Решение от 1 февраля 2024 г. по делу № А55-22286/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


01 февраля 2024 года

Дело №

А55-22286/2023


Резолютивная часть решения оглашена 18 января 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 01 февраля 2024 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Шаруевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тикай И.Э.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Мавус»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа М»

об изменении договора и взыскании 120 000 руб.

при участии в заседании

от истца – ФИО1 по доверенности;

от ответчика – ФИО2 по доверенности.

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Мавус" (истец) обратилось с иском в суд к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа М" (ответчик) о внесении изменений в пункт 3.1.1 договора аренды №АМ-1316-07/2019 от 19.04.2019г. и увеличении с 01.11.2022 постоянной части арендной платы до 88 000 руб. за арендуемую площадь помещения ежемесячно. Также просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды №АМ-1316-07/2019 от 19.04.2019г. за период с 01.11.2022г. по 31.05.2023г. в размере 56 519,26 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец заявил об уточнении исковых требования в части взыскания задолженности по договору аренды за период с 01.11.2020 по 30.11.2023 в размере 184 519 руб. 26 коп. Однако, 04.12.023 в суд поступило заявление об уточнении иска в части взыскания задолженности за период с 01.11.2020 по 30.11.2023 в размере 104 519 руб. 26 коп., которые были приняты судом, что отражено в протокольном определении от 30.11.2023 – 07.12.2023.

В судебном заседании 18.01.2024 истец поддержал ранее заявленное требование о внесении изменений в договор аренды и уточнил исковые требования в части взыскания арендной платы за период с 01.11.2022 по 17.01.2024 в размере 120 000 руб.

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял данные уточнения, что отражено в протоколе от 18.01.2024.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенных в отзыве на иск, полагает, что, отсутствуют предусмотренные законом или договором основания для обязательного увеличения размера арендной платы без его согласия ответчика, а ответчик на такое увеличение не давал согласие. Толкование истцом условий пункта 3.2 договора аренды ответчик считает ошибочным,

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов сторон, суд признал исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью «Мавус» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа М» (Арендатор) заключен договор аренды №АМ-1316-07/2019 от 19.04.2019г. нежилого помещения 1 этаж, площадь 174,8 кв.м., кадастровый номер 63:01:0233002:1176, находящиеся по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Енисейская, д. 50, пом. н1 (далее – Договор аренды).

Согласно п.3.1 Договора аренды арендная плата состоит из двух частей -постоянной и переменной.

Согласно п.3.1.1 Договора аренды размер постоянной части арендной платы в первые 10 (десять) месяцев составляет 60 000 руб. за арендуемую площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. С 11 (одиннадцатого) месяца размер постоянной части арендной платы составляет 80 000 руб.за арендуемую площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

Согласно п. 3.2. Договора аренды, пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Самарской области, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала установления ставки постоянной части арендной платы в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей, предусмотренной п. 3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

С момента заключения Договора аренды арендная плата не пересматривалась.

У Арендодателя в соответствии с п.3.2 Договора аренды появилось право на пересмотр постоянной части арендной платы.

Согласно письма Росстата от 27.07.2022 индекс потребительских цен составляет 2021 год – 108, 82%, январь-июнь 2022 года – 111,74%.

Следовательно, по мнению истца, арендодатель вправе установить арендную плату в размере, исходя из среднего процента потребительских цен в указанные периоды – 110,28% (108,82 +111,74)/2), от действующей арендной платы, а именно - новый размер арендной платы составляет 88 000 руб. (80 000 х 110,28% = 88 224 руб.).

Поскольку в соответствии с п.3.2 Договора аренды изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору, то вместе с предложением о внесении изменений в Договор аренды Арендодатель направил в адрес Арендатора Дополнительное соглашение №1 об увеличении арендной платы по договору №АМ-1316-07/2019 от 19.04.2019г. с 8 0000 до 88 000 руб.

28.06.2023г. получен ответ на претензию с отказом о повышении арендной платы и подписании дополнительного соглашения №1.

Отказ от заключения дополнительного соглашения к договору послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что истец направил в адрес ответчика письмо с предложением об изменении размера арендной платы, как это предусмотрено пунктом 3.2 Договора аренды, в котором изложено решение, т.е. одностороннее волеизъявление арендодателя об увеличении размера постоянной части арендной платы. Тогда как пункт 3.2 Договора аренды предусматривает соглашение сторон (т.е. волеизъявление обеих сторон) в качестве основания изменения цены.

Как указал ответчик, исходя из буквального толкования, производимого в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3.1.1 договора аренды предусмотрена лишь возможность пересмотра обеими сторонами размера постоянной части арендной платы, а также пределы осуществления такой возможности (по периодичности, размеру и процедуре). Условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора заключить требуемое истцом соглашение, а значит арендатор не может считаться не исполнившим обязанность.

Такой вывод полностью соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ (изложена в Постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767), согласно которой само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части; в указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.

Приведённая правовая позиция является устоявшейся и многократно изложена при разрешении судами такой категории споров и правовой оценке аналогичных или даже идентичных формулировок условий договоров аренды, заключённых как в отношении помещений универсамов «Красное & Белое», так и иных нежилых помещений, например, в: определении Верховного Суда РФ от 20.04.2015 № 305-ЭС15-2606 по делу № А40-54476/14-85-465; определении Верховного Суда РФ от 02.04.2018 № 305-ЭС18-2320 по делу № А41-34835/2017; определении Верховного Суда РФ от 16.10.2020 № 304-ЭС20-15454 по делу № А27-23499/2019; постановлении Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда № 17АП-6023/2016-АК от 07.06.2016 по делу № А60-50052/2015; постановлении Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда № 18АП-603/2018 от 15.02.2018 по делу № А76-12439/2017; постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.08.2020 по делу № А43-42068/2019; постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 08.04.2022 по делу №А72-1705/2021; решении Арбитражного суда г. Москвы от 18.11.2016 по делу № А40-136665/16-82-976; решении Арбитражного суда г. Москвы от 29.06.2017 по делу № А40-245143/16-155-2175; решении Арбитражного суда Свердловской области от 25.02.2016 по делу № А60-47532/2015.

Ответчик считает, что принцип единства судебной практики является одной из гарантий стабильности правоотношений: толкование правовых норм должно быть предсказуемым для их участников, законодательные акты Российской Федерации должны действовать равно и одинаково для всех и на территории всей Российской Федерации.

Доводы ответчика суд считает обоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из абзаца второго пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Пункт 3.2 договора аренды предусматривает, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Самарской области, но не более 10 %. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента предыдущего установления или повышения постоянной части арендной платы. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее, чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

С учетом того, что в договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы, суд приходит к выводу, что в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Соответственно, изменение договора в судебном порядке должно производиться с соблюдением требований статьи 451 о существенном изменении обстоятельств, и з которых стороны исходили при заключении договора.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в настоящем деле не установлено.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

На основании изложенного, суд, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, оценив в совокупности условия заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 421, 424, 446, 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части изменения условий договора.

Требование о взыскании задолженности по Договору аренды за период с 01.11.2022 по 17.01.2024 в размере 120 000 руб. является производным от требования об изменении условий договора и согласно представленного истцом расчета составляет фактически недоплаченные арендные платежи из расчета 8000 руб. за период с ноябрь 2022 года по январь 2024 года (8000 руб. х 12 мес.).

Как следует из объяснении представителя ответчика и представленных им платежных поручений, что не также подтвердил представитель истца в судебном заседании, арендные платежи из расчёта постоянной части арендной платы в размере 80 000 руб. в месяц, на дату судебного заседания ООО «Альфа М» оплачены.

Поскольку в удовлетворении требований о внесении изменений в п. 3.1.1 Договора аренды судом отказано, соответственно требование о взыскании задолженности по арендным платежам также не подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. Поскольку истцом исковые требования в части взыскания арендной платы были увеличены, а в иске в этой части отказано, государственная пошлина в размере 2339 руб. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.


Руководствуясь ст. ст. 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мавус» (ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2339 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
Н.В. Шаруева