Решение от 2 сентября 2025 г. по делу № А40-295914/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

Дело № А40-295914/24-1-1234
г. Москва
03 сентября 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2025 года Полный текст решения изготовлен 03 сентября 2025 года Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В. при ведении протокола помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (101000, <...> , ОГРН: <***>) к ответчику индивидуальному предпринимателю Меликяну Гайку Гагиковичу (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.04.2021)

об установлении запрета на использование помещений в здании с кадастровым номером № 77:03:0001004:8020 площадью 1827, 4 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером № 77:03:0001004:9 по адресу: <...> вл.7, под цели, не связанные с дошкольным образованием

третьи лица: 1) Общество с ограниченной ответственностью "Агроторг" (191025, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: <***>), 2) Департамент городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>); 3) Комитет государственного строительного надзора города Москвы (121059, <...>, ОГРН: <***>); 4) Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Легро" (109316, г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Нижегородский, ул Талалихина, д. 41, стр. 8; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.07.2015, ИНН: <***>), 5) Департамент образования и науки города Москвы (129090, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.11.2002, ИНН: <***>), 6) Совет многоквартирного дома по адресу ул. Просторная д.7 в лице Председателя Совета МКД ФИО2

при участии представителей: от истца – ФИО3 по дов. от 10.09.2024; от ответчика – ФИО4 по дов. от 17.02.2023;

от третьего лица ООО "Агроторг" – ФИО5 по дов. от 24.06.2025;

третьего лица Совет МКД - председателя Совета МКД ФИО2 лично по паспорту

УСТАНОВИЛ:

Определением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 23.11.2023 гражданское дело № 2-4599/2023 от 23.11.2023 по иску Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы к индивидуальному предпринимателю Меликяну Гайку Гагиковичу передано по подсудности в Арбитражный суд города Москвы.

Иск заявлен о понуждении ответчика (собственника здания) восстановить положение, существовавшее до нарушения, путем установления запрета на использование помещений в здании с кадастровым номером 77:03:0001004:8020 площадью 1827,4 кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0001004:9 по адресу Москва, ул. Просторная вл.7 под цели, не связанные с дошкольным образованием. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 29, 90 Федерального закона «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», ст.60 ЗК РФ, ст. 1 ГрК РФ и основаны на том, что обследованием ГИН установлено, что по состоянию на 14.08.23 помещение площадью 423,8 кв.м в нежилом здании с кадастровым номером № 77:03:0001004:8020 используется под размещение продовольственного магазина «Пятерочка» - ООО «Агроторг», в то время как согласно градостроительной документации здание возводилось в качестве дошкольного образовательного учреждения в составе жилого комплекса, с момента ввода в эксплуатацию которого возросла нагрузка на образовательные учреждения, баланс прав и законных интересов нарушен, права и интересы, в том числе публичные, связанные с устойчивым развитием территории, нарушены.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, ссылаясь на ст. 209 ГК РФ, а также указывая на то, что виды разрешенного использования земельного участка, на котором расположено приобретенное ответчиком здание, допускают размещение на нем магазина площадью до 5000 кв.м, использование участка соответствует видам разрешенного использования земельного участка; в нежилом здании сразу после оформления его в собственность ИП ФИО6 начато осуществление образовательной деятельности на основании заключенных ответчиком договоров аренды.

Представитель третьего лица ООО «Агроторг» против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, ссылаясь на отсутствие правовых оснований установления запрета на использование помещений продовольственного магазина, поскольку такой вид разрешенного использования земельного участка предусмотрен в отношении участка, на котором расположено здание ответчика.

Представитель извещенного надлежащим образом третьего лица Мосгостройнадзора в судебное заседание не явился. Данное третье лицо просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, в письменных пояснениях, направленных в суд, пояснило, что было выдано разрешение на строительство объекта «Жилой комплекс с пристроенным ДОО на 60 мест и подземной автостоянкой по адресу Москва, ул. Просторная вл.7, 2 этап строительства (ДОО» от 23.07.2019 № 77-113000-183379-2019 и разрешение на ввод в эксплуатацию от 14.04.2022 № 77-113000-919726-2022; в дополнениях к письменным объяснениям Мосгосстройнадзор указал,

что строительство объекта «Жилой комплекс с пристроенными ДОО на 60 мест и подземной автостоянкой по адресу Москва, ул. Просторная, вл. 7» осуществлялось в 2 этапа: 1 этап: строения 1 и 2, поземный паркинг, 2 этап: ДОО; разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Жилой комплекс с пристроенным ДОО на 60 мест и подземной автостоянкой по адресу: Москва, ВАО, Богородское, ул. Просторная, вл. 7» 1 этап (строения 1, 2, подземная автостоянка) от 30.11.2021 № 77-113000-010445-2021 (общая площадь объекта - 68247,5 кв.м) и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Жилой комплекс с пристроенным ДОО на 60 мест и подземной автостоянкой по адресу: Москва, ВАО, Богородское, ул. Просторная, вл. 7» 2 этап строительства (ДОО) от 14.04.2021 № 77-113000-010726-2022 (общая площадь объекта - 1827,4 кв.м) оформлено Мосгосстройнадзором застройщику ООО «Специализированный застройщик «Легро» по его заявлению.

Извещенные надлежащим образом третьи лица ДГИ Москвы, Департамент образования и науки г. Москвы, ООО "Специализированный застройщик "Легро" в судебное заседание не явились, отзывов не представили.

Определением от 02.07.25 суд отказал в удовлетворении заявлений ФИО2, Совета МКД, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о вступлении в дело в качестве третьих лиц с самостоятельными указанными в заявлениях требованиями, а также отказал в удовлетворении заявлений ФИО2, Совета МКД, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о привлечении соответчиков и о принятии мер, препятствующих ликвидации и исключению из ЕГРЮЛ ООО «СЗ «Легро» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и отказал в удовлетворении заявлений ФИО9 и ФИО7 о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Вместе с тем, с учетом доводов истца о нарушении баланса интересов в связи с увеличением нагрузки на образовательные учреждения района и в целях проверки обстоятельств обеспеченности потребности жителей возведенных в составе комплекса жилых домов доступом в образовательные дошкольные учреждения района, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Совет многоквартирного дома по адресу ул. Просторная д.7 в лице Председателя Совета МКД ФИО2

В судебном заседании указанное лицо требования поддержало, указав, что кроме "Пятерочки" в помещениях ответчика работают другие торговые организации, ответчик использует земельный участок без оплаты, в то время как земельный участок является долевой собственностью собственников помещений в МКД; здание поставлено на кадастровый учет в качестве самостоятельного здания без законных оснований; ответчик препятствует допуску жителей на детскую площадку, огороженную и обустроенную при строительстве ДОО; в письменном заявлении от 16.06.25 председатель МКД от лица собственников МКД сообщил, что жители заинтересованы в сохранении работы магазина «Пятерочка» (ООО «Агроторг») в пристроенном нежилом помещении, объектов бытового сервиса таких как парикмахерская, салон красоты, но возражают против незаконного размещения склада сервиса доставки «Самокат» и самозахвата территории земельного участка МКД

ответчиком и его арендаторами. В отзыве указанное третье лицо сослалось на то, что ответчик получает незаконную плату, без разрешения общего собрания собственников помещений сдает земельный участок в аренду своим арендаторам.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Судом установлено, что ответчик является собственником нежилого пристроенного здания с кадастровым номером № 77:03:0001004:8020 площадью 1827, 4 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № 77:03:0001004:9.

Здание является пристроенным и возведено в соответствии с градостроительной документацией в составе Жилого комплекса. В установленном порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию, введено в эксплуатацию в качестве объекта с самостоятельным назначением – дошкольное образовательное.

Судом установлено, что в составе указанного здания сформировано и поставлено на кадастровый учет нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0001004:8036 площадью 441,5 кв.м, которое передано ответчиком в аренду третьему лицу ООО «Агроторг» по договору от 12.04.23 № 24984.

Госинспекцией проведено обследование, по результатам которого составлен протокол от 14.08.23 № 9036252, которым зафиксировано, что помещения используются арендатором ООО «Агроторг» под магазин.

По результатам обследования принято решение от 14.02.23 № 9036252, которым ФИО6 признан нарушающим обязательные требования (абз.7 ст. 42 ЗК РФ, п.1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48), а также принято решение обратиться в суд с требованием к ФИО6 восстановить положение, существовавшее до нарушения путем установления запрета на использование помещений в здании для целей, не связанных с дошкольным образованием.

Абзацем 7 ст. 42 ЗК РФ, на которую ссылается истец, предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющиеся собственниками земельных участков соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 1 ст. 28 Закона г. Москвы «О землепользовании в г. Москве», на нарушение которого также ссылается истец, предусмотрено, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием, соблюдением экологических, санитарных, градостроительных и иных норм и правил, предусмотренных законодательством.

Здание, используемое ответчиком, возведено без нарушения градостроительных норм и правил и законно введено в эксплуатацию. Доводов и доказательств, подтверждающих нарушение ответчиком при эксплуатации здания строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, истцом не приведено и не доказано.

Судом также установлено, что ответчиком не нарушено разрешенное использование земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.11.2023г. № КУВИ-001/2023-260114517 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:03:0001004:9, в границах которого расположено здание ответчика, в отношении участка установлены виды разрешенного использования: 2.0.0 - Размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1.0, 2.1.1.0, 2.2.0, 2.3.0, 2.5.0, 2.6.0, 2.7.1.0, 2.7.0; 3.5.1.0 - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, школы-интернаты, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению).

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", для ВРИ с кодом 2.0 (жилая застройка) предусмотрено, что содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 - 2.3, 2.5 - 2.7.1. Включенный в указанный диапазон кодов код 2.7 (2.7.0) имеет ВРИ - Обслуживание жилой застройки, который в свою очередь предусматривает размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны.

В числе указанных кодов допустимым и включенным в код 2.7 является ВРИ под кодом 4.4 – «Магазины», предусматривающий размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка ответчиком также не нарушен.

Согласно выписке из ЕГРН, сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют.

Доводы представителя жителей (председателя Совета МКД) о том, что ответчиком не решен вопрос о выделе земельного участка, необходимого для эксплуатации здания ответчика, равно как и об эксплуатации участка ответчиком без разрешения собственников МКД не имеют отношения к предмету требований.

По существу требования истца основаны на том, что часть объекта, возведенного в границах участка и принятого в эксплуатацию в качестве здания дошкольного образования, используется частично под торговые цели.

Действительно, ч. 5 ст. 55.24 ГрК РФ предусматривает, что эксплуатация зданий, сооружений, в том числе содержание автомобильных дорог, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской

Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной документацией, исполнительной документацией.

Однако указанное требование законодательства не означает, что собственник объекта, введенного в гражданский оборот с самостоятельным градостроительным назначением – дошкольное образовательное учреждение, пожизненно не имеет право на изменение его назначения, предусмотренного проектной документацией.

Согласно ч.1 ст. 34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. При этом согласно п.2 ст. 7 ЗК РФ любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости.

В п.1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) сформирована правовая позиция, согласно которой, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

Отсутствуют основания считать, что данное правило не применяется к собственникам законно созданных объектов капитального строительства, расположенных на участках, находящихся в долевой собственности. Здание ответчика введено в гражданский оборот с самостоятельным назначением и не относится к объектам, перечисленным в ст. 36 ЖК РФ. Право частной собственности ответчика на здание не оспорено.

Поскольку в отношении земельного участка, на которым законно возведено принадлежащее ответчику здание, установлен в том числе ВРИ с кодом 4.4, предусматривающий возможность размещения магазина площадью до 5000 кв.м, ответчик вправе без согласование использовать помещения в принадлежащем ему здание для размещения магазина.

Доказательств, подтверждающих, что частичное использование здания под магазин, нарушает права жителей, истцом не представлено.

Требование заявлено именно об установлении запрета использовать помещения в здании для целей, не связанных с дошкольным образованием, поэтому истец обязан

доказать, что частичное изменение назначения помещений в здании, соответствующее ВРИ земельного участка, привело к нарушению прав жителей на дошкольное образование и повлекло невозможность для них обеспечить потребность в посещении дошкольных образовательных учреждений.

Отвечая на вопросы суда, представитель жителей (председатель Совета МКД) указал, что не располагает сведениями о наличии неудовлетворенной потребности жителей в доступе к дошкольным образовательным учреждениям.

Судом определением от 04.07.25 Департаменту образования и науки г. Москвы было предложено представить сведения об обеспеченности района, в котором расположен жилой дом с адресом ул. Просторная д. 7, местами в детских образовательных учреждениях, об отсутствии или наличии потребности в функционировании ДОУ на 60 мест. Сведения суду не представлены.

Однако в материалах дела имеется письмо Департамента городского имущества города Москвы от 27.09.23 № ДГИ-Э-122825/23-1, данное в ответ по коллективному обращению о законности использования объекта недвижимости по адресу Просторная д.7 стр.1. В письме указано, что по сведениям Департамента образования и науки города Москвы в районе Богородское функционирует 22 здания с дошкольными группами, где созданы все необходимые условия для реализации прав жителей района на образование и существует возможность дополнительного приема детей дошкольного возраста на свободные места в связи с чем потребность в использовании объекта недвижимости, расположенного по адресу Москва, Просторная, д.7 стр.1 в системе образования г. Москвы отсутствует. Указанные сведения Департаментом образования и науки г. Москвы и представителем жителей не опровергнуты. Доказательств обратного ни истцом, ни третьими лицами суду не представлено.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства не подтверждено, что частичное использование принадлежащего ответчику здания для целей эксплуатации продовольственного магазина нарушает баланс частных и публичных интересов.

В связи с чем отсутствуют правовые основания запрета собственнику использовать объект под цели, не связанные с образованием.

Доводы председателя Совета МКД о том, что арендаторы ответчика препятствуют в использовании жителям части земельного участка, а также о том, что часть участка под зданием истца не сформирована и не оформлена, отклоняются как не имеющие отношения к предмету заявленных требований, отказ в удовлетворении которых не является препятствием для предъявления собственниками помещений в МКД самостоятельных исков в защиту своих прав.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья: Е.В. Коновалова