Решение от 24 апреля 2025 г. по делу № А32-30975/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-30975/2024

г. Краснодар«25» апреля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2025 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 25 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-30975/2024

по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о расторжении договоров аренды недвижимого имущества, погашении регистрационных записей об аренде в ЕГРН, возврате зданий,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>),

при участии в судебном заседании, состоявшемся 20 февраля 2025 года, представителя администрации – ФИО2 (по доверенности от 10.01.2025), представителя ООО «Атлант» - ФИО3 (по доверенности от 23.07.2024),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант» со следующими требованиями:

- расторгнуть договоры аренды муниципального недвижимого имущества от 24.08.2020 № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ 4/20/08, № АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08;

- указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей от 09.01.2024 № 23:40:0403018:389-23/231/2024-3 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0403018:389, от 25.10.2023 № 23/40:0410050:161-23/231/2023-19 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:161, от 25.10.2023 № 23:40:0410050:15-23/231/2023-19 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:158, от 25.10.2023 № 23:40:0410050:162-23/231/2023-17 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:162, от 25.10.2023 №23:40:0410050:160-23/231/2023-24 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:160, от 25.10.2023 №23:40:0410050:163-23/231/2023-25 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:163, от 25.10.2023 №23:40:0410050:165-23/231/2023-19 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:165, от 25.10.2023 № 23:40:0410050:159-23/231/2023-26 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:159;

- обязать в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта вернуть администрации здание механических мастерских площадью 84,4 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:158, здание проходной площадью 8,1 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:159, здание винохранилища площадью 582,1 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:160, здание бригадного стана площадью 35,3 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:161, здание котельной площадью 138,2 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:162, здание купажного отделения, административно-бытового корпуса площадью 500,3 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:163, здание овощехранилища площадью 3 076,4 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:165.

Определением от 11.06.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением от 30.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен ФИО1.

В судебном заседании, состоявшемся 20 февраля 2025 года, представитель администрации исковые требования поддержал в полном объёме, представитель общества против исковых требований возражал по доводам, приведенным в отзыве и в дополнениях к отзыву.

Привлеченный третьим лицом без самостоятельных требований ФИО1 в судебные заседания не явился, направил отзыв от 23.10.2024, в котором сообщил о заключении между ним и обществом в отношении трёх спорных зданий договоров субаренды, просил в иске отказать в связи с отсутствием оснований для расторжения договоров аренды зданий.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 час. 50 мин того же дня, после перерыва представители сторон в заседание не явились, судебное заседание после перерыва было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФГУП «Ремэнергомеханизация» (арендодатель) передало обществу на основании протокола аукциона № 2 от 11.08.2020 в аренду по договорам от 24.08.2020 № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ 4/20/08, № АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием, спорные нежилые здания, являющиеся федеральной собственностью и принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения, договоры аренды заключены с согласия собственника имущества – Российской Федерации в лице ТУ Росимущества в Ростовской области. Договоры аренды заключены сроком на 15 лет с момента подписания актов приема-передачи. В соответствии с пунктами 1.2 договоров, недвижимое имущество передано арендатору для использования в целях хозяйственной деятельности. Согласно пункту 3.2.14 договора арендатор не вправе сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Арендодатель ФГУП «Ремэнергомеханизация» дал обществу согласие в письме № 149 от 27.08.2020 на передачу обществом в субаренду семи арендованных обществом зданий различным предпринимателям, срок субаренды в данном арендодателем согласии установлен на 3 (три) года.

В соответствии с дополнительными соглашениями от 17.04.2024 к договорам аренды от 24.08.2020 № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ 4/20/08, № АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08 арендодателем недвижимого имущества выступила администрация муниципального образования город-курорт Геленджик.

Право собственности на спорные здания перешло от Российской Федерации к муниципальному образованию город-курорт Геленджик на основании распоряжения Межрегионального теруправления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 12.10.2023 № 23-454-р «О безвозмездной передаче недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и являющегося имуществом государственной казны Российской Федерации, в собственность муниципального образования город-курорт Геленджик»

На спорные объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости 25.10.2023 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик. Зарегистрировано обременение арендой в пользу общества на основании договоров аренды от 24.08.2020 № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ 4/20/08, № АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08.

В отношении зданий с кадастровыми номерами 23:40:0410050:160, 23:40:0410050:163, 23:40:0410050:159 также зарегистрирована в ЕГРН субаренда в пользу ФИО1, привлечённого к участию в настоящем деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований.

В письме от 19.03.2024 № 51-750/24-01-14 администрация потребовала от общества устранения допущенных нарушений, выявленных в ходе проверки использования арендованного недвижимого имущества, а в письме от 02.05.2024 № 6736/15-37-05 администрация в связи с неустранением нарушений направила обществу соглашения о расторжении договоров аренды в целях их подписания обществом.

Неподписание обществом соглашений о расторжении договоров аренды в добровольном порядке послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд.

Изучив материалы дела, суд пришёл к выводу об обоснованности требований администрации о расторжении договоров аренды зданий.

Так, из письменного согласия арендодателя ФГУП «Ремэнергомеханизация» № 149 от 27.08.2020 на сдачу арендованного недвижимого имущества в субаренду следует, что в отношении всех переданных обществу в аренду зданий им планировалась передача всех полученных в аренду семи зданий в субаренду различным индивидуальным предпринимателям, то есть общество не собиралось осуществлять непосредственную эксплуатацию полученных в аренду зданий в соответствии с их целевым назначением.

Из материалов дела видно, что переданные обществу в аренду здания не использовались и не используются в соответствии с назначением этих зданий, указанном в их технических паспортах и данных ЕГРН. Все переданные в аренду здания представляют собой имущественный комплекс сельскохозяйственного предприятия винодельческого направления и имеют конкретное целевое назначение (винохранилище; купажное отделение; овощехранилище; административно-лабораторный корпус; котельная; механические мастерские; бригадный стан), что предполагает их соответствующую эксплуатацию.

Однако общество не только не обеспечивает эксплуатацию полученных им в аренду зданий в соответствии с их техническим предназначением, указанным в сведениях ЕГРН, но и осуществило передачу данных зданий в субаренду различным индивидуальным предпринимателям для осуществления ими своей коммерческой деятельности.

Так, из представленной обществом фототаблицы к дополнению к отзыву от 24.10.2024 видно, что спорные здания в соответствии с их целевым назначением вовсе не используются, признаки ведения какой-либо деятельности, имеющей отношение к целевому назначению зданий, не усматривается. На территории, прилегающей к переданным обществу в аренду зданиям, расположены кадки с различными растениями на продажу, то есть ведётся торговая деятельность, не связанная с эксплуатацией имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия. Из данной фототаблицы также усматриваются признаки захламления земельных участков, на которых расположены спорные здания, также видно, что на территории осуществляется стоянка различных автотранспортных средств.

Из акта осмотра муниципального имущества от 14.03.2024 также следует, что в переданных в аренду зданиях осуществляется хозяйственная деятельность различными лицами с нарушением вида разрешенного использования объектов недвижимости. Переданные в аренду здания находятся в неудовлетворительном состоянии, сохранность арендованных помещений не обеспечивается, прилегающая к зданиям территория захламлена бытовым и строительным мусором. Первичная переработка сельскохозяйственной продукции не производится.

Так, из представленных с данным актом фотоматериалов видно, что в спорных зданиях оказываются услуги автосервиса, тонировки, СТО, расположены столярный цех, осуществляется реализация растений для озеленения, расположен склад-магазин, ведётся торговая деятельность. Территория, на которой расположены спорные здания и непосредственно прилегающая к ним, захламлена различным мусором, здания, действительно, находятся в неудовлетворительном состоянии, местами полуразрушены, эксплуатация переданных обществу в аренду зданий в соответствии с их целевым техническим назначением не осуществляется.

Общество как арендатор спорных зданий иного не доказало. Доказательств использования переданных в аренду зданий в соответствии с их техническим назначением, указанным в ЕГРН и в технических паспортах зданий, обществом не представлено.

Суд приходит к выводу о том, что обществом осуществляется нецелевое использование переданных в аренду зданий, не соответствующее их техническому предназначению, которое приводит к их постепенному разрушению. При этом общество не отрицает, что целью приобретения им права аренды зданий является передача их в субаренду для коммерческой деятельности субарендаторов.

Соответственно, земельные участки, на которых расположены спорные здания, не используются обществом в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в ЕГРН.

Так, в отношении находящихся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Геленджик земельного участка КН 23:40:0410050:218 площадью 18 338 кв. м категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для эксплуатации объектов цеха переработки и тракторной бригады», и земельного участка КН 23:40:0410050:217 площадью 26 210 кв. м категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для эксплуатации здания овощехранилища», вследствие нецелевого использования обществом расположенных на этих участках зданий, соблюдение установленного в ЕГРН в отношении данных участков вида разрешенного использования обеспечено быть не может.

Фактически в результате действий общества по предоставлению помещений арендуемых зданий под различную коммерческую деятельность предпринимателей сельскохозяйственный имущественный комплекс винодельческого направления и земельные участки, на котором он расположен, не используется в этом качестве, происходит разрушение зданий и захламление территории, а общество получает доход не от эффективной эксплуатации зданий в соответствии с их техническим целевым назначением, а от сдачи этих зданий в субаренду предпринимателям для занятия коммерческой деятельностью, не связанной с целевым назначением и техническими характеристиками зданий, указанными в ЕГРН и в технических паспортах. Очевидно, что эксплуатация зданий под автосервис, СТО, столярный цех, торговые помещения, реализацию саженцев не соответствует предназначению зданий, указанному в ЕГРН и в их технических паспортах.

Аренда зданий предполагает их использование в соответствии с их техническим назначением, а не для занятия в них хозяйственной деятельностью, не связанной с назначением этих зданий.

Таким образом, указание в пунктах 1.2 договоров аренды на передачу недвижимого имущества арендатору для использования в целях хозяйственной деятельности не освобождало общество от обязанности использовать здания согласно их назначению, указанному в самих договорах аренды зданий, в Едином государственном реестре недвижимости и технических паспортах.

Суд приходит к выводу о допущенном обществом существенном нарушении договоров аренды, выражающемся в длительном нецелевом использовании переданных обществу в аренду зданий, непринятии мер к их поддержанию в надлежащем состоянии, захламлении прилегающей к зданиям территории.

Кроме того, фактическая сдача обществом зданий третьим лицам для осуществления ими различной предпринимательской деятельности осуществляется в течение всего периода действия договоров аренды, то есть с выходом за пределы трехлетнего срока, согласованного в письме арендодателя ФГУП «Ремэнергомеханизация» № 149 от 27.08.2020. То есть фактически субарендные отношения продолжаются в период всего времени действия договоров аренды, в том числе и в период рассмотрения настоящего спора судом, тогда как арендодатель в письме от 28.08.2020 согласовал конкретно трёхлетний срок субаренды.

При таких обстоятельствах, исковые требования администрации подлежат удовлетворению в полном объёме, договоры аренды зданий подлежат расторжению в связи с их длительным существенным нарушением арендатором, с аннулированием в ЕГРН регистрационных записей об обременении зданий арендой и возложением на общество обязанности возвратить здания администрации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договоры аренды муниципального недвижимого имущества от 24 августа 2020 года № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ4/20/08, №АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08.

Решение суда по настоящему делу является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей:

- от 9 января 2024 года №23:40:0403018:389-23/231/2024-3 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0403018:389;

- от 25 октября 2023 года №23:40:0410050:161-23/231/2023-19 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:161;

- от 25 октября 2023 года №23:40:0410050:15-23/231/2023-19 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:158;

- от 25 октября 2023 года №23:40:0410050:162-23/231/2023-17 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:162;

- от 25 октября 2023 года № 23:40:0410050:160-23/231/2023-24 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:160;

- от 25 октября 2023 года № 23:40:0410050:163-23/231/2023-25 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:163;

- от 25 октября 2023 года № 23:40:0410050:165-23/231/2023-19 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:165;

- от 25 октября 2023 года № 23:40:0410050:159-23/231/2023-26 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:159.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Атлант» (ИНН <***> ОГРН <***>) в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу возвратить администрации муниципального образования город-курорт Геленджик:

- здание механических мастерских площадью 84,4 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:158;

- здание проходной площадью 8,1 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:159;

- здание винохранилища площадью 582,1 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:160;

- здание бригадного стана площадью 35,3 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:161;

- здание котельной площадью 138,2 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:162;

- здание купажного отделения, административно-бытового корпуса площадью 500,3 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:163;

- здание овощехранилища площадью 3 076,4 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:165.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атлант» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 42 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков