстанции.

В оспариваемом обществом решении от 06.02.2017 департамент прямо ссылался на наличие признаков ничтожной сделки только у дополнительного соглашения от 21.10.2010 и исключительно в части продления срока действия договора аренды от 24.01.2003.

Доказательств, свидетельствующих об оспаривании первоначального договора аренды земельного участка, погашении в ЕГРП записи об обременении принадлежащего Краснодарскому краю участка арендой в пользу общества на основании вышеназванного договора, о его прекращении в установленном законом порядке и возврате земельного участка департаменту, в материалы дела не представлены.

При этом, как следует из письма департамента от 13.09.2016, начисление доходов бюджета Краснодарского края на основании заключенного с ООО «Заречье» договора аренды земельного участка от 24.01.2003 производится департаментом с 01.01.2011. Запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001020:6 арендой в пользу общества на основании договора от 24.01.2003 в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008 внесена в ЕГРП 05.08.2008 и до настоящего времени актуальна.

Окружной суд разделяет выводы суда апелляционной инстанции о том, что в условиях отсутствия со стороны арендодателя явно выраженной воли и каких-либо действий, направленных на возврат земельного участка после истечения согласованного в договоре срока аренды (23.01.2013), продолжающегося использования арендатором участка по целевому назначению и добросовестного внесения арендной платы по договору, само по себе установление при заключении сделки срока аренды не исключает применение к договору правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса».

В настоящем деле первоначальный договор аренды земельного участка заключен 29.05.2001, то есть до Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 и до Федерального закона от 24.07.2002 №101-Ф «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в связи с чем, при заключении данного договора аренды проведения публичных процедур в виде публикации информации о наличии свободного земельного участка не требовалось; истечение срока такого договора аренды не исключает его возобновления на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ; арендатор земельного участка по договору аренды, возобновленному на неопределенный срок, имеет право на предоставление ему того же земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов.

Коль скоро арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору аренды, заключённому до принятия закона, требующего обязательного проведения торгов, после истечения срока такого договора и его возобновления на неопределенный срок имеет право на предоставление такого земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов, в том числе на 49 лет, как это имело место быть в настоящем случае в отношении земельного участка из того же договора аренды, с кадастровым номером 23:32:1001007:1, тем более у такого арендатора имеется право на заключение с ним дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды на три года.

Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» вступил в силу со дня его официального опубликования (статья 21 Федерального закона).

Датой такого официального опубликования Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ является 01.04.2020.

Таким образом, по состоянию на дату повторного обращения общества в департамент и получения второго по счету отказа, от 01.12.2020 №52-32-15-44493/20, данный Федеральный закон действовал.

Статьей 6 указанного Федерального закона установлено следующее:

«6. До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка».

В рассматриваемом случае общество отвечает всем трем приведенным условиям, указанным в части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Суд считает необходимым отдельно обратить внимание на второе по счету условие заключения дополнительного соглашения, указанное в части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а именно:

«2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;».

Применение законодателем в данной формулировке союза «либо» означает, что достаточно соблюдения хотя бы одного из двух вариантов: либо на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек, либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды. То есть, если на дату обращения арендатора с заявлением о заключении дополнительного соглашения срок действия договора аренды земельного участка истек, но при этом арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении такого договора аренды, арендатору не может быть отказано в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды.

Иными словами, данное условие сформулировано таким образом, чтобы охватить максимально возможное число арендаторов, как по договорам с неистёкшим сроком действия, так и по договорам, срок действия которых истёк, и которые после истечения срока возобновлены на неопределённый срок, но в отношении которых арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении такого договора аренды.

Таким образом, выставленное департаментом в обжалуемом отказе суждение о невозможности «увеличить срок действия договора аренды, который возобновлен на неопределенный срок», прямо противоречит формулировке части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, которая допускает заключение дополнительных соглашений о продлении как в отношении договоров, срок действия которых не истек, так и в отношении всех остальных договоров (то есть с истекшим сроком, возобновленных на неопределенный срок), по которым арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении таких договоров аренды. Законодатель в сложившейся ситуации не разделяет арендаторов, желающих воспользоваться данным порядок, на арендаторов с действующим сроком договоров аренды и на арендаторов, срок договоров которых истёк.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, «срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются».

Таким образом, обществом правомерно заявлено требование о заключении с ним дополнительного соглашения о продлении договора аренды сроком на три года.

В соответствии с частью 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, частями 6 – 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрена специальная процедура продления договоров аренды земельных участков без проведения торгов, направленная на гарантирование арендаторам земельных участков, добросовестно исполнявшим свои обязательства, стабильности арендных отношений в сложный для экономики период, вызванный пандемией; данная процедура, как представляется, направлена на создание ускоренного и максимально бесспорного характера продления договоров аренды земельных участков.

Приведенные департаментом в первоначальном отказе от 16.11.2020 №52-32-15-42154/20 основания для отказа в предоставлении земельного участка КН 23:32:1001000:10 в аренду на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (нахождение земельного участка в двух территориальных зонах по генеральному плану и по правилам землепользования и застройки Хоперского сельского поселения; нахождение в границах участка автодороги местного значения с низшим типом покрытия – подъезд к кладбищу (дорога в гравийном исполнении) не могут служить достаточными для отказа в заключении дополнительного соглашения о продлении на три года договора аренды, поскольку, во-первых, это прямо противоречило бы цели части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, направленной на максимально бесспорную и скорейшую стабилизацию арендных отношений в период пандемии; во-вторых, приведенные департаментом обстоятельства прямо противоречат правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной по другому спору о возобновлении арендных отношений между арендатором (АО «Рассвет») и департаментом имущественных отношений Краснодарского края – Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 №308-ЭС20-22095 по делу №А32-39267/2019.

Прохождение в границах земельного участка гравийной дороги основанием для отказа в заключении дополнительного соглашения не является, поскольку на протяжении всего периода действия договора наличие такой дороги не исключало арендных отношений ни с администрацией, ни с департаментом; правовой режим земель общего пользования возлагает на арендаторов земельных участков императивную обязанность обеспечить в силу закона беспрепятственный доступ к территориям общего пользования неограниченного круга лиц независимо от наличия или отсутствия такого условия в договоре аренды; в аренду предоставляется весь земельный участок категории сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, а не сама по себе дорога; у арендатора отсутствует какой-либо разумный интерес в исключительном владении гравийной дорогой (подъезд к кладбищу) или в воспрепятствовании пользования ею иным лицам; такое обстоятельство как наличие на участке гравийной дороги общего пользования (подъезд к кладбищу) не должно выступать препятствием для реализации арендатором законного права на заключение в специально установленном для этого Федеральным законом порядке дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка на три года; прекращение арендных отношений из-за гравийной дороги (проезд к кладбищу) причинит как арендатору, так и сельскохозяйственному обороту земельного участка несоизмеримо больший ущерб, по сравнению с формальным соблюдением режима территории общего пользования в отношении расположенной на этой участке гравийной дороги; ни администрацией, ни департаментом мероприятия по исключению этой гравийной дороги из земельного участка не предпринимались. Уже заявив однажды о данной дороге как об основании для отказа в заключении договора аренды земельного участка КН 23:32:1001000:10 в письме от 16.11.2020 №52-32-15-42154/20 и адресовав арендатора к обращению в департамент в порядке части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, департамент не вправе при заключении дополнительного соглашения в порядке части 6 статьи 19 данного Федерального закона ссылаться на какие-либо дороги в границах земельного участка или на нахождение участка в двух территориальных зонах по генеральному плану и правилам землепользования и застройки, принятым Хоперским сельским поселением спустя 11 лет после предоставления земельного участка администрацией в аренду в 2001 году.

Таким образом, заявленные обществом требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

признать незаконным, не соответствующим положениям части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», решение департамента имущественных отношений Краснодарского края, выраженное в письме от 01.12.2020 №52-32-15-44493/20, об отказе в заключении с обществом с ограниченной ответственностью «Заречье» (ОГРН <***> ИНН <***>) дополнительного соглашения к договору аренды от 29.05.2001 №13 (8832000082) земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001000:10, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды на три года.

Обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Заречье» (ОГРН <***> ИНН <***>) подписанное департаментом имущественных отношений Краснодарского края дополнительное соглашение к договору аренды от 29.05.2001 №13 (8832000082) земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001000:10, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора аренды на три года в соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Заречье» (ОГРН <***> ИНН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков