Решение от 13 ноября 2025 г. по делу № А40-56522/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-56522/25-54-318
14 ноября 2025 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2025 года Полный текст решения изготовлен 14 ноября 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Гладилиной А.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мерзляковой Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИНДИВИДУАЛЬНОГО ФИО5 АНДРЕЕВНЫ (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 13.03.2023)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТОУН ТАУЭРС» (105066, Г.МОСКВА, УЛ. НИЖНЯЯ ФИО2, Д. 35, СТР. 9, ЭТАЖ 3 КОМ 54, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.07.2019, ИНН: <***>)

о взыскании неустойки за период с 20.11.2024 по 13.12.2024 в размере 199 277 руб. 38 коп., процентов в размере 908 336 руб. 31 коп., процентов за период с 04.02.2025 до момента фактической передачи нежилого помещения, почтовых расходов в размере 682 руб. 91 коп.,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 11.12.2024 передоверено по доверенности от 16.01.2025 № 31

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 09.01.2025 № 1 (паспорт, диплом),

УСТАНОВИЛ:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 (далее – предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТОУН ТАУЭРС» (далее – общество,

ответчик) о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи будущей недвижимости № В5-8 от 29.03.2023 за период с 14.12.2024 по 27.03.2025 в размере 1 817 532 руб. 52 коп., а также почтовых расходов в размере 682 руб. 91 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что объект недвижимости не был передан истцу в установленный срок, в связи с чем с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, а представитель ответчика возражал против их удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.

Заслушав представителей сторон, изучив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем (Покупатель) и обществом (Продавец) заключен договор от 29.03.2023 № В5-8 купли-продажи будущей недвижимости (далее – договор), по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель - принять и оплатить нежилое помещение (далее - Недвижимость) общей проектной площадью 70 кв. м, которое будет расположено на 5 этаже административно-делового комплекса по адресу <...>.

Согласно пункту 3.1.2 договора Продавец обязан передать Покупателю недвижимость по акту приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В соответствии с пунктом 5.1 договора Продавец обязуется передать, а Покупатель принять Недвижимость по Акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней после подписания Сторонами дополнительного соглашения к договору об определении окончательной точной площади Недвижимости в соответствии с условиями пункта 2.2 договора и полной оплаты Покупателем Цены договора в соответствии с условиями пункта 4.5 договора (в зависимости от того, какое из событий произойдет позднее).

В пункте 2.5 договора стороны предусмотрели, что срок завершения строительства (под которым понимается получение Заключения о соответствии Объекта) - три года с даты получения разрешения на строительство Объекта.

В пункте 1.1.6 договора определено, что Продавцом получено разрешение на строительство № 77-108000- 019406-2021 от 19.02.2021. Следовательно, срок завершения строительства - 19.02.2024.

Срок получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию – три месяца с даты получения Заключения о соответствии Объекта.

Между тем к назначенному сроку объект для целей договора строительством завершен не был, заключение о соответствии объекта Продавцом к 19.02.2024 не получено.

В соответствии с пунктом 4.1 договора цена договора определяется сторонами исходя из стоимости одного квадратного метра недвижимости в размере 434 140 руб. путем умножения площади Недвижимости на стоимость одного

квадратного метра недвижимости. На дату подписания договора цена составляла 30 389 800 руб.

Пунктом 4.3 договора установлено, что цена подлежит уточнению Сторонами путем подписания дополнительного соглашения к договору при определении окончательной точной площади Недвижимости в соответствии с пунктом 2.2 договора.

Оплата по Договору производится Покупателем в следующем порядке (пункт 4.4 договора):

часть Цены договора в размере 9 116 940 руб., в том числе НДС, оплачивается в течение 3 рабочих дней с даты подписания Сторонами договора;

часть Цены договора в размере 7 080 823,40 руб., в том числе НДС, оплачивается Покупателем в срок не позднее 30.06.2023;

часть Цены договора в размере 7 080 823,40 руб., в том числе НДС, оплачивается Покупателем в срок не позднее 30.09.2023;

оставшаяся часть Цены договора в размере 7 111 213,20 руб., в том числе НДС, оплачивается Покупателем в срок не позднее 30.12.2023.

Оплата была произведена Покупателем в сроки, установленные договором: 9 116 940 руб. - платежным поручением № 1 от 30.03.2023, 7 080 823,40 руб. - платежным поручением № 11 от 29.06.2023, 7 080 823,40 руб. - платежным поручением № 32 от 29.09.2023, 7 111 213,20 руб. - платежным поручением № 53 от 28.12.2023.

Дополнительным соглашением № 1 от 13.03.2025 к договору предусмотрено, что окончательная точная площадь Недвижимости, уточненная по результатам обмеров построенного Объекта, составляет 69,60 кв. м.

Цена Договора в связи с определением окончательной точной площади Недвижимости подлежит уточнению в порядке, предусмотренном пунктом 4.3 договора, и составляет 30 216 144 руб., в том числе НДС. Общая сумма денежных средств, перечисленных Покупателем Продавцу в счет оплаты Цены договора, превышает уточненную Цену договора на 173 656 руб., в том числе НДС, которые возвращены Продавцом Покупателю 25.03.2025 платежным поручением № 193.

Уведомлениями Продавца от 14.03.2025 № 418 и от 25.03.2025 № 444 Покупатель дважды приглашен на приемку недвижимости.

Недвижимость передана Истцу 27.03.2025 по Акту приема-передачи к договору.

При этом в соответствии с пунктом 8.2 договора, в случае пропуска срока завершения строительства Объекта, установленного в пункте 2.5 договора, более чем на 9 (девять) календарных месяцев Покупатель по своему усмотрению вправе предъявить Продавцу требование об уплате неустойки в размере 10% годовых, начисляемых на сумму денежных средств, фактически внесенных покупателем в счет оплаты цены договора за каждый день просрочки.

Претензия истца о выплате договорной неустойки оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

После обращения с иском в суд ответчик платежным поручением № 200 от 28.03.2025 оплатил денежные средства в размере 199 277,38 руб. в счет оплаты договорной неустойки, в связи с чем Истцом заявлено ходатайство об уточнении иска с требованием взыскать проценты на основании статьи 395 и пункта 4 статьи

487 ГК РФ за просрочку передачи нежилого помещения по договору за период с 14.12.2024 по 27.03.2025 в размере 1 817 532,52 руб.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (в том числе продажа недвижимости) применяются положения главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 названного Кодекса.

В данном случае, согласно условиям заключенного договора, продажа помещения производится на условиях предварительной оплаты.

Согласно пункту 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

При этом в силу пункта 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Пунктом 4 статьи 487 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 названного Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

При этом, как следует из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 10270/13, при применении данных норм необходимо исходить из того, что пользование чужими денежными средствами имеет место при наличии на стороне должника денежного обязательства и выражается в неправомерном удержании денежных средств, уклонении от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательном получении или сбережении, в результате чего наступают последствия в виде начисления процентов на сумму этих средств.

Продавец, получивший обусловленную договором поставки предварительную оплату, не может рассматриваться как неправомерно получивший или удерживающий денежные средства до истечения срока предоставления им встречного исполнения обязательства по поставке товара.

Его обязанность возвратить полученную сумму предварительной оплаты наступает лишь после предъявления такого требования покупателем, право которого, в свою очередь, возникает в случае просрочки обязательства со стороны поставщика.

Если в условиях нарушения срока поставки товара покупатель не заявляет требование по возврату указанной суммы, продавец выступает должником по обязательству, связанному с передачей товара, а не по денежному обязательству, и оснований для начисления процентов по статье 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты в таком случае не возникает.

В случае же, когда покупателем предъявляется требование о возврате суммы предварительной оплаты за товар, продавец становится должником по денежному обязательству и на сумму удержанного аванса могут быть начислены проценты в соответствии с названной статьей.

Таким образом, до момента предъявления покупателем требования о возврате суммы предварительной оплаты продавец остается должником по обязательству, связанному с передачей товара.

Возлагаемая на него согласно пункту 4 статьи 487 ГК РФ ответственность является неустойкой, взыскиваемой за просрочку передачи товара. Проценты по статье 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты ввиду отсутствия денежного обязательства в рассматриваемом случае начислены быть не могут.

При этом законная неустойка по пункту 4 статьи 487 ГК РФ рассчитывается по формуле, предусмотренной в статье 395 данного Кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 10270/13).

Таким образом, положение пункта 4 статьи 487 ГК РФ толкуется как устанавливающее законную неустойку за просрочку передачи предварительно оплаченного товара, расчет которой приравнен к расчету процентов по статье 395 ГК РФ.

Кроме того, как следует из пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», на основании пункта 4 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

Из системного толкования условий договора следует, что обязательство по передаче ответчиком предварительно оплаченной Недвижимости возникает после завершения строительства Объекта (получения Заключения о соответствии Объекта), получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию (в течение 3-х месяцев с даты получения Заключения о соответствии Объекта), осуществления действий, необходимых для регистрации права собственности Продавца на Недвижимость (в течение 3-х месяцев с даты получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию), подписания Сторонами дополнительного соглашения об определении окончательной точной площади Недвижимости и полной оплаты Покупателем Цены договора (пункты 2.5, 5.1 договора).

Обязательства Продавца по передаче Покупателю недвижимости не является денежным, в связи с чем ответственность, предусмотренная статьей 395 ГК РФ, к Продавцу применена быть не может.

Условиями Договора одновременное начисление неустойки за просрочку исполнения обязательства и процентов в порядке статьи 395 и пункта 4 статьи 487 ГК РФ не предусмотрено.

Соглашением сторон в соответствии со статьями 421, 431 ГК РФ стороны вправе предусмотреть размер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответственность Продавца (Ответчика) за неисполнение обязательства по договору установлена пунктом 8.2 договора в виде уплаты Покупателю неустойки в размере 10% годовых, начисляемых на сумму денежных средств, фактически внесенных Покупателем в счет оплаты Цены договора за каждый день просрочки.

При этом из содержания нормы пункта 4 статьи 487 ГК РФ следует, что ответственность за несвоевременную передачу предварительно оплаченного товара в виде начисления процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, то есть на определенных ею условиях и размере, применяется в том случае, если законом или договором не предусмотрено иное.

Иные условия и размер ответственности Продавца установлены сторонами в пункте 8.2 договора. Покупателем требования о возврате суммы предварительной оплаты за Недвижимость не предъявлялось.

Кроме того, суд отмечает, что Недвижимость передана Истцу 27.03.2025 после получения заключения о соответствии Объекта (получено 13.12.2024), Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию (получено 27.12.2024), осуществления регистрации права собственности Продавца на Недвижимость (регистрация права осуществлена 20.01.2025), подписания Сторонами Дополнительного соглашения (подписано 13.03.2025) и проведения окончательных взаиморасчетов по Договору (Продавцом 25.03.2025 произведен возврат денежных средств в связи с уменьшением площади Недвижимости).

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что ответчиком допущено нарушение сроков в части завершения строительства Объекта. Доказательств нарушения ответчиком иных обязательств истцом не представлено.

Предъявляя требование о взыскании процентов в порядке статьи 395 ГК РФ, истец фактически применяет к ответчику две меры ответственности, что положениями гражданского законодательства не допускается, поэтому оснований для взыскания дополнительно к договорной неустойке процентов, начисленных в соответствии со статьей 395 ГК РФ, не имеется.

При таком положении иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ почтовые расходы и расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

При этом с учетом увеличения истцом размера исковых требований с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 21 298 руб.

Руководствуясь статьями 9, 49, 65, 71, 75, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ФИО5

АНДРЕЕВНЫ (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход

федерального бюджета государственную пошлину в размере 21 298 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд

в течение месяца со дня принятия.

Судья А.А. Гладилина