Решение от 16 апреля 2025 г. по делу № А32-32234/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-32234/2024

г. Краснодар«17» апреля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2024 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 17 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-32234/2024

по заявлению открытого акционерного общества «Минераловодский камнеобрабатывающий завод» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к администрации муниципального образования Темрюкский район (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении муниципальной услуги №07-02-17565/23 от 26.12.2023 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1387 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Темрюкский, ст-ца ФИО1, ул. Курортная, 105а с кадастровым номером 23:30:0401001:1596 с разрешенным использованием для эксплуатации базы отдыха "Гранит",

при участии в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 27 ноября до 11 декабря 2024 года, представителя общества – ФИО2 (по доверенности от 29.08.2023, до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Минераловодский камнеобрабатывающий завод» (далее – общество) обратилось к администрации муниципального образования Темрюкский район (далее – администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ администрации в предоставлении муниципальной услуги № 07-02-17565/23 от 26.12.2023 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1387 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Темрюкский, ст-ца ФИО1, ул. Курортная, 105а с кадастровым номером 23:30:0401001:1596 с разрешенным использованием для эксплуатации базы отдыха «Гранит»;

- обязать заключить без торгов договор аренды земельного участка площадью 1387 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Темрюкский, ст-ца ФИО1, ул. Курортная, 105а с кадастровым номером 23:30:0401001:1596 с разрешенным использованием для эксплуатации базы отдыха «Гранит» сроком на 49 лет.

В судебном заседании, состоявшемся 27 ноября 2024 года, представитель общества заявленные требования поддержал, администрация в настоящее заседание не явилась, направила отзыв от 25.07.2024, отзыв на возражения истца от 28.10.2024, а также ходатайство от 22.11.2024 о проведении судебного заседания в отсутствие представителя администрации.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 11 декабря 2024 года, 17 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд пришёл к выводу об обоснованности заявленных требований и об их удовлетворении.

Как видно из материалов дела, земельный участок КН 23:30:0401001:1596 площадью 1 387 кв. м по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст-ца ФИО1, ул. Курортная, 105а, для эксплуатации базы отдыха «Гранит», был предоставлен постановлением администрации муниципального образования Темрюкский район от 06.09.2013 № 1587 в аренду сроком на 10 лет обществу, с принятием указанного земельного участка в муниципальную собственность муниципального образования Темрюкский район и регистрацией на участок права муниципальной собственности муниципального образования Темрюкский район.

Администрацией и обществом заключен договор от 06.09.2013 № 3000005208 аренды указанного земельного участка с кадастровым номером 23:30:0401001:1596, площадью 1387 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст-ца ФИО1, ул. Курортная, 105 «а», для эксплуатации базы отдыха «Гранит». Договор действует в течение 10 лет, с 06.09.2013 до 06.09.2023. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 02.10.2013.

Земельный участок КН 23:30:0401001:1596 площадью 1 387 кв. м категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для эксплуатации базы отдыха «Гранит», на участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:30:0401001:451, 23:30:0401001:458, 23:30:0401001:447, 23:30:0401001:457, 23:30:0401001:454 (выписка из ЕГРН от 07.06.2024 № КУВИ-001/2024-155077861).

Указанные объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:30:0401001:451, 23:30:0401001:458, 23:30:0401001:447, 23:30:0401001:457, 23:30:0401001:454 зарегистрированы ЕГРН как летние домики, 1988 года постройки, принадлежат на праве собственности обществу, зарегистрированном в ЕГРН (дата регистрации: 21.05.2012) (выписки из ЕГРН по состоянию на сентябрь 2023 года).

В письме от 26.12.2023 № 07-02-17565/23 администрация отказала обществу в предоставлении в аренду земельного участка КН 23:30:0401001:1596 площадью 1 387 кв. м. в ответ на его заявление от 12.10.2023 о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 49 лет.

По мнению администрации, поскольку земельный участок расположен в границах первой и второй зоны горно-санитарной охраны курорта местного значения Темрюкского района Краснодарского края, земельный участок полностью изъят из оборота. В границах первой зоны горно-санитарной охраны курорта запрещены проживание и все виды деятельности, за исключением специально указанных в законе, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях. Кроме того, согласно генеральному плану Голубицкого сельского поселения Темрюкского района, утвержденному решением XLV сессии Совета Голубицкого сельского поселения Темрюкского района II созыва от 26.10.2012 № 232 «Об утверждении генерального плана Голубицкого сельского поселения Темрюкского района», согласно генеральному плану участок расположен в зоне санаторно-курортных учреждений (территория проектируемых курортно-рекреационных объектов), частично – в зоне рекреационного назначения (территория пляжа); согласно Правилам землепользования и застройки участок расположен в территориальной зоне «СК» - зона санаторно-курортного назначения, частично – в территориальной зоне «Р-2» - зона пляжей и набережных. В соответствии с пунктом 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Администрация считает целесообразным проведение раздела земельного участка в целях исключения первой горно-санитарной зоны, а также приведение в соответствии к документам территориального планирования муниципального образования Темрюкский район.

Не согласившись с указанным решением администрации, общество обратилось с настоящим заявлением в суд.

С принятым администрацией решением об отказе в заключении договора аренды земельного участка суд согласиться не может.

Так, согласно подпункту 3.1.2. приложения к постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 24 декабря 2012 г. №1597 «Об утверждении границ и режима округа горно-санитарной охраны курортов местного значения Темрюкского района в Краснодарском крае» на территории первой зоны разрешаются в том числе: строительство и размещение объектов, необходимых для нормального функционирования пляжей (лодочные и спасательные станции, оборудованные туалеты, питьевые фонтанчики и душевые, медицинские посты и др.); функционирование существующих капитальных предприятий питания, торговли и бытового обслуживания, оборудованных — инженерно-коммунальными сетями. Согласно подпункту 3.2.2. указанного приложения, на территории второй зоны разрешается размещение объектов и сооружений, связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также всякие действия, которые не оказывают разрушающего воздействия на пляжи, не могут привести к загрязнению акватории и воздушного бассейна, или оказывать иное неблагоприятное влияние на совокупность ландшафтно-климатических факторов и санитарное состояние курортов. Режим второй зоны распространяется также на территорию первой зоны.

Утверждение администрации об изъятии из оборота земельного участка, расположенного в первой зоне горно-санитарной охраны курорта, не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации (в редакции по состоянию на момент обращения общества в администрацию). Согласно пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса (в применимой редакции) находящиеся с государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях, ограничиваются в обороте. Ограничение земельных участков в обороте исключает их приватизацию, но не запрещает аренду таких земельных участков (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса).

Пункт 3 статьи 96 Земельного кодекса в данном случае неприменим, поскольку полное изъятие из оборота расположенных в первой зоне санитарной (горно-санитарной) охраны земельных участков установленным санитарным режимом в отношении курорта местного значения Темрюкского района не предусмотрено.

В соответствии с п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон. Согласно п.2. ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны. При этом, в силу п.8 ст. 36 указанного кодекса, Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения ` их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как указывает общество, земельный участок используется им более 50 лет, с момента централизованной ведомственной организации предприятием базы отдыха «Гранит».

Поскольку ОАО «МКОЗ» является собственником объектов недвижимого имущества, в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду как лицо, являющееся собственником зданий, сооружений, расположенных на земельном участке. Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

По окончании срока действия договора аренды заявитель продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, вопрос об освобождении земельного участка администрацией не ставился.

Администрация не учитывает, что база отдыха «Гранит» принадлежит и используется по назначению ОАО «МКОЗ» с 1988 года и включает в себя также смежный участок с кадастровым номером 23:30:0401001:13, расположенный по адресу: Краснодарский край, р-н Темрюкский, ст-ца ФИО1, ул. Курортная, 105, предоставленный Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в аренду ОАО «МКОЗ» с видом разрешенного использования «для эксплуатации базы отдыха "Гранит" с 17.01.2024 сроком на 49 лет, Договор аренды № 0000009302, выдан 27.11.2023, зарегистрирован 17.01.2024, номер регистрации 23:30:0401001:13-23/237/2024-15. При этом, доступ к морю от участка Курортная, 105 проходит через участок Курортная, 105а и не может эксплуатироваться отдельно.

Как указывает общество в своих возражениях на отзыв, база отдыха полностью оборудована инженерно-коммунальными сетями. Территория общей базы оборудована туалетами с антисептиками, душевыми, столовой, расположенными на смежном участке. База отдыха «Гранит» используется ОАО «Минераловодский камнеобрабатывающий завод» с 1988 года в целях осуществления отдыха как своих рабочих, так и любых желающих.

В отзыве администрация также сослалась на несоразмерность площади принадлежащих обществу расположенных на спорном участке летних домиков и площади земельного участка, при суммарной площади 5 объектов капитального строительства 74 кв.м. (14,8х5) и площади испрашиваемого участка, составляющего 1387 кв. м.

Между тем, как пояснило общество в возражениях на отзыв администрации, 02.02.2010 Управлением архитектуры и градостроительства Муниципального образования Темрюкского района проводился расчет площади земельного участка, необходимого для размещения базы отдыха «Гранит», в котором указано, что согласно СНиП 2.07.01-8 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», приложение №7 и нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края от 24.06.2009 г. Таб. 89, нормы составляют: базы отдыха предприятий и организаций – R – 160 м2 на 1 место. Расчет: S участка = Кол. Мест х R; исходя и этой формулы. Поскольку на заявленном участке базы отдыха находится 5 трехместных домика, в которых отдыхают от 2 до 3 человек, всего (10-15 человек), то площадь, необходимая для его использования, составляет 1600 – 2400 м2.

Обществом в материалы дела представлен выполненный 02.02.2010 МАУ «Управление архитектуры и градостроительства» МО Темрюкский район расчет площади базы отдыха.

По сути, расположенные на участке объекты недвижимости, независимо от площади каждого такого конкретного объекта, образуют имущественный комплекс базы отдыха.

Таким образом, заявленный довод администрации о несоразмерности площади подлежащего предоставлению земельного участка функциональному использованию расположенных на нем объектов недвижимого имущества является необоснованным.

Согласно п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Согласно п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается (п.п. 17 п.9 ст. 39.8 ЗК РФ) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Суд учитывает, что смежный со спорным земельный участок КН 23:30:0401001:13 площадью 1395 кв. м с видом разрешенного использования «для эксплуатации базы отдыха «Гранит» и целевым использованием участка «для эксплуатации объектов недвижимого имущества» предоставлен департаментом имущественных отношений Краснодарского края в аренду обществу по договору от 27.11.2023 № 00000009302сроком на 49 лет.

Из публичной реестровой карты видно, что спорный земельный участок и земельный участок КН 23:30:0401001:13 образуют единую базу отдыха, на участках распложены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости, эксплуатации базы отдыха предполагает единый правовой режим использования земельных участков. При этом суд также учитывает, что требования общества направлены на продление (возобновление) арендных отношений, ранее оформленных договором аренды от 06.09.2013 № 3000005208 того же земельного участка. Из материалов дела и отзывов сторон не следует, чтобы указанный договор аренды был оспорен или расторгнут, в том числе по мотивам несоразмерности площади земельного участка площади расположенных на участке объектов или по причине предоставления в аренду земельного участка, частично расположенного в границах первой горно-санитарной охраны курорта местного значения.

Зонирование территории спорного земельного участка таким образом, что по генеральному плану и правилам землепользования и застройки муниципального образования земельный участок оказался расположенных в двух территориальных зонах, не зависело от общества и не может быть основанием, исключающим продление с ним законно установленных арендных отношений для исторически сложившихся целей эксплуатации расположенной на спорном участке с 1988 года базы отдыха.

Частичное расположение спорного земельного участка по генеральному плану и правилам землепользования и застройки муниципального образования в зоне рекреационного назначения (территория пляжа) и в территориальной зоне «Р-2» - зоне пляжей и набережных соответственно, не исключает аренду земельного участка, применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, поскольку в данном виде земельный участок был изначально сформирован и предоставлен в 2013 году в аренду обществу с разрешенным использованием «для эксплуатации базы отдыха «Гранит», эксплуатация исторически сложившейся с 1988 года базы отдыха предполагает необходимость использования пляжной территории для организации комфортного пребывания отдыхающих, при этом какие-либо новые объекты недвижимости обществом возведены не были, на спорном участке расположены исключительно летние домики 1988 года постройки, из материалов дела не следует, чтобы земельный участок испрашивался обществом в аренду в том числе для расширения существующей базы отдыха и застройки территории спорного участка какими-либо новыми объектами; из публичной реестровой карты видно, что доступ на территорию земельного участка с пляжной его стороны (со стороны моря) открыт; спорный участок имеет прямой выход к морю и через него по пляжной территории осуществляется связь с морем также и арендуемого обществом и находящегося в собственности Краснодарского края смежного земельного участка КН 23:30:0401001:13, образующего вместе со спорным земельным участком единую территорию базы отдыха «Гранит».

Принимая во внимание изложенное, а также обстоятельства настоящего дела в совокупности, суд приходит об обоснованности заявленных требований и об их удовлетворении в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, решение администрации муниципального образования Темрюкский район, выраженное в письме от 26.12.2023 № 07-02-17565/23, об отказе в предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:30:0401001:1596 площадью 1 387 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Темрюкский, ст-ца ФИО1, ул. Курортная, 105а.

Обязать администрацию муниципального образования Темрюкский район заключить с открытым акционерным обществом «Минераловодский камнеобрабатывающий завод» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0401001:1596 площадью 1 387 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Темрюкский, ст-ца ФИО1, ул. Курортная, 105а, посредством направления администрацией муниципального образования Темрюкский район в течение десяти рабочих дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу открытому акционерному обществу «Минераловодский камнеобрабатывающий завод» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) подписанного администрацией и содержащего все существенные условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0401001:1596 площадью 1 387 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Темрюкский, ст-ца ФИО1, ул. Курортная, 105а, видом разрешённого использования «для эксплуатации базы отдыха “Гранит”», сроком действия договора аренды на 49 лет.

Взыскать с администрации муниципального образования Темрюкский район в пользу открытого акционерного общества «Минераловодский камнеобрабатывающий завод» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков