Решение от 19 марта 2026 г. АС Московской области

Арбитражный суд Московской области


107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва


http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-51290/2025
20 марта 2026 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2026 года

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2026 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Попова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кадыровой Е.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 12.04.1996, юридический адрес: 143003, Московская область, Одинцово город, Маршала ФИО1 улица, 28) к

обществу с ограниченной ответственностью "Премьер М" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 09.11.1999, юридический адрес: 143003, <...>, помещ. 27)

о расторжении договора купли-продажи и передачи по акту приема-передачи нежилых помещений

при участии в судебном заседании:

От истца: не явился, извещен надлежащим образом

От ответчика: ФИО2, по дов. от 20.08.2024, удостоверение № 3364,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕР М" о расторжении договора купли-продажи и передачи по акту приема-передачи нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:20:0030103:4278, 50:20:0030103:4280

В судебном заседании явку обеспечил представитель ответчика.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 26.12.2018 по делу № А41-57388/18 решено обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского района Московской области заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Премьер М» договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области»: на нежилые помещения: на первом этаже помещения № 19-21,22,22а,23,24,27,27а,28,33,34 площадью 228,7 кв.м, в подвале помещения 53-60, 62-66 площадью 187,5 кадастровый номер 173:054-5393 по адресу: <...>.


В резолютивной части решения суда отражена редакция договора купли-продажи.


Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Одинцовского муниципального района Московской области в пользу ООО "ПРЕМЬЕР М" убытки в размере 1 925 087 руб.20 коп., расходы по госпошлине в размере 38 251 руб.

Согласно п.1.1 договора купли-продажи муниципального имущества в редакции, изложенной в решении Арбитражного суда Московской области от 26.12.2018 по делу № А41-57388/2018, продавец за установленную условиями настоящего Договора цену продаёт (передаёт в собственность) Покупателю, а Покупатель покупает (приобретает в собственность) принадлежащее Продавцу на праве собственности нежилые помещения: на первом этаже нежилые помещения № 19-21,22,22а,23,24,27,27а,28,33,34 площадью 228,7кв.м, в подвале помещения 53-60, 62-66 площадью 187,5 кадастровый номер 173:054-5393 по адресу: <...> Указанные в настоящем пункте нежилые помещения далее именуются Имущество или объект.

Согласно п. 1.3 раздела 1 договора, продавец гарантирует, что имущество, находящееся у покупателя не обременено какими-либо иными правами третьих лиц, в том числе под запретом, арестом, в залоге у третьих лиц не находится.

В соответствие с пунктом 1.4 раздела 1 договора, Продавец и Покупатель согласно ст.4 и ст.3 ФЗ № 159-ФЗ подтверждают, что:

1.4.1. Имущество находится у Покупателя непрерывно с 11.01.1999 и в течение более восемнадцати лет на основании договора аренды нежилых помещений (строений) от 11.01.1999г. № 906;

1.4.2. Задолженность по арендной плате на день подачи Покупателем заявления от 31.03.2015 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно на 31.03.2015, отсутствует; а также отсутствует за периоды и в течение сроков, установленных ФЗ № 159-ФЗ для исполнения обязанностей Продавца по продаже имущества.

Цена договора и порядок расчётов определены в разделе 2 договора.


Согласно п.1.1 раздела 2 договора, имущество продается по цене 13 532 993 (тринадцать миллионов пятьсот тридцать две тысячи девятьсот девяносто три) рубля согласно отчету независимого оценщика ООО НПО «СТАНДАРТ» об оценке рыночной стоимости № 03-04/18 от 05.04.2018 г.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных Покупателем (арендатором) с согласия Продавца (арендодателя) на сумму 12 610 807 (двенадцать миллионов шестьсот десять тысяч восемьсот семь) рублей зачтена в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества согласно ст.5 ФЗ № 159-ФЗ.

Сторонам известно, что в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст.146 НК РФ операции по реализации имущества в соответствии с условиями Договора объектом налогообложения по НДС не признаются.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит Покупателю согласно ст.5 ФЗ № 159-ФЗ.

Согласно п.1.2 раздела 2 договора, оплата указанной в п.2.1 Договора выкупной стоимости имущества 13 532 993 (тринадцать миллионов пятьсот тридцать две тысячи девятьсот девяносто три) рубля производиться Покупателем в рассрочку в течение пяти лет посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях согласно ст.5 ФЗ № 159-ФЗ.

Стороны пришли к соглашению, соответствующему действующему законодательству о том, что обязанность Покупателя по оплате платежей наступает с момента внесения сведений в реестр прав недвижимости и государственной регистрации права собственности Покупателя на имущество.

Пунктом 1.4 раздела 2 договора предусмотрено, что все предусмотренные условиями Договора платежи производятся Покупателем путём перечисления подлежащих оплате


денежных средств на счет Продавца до последней даты платежного периода (срока) включительно, приходящейся на дату окончания месяца или квартала, исчисление которых начинается на следующий день с момента внесения сведений в реестр прав недвижимости и государственной регистрации права собственности Покупателя на имущество.

Государственная регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕР М" на нежилое помещение площадью 228, 7 кв.м. (кадастровый номер 50:20:0030103:4278), на нежилое помещение площадью 187,5 кв.м. (кадастровый номер 50:20:0030103:4280) осуществлена 19.09.2024, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Письмом от 03.10.2024 № 136-01исх-26675Т истец уведомил ответчика об осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 228, 7 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0030103:4278, на нежилое помещение площадью 187,5 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0030103:4280, а также указал, что в соответствие с пунктом 2.2 договора купли-продажи с 19.09.2024 наступает обязанность общества по оплате платежей.

В соответствие с п.3.1.1 договора, покупатель обязуется производить оплату по договору в сроки и в порядке, установленные настоящим договором.

В случае неправомерного удержания сторонами денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга в порядке и по правилам, установленным ст.395 ГК РФ (пункт 5.2 договора).

Согласно п.1.3 раздела 1 договора, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов по ставке, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в порядке ст.5 ФЗ № 159-ФЗ. Расчет, начисление и оплата процентов, а также расчет ежемесячных или ежеквартальных выплат осуществляется Покупателем самостоятельно. Стороны пришли к соглашению о том, что изменения в ФЗ № 159-ФЗ, улучшающие положение Покупателя, распространяют свое действия на соответствующие условия настоящего Договора. Уплата процентов производится ежемесячно или ежеквартально одновременно с выплатой основного платежа.

Как указывает истец, ответчиком не исполняются обязательства по оплате, предусмотренные договором.

Согласно расчету истцу по состоянию на 13.08.2025 задолженность ответчика по договору составляет 2 110 852,71 руб., по процентам задолженность составляет 769 140, 65руб., по пени задолженность составляет 60 787 041, 81 руб.

В связи с чем, истец направил в адрес ответчика претензию от 10.04.2025 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.

Ответчик в ответ на претензию истца направил письмо, в котором выразил несогласие с претензией.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а


покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

При этом данная норма устанавливает право продавца по выбору способа защиты при ненадлежащем исполнении покупателем обязанности по оплате приобретенного товара.

В случае, когда, покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В качестве основания для расторжения договора и возврата имущества истец указывает на нарушение обязательств по оплате со стороны покупателя в порядке и сроки, установленные договором купли-продажи.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Довод ответчика о наличии оснований для отказа в иске в связи с злоупотреблением правом со стороны истца судом отклоняется как основанный на неверном толковании норм материального права и не подтвержденный документально.

Не имеют правового значения для разрешения настоящего дела обстоятельства, перечисленные ответчиком в отзыве, имевшие место до принятия решения Арбитражного суда Московской области от 26.12.2018 по делу № А41-57388/18 и до осуществления государственной регистрации права собственности ответчика на спорные помещения.

Как указывалось ранее, государственная регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения осуществлена 19.09.2024, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Письмом от 03.10.2024 № 136-01исх-26675Т истец уведомил ответчика об осуществлении государственной регистрации права собственности.

На письмо истца ответчик направил ответ от 28.10.2024.


Таким образом, в соответствие с условиями договора купли–продажи, после регистрации права собственности на указанные помещения на стороне ответчика возникла обязанность по внесению платежей.


Ответчиком доказательств осуществления каких-либо платежей по договору не представлено. То есть к настоящему времени, несмотря на предоставленную рассрочку 5 лет, срок которой еще не истек, от ответчика не поступило ни одного платежа по договору.

Уважительных причин неоплаты ответчиком не приведено.


Отсутствие встречного предоставления со стороны покупателя по договору купли-продажи объектов недвижимости является существенным нарушением условий договора, в связи с чем, по правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации имеются основания для расторжения договора.

Суд отклоняет доводы ответчика о том, что права ответчика оказались зарегистрированы в отношении имущества, не упомянутого в решении суда по делу № А41-57388/18, то есть договор заключен в отношении иного имущества, с иными кадастровыми номерами.

Данный довод ответчика не подтвержден документально и противоречит имеющимся материалам дела, в том числе поступившим по запросу суда документам из ППК Роскадастр.

Также, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 22.01.2026 по делу № А41-76408/2025 отказано в удовлетворении требований обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа заключить с ООО «Премьер М» дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного на основании Решения Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2018 года по делу № А41-57388/18.

В рамках дела № А41-76408/2025 суд пришел к выводу, что доводов о том, что истец фактически не вступил во владение и распоряжение спорными помещениями, истцом не заявлено, как и не представлено доказательств, что истцу фактически не передаются спорные помещения, которые были предметом спора по делу № А41-57388/18.

Доводов о том, что истцу переданы иные помещения, отличные от помещений, указанных в договоре купли-продажи, не заявлено и доказательств не приведено.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В порядке части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении дела необходимо учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной инстанции, которыми приняты решения по существу споров.

Следовательно, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

При этом суд отмечает, что в материалы настоящего дела также не представлено доказательств того, что ООО «Премьер М» фактически не вступил во владение и распоряжение спорными помещениями, как и не представлено доказательств, что обществу фактически не переданы спорные помещения, которые были предметом спора по делу № А41-57388/18.

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате приобретенного недвижимого имущества ответчиком в материалы дела не представлено.


В связи изложенным, неисполнение ответчиком условий договора купли-продажи в части уплаты денежных средств за недвижимое имущество квалифицируется судом как существенное нарушение договорного обязательства, лишающего истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 65 Постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений (абз. 1 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").

При расторжении договора купли-продажи недвижимой вещи покупатель неоплаченной недвижимой вещи обязан произвести ее возврат продавцу, при этом продавец не вправе требовать оплаты стоимости объекта расторгнутого договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;


2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что материалами дела не подтверждается факт какой-либо оплаты ответчиком по договору купли-продажи за приобретение спорных нежилых помещений, допустимых и относимых доказательств обратного не представлено, то само по себе указанное обстоятельство является основанием для удовлетворения требования о расторжении указанного договора и возврате недвижимого имущества продавцу.

Отклоняются судом остальные доводы участников спора как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

Суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, признает обоснованным исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.


Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.


Расторгнуть договор купли-продажи муниципального имущества, заключенный на основании решения Арбитражного суда Московской области от 26.12.2018 по делу № А41-57388/2018.

Передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области по акту приема-передачи нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:20:0030103:4278, 50:20:0030103:4280.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Премьер М" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано.


Судья А.А. Попов