Решение от 28 ноября 2017 г. по делу № А67-8314/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail:

tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А67-8314/2017
г. Томск
29 ноября 2017 г.
– дата объявления резолютивной части решения

29 ноября 2017 г. – дата изготовления решения в полном объеме Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А. Шестеровой, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления му- ниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 555 954,85 руб. без участия сторон, установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муни- ципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» (далее – ООО «ТД «Кристалл») о взыскании 555 954,85 руб., из которых 549 989 руб. – задолженность по договору аренды земельного участка от 12.02.2014 № ТО-21-20330 за период с 01.07.2017 по 30.09.2017, 5 965,85 руб. – пеня на основании пункта 3.9 договора за период с 16.08.2017 по 28.09.2017.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчиком обязательства по договору аренды земельного участка от 12.02.2014 № ТО-21-20330 исполнены ненадлежащим образом. Задолженность по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.09.2017 составила 549 989 руб., на сумму задолженности подлежит начислению пеня на основании пункта 3.9 договора (л.д. 3).

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на то, что часть участка не использовалась ответчиком в спорный период в связи с фактически осуществленным на нем строительством многоквартирного жилого дома и ввода его в эксплуатацию, поэтому необходим перерасчет арендной платы за спорный период, исходя из площади участка, фактическое пользование которым осуществлял ответчик (л.д. 43-46).

Стороны, извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие сторон (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удо- влетворению частично в сумме 384 010,64 руб.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО ТД «Кристалл» (арендатором) заключен договор аренды земельного

участка для строительства по результатам аукциона от 12.02.2014 № ТО-21-20330, по усло- виям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владе- ние и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2792 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0101002:482, местоположение: Томская область, г. Томск, пр. Академический, 49 для строительства блокированного жилого дома в 2-4 этажа (л.д. 7-9).

Данным договором предусмотрено, что срок действия последнего установлен с 12.02.2014 по 11.08.2018 (пункт 2.1); арендная плата за землю взимается с 12.02.2014 (пункт 3.1); размер арендной платы в соответствии с протоколом № 3 от 24.01.2014 года составляет 2 199 956 руб. в год (пункт 3.2); сумма, указанная в пункте 3.2. договора, вносится арендатором авансом за один календарный год вперед, в 15-дневный срок после подписания настоя- щего договора. В последующие годы плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.3); последующие платежи вносятся арендатором ежеквартально, не позднее 15 чис- ла второго месяца каждого квартала (пункт 3.6); в случае нарушения сроков внесения аренд- ных платежей арендатору начисляется пеня. Размер пени устанавливается равной 1/360 дей- ствующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 3.9).

Арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 12.02.2014 земельный участок, расположенный по адресу: <...> (л.д. 10).

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка не выполнял, претензию от 23.08.2017 № 10158 с требованием оплаты задолженности оставил без удовлетворения (л.д. 24).

На день подачи иска задолженность за период с 01.07.2017 по 30.09.2017 по расчету истца составила 549 989 руб., в связи с чем, департамент недвижимости обратился с иском в суд.

Возражая против иска, ответчик указал, что ООО ТД «Кристалл» с учетом целей договора аренды земельного участка (строительства жилых домов блокированного типа) одно- временно осуществлял строительство на арендуемом участке группы жилых домов в количе- стве 2 домов блокированного типа.

На основании разрешения от 27.04.2017 № 70-301000-033-2017С введен в эксплуатацию блокированный жилой дом № 4а, которому в связи с окончанием строительства и вво- дом в эксплуатацию присвоен адрес: <...> (л.д. 50-51).

Согласно доводам ответчика после ввода указанного объекта в эксплуатацию он фактически перестал пользоваться частью арендуемого по договору земельного участка, а именно той частью участка, которая оказалась занята построенным и введенным в эксплуатацию жилым домом и предназначена именно для эксплуатации указанного жилого дома.

По мнению ответчика, общая облагаемая арендная плата по договору должна была быть уменьшена на общую площадь в 863 кв.м с момента регистрации первого участника долевого строительства, приобретшего в собственность квартиру по окончании строительства жилого дома.

Ответчик представил выписку из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации прав собственности на квартиру участником долевого строительства Паршако- вым А.А. во введенном в эксплуатацию жилом доме, дата государственной регистрации права собственности – 28.06.2017 (л.д. 52-56).

Учитывая указанные обстоятельства, ответчик обратился к истцу с просьбой исклю- чить из облагаемой арендной платой общей площади земельного участка площадь участка под введенным в эксплуатацию жилым домом (письмо от 07.07.2017 № 242, л.д. 48).

В ответ на письмо ответчика департамент недвижимости ответил об отсутствии пра- вовых оснований для внесения изменений в договор аренды до вступления в силу решения арбитражного суда от 08.06.2017 по делу № А67-347/2017 (л.д. 49).

С учетом даты ввода в эксплуатацию жилого дома – 27.04.2017, даты регистрации права собственности на квартиру в доме – 28.06.2017, ответчик произвел расчет подлежащей

взысканию арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.09.2017, которая составила 380 081,56 руб. (л.д. 47).

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную пла- ту).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляе- мыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установ- лен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе зе- мельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором рас- положены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижи- мого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартир- ным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в доле- вую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился передан- ный в аренду земельный участок.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лест- ничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические эта-

жи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и по- добных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находяще- еся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустрой- ства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, исходя из указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 122-ФЗ, Федерального закона № 189-ФЗ, а также разъясне- ний, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру в доме на спорном участке.

С учетом изложенного принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых помещений домах общей долевой собственности на земельный участок для эксплуатации такого до- ма, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и пере- ход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 2 Обзора право- вых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам частного права. Март 2012 г.).

Таким образом, площадь земельного участка, используемого ответчиком по договору аренды, подлежит уменьшению с момента возникновения права собственности на помещения в домах, так как земельный участок, на котором находится построенные и сданные в эксплуатацию жилые дома, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирных домах с момента государственной регистрации права первого лица на любое из помещений в каждом доме.

Ответчик не может пользоваться частями спорного участка с момента государственной регистрации права первого лица на любое из помещений в каждом доме. Поэтому ответчик обязан оплачивать аренду лишь фактически используемого участка (под незавершенным строительством).

Согласно проекту межевания (л.д. 59-81) площадь земельного участка, сформирован- ного для строительства блокированного жилого дома № 4а, составляет 863 кв.м, что не оспа- ривается истцом.

Начисление арендной платы на указанную часть земельного участка является необос- нованным.

По расчету суда размер арендной платы за спорный период составляет 379 888,82 руб. (549 989 руб. /2792 кв.м * 1929 кв.м, где 1929 кв.м – площадь земельного участка, уменьшен- ного на 863 кв.м).

Ответчик доказательства оплаты долга в сумме 379 888,82 руб. не представил.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 379 888,82 руб. является обоснованным, в остальной части заявленное требование удовле- творению не подлежит.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 3.9 договора начислил пеню в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Цен- трального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки за период с 16.08.2017 по 28.09.2017 в размере 5 965,85 руб.

С учетом того, что требования истца в части основного долга подлежат удовлетворе- нию частично, суд произвел перерасчет суммы неустойки за период с 16.08.2017 по 28.09.2017, согласно которому сумма неустойки составила 4 121,82 руб.

Ответчик об уменьшении неустойки не заявил, доказательства возможного получения истцом необоснованной выгоды в материалы дела не представил, в связи с чем, основания для уменьшения размера пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Ответчик доказательства уплаты пени в сумме 4 121,82 руб. не представил.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 4 121,82 руб. является обоснованным, в остальной части данное требование удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика пропорциональ- но размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного, статей 307, 309, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и, руководствуясь частью 3 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муни- ципальной собственностью администрации Города Томска 379 888 руб. 82 коп. основного долга, 4 121 руб. 82 коп. пени, а всего 384 010 руб. 64 коп.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 752 руб. 31 коп.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апел- ляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме.

Судья М.О. Попилов