Решение от 27 сентября 2018 г. по делу № А46-22606/2017

264/2018-115849(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 28 сентября 2018 года А46-22606/2017

Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Голобородько Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Положенцевым И.Е. (до перерыва), секретарём судебного заседания ФИО1 (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Легенда» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, Администрации города Омска

о понуждении к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.09.2018; от ответчиков:

от департамента – ФИО3 по доверенности от 19.03.2018 № Исх-ДИО/4044, после перерыва – ФИО4 по доверенности от 28.03.2018 № Исх-ДИО/4848;

от Администрации – ФИО5 по доверенности от 15.01.2018 № Исх-АГ/03-64;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Легенда» (далее - ООО «Легенда», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент, ответчик) об обязании предоставить в собственность в связи с преимущественным правом на приобретение имущества, объект недвижимости: нежилое помещение (строение) - магазин (нежилые помещения 2П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 1-5 литера А), расположенные по адресу: <...>, общей площадью 73,5 кв.м, на условиях договора купли-продажи с рассрочкой платежа, путем совершения действий по заключению договора купли-продажи.

Определением Арбитражного суда Омской области от 23.07.2018 к участию в деле № А46-22606/2017 в качестве соответчика, привлечена Администрация города Омска (далее - Администрация).

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил заявленные требования, просил:

- обязать ответчиков заключить с ООО «Легенда» договор купли-продажи недвижимости – нежилого помещения (строение) – магазин (нежилые помещения 2П, номера на поэтажном плате 1-го этажа; 1-5 литера А), расположенные по адресу: <...>, общей площадью 73,5 кв.м по цене 2 361 000 руб. 00 коп., НДС не облагается, с условием рассрочки оплаты цены помещения на пять лет на условиях прилагаемого проекта договора;

- обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска в

недельный срок со дня вступления судебного акта в законную силу подготовить проект правового акта об условиях приватизации спорного объекта недвижимого имущества и направить данный проект правового акта в Администрацию города Омска;

- обязать Администрацию города Омска в двухнедельный срок со дня получения от департамента имущественных отношений Администрации города Омска проекта правового акта об условиях приватизации принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества;

- обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска направить обществу с ограниченной ответственностью «Легенда» проект договора купли- продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Уточнения в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании 17.09.2018 представитель истца заявил ходатайство об истребовании дополнительных доказательств по делу – правового заключения правового отдела от 2015 года.

Рассмотрев материалы дела, заслушав мнение ответчиков, судом отказано в удовлетворении ходатайства ООО «Легенда» об истребовании доказательств.

Администрация и департамент представили в материалы дела отзывы на исковое заявление, согласно которым считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В судебном заседании 17.09.2018 объявлялся перерыв до 24.09.2018 до 09 часов 30 минут.

После перерыва представители сторон поддержали ранее высказанные доводы в обоснование своих требований и возражений.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как указал истец, на праве аренды ООО «Легенда» использует помещение - магазин, расположенное по адресу: <...> а, общей площадью 73, 5 кв.м. Право аренды подтверждается договором аренды нежилого помещения № 40/29/7 от 14.11.2011 года, зарегистрированном в установленном законом порядке.

Договор и его дополнительные соглашения прошли государственную правовую экспертизу в Управлении Росреестра по Омской области в момент осуществления государственной услуги по регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1.2 вышеуказанного договора, срок действия настоящего договора с 14.11.2011 по 30.06.2015. Настоящий договор считается исполненным Арендодателем с момента подписания акта приема-передачи сторонами.

Полагая, что ООО «Легенда» имеет преимущественное право на приобретение арендованного имущества, истец обратился с соответствующим заявлением в департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

Департамент действий, направленных на заключение договора, не предпринял.

Согласно ответу от 30.03.2015 № Исх-ДИО/5995, заявление ООО «Легенда» рассмотрено, но рекомендовано не предоставлять преимущественное право на приобретением арендуемого имущества.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Легенда» в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению, исходя из нижеследующего.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) регламентирован порядок рассмотрения заявлений о реализации права на преимущественного права на приватизацию имущества.

Согласно части 2 статьи 2 Закона № 159-ФЗ - государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Из Положения о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, следует, что департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) является структурным подразделением Администрации города Омска.

Основными задачами Департамента являются осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления и распоряжения муниципальным имуществом города Омска. Департамент в пределах своей компетенции от имени муниципального образования город Омск осуществляет права собственника в отношении муниципального имущества города Омска. Департамент осуществляет приватизацию муниципального имущества города Омска в порядке, установленном федеральным законодательством, муниципальными правовыми актами города Омска и выполняет функции продавца муниципального имущества города Омска, заключает

договоры купли-продажи муниципальной собственности города Омска в пределах своей компетенции в соответствии с действующим законодательством.

В силу положений вышеуказанных нормативных актов, Департамент относится к числу органов, уполномоченных на осуществление функций по приватизации муниципального имущества, в обязанности которых входит рассмотрение заявлений и обращений о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с положениями статей 7, 25, 27-1 Решения Омского городского Совета от 13.06.2007 № 20 «Об управлении муниципальной собственностью города Омска» решение об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества принимает Администрация города Омска, а структурное подразделение Администрации города Омска, осуществляющее, функции по управлению муниципальным имуществом города Омска:

- организует работу по оценке приватизируемого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Омска, в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- организует работу по оформлению технической документации на приватизируемое недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности города Омска;

- готовит проект правового акта Администрации города Омска об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества города Омска.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В абзацах 6, 7 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Информационное письмо № 134) разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не

вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.02.2018 производство по делу № А46-22606/2018 было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-183002/17-93-1674.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2018 по делу № А40-183002/17- 93-1674, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных ООО «Легенда» требований о признании незаконными решения от 15.08.2017 по делу № 05-04-/18 и предписания Омского УФАС России, с учетом решения ФАС России от 15.08.2017 об устранении нарушения части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

При рассмотрении дела № А40-183002/17-93-1674 судами установлены следующие обстоятельства.

Между Департаментом и ООО «Легенда» был заключен договор от 14.11.2011 № 40129/7 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ООО «Легенда» приняло в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> (нежилые помещения 2П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 1-5 литера А), целевое назначение: продовольственный магазин с реализацией алкоголя. Общая площадь сдаваемых помещений: 73,5 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду помещений составляет 1 750 000 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 11.11.2011 № 25-4.

Из содержания Договора следует, что он заключен на основании части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в ред. от 17.07.2009 № 173-ФЗ). Пунктом 7.1 Договора установлено преимущественное право арендатора на возобновление договора аренды. Так, условиями Договора установлено, если арендатор - ООО «Легенда», надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действий договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя - Департамент, о желании заключить договор на новый срок за 1 месяц до окончания срока действия договора. При невыполнении данного требования об уведомлении, арендатор утрачивает преимущественное право на заключение нового договора аренды.

В последующем между Департаментом и ООО «Легенда» подписаны изменения к договору № 40129/7 от 14.11.2011 аренды нежилого помещения (далее - Изменения, дополнительное соглашение к Договору) б/н и б/д, которыми продлен срок действия Договора и увеличен размер арендной платы. Изменения зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 27.02.2016.

Пунктом 7 Изменений установлено, что изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения № 40129/7 от 14.11.2011 и действуют с 06.11.2015. Срок окончания действия Договора в Изменениях не указан. Кроме того, пунктом 3.2. Изменений увеличен размер арендной платы, при этом, величина арендной платы определена не по результатам оценки рыночной стоимости объекта, а путем умножения размера арендной платы на уровень прогнозируемой инфляции.

Учитывая указанное, суд при рассмотрении дела № А40-183002/17-93-1674 пришел к выводу, что возобновление договора аренды на новый срок с ООО «Легенда» без проведения конкурса, аукциона на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции неправомерно.

Таким образом, срок действия договора аренды нежилого помещения от 14.11.2011 № 40129/7 истек 30.06.2015.

Таким образом, у ООО «Легенда» отсутствует право на приобретение в собственность спорного нежилого помещения, поскольку истец не является арендатором по договору аренды недвижимого имущества.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ООО «Легенда» не подлежат удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований в соответствии со статьёй 110

Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины

следует отнести на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в

установленном законом порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.А. Голобородько