Решение от 15 августа 2022 г. по делу № А40-99530/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-99530/22-72-684
г. Москва
15 августа 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2022 года


Арбитражный суд в составе судьи Немовой О. Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)

к заинтересованному лицу – Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица – 1) Правительство Москвы, 2) ООО «МАГ’Г»

о признании незаконными решения, изложенного в уведомлении от 15.11.2021г. № КУВД-001/2021-31213079/3,


при участии:

от заявителя: ФИО2 дов. от 13.12.2021г., диплом

от заинтересованного лица: ФИО3 дов. от 17.01.2022г.

от третьих лиц: 1) ФИО2 дов. от 02.11.2021г. , диплом, 2) не явился, извещен


УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - ООО «Сатурн» Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, которым просит:

- признать недействительными (незаконными) уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 28.03.2022 № КУВД-001/2021-55338816/3, от 29.03.2022 № КУВД-001/2021-55509159/3 об отказе в прекращении записей о государственной регистрации договоров аренды от 23.02.1998 № М-09-010811 и от 06.10.2004 № М-09-511864 земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0004005:23, 77:09:0004005:142, расположенных по адресу: .<...>;

- обязать заинтересованное лицо прекратить записи о государственной регистрации договоров аренды от 23.02.1998 № М-09-010811 и от 06.10.2004 № М-09-511864 земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0004005:23, 77:09:0004005:142, расположенных по адресу: <...>.

Заявитель поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Заинтересованное лицо требования не признает по основаниям письменного отзыва.

Дело рассмотрено в порядке ст.123, 156 АПК РФ.

Судом проверено и установлено, что процессуальный срок, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ООО «МАГ`Г» были заключены договоры аренды от 23.02.1998 № М-09-010811 и от 06.10.2004 № М-09-511864 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0004005:23, 77:09:0004005:142, расположенных по адресу: <...>.

Земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004005:23 в соответствии с Дополнительным соглашением № 3 от 07.10.2004 к договору от 23.02.1998 № М-09-010811 был предоставлен ООО «МАГ`Г» для целей строительства многоэтажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой и первым нежилым этажом. Согласно п. 2 договора аренды срок аренды земельного участка составляет 15 лет. Согласно Дополнительному соглашению от 11.12.2006 в раздел 4. «Особые условия договора» в четвертый абзац внесены изменения относительно срока производства работ - сроки строительства установлены до 31.12.2007 года.

Земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004005:142 в соответствии с договором аренды от 06.10.2004 № М-09-511864 предоставлен в аренду на период строительства жилого дома.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 06.12.2012 № RU77105000-003964, в соответствии со ст. 55 ГрК РФ в эксплуатацию введен жилой дом, расположенный по адресу: <...>. Указанный жилой дом поставлен на кадастровый учет 27.05.2012 с присвоением кадастрового номера 77:09:0004005:1082.

Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) надлежащее исполнение прекращает обязательство.

ООО «МАГ`Г» исполнило свои обязательства по строительству многоэтажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой и первым нежилым этажом.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц деятельность ООО «МАГ`Г» в качестве юридического лица прекращена с 02.08.2021.

Отказывая в государственной регистрации прекращения договоров аренды от 23.02.1998 № М-09-010811 и от 06.10.2004 № М-09-511864, Управление Росреестра ссылается на наличие в ЕГРН актуальной записи об ипотеке (залоге) в силу закона, а также указывает на то, что в отношении указанных земельных участков зарегистрированы договоры долевого строительства в пользу участников долевого строительства.

Не согласившись с решением Росреестра, Департамент обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

В силу ч. 9 ст. 63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения сведений о его прекращении в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном законом о государственной регистрации юридических лиц.

Согласно ст. 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Согласно ч. 9 ст. 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214-ФЗ, применяются положения ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Законом № 214-ФЗ.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Залог права аренды в пользу участников долевого строительства возникает в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ), то есть в силу закона, и обеспечивает исполнение именно обязательств, возникающих из договоров долевого участия.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению объекта недвижимости и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения определенных условий договора.

Однако, застройщиком обязательства по строительству жилого дома были надлежащим образом исполнены. Жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004005:23 введен в эксплуатацию на основании разрешения от 06.12.2012 № RU77105000-003964.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.12.2021 на земельный участок 77:09:0004005:23 зарегистрированы ограничения прав в виде ипотеки в силу закона от 01.07.2010 № 77-77-12/013/2010-223. Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – IV квартал 2010 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.01.2021 на земельный участок 77:09:0004005:142 зарегистрированы ограничения прав в виде ипотеки в силу закона от 01.07.2010 № 77-77-12/013/2010-223. Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – IV квартал 2010 года.

Данные, внесенные в ЕГРН прямо указывают срок, на который установлено ограничение прав и обременение. Следовательно, ипотека в силу закона имела правовое значение на строго определённый период - IV квартал 2010 года.

Регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online жилой дом с кадастровым номером 77:09:0004005:1082 поставлен на государственный кадастровый учет 12.05.2012. Следовательно, орган регистрации должен был погасить регистрационную запись о залоге одновременно с постановкой жилого дома на кадастровый учет.

Наряду с этим в ст. 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращение заложенного права. Согласно п. п. 1 п. 1 указанной статьи залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Факт окончания строительства объектов долевого участия и передача застройщиком участникам долевого строительства всех помещении в МКД, а также отсутствие доказательств обращения участников долевого строительства за взысканием на предмет залога в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, позволяют сделать вывод о возможности прекращения ипотеки по основанию, предусмотренному п. п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, т.е. в связи с прекращением заложенного права.

Таким образом, суд считает, что Департаментом в Управление Росреестра по Москве были предоставлены все необходимые документы для осуществления регистрационных действий, в то время как наличие записей в ЕГРН о договорах аренды земельных участков с ликвидированным юридическом лицом, исполнившим обязательства, предусмотренные договорами аренды в полном объеме, нарушает права Департамента и собственников квартир многоквартирного дома и противоречит гражданскому законодательству.

В связи с чем, выводы государственного регистратора, изложенные в оспариваемом уведомлении об отказе в осуществлении регистрационных действий не основаны на законе и противоречат положениям ст. 26, 27 Федерального закона № 218-ФЗ.

В силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта закону, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган, должностное лицо, принявшее акт.

В данном случае наличие законных оснований для принятия оспариваемого решения заинтересованным лицом не доказано.

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судом указанные обстоятельства установлены, в связи с чем требования заявителя подлежат удовлетворению с возложением на ответчика обязанности в порядке п. 3 ч.4 ст.201 АПК РФ устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления регистрационных действий в отношении спорного дополнительного соглашения.

Судебные расходы суд относит на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 110, 167-170, 176, 181, 198-201 АПК РФ

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службыгосударственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 28.03.2022г. № КУВД-001/2021-55338816/3, от 29.03.2022 № КУВД-001/2021-55509159/3 об отказе прекращении записей о государственной регистрации договоров аренды от 23.02.1998г. № М-09-010811, от 06.10.2004 № М-09-511864 земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0004005:23, 77:09:0004005:142, расположенных по адресу: г Москва, пр-кт Ленинградский, вл. 66, корп. 2.

Проверено на соответствие действующему законодательству

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу прекратить записи о государственной регистрации вышеуказанных договоров аренды.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья О.Ю. Немова