Решение от 20 августа 2019 г. по делу № А41-58321/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-58321/19
21 августа 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен 21 августа 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 141008, Московская область, городской округ Мытищи, <...>; дата регистрации - 11.04.1996) к

АО УК "ЦЕНТР ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" (107014, <...>, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.12.2006, ИНН: <***>, КПП: 771801001, генеральный директор: ФИО2)

Третьи лица:

- Управление Росреестра по Московской области

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>)


о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении

с участием лиц согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в суд с исковым заявлением к АО УК "ЦЕНТР ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" со следующими требованиями:

1. Взыскать с АО УК «Центр Эссет Менеджмент» в пользу администрации городского округа Мытищи задолженность по арендным платежам и пени по договору аренды земельного участка № 9659 от 30.12.2014 г. в размере 2 153 184,14 (Два миллиона сто пятьдесят три тысячи сто восемьдесят четыре рубля 14 коп.), из них:

- основной долг - 2 105 803,56 (Два миллиона сто пять тысяч восемьсот три рубля 56 коп.) за первый и второй квартал 2019 г. (период с 01.01.2019 г. по 30.06.2019 г.);

- пени - 47 380,58 (Сорок семь тысяч триста восемьдесят рублей 86 коп) за период с 06.01.2019 г. по 05.04.2019 г.

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9659, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ОАО «Мытищинская теплосеть», права и обязанности по которому по Договору о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок № 143/6Ц от 20.10.2017 перешли к АО УК "Центр Эссет Менеджемент", обязать АО УК "Центр Эссет Менеджемент" вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53736 администрации городского округа Мытищи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области и Министерство имущественных отношений Московской области.

Суд в порядке ч.4 ст.137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований по доводам, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Как следует из материалов дела, 30.12.2014 между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области, правопреемником которой является администрация (арендодатель), и ОАО "Мытищинская теплосеть" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9659, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 59 023 кв. м, с кадастровым номером 50:12:0000000:53736, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская обл., Мытищинский р-н, г.п. Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 01.01.2015 на 49 лет.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с пунктом 3 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Арендная плата вносится ежеквартально до 5-го числа каждого первого месяца текущего квартала (пункт 3.4 договора).

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности (пункт 5.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

На основании последовательно заключенных договоров переуступки прав аренды на земельный участок права и обязанности арендатора были переданы ответчику (договор о передаче прав с ответчиком от 20.10.2017).

Поскольку обязательства по внесению арендной платы не исполнены, истец обратился с досудебной претензией, в которой указал на наличие задолженности, и предложил расторгнуть договор.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Следовательно, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче арендованного имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему арендованного имущества.

Данный вывод подтверждается положениями пункта 10 постановления Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно положениям пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Следовательно, предметом договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть только земельные участки, в отношении которых осуществлен кадастровый учет, то есть, определена площадь и установлено местоположение их границ.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53736 располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьему лицу - ФИО3, а именно: жилой дом, объекты хозяйственного строительства и хозяйственные постройки.

Часть земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53736, на которой располагаются указанные постройки, огорожена, общая площадь огороженного земельного участка в границах земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53736 составляет примерно 1899 кв. м.

Право собственности ФИО3 на указанные объекты зарегистрировано на жилой дом, общей площадью 86 кв. м - 15.08.2007 года; на индивидуальный гараж, общей площадью 19 кв. м - 05.12.2008; на нежилое здание сарай, общей площадью 42,9 кв. м - 07.12.2012. При этом указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельных участках, как указывает третье лицо, принадлежащих ему на праве собственности с кадастровым номером 50:12:0102303:91, общей площадью 1500 кв. м, и с кадастровым номером 50:12:010203:99, площадью 700 кв. м, границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Факт нахождения земельных участков в собственности третьего лица подтверждается выписками из ЕГРН. Следовательно, в собственности ФИО3 находятся земельные участки общей площадью 2200 кв. м, на которых располагаются объекты недвижимого имущества.

Данные обстоятельства не отрицались сторонами в ходе судебного разбирательства, а также подтверждаются судебными актами о взыскании арендной платы за предшествующие периоды: А41-87742/18А41-87742/18, А41-102168/18.

С учетом изложенных судебных актов суд пришел к выводу о том, что судебный акт по настоящему делу не повлияет на права и обязанности иных лиц, которые не привлечены к участию в деле. В ходе судебного разбирательства стороны возражали против увеличения круга лиц, участвующих в деле.

В данном случае из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, общей площадью 59023 кв. м, не мог быть фактически передан арендатору во временное владение и пользование свободным от прав третьих лиц, поскольку на нем располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности третьему лицу.

Тот факт, что передаваемый в аренду земельный участок на момент заключения договора аренды не был свободен и его часть занята объектом недвижимого имущества, принадлежащего третьему лицу, должен был быть известен истцу как лицу, осуществляющему распоряжение соответствующим земельным участком.

Учитывая невозможность пользования ответчиками арендованным имуществом в период, за который в рамках настоящего дела с них взыскивается арендная плата, отсутствие возможности у арендодателя в момент заключения Договора аренды земельного участка передать земельный участок в фактическое владение и пользование арендатору, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за взыскиваемые периоды.

Соответственно, администрация неправомерно начислила неустойку на задолженность.

С учетом изложенного требования о взыскании основного долга и пени не подлежат удовлетворению.

Истец просит расторгнуть договор.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

В качестве существенного нарушений условий договора аренды истец сослался на п. 3 части 1 статьи 619 ГК РФ: по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Однако судом установлено, что у ответчика отсутствовала обязанность вносить арендную плату. Следовательно, администрация неправомерно ссылается на п. 3 части 1 статьи 619 ГК РФ – требование о расторжении договора по данному основанию не обосновано. На иные существенные нарушения условий договора истец не ссылается.

Таким образом, требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Кузьмина О.А.