Решение от 8 апреля 2025 г. по делу № А40-230491/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-230491/24-1-984
г. Москва
09 апреля 2025 г.
Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном 26.03.25 с перерывом до 09.04.25,  дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчикам: индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 23.04.2009); индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 19.11.2014)

об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001001:4938 общей площадью 255,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1

третье лицо: Правительство Москвы (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

при участии в судебном заседании представителей истца и третьего лица – ФИО3 по дов. от 27.12.24,14.11.2024, ФИО4 по дов. от 27.12.24,14.11.2024;

и ответчиков – ФИО5 по дов. от 29.08.24

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об изъятии у ответчиков (собственников) для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001001:4938 общей площадью 255,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1 с установлением суммы возмещения за изымаемое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 13.03.2024 № П212-484-ИЗ/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», в размере 52377500 руб.

Требования основаны на том, что принадлежащее ответчикам помещение расположены в доме, включенном в Программу реновации, и Департаментом принято распоряжение от 13.02.2024 № 12256 об изъятии помещения, ответчикам 26.03.2024 письмами №ДГИ-И-20629/24, ДГИ-И-20615/24, ДГИ-И-20616/24 направлены проекты  соглашения и Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и размера убытков, причиняемых в связи с изъятием объекта, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», согласно которому стоимость возмещения составила 52377500 руб., однако соглашение ответчиками не подписано, в связи с чем истец требует изъять помещения по суду с установлением условий изъятия, в том числе размера возмещения.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчики против требований возражал, ссылаясь на то, что не согласен со стоимостью возмещения.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Судом установлено, что ответчики в равных долях (по ? доле в праве) являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001001:4938 общей площадью 255,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1, о чем в ЕГРН сделаны записи от 23.08.2022 №№ 77:05:0001001:4938-77/051/2022-3, 77:05:0001001:4938-77/051/2022-2.

Наличие правовых оснований изъятия имущества ответчиками не оспаривается и подтверждается материалами дела, в том числе письменными объяснениями Департамента о принятии собственниками помещений в доме решения о включении дома в программу реновации.

Суд приходит к выводу о наличии оснований изъятия имущества.

Правительство Российской Федерации постановлением от 15.04.2014 № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» утвердило государственную программу, направленную на обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.

В соответствии с указанным нормативным актом, Правительством Москвы подготовлена и реализуется Программа реновации жилищного фонда в городе Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее - Закон Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1), Законом города Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее- Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14), иными, принятыми в целях реализации указанных закона Российской Федерации и закона города Москвы, нормативными правовыми актами города Москвы на основании итогов голосования и результатов проведенных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, подведенных в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 02.05.2017 № 245-ГШ «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».

Статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14, собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Согласно п. 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст.ст. 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

Согласно пункту 2 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

В соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В совокупности с п. 4 ст. 279 ГК РФ. п.1 ст. 56.11 ЗК РФ и п. 8 Порядка вступившее в законную силу  решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения сервитута, залога, установленных в отношении такого земельного участка, а также договоров, заключенных правообладателем в отношении такого земельного участка.

Жилой дом по адресу ул. Дербеневская, д. 14, корп. 2, в котором расположено принадлежащее ответчикам помещение, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную  Постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП, (UNOM 79006, п.56).

Обстоятельства, препятствующие изъятию помещения, либо препятствующие  исполнению в отношении данного дома мероприятий, предусмотренных Программой, ответчиком не названы и не доказаны. Распоряжение ДГИ г. Москвы от 13.02.2024 № 12256 об изъятии принадлежащего ответчику помещения, не оспорено.

Предусмотренное нормативными актами соглашение сторонами не подписано.

Таким образом, требование об изъятии подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, между сторонами возник спор о размере возмещения за изымаемое имущество.

В связи с наличием разногласий по стоимости изымаемого объекта и размеру компенсации, судом определением от 16.12.2024 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес консалтинг" (115583, <...>; ИНН: <***>) с привлечением эксперта ФИО6.

На экспертное разрешение поставлены вопросы:

1.    Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет № П212-484-ИЗ/2024 от 13.03.2024 об оценке рыночной стоимости объекта оценки – помещения с кадастровым номером 77:05:0001001:4938 общей площадью 255,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1 и размера убытков, причиненных изъятием указанного помещения, выполненный ООО «Центр оценки Аверс»?

2.    В случае выявления нарушений в Отчете № П212-484-ИЗ/2024 от 13.03.2024, повлекших его недостоверность, эксперту надлежит ответить на вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001001:4938 общей площадью 255,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1, и убытков, причиненных изъятием помещения  для государственных нужд, в том числе: убытков, возникших в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду, по состоянию на 16.12.2024?

Согласно экспертному заключению от 15.01.2025 № 15-01/2025, выполненному предупрежденным об уголовной ответственности экспертом ФИО6, Отчет № П212-484-ИЗ/2024 от 13.03.2024 не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а общий размер возмещения рассчитан экспертом в сумме 76554000 руб., включая рыночную стоимость нежилого помещения – 67967000 руб. и размер упущенной выгоды и иных убытков, связанных с изъятием нежилого помещения, в размере 8587000 руб.

Изучив экспертное заключение, заслушав доводы сторон и объяснения эксперта, суд не нашел оснований назначения по делу повторной экспертизы. У суда отсутствуют основания не доверять заключению, выполненному судебным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности.

По существу возражения Департамента основаны на, якобы, имевшем место неправильном выборе аналогов. Согласно подпункту «в» п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) ) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Указанные сведения содержатся в экспертном заключении.

В отношении неиспользования сведений о результатах торгов, проведенных Департаментом, эксперт пояснил о том, что сведениями не располагал, а также высказал мнение о том, что результаты аукционных продаж Департамента не  могут свидетельствовать о действительно рыночной цене, поскольку аукционы характеризуются уменьшенным сроком экспозиции объекта (сроком принятия заявок), а также наличием специальной процедуры отбора участников, что ограничивает сегмент покупателей. К тому же на аукцион могут быть выставлены объекты, обремененные правами третьих лиц (например, арендаторов), в то время как при выкупе арендованного имущества субъектом малого предпринимательства обременение прекращается в силу закона с момента заключения договора, т.е. объект реализуется свободным от прав третьих лиц.

Эксперт в качестве примера привел указанный Департаментом аналог № 3 площадью 171,6 кв.м, который, по сведениям Департамента,  был реализован 24.07.23 на торгах по цене  21890250 руб., однако впоследствии был выставлен на продажу по цене 85000000 руб.

Принимая во внимание, что результат оценочной деятельности всегда носит вероятный характер, учитывая представленные экспертом письменные пояснения, суд принимает для установления размера возмещения установленный судебным экспертом размер с учетом того, что нежилое помещение принадлежит ответчикам в равных долях (по 38277000 руб.).

Кроме того, имея в распоряжении значительное количество объектов нежилого фонда, Департамент выставляет их на торги, при этом ссылается, что они являются аналогичными изымаемому помещению, однако Департамент не представил доказательств, что какой-либо из так называемых им аналогов был предложен собственникам в качестве равноценного возмещения, что уменьшило бы затраты бюджета, но собственники безосновательно отказались от такого возмещения.

Доводы истцов о необоснованном включении в размер убытков издержек на риэлтерские услуги отклоняется судом, поскольку, с учетом специфики объекта и состояния рынка, данные услуги, действительно, являются необходимыми издержками.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст. ст. 279 - 282 ГК РФ, ст. ст. 49, 56 ЗК РФ, ст. 32 ЖК РФ, ст.ст. 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Изъять у индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 23.04.2009) и у индивидуального предпринимателя  ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 19.11.2014) для государственных нужд города Москвы принадлежащее им на праве собственности в равных долях помещение с кадастровым номером 77:05:0001001:4938 общей площадью 255,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>/1.

Установить сумму возмещения за изымаемое имущество, включая его стоимость и компенсацию причиненных изъятием убытков, в размере 76554000 руб.,  в том числе

ФИО1 - 38277000 руб.;

ФИО2 - 38277000 руб.

Установить, что вступившее в законную силу решение по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременений), внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого имущества, а также основанием для государственной регистрации прекращения права собственности индивидуальных предпринимателей   ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 23.04.2009) и ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0001001:4938 общей площадью 255,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>/1  при условии предварительной выплаты возмещения в сумме 76554000 руб., а также основанием одновременного перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы на указанное нежилое помещение.

Установить следующие условия возмещения:

- возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателей;

- правообладатели обязаны в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамента городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты поступления денег на счет правообладателя или в депозит нотариуса;

- в случае отказа правообладателей предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства, присужденные по настоящему решению, вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- правообладатели обязаны освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения установленной настоящим решением денежной компенсации;

- в случае  нарушения  правообладателями указанного  срока, предоставить Департаменту городского имущества города Москвы и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателями собственное имущество и имущество иных лиц.

Установить, что принятые определением от 17.09.2024 обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве осуществлять какие-либо регистрационные действия (производить государственную регистрацию прав, переход прав, любых сделок и обременений) в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001001:4938 площадью 255,2 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, считаются отмененными одновременно с регистрацией на основании настоящего решения прекращения права собственности ФИО1 и ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0001001:4938 площадью 255,2 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) 40000 руб. издержек по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.


Судья:

Е.В. Коновалова