Решение от 11 июня 2024 г. по делу № А32-13442/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-13442/2021

г. Краснодар «11» июня 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2024 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 11 июня 2024 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.Э. Голубченко, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-13442/2021

по иску акционерного общества «Тандер» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

о внесении изменений в договор аренды земельного участка,


при участии в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 06 по 13 февраля и с 13 по 20 февраля 2024 года, представителей истца – ФИО1 (по доверенности, до перерыва), ФИО2 (по доверенности, после перерыва),



УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Тандер» (далее – общество) обратилось с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) о внесении со дня вступления в законную силу судебного акта изменения в договор аренды №4900010552 от 17.01.2018, а именно дополнить договор аренды изменением условия в части размера арендной платы, установив, что с 01.01.2018 размер арендной платы составляет сумму, равную земельному налогу на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202005:1028, указанный порядок применяется в соответствии с принципом № 7, закреплённым постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» до снятия с земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202005:1028 ограничений в его приватизации или изменения законодательства.

Общество обратилось с заявлением об уточнении исковых требований и просило в ходатайстве от 14.02.2022 принять исковые требования в следующей редакции:

«Урегулировать разногласия по пунктам 3.2, 3.5 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900010552 от 17.01.2018, изложив его в следующей редакции:

3.2. Размер годовой арендной платы за участок равен произведению кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога, нормативно установленной для территории, на которой находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202005:1028.

Внести изменения в пункт 3.5 договора путем исключения данного пункта из договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900010552 от 17.01.2018».

Определением от 14.02.2022 ходатайство об изменении исковых требований от 14.02.2022 удовлетворено.

В определениях от 17.05.2022, от 17.11.2022 суд запросил у истца доказательства нахождения объектов недвижимости на спорном земельном участке КН 23:49:0202005:1028, предложил предоставить пояснения о возможном применении льготного порядка расчета арендной платы (в размере, не превышающем земельного налога), установленного постановлением № 528, в отсутствие на участке объектов недвижимости, с учетом предоставления участка в аренду под автостоянку.

Определением от 17.11.2022 к участию в деле в качестве ответчика привлечён департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

Общество обратилось с ходатайством об уточнении исковых требований от 07.02.2023, в котором просило следующее:

«Урегулировать разногласия по пункту 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900010552 от 17.01.2018, изложив его в следующей редакции:

3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 11.12.2022 №70/К-20-3 и составляет за 2018 год – 333 000 рублей, за 2019 год – 350 000 рублей, за 2020 год – 359 000 рублей»,

Определением от 07.02.2023 ходатайство об уточнении исковых требований от 07.02.2023 отклонено.

Общество вновь обратилось с ходатайством об уточнении исковых требований от 14.07.2023, в котором просило следующее:

«Урегулировать разногласия по пункту 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900010552 от 17.01.2018, изложив его в следующей редакции:

3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 11.12.2022 №70/К-20-3 и составляет за 2018 год – 333 000 рублей, за 2019 год – 350 000 рублей, за 2020 год – 359 000 рублей».

Определением от 14.07.2023 ходатайство от 14.07.2023 об изменении предмета исковых требований удовлетворено.

Определением от 27.07.2023 удовлетворено ходатайство о назначении судебной экспертизы, назначено проведений судебной оценочной экспертизы по вопросу: «Определить рыночную стоимость земельного участка КН 23:49:0202005:1028, площадью 5862 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, по состоянию на 01.01.2018, на 01.01.2019, на 01.01.2020 и по состоянию на дату проведения экспертизы». В связи с назначением судебной экспертизы производство по делу приостановлено.

Общество обратилось с ходатайством от 24.11.2023 об уточнении исковых требований, в котором просило следующее:

«Урегулировать разногласия по пункту 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900010552 от 17.01.2018, изложив его в следующей редакции:

3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с заключением эксперта № А32-13442/2021 от 29.09.2023, выполненного экспертом ООО «Краснодарская Оценочная Компания».

Определением от 30.11.2023 производство по делу возобновлено.

Тем же определением ходатайство об уточнении исковых требований от 24.11.2023 удовлетворено.

В судебном заседании, состоявшемся 06 февраля 2024 года, представитель общества исковые требования поддержал, с учетом уточнения от 24.11.2023, пояснил, что расчет арендной платы по ставке земельного налога в данном случае не применяется, поскольку принадлежащие обществу объекты недвижимости на арендуемом земельном участке отсутствуют, в связи с чем, расчет арендной платы должен производиться от рыночной стоимости земельного участка.

Представитель общества также пояснил, что общество относит на себя судебные расходы по оплате стоимости судебной оценочной экспертизы и по оплате государственной пошлины по иску.

Таким образом, истец принял на себя судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы и по оплате государственной пошлины по иску.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 13 февраля 2024 года, 09 часов 00 минут.

После указанного перерыва в судебное заседание явился представитель общества, поддержавший исковые требования.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 20 февраля 2024 года, 17 часов 00 минут.

В судебное заседание после перерыва 20 февраля 2024 года представитель общества исковые требования поддержал, также поддержал отнесение на истца судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и по оплате стоимости судебной оценочной экспертизы.

Представитель общества пояснил, что объекты недвижимости общества на спорном земельном участке отсутствуют, вид разрешенного использования земельного участка – автостоянка.

На вопрос суда в судебном заседании 20 февраля 2024 года, просит ли общество установления годовой арендной платы также за предыдущие годы (2018 – 2020), представитель общества пояснил, что оставляет на усмотрение суда (аудиопротокол судебного заседания от 20.02.2024).

Представитель общества пояснил, что арендная плата по данному земельному участку должна рассчитываться по общим правилам, без применения земельного налога, от рыночной стоимости земельного участка.

Представитель администрации и департамента в настоящее судебное заседание не явился, о дате и времени настоящего судебного заседания администрация и департамент уведомлены.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя общества, суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество является арендатором земельного участка КН 23:49:0202005:1028, площадью 5862 кв. м, с видом разрешенного использования – автостоянка, на основании договора аренды земельного участка № 4900010552 от 17.01.2018, заключённого муниципальным образованием город-курорт Сочи без торгов, сроком до 01.01.2047.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчётом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 03.11.2017 №118-2017 и составляет 1481105,91 рублей.

В соответствии с пунктом 3.5 договора, размер годовой арендной платы, установленный п. 3.2, может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. При изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582» основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 №710, принятого во исполнение пункта 4 постановления от 16.07.2009 № 582 разъяснено, что в целях применения принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, размер платы (арендной платы) за пользование ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) земельным участком, находящимся в государственной собственности, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие лицу, являющемуся пользователем (арендатором) земельного участка, с 12.08.2017 (дата вступления в силу постановления N 531) определяется в размере не выше земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательства о налогах и сборах (Налоговый кодекс) в отношении такого земельного участка.

Правовым основанием применения основного принципа N 7 является наличие следующих условий:

- земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ);

- на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка;

- отсутствуют иные обстоятельства, исключающие выкуп земельного участка, помимо его ограничения в обороте (то есть если бы не ограничение земельного участка в обороте, собственник объекта вправе был бы по нормам земельного и гражданского законодательства приобрести этот участок в собственность);

- возможность выкупа земельного участка собственником объекта не была фактически реализована.

Из представленной в материалы дела сведений государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 08.11.2021 №3266/12.01-07, выданных департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи, следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202005:1028 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, утвержденной приказом Минздрава РСФСР от 21.10.69 №297.

Вместе с тем, принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости на данном земельном участке отсутствуют, общество не является собственником каких-либо объектов недвижимости, расположенных на данном участке.

Расположенный по сведениям ЕГРН (выписка из ЕГРН от 30.12.2022 №КУВИ-001/2022-232597580) на данном земельном участке объект с кадастровым номером 23:49:0000000:6275 представляет собой сооружение – канализационную сеть, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи и находится в хозяйственном ведении МУП города Сочи «Водоканал» (выписка из ЕГРН от 30.12.2022 №КУВИ-001/2022-232597016).

Принцип N 7 подлежит применению только в случае, когда на публичном земельном участке, ограниченном в обороте в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, расположены здания (сооружения), принадлежащие арендатору на праве собственности. То есть, когда единственным препятствием приватизации земельного участка служит предусмотренное пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса основание (ограничение земельного участка в обороте). Аналогичный правовой подход приведён в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2022 N 310-ЭС22-15910 по делу N А84-4272/2019.

Принцип N 7 подлежит применению исключительно в случае, когда публичный земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие арендатору на праве собственности, ограничен в обороте на основании пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса. Размер арендной платы на основании Принципа № 7 надлежит устанавливать в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для эксплуатации этих объектов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399).

В рассматриваемом случае имеются иные основания, препятствующие приватизации спорного земельного участка (на земельном участке отсутствуют принадлежащие арендатору объекты недвижимости), которые исключают возможность приватизации земельного участка независимо от ограничения в обороте по основанию пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, в связи с чем, Принцип №7 для определения размера арендной платы неприменим.

Таким образом, поскольку общество не является собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, оно не вправе претендовать на выкуп этого земельного участка, у общества право на приватизацию земельного участка отсутствует независимо от ограничения земельного участка в обороте, в связи с чем, ограничение земельного участка в обороте по признаку нахождения во второй зоне горно-санитарной охраны курорта не даёт обществу права на применение льготного размера арендной платы, не превышающего земельного налога.

Таким образом, годовой размер арендной платы за пользование данным земельным участком в размере ставки земельного налога установлению не подлежит.

Вывод об отсутствии у общества права на применение льготного порядка расчета арендной платы в размере, не превышающем земельного налога, влечёт применение Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утверждённого постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699.

В этой связи, общество в процессе рассмотрения настоящего дела изменяло исковые требования и просило, в окончательной редакции, принятой к производству определением от 30.11.2023, урегулировать разногласия по пункту 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900010552 от 17.01.2018, изложив его в следующей редакции: 3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с заключением эксперта № А32-13442/2021 от 29.09.2023, выполненного экспертом ООО «Краснодарская Оценочная Компания».

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202005:1028 площадью 5862 кв. м с видом разрешенного использования «автостоянка» находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, право собственности зарегистрировано 31.10.2012 (выписка из ЕГРН от 27.11.2020 №99/2020/362787313).

Размер арендной платы за земельные участки муниципальной собственности определялся на основании нормативного акта - постановления администрации г. Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее - постановление № 1699), вступившего в силу со дня официального опубликования (02.08.2016).

Согласно п. 2 постановления № 1699 размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пунктом 7 Постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, пунктом 10 Постановления № 1699 предусмотрено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В пункте 9.4. Постановления № 1699 указано, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется.

При таком положении размер арендной платы за земельный участок КН 23:49:0202005:1028 рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и расчетной ставки - 1,5 %.

07.12.2023 вступило в действие Постановление администрации города Сочи от 04.12.2023 № 3655 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

Данным постановлением утверждён Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок).

В соответствии с пунктом 4.1.3 названного Порядка, арендная плата рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости в отношении земельного участка, в отношении которого законодательством Российской Федерации или Порядком не установлен иной порядок определения размера арендной платы.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, с учётом назначения земельного участка и оснований его предоставления в аренду без торгов, какой-либо иной порядок определения размера арендной платы не предусмотрен.

Таким образом, суд в результате анализа положений названного Порядка, приходит к выводу о том, что в отношении спорного земельного участка сохраняется по состоянию на дату настоящего судебного заседания расчёт годовой арендной платы от рыночной стоимости земельного участка с применением ставки 1,5 процента.

В договоре аренды земельного участка стороны согласовали расчет годовой арендной платы в пункте 3.2 в соответствии с Отчётом об оценке величины годовой арендной платы от 03.11.2017 №118-2017 в сумме 1 481 105,91 рубль.

Изучив представленный в материалы дела Отчёт от 03.11.2017 №118-2017 об оценке величины (размера) годовой арендной платы, подготовленный по заказу департамента имущественных отношений администрации города Сочи, суд установил, что оценщиком была определена рыночная стоимость земельного участка в размере 98 740 394 рубля по состоянию на 03.11.2017, применена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка со ссылкой на постановление администрации от 18.07.2016 №1699, и в результате применения данной ставки получен размер годовой арендной платы – 1 481 105,91 рублей.

Таким образом, следует признать, что применённый оценщиком в Отчёте от 03.11.2017 №118-2017 подход к определению размера годовой арендной платы является нормативно верным.

Определением от 27.07.2023 по делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы по вопросу «Определить рыночную стоимость земельного участка КН 23:49:0202005:1028, площадью 5862 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, по состоянию на 01.01.2018, на 01.01.2019, на 01.01.2020 и по состоянию на дату проведения судебной экспертизы».

В соответствии с заключением эксперта ФИО3 (ООО «Краснодарская Оценочная Компания») от 29.09.2023 №А32-13442/2021, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202005:1028 по состоянию на 01.01.2018 составляет 24 746 000 рублей, по состоянию на 01.01.2019 – 25 299 000 рублей, по состоянию на 01.01.2020 – 25 302 000 рублей, по состоянию на 29.09.2023 округленно составляет 30 355 000 рублей.

Эксперт ФИО3 предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, экспертом дана соответствующая подписка от 05.09.2023.

Изучив экспертное заключение, суд не нашёл оснований для его непринятия, данное заключение сторонами не оспорено, в связи с чем, суд считает возможным принять данное заключение в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка на указанные в нём даты.

В соответствии с уточнёнными исковыми требованиями в окончательной редакции по ходатайству от 24.11.2023, которое было удовлетворено определением от 30.11.2023, общество просило урегулировать разногласия по пункту 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900010552 от 17.01.2018, изложив его в следующей редакции: 3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с заключением эксперта № А32-13442/2021 от 29.09.2023, выполненного экспертом ООО «Краснодарская Оценочная Компания».

Таким образом, с учетом положений постановления администрации г. Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» и постановления администрации города Сочи от 04.12.2023 № 3655 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», суд считает необходимым изложить пункт 3.2 договора аренды в редакции, предусматривающей применение рыночной стоимости земельного участка в размере, наиболее актуальном и приближенном к дате настоящего судебного заседания, а именно в размере 30 355 000 рублей, определённой оценщиком по состоянию на 29.09.2023.

Суд отмечает, что истцом Отчёт об оценке величины годовой арендной платы от 03.11.2017 №118-2017 в сумме 1 481 105,91 рубль, выполненный по заказу департамента имущественных отношений администрации города Сочи, не оспаривался, вопрос о достоверности данного отчета перед экспертом не ставился, под сомнение рыночная стоимость земельного участка, определенная данным отчетом, истцом поставлена не была.

При таких обстоятельствах, суд не находит возможным указать в резолютивной части решения на применение в пункте 3.2 договора аренды помимо рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 29.09.2023, также рыночных стоимостей земельного участка, определённых оценщиком, выполнявшим судебную оценочную экспертизу, по состоянию на прошедшие периоды – по состоянию на 01.01.2018, на 01.01.2019 и на 01.01.2020.

Иное означало бы пересмотр размера арендной платы за весь период 2018 – 2020 годов включительно, при наличии Отчёта об оценке величины годовой арендной платы от 03.11.2017 №118-2017, не оспоренного в установленном порядке и основанного на правильном применении нормативно установленного расчета годовой размера арендной платы (от рыночной стоимости земельного участка с применением ставки 1,5 процента).

Достоверность рыночной стоимости земельного участка, определённой в данном Отчёте об оценке величины годовой арендной платы от 03.11.2017 №118-2017, и соответствие указанного Отчета об оценке обязательным требованиям в сфере законодательства об оценочной деятельности истцом не оспаривались.

При таких обстоятельствах, указание иной рыночной стоимости земельного участка за период 2018 – 2020 годов означало бы изменение годовой арендной платы в сторону уменьшения за прошедшие периоды действия договора.

В соответствии с и. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменения договора. По смыслу вышеуказанных норм изменения договора, производимые в судебном порядке, могут распространяться только на будущее время. Последствия таких изменений не могут иметь обратной юридической силы и распространять свое действие на отношения сторон, существовавшие до вступления в силу решения суда, изменяющего условия договора. Таким образом, судебным актом нельзя изменить и применить измененные условия договора (в том числе в части цены договора) к прошедшему периоду. Из изложенного следует, что ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу № А32-21100/2018, оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2019).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. По смыслу приведенной нормы права ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2019 по делу №А32-21100/2018).

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Заявленные истцом требования не могут охватывать ретроспективные правоотношения сторон и в случае удовлетворения иска, измененные условия договора аренды, будут применяться к правоотношениям сторон с момента вступления решения суда в законную силу. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2019 по делу №А32-12230/2018, оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2019).

Требования истца о внесении изменений в договора в части установления размера арендной платы (пункт 3.2 договора) нацелены на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, в связи с тем, что арендная плата является регулируемой и ее размер, согласно изложенным выше правилам, изменяется вне зависимости от того, внесены ли сторонами изменения в договор. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита осуществляется способами, прямо предусмотренными законом, то есть способ защиты не может быть произвольным. Соответственно арендатору, который не согласен с размером арендной платы, отраженном в договоре, доступны следующие способы юридического реагирования: арендатор может не платить арендную плату в размере необоснованного (по его мнению) превышения и впоследствии возражать против иска администрации о взыскании задолженности доводом о нарушении методики расчета арендной платы; арендатор, уплативший арендную плату согласно условиям договора, может заявить кондикционный иск, указав, что нарушение методики расчета привело к неосновательному обогащению муниципального образования в части уже уплаченного истцом; арендатор может заявить о недействительности договорного условия о размере арендной платы; арендатор может заявить иск об изменении договора в целях обеспечения правовой определенности. Заявленные истцом требования об установлении в пункте 3.2 договора годовой арендной платы в определенном размере могут быть квалифицированы единственным способом - как требования об изменении договора в части условий об арендной плате. Учитывая, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Специфика применяемого истцом способа защиты сводится к тому, что установив противоречие договорного условия императивной норме закона на момент рассмотрения спора, суд должен изложить договорное условие таким образом, чтобы оно соответствовало императивным нормам права, даже если предложенная истцом формулировка не будет признана правомерной. Иными словами, суд не может отказать в удовлетворении такого иска, если установит, что договорное условие в существующем виде не соответствует закону и одновременно выявит, что данное условие в предлагаемой истцом формулировке также закону не соответствует. В указанном случае суд удовлетворяет иск, приводя договорное условие в соответствие с требованиями закона. Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. По смыслу приведенной нормы права ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты. Ввиду указанного, размер арендной платы может быть установлен только на момент вынесения настоящего решения. Учитывая регулируемый характер арендной платы за землю, принимая во внимание направленность иска на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, цель судебной защиты, состоящую в исчерпании возникшего конфликта, вносимые в договор изменения, должны отражать условие договора на перспективный период (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 по делу № А32-39615/2017, оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2018).

Таким образом, в резолютивной части решения суда по иску об изменении условия договора аренды земельного участка о размере годовой арендной платы суд указывает рыночную стоимость земельного участка, наиболее приближенную к дате судебного заседания (актуальную на дату судебного заседания), которой является рыночная стоимость по состоянию на 29.09.2023, определенная экспертным путем по результатам судебной оценочной экспертизы в размере 30 355 000 рублей.

В отсутствие доказательств недостоверности Отчета об оценке от 03.11.2017 №118-2017, составленного на основе правильного применения оценщиком нормативно установленного порядка расчета арендной платы, оснований для пересмотра размера арендной платы за 2018 – 2020 годы посредством указания в резолютивной части решения суда по настоящему делу на применение в пункте 3.2 договора рыночных стоимостей земельного участка за прошедшие периоды, по состоянию на 01.01.2018, на 01.01.2019 и на 01.01.2020, – не имеется.

Суд учитывает, что общество в соответствии с уточнёнными исковыми требованиями в окончательной редакции по ходатайству от 24.11.2023 об уточнении исковых требований, которое было удовлетворено определением от 30.11.2023, просило урегулировать разногласия по пункту 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900010552 от 17.01.2018, изложив его в следующей редакции: 3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с заключением эксперта № А32-13442/2021 от 29.09.2023, выполненного экспертом ООО «Краснодарская Оценочная Компания».

До этого общество просило урегулировать разногласия по пункту 3.2 договора аренды №4900010552 от 17.01.2018, изложив его в следующей редакции: 3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 11.12.2020 №70/К-20-3 и составляет за 2018 год – 333 000 рублей, за 2019 год – 350 000 рублей, за 2020 год – 359 000 рублей.

Таким образом, общество изменило требование об указании рыночных стоимостей земельного участка за период 2018 – 2020 годов на требование об установлении размера годовой арендной платы в соответствии с заключением эксперта № А32-13442/2021 от 29.09.2023, выполненным экспертом ООО «Краснодарская Оценочная Компания».

В судебном заседании 20.02.2024 представитель общества пояснил, что оставляет вопрос об указании конкретной даты определения рыночной стоимости земельного участка в решении на усмотрение суда.

Исходя из данной формулировки уточнённых исковых требований, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения в качестве базы для расчета годовой арендной платы в пункте 3.2 договора аренды определённую оценщиком рыночную стоимость земельного участка, наиболее приближенную к дате судебного заседания (актуальную рыночную стоимость), которая была определена экспертом по состоянию на 29.09.2023 и составляет 30 355 000 рублей.

Суд не находит возможным также указать в спорном пункте 3.2 договора на применение установленных экспертом рыночных стоимостей земельного участка по состоянию на 01.01.2018, на 01.01.2019 и на 01.01.2020, поскольку ретроспективное изменение условий договора, в том числе условий о цене, не допускается; применение данных рыночных стоимостей за период 2018 – 2020 годов будет означать ретроспективный пересмотр арендной платы за прошедший период действия договора при наличии подлежащего применению в указанном периоде Отчёта об оценке от 03.11.2017 №118-2017, основанного на нормативно правильном расчёте годовой арендной платы, достоверность которого истцом не оспаривалась.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

внести изменения в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 17 января 2018 года №4900010552, заключённый между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи и акционерным обществом «Тандер» (ИНН <***> ОГРН <***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202005:1028, изложив пункт 3.2 указанного договора в следующей редакции:

«Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202005:1028 устанавливается в соответствии с заключением эксперта-оценщика ФИО3 (ООО «Краснодарская Оценочная Компания») от 29 сентября 2023 года по результатам судебной оценочной экспертизы по делу №А32-13442/2021 и составляет 455 325 рублей (рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202005:1028 по состоянию на 29.09.2023 в размере 30 355 000 рублей Х ставка годовой арендной платы в размере 1,5 процента)».

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков