Решение от 4 августа 2017 г. по делу № А43-14786/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-14786/2017

г. Нижний Новгород04 августа 2017 года


Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 04 августа 2017 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Чепурных Марии Григорьевны (вн. шифр 43-300), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сура» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о приостановлении государственной регистрации от 23.03.2017 №52/269/300/2017-5444,

и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области зарегистрировать право собственности заявителя на объект незавершенного строительства,

при участии представителей сторон:

от заявителя: ФИО2 (генеральный директор – выписка, паспорт), ФИО3 (доверенность от 01.01.2017),

от ответчика: ФИО4 (доверенность от 09.01.2017),

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Сура» (далее – заявитель, общество) с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о приостановлении государственной регистрации от 23.03.2017 №52/269/300/2017-5444 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – ответчик, Управление Росреестра по Нижегородской области) зарегистрировать право собственности заявителя на объект незавершенного строительства.

Заявитель полагает оспариваемое уведомление о приостановлении государственной регистрации не соответствующим положениям части 2 статьи 621, части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

По мнению заявителя, у ответчика отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, поскольку последний представляет собой объект незавершенного строительства, построенный в период действия заключенного с Министерством государственного имущества и земельных ресурсов в Нижегородской области договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040175:82, а также выданного администрацией г.Нижнего Новгорода разрешения на строительство. Строительство приостановлено в связи с окончанием срока действия разрешения на строительства, за 4 месяца до прекращения права общества на аренду земельного участка, что, как отмечает заявитель, свидетельствуют о том, что строительство объекта велось при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Нарушение прав и законных интересов заявитель усматривает в том, что отказ в регистрации права собственности лишает его права на завершение строительства объекта, заключения договора аренды земельного участка на новый срок без торгов, влечет неопределенность правового положения объекта незавершенного строительства и земельного участка.

Подробно позиция общества изложена в заявлении и поддержана представителями в судебном заседании.

Ответчик не согласен с требованием заявителя, просит суд отказать заявителю в его удовлетворении, поскольку оспариваемое уведомление вынесено при наличии законных оснований, соответствует требованиям части 1 статьи 610, части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Как отмечает ответчик, основанием для приостановления явилось непредставление обществом правоустанавливающих документов на земельный участок. Доводы заявителя об обратном считает необоснованными, поскольку на основании обращения Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, 05.07.2016 осуществлена государственная регистрация прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040175:82, решением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.05.2017 по делу №А43-1479/2017 на общество возложена обязанность освободить указанный земельный участок. Процент готовности объекта недвижимости составляет 10%, что в силу абз.3 пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 влечет невозможность государственной регистрации права собственности на такой объект.

Подробно доводы ответчика изложены в отзыве на заявление и поддержаны представителем в судебном заседании.

Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (правопреемник Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, далее – Министерство) полагает оспариваемое обществом уведомление законным и обоснованным, поскольку право аренды земельного участка обществом прекращено, о чем еще 05.07.2016 внесена соответствующая запись в ЕГРП. При этом решением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.05.2017 по делу №А43-1479/2017 на общество возложена обязанность освободить земельный участок.

Представители Министерства, администрации г.Нижнего Новгород, АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (Волго-Вятский филиал), ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились, ходатайств не заявили. В соответствии со статьей 156, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц при их надлежащем извещении.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, требование заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.03.2017 в Управление Росреестра по Нижегородской области обратился представитель общества с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0040175:3330, представив в комплекте документов разрешение на строительство от 25.08.2014 № RU 523603000-27/1683р и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 09.11.2016 № К-В(ГКУ)/2016-814600.

23.03.2017 государственная регистрация права собственности ООО «Сура» на указанный объект приостановлена по решению государственного регистратора на срок до 23.06.2017 на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ввиду непредставления заявителем документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, о чем обществу направлено уведомление №52/269/300/2017-5444.

Не согласившись с указанным уведомлением, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 №457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Управление является территориальным органом Росреестра, осуществляющим его функции на территории Нижегородской области.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон №218-ФЗ).

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства установлен статьей 40 указанного закона.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Как следует из материалов настоящего дела, а также установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.05.2017 по делу №А43-1479/2017, 06.10.2010 между Министерством и обществом заключен договор аренды земельного участка №18-2518 с, предметом которого является земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 1606 кв.м.+/- 14 кв.м, кадастровый номер 52:18:0040175:82, местоположением: город Нижний Новгород, Автозаводский район, ул. Комсомольская, у дома № 33 для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию магазина товаров первой необходимости (пункт 1.1, 1.3 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.10.2010.

Срок окончания аренды установлен до 10.08.2013 года (пункт 2.1 договора).

После истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Актом обследования земельного участка от 12.02.2015 установлено, что спорный земельный участок обществом не используется, огражден забором из металлопрофиля.

15.05.2015 Министерство в адрес ответчика направило уведомление № 311-05-17-11432/15 об отказе от договора аренды и освобождении земельного участка.

Также тот факт, что земельный участок обществом не используется установлен Министерством 27.06.2016, о чем составлен соответствующий акт.

05.07.2017 на основании заявления Министерства в Единый государственный реестр прав внесена запись о прекращении ограничения (обременения) прав по договору аренду земельного участка № 18-2518 с от 06.10.2010, регистрационные записи об аренде погашены.

Актом обследования № 2989 от 23.12.2016 установлено, что земельный участок до настоящего времени не освобожден, на нем находится частично выстроенный цокольный этаж.

Кроме того, согласно кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0040175:3330 степень готовности объекта составляет 10%.

На основании изложенных обстоятельств вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.05.2017 по делу №А43-1479/2017 установлено отсутствие у общества правовых оснований для пользования земельным участком, в связи с чем, удовлетворено заявленное Министерством исковое заявление об освобождении земельного участка, на общество возложена обязанность в месячный срок с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок - кадастровый номер 52:18:0040175:82, площадью 1606,0 кв.м., расположенный по адресу: <...> у дома № 33 от конструкций частично выстроенного цокольного этажа, металлического забора и возвратить его Министерству по акту приема-передачи.

Таким образом, изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0040175:82 у общества отсутствуют, при этом фундамент объекта незавершенного строительства построен не полностью, что в силу приведенных разъяснений пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 не позволяет признать спорный объект незавершенного строительства самостоятельной недвижимой вещью и осуществить государственную регистрацию права собственности в отношении такого объекта.

В связи с чем, не имеет правового значения и суд не принимает ссылку заявителя на строительство спорного объекта незавершенного строительства на основании выданного разрешения на строительство и договора аренды.

На основании изложенного, оспариваемое обществом уведомление о приостановлении государственной регистрации вынесено при наличии предусмотренного пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ основания, прав и законных интересов общества не нарушает.

Следовательно, совокупность двух условий, необходимых для удовлетворения требования заявителя отсутствует, в связи с чем, в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования заявителю - обществу с ограниченной ответственностью «Сура» (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000рублей отнести на заявителя.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия решения.

Судья М.Г.Чепурных