Решение от 18 ноября 2019 г. по делу № А70-15079/2019

1009/2019-123620(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А70-15079/2019
г. Тюмень
18 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 12.11.2019. Полный текст решения изготовлен 18.11.2019.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Квиндт Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройтехнолоджи» (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

а также встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройтехнолоджи» к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании договора аренды от 16.02.2016 действующим (возобновленным) на прежних условиях на срок 13 месяцев 17 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

При участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области: ФИО1 по доверенности от 07.11.2019,

от ООО «Специализированный застройщик «Стройтехнолоджи»: ФИО2 по доверенности от 23.05.2019,

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройтехнолоджи» (далее – ответчик, Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0110002:10654, расположенного по адресу: Тюменская обл., <...>, 22, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования со ссылкой на ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п.21 ст.3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), мотивированы тем, что ответчику по договору аренды земельного участка (землеустроительное дело № 23-1440) от 16.02.2016 № 23-10/1498 был предоставлен земельный участок, и срок действия указанного договора прекратился. На арендуемом земельном участке ответчиком возведен объект, строительство которого не завершено. Поскольку земельный участок находится в публичной собственности, заключение договора аренды с ответчиком на новый срок в силу действующего законодательства без торгов невозможно, в связи с чем объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

04.10.2019 от ООО «Специализированный застройщик «Стройтехнолоджи» поступило встречное исковое заявление, в котором просит признать договор аренды от 16.02.2016 № 23-10/1498 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613 действующим до 31.08.2021 - срока окончания действия разрешений на строительство объекта капитального строительства «Общественный комплекс ГП-1, ГП-2, ГП-3, ГП-4, ГП-5, ГП-6, ГП-7 по адресу: <...> - Тарманская - Земляной вал -ФИО3».

Встречные исковые требования со ссылкой на ст.ст.12, 611, 614 ГК РФ, ст.ст.37, 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что невозможность строительства была обусловлена действием нормативно-правового акта регионального уровня, действие которого впоследствии было изменено (Правительством Тюменской области было издано Постановление от 08.02.2019 № 34-п «О внесении изменения в постановление от 09.07.2007 № 148- п»), и поскольку данными изменениями условия невозможности продолжения строительства для Общества отпали, следовательно приостановление действий по строительству на арендуемом земельном участке было обусловлено действием регионального нормативного акта, и соответственно срок действия договора аренды от 16.02.2016 № 23-10/1498 на указанный период времени приостанавливался, и подлежит продлению судом.

Департамент требования по первоначальному иску поддерживает. Считает встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку продление срока действия договора аренды земельного участка действующим законодательством не предусмотрено.

Общество возражает по первоначальному иску по доводам отзыва. Возражения мотивированы следующими обстоятельствами: в состав комплексной застройки входят объекты, строительство которых ведется с привлечением средств участников долевого строительства, в связи с чем объект не подлежит изъятию в порядке ст.239.1 ГК РФ в силу прямого запрета на такое изъятие, установленного положениями п.11 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве); строительство объекта было завешено еще в сентябре 2018 года (технический план здания, подготовленный кадастровым инженером 26.10.2018, акт приемки заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика от 11.12.2018).

В судебном заседании Общество в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайствует об уточнении встречных исковых требований, принимая во внимание срок действия положений регионального нормативного акта – Постановления Администрации города Тюмени от 27.12.2017 № 156, в силу которого Общество не могло получить разрешительную документацию на строительство спорного объекта комплексной застройки, а именно: на протяжении 13 месяцев и 17 дней, просит: признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613 от 16.02.2016 № 23- 10/1498 действующим (возобновленным) на прежних условиях на срок 13 месяцев 17 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Уточнения встречных исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ приняты судом.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, суд считает, что первоначальный иск Департамента не подлежит удовлетворению, встречные исковые требования Общества подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.02.2007 между Департаментом (арендодатель) и ЗАО «Партнер» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, предоставляемого для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (землеустроительное дело № 23-1440) № 23-10/648, согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110002:613, площадью 23 607 кв.м., расположенный по адресу: <...> – Тарманская – Земляной Вал – ФИО3 – Бийская, для строительства общественного комплекса за счет сноса жилых домов, поименованных в п.1.4 указанного договора, сроком действия с 28.02.2007 по 27.02.2010 (т.1, л.д.82-88).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1, л.д.91). 28.02.2007 указанный земельный участок был передан арендатору по акту (т.1, л.д.90).

09.10.2009 к указанному договору аренды № 23-10/648 было подписано дополнительное соглашение, которое также было зарегистрировано в установленном законом порядке (т.1, л.д.92-93).

23.03.2010 между ЗАО «Партнер» (сторона-1) и ООО «Партнер-Инвест» (сторона-2) был подписан договор об уступке прав на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110002:613. Указанный договор зарегистрирован в порядке, установленном действующим законодательством (т.1, л.д.95-96).

В связи с подписанием вышеназванного договора уступки, между Департаментом, ЗАО «Партнер», и ООО «Партнер-Инвест» было подписано соглашение от 02.04.2010 о продлении и

внесении изменений в договор от 28.02.2007 № 23-10/648 (т.1, л.д.97-98), в соответствии с которым с 23.03.2010 арендатором по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613 являлся ООО «Партнер-Инвест», срок действия указанного договора продлен до 27.02.2013.

Таким образом, арендатором спорного земельного участка изначально являлся ООО «Партнер- Инвест».

01.10.2012 между Департаментом и ООО «Партнер-Инвест» было подписано соглашение о продлении и внесении изменений в договор от 28.02.2007 № 23-10/648 (т.1, л.д.100-101), в соответствии с которым срок действия указанного договора продлен до 27.02.2016.

Дополнительные соглашения от 09.10.2009 и от 01.10.2012 к договору были зарегистрированы в установленном порядке.

11.04.2013 между ООО «Партнер-Инвест» (Цедент) и ООО «Специализированный застройщик «Стройтехнолоджи» (Цессионарий, также далее – ООО «СЗ «Стройтехнолоджи») был подписан договор об уступке прав на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110002:613. Указанный договор зарегистрирован в порядке, установленном действующим законодательством (т.1, л.д.102- 103).

Земельный участок передан ООО «СЗ «Стройтехнолоджи» по акту приема-передачи от 11.04.2013 (т.1, л.д.104).

Таким образом, арендатором спорного земельного участка являлся ответчик.

Учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка от 28.02.2007 № 23-10/648, с учетом дополнительных соглашений к указанному договору был установлен до 27.02.2016, с целью завершения строительства объекта комплексной застройки ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0110002:613, между Департаментом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (землеустроительное дело № 23-1440) от 16.02.2016 № 23-10/1498, согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110002:613, площадью 22 720 кв.м., расположенный по адресу: <...> – Тарманская – Земляной Вал – ФИО3 – Бийская, для завершения строительства незавершенного строительством объекта, сроком действия с 28.02.2016 по 27.02.2019 (т.1, л.д.105-108).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1, л.д.108).

Как указал в исковом заявлении Департамент, на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства: площадь застройки 63,3 кв.м., степень готовности незавершённого строительства 10%, адрес объекта: Тюменская обл., <...>, 22, собственником которого является ООО «СЗ «Стройтехнолоджи», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.08.2019 (т.1, л.д.26-32).

13.02.2019 специалистами Департамента было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613, по результатам которого был составлен акт № 19/а-339 от указанной даты с приложением фотоматериалов (т.1, л.д.32-40).

В соответствии с указанным актом на земельном участке расположены следующие объекты строительства: два объекта незавершенного строительства (частично отсутствуют оконные блоки), объект строительства (назначение не установлено), недействующая опора ЛЭП. В связи с доступом на южную часть земельного участка установить иные объекты недвижимости не представляется возможным. Южная часть земельного участка огорожена забором, на участке расположены металлические вагончики, строительные материалы, башенный кран, доступ ограничен, на земельном участке произрастает кустарниковая растительность, часть территории используется под парковку автотранспорта, через территорию земельного участка проходит грунтовая дорога, осуществляется доступ к смежному земельному участку, земельный участок на момент обследования занесен снегом, доступ (проезд и проход) к земельному участку возможен с ул.2-я Луговая.

Ссылаясь на то, что строительство объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка от 16.02.2016 № 23-10/1498 истек, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу п.1 ст.239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной

собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Возражая, Общество указало, что испрашиваемый земельный участок был ему предоставлен под комплексную застройку.

На указанном земельном участке в настоящий момент истец осуществляет строительство объекта капитального строительства: «Общественный комплекс в составе объектов: ГП-1, ГП-2, ГП-3, ГП-4, ГП-5, ГП-6, ГП-7 по адресу: <...> – Тарманская – Земляной Вал – ФИО3 – Бийская».

Строительство здания ГП-7 завершено, строительство объектов ГП-5, ГП-6 находится в завершающей стадии, начато строительство объектов ГП-1, ГП-2, ГП-3, ГП-4.

Строительство объектов ГП-5, ГП-6 осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

Право аренды земельного участка, а также объекты незавершенного строительства ГП-5, ГП-6 являются предметом залога, обеспечивающего обязательства истца (как застройщика) перед участниками долевого строительства в силу п.1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.09.2019 № КУВИ-001/2019-21674061 (т.2, л.д.78-84).

Учитывая данное обстоятельство, по утверждению Общества, объект комплексной застройки, расположенный на спорном земельном участке, не может в силу норм Закона об участии в долевом строительстве являться объектом изъятия по правилам ст.239.1 ГК РФ.

Судом установлено и из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 04.09.2019 № КУВИ-001/2019-21674061 следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613 между Обществом (застройщик) и дольщиками (ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12) в 2018-2019 гг. заключены договоры участия в долевом строительстве относительно объектов.

Из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами, что договоры участия в долевом строительстве заключены в отношении объектов, поименованных в комплексной застройке ГП-5 и ГП-6.

Права дольщиков зарегистрированы уполномоченным органом в установленном порядке, что отражено в выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613.

В соответствии с ч.11 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения ст.239.1 ГК РФ не применяются.

При таких обстоятельствах, поскольку спорный земельный участок был предоставлен обществу для комплексной застройки в составе нескольких объектов, при этом в настоящее время на участке часть объектов, а именно ГП 5 и ГП 6 является объектами долевого строительства и в они не завершены строительством, при этом в отношении спорного земельного участка имеются обременения в пользу физических лиц (дольщиков) , в силу положений ч.11 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве, правовых основания для удовлетворения требований по иску Департамента в настоящем случае не имеется.

Доводы истца в данной части о том, что положения Закона об участии в долевом строительстве в настоящем случае не подлежат применению, подлежат отклонению судом как не основанные на фактичекских обстоятельствах спора.

Возражая по доводам Общества, Департаментом представлены письменные пояснения (т.3, л.д.54-57), к которых истец указал, что требования об изъятии земельного участка не связано с изъятием земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613 и расположенными на нем зданиями ГП-5 и ГП-6, поскольку строительство указанных объектов в настоящее время осуществляется Обществом в отсутствие титула на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110002:613. Также Департамент указал, что указанный земельный участок был предоставлен Обществу по договору аренды от 16.02.2016 № 23-10/1498 исключительно для целей завершения строительства объекта ГП-7.

Доводы Департамента отклоняются судом, поскольку оценив по правилам ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимной связи, а также принимая во внимание содержание спорного договора аренды, судом установлено что спорный земельный участок был предоставлен истцу для строительства общественного комплекса (п.1.1. договора аренды от 16.02.2016 № 23-10/1498), а не конкретного объекта.

При этом из материалов дела (проектной документации, негосударственного заключения экспертизы, а также переписки с Департаментом по вопросу изменения ВРИ спорного земельного участка) следует, что под строящимся общественным комплексом понимается именно совокупность объектов ГП-1, ГП-2, ГП-3, ГП-4, ГП-5, ГП-6, ГП-7 по адресу: <...> – Тарманская – Земляной Вал – ФИО3 – Бийская.

Вывод суда о комплексном характере застройки включающую совокупность объектов также следует из представленного в материалы дела акта обследования Департаментом спорного земельного участка от 13.02.2019 № 19/а-339.

Также судом учитывается, что по смыслу ст.239.1 ГК РФ, положения указанной нормы распространяются только на незавершенные строительством объекты.

Вместе с тем, в материалы дела представлен акт от 11.12.2018 о приемке заказчиком законченного строительством объекта – здания ГП-7 от подрядчика (т.3, л.д.110-111). Окончание строительства по объекту ГП-7 истцом не оспорено (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, по состоянию на декабрь 2018 года строительство объекта ГП-7 являющегося частью комплексной застройки на спорном земельном участке было окончено, и по утверждению Общества названный акт об окончании строительства был представлен Департаменту, и последнее утверждение ответчика Департаментом не оспорено (ст.ст.9,65 АПК РФ).

На основании вышеизложенного, ввиду того спорный земельный участок был предоставлен Обществу под комплексную застройку, и частично данная комплексная застройка является предметом договоров участия долевом строительстве (ГП-5 и ГП-6), и частично строительство комплексной застройки завершено (ГП-7), руководствуясь ст.ст.65, 67, 71 АПК РФ, суд считает что правовых оснований для удовлетворения первоначального иска Департамента об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0110002:10654, расположенного по адресу: Тюменская обл., <...>, 22, путем продажи с публичных торгов, в рассматриваемо м случае не имеется, в связи с чем требования по первоначальному иску удовлетворению не подлежат.

Общество в процессе рассмотрения настоящего дела обратилось с встречным иском.

Так, Обществом заявлены уточнённые в порядке ст.49 АПК РФ встречные исковые требования о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613 от 16.02.2016 № 23-10/1498 действующим (возобновленным) на прежних условиях на срок 13 месяцев 17 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование встречного иска Общество указало на следующие обстоятельства.

С 11.04.2013 ООО «СЗ «Стройтехнолоджи» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613, предоставленного арендатору на основании договора аренды от 16.02.2016 № 23-10/1498 в соответствии с заключенным к указанному договору договором от 11.04.2013 об уступке прав на земельный участок.

Использование земельного участка должно осуществляться в соответствии с видом его разрешенного использования.

Изначально земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110002:613 был предоставлен для строительства общественного комплекса (распоряжения Департамента от 22.03.2005 № 488/14-з о предварительном согласовании места размещения общественного комплекса, от 28.02.2007 № 494/14-з о предоставлении земельного участка для строительства, т.1, л.д.75-80).

Предоставление спорного земельного участка осуществлено в соответствии с Постановления Правительства Тюменской области от 09.07.2007 № 148-п «Об утверждении Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности».

Земельный участок находился в территориальной зоне Ж-1 (зона застройки многоэтажными жилыми домами).

Вид разрешенного использования земельного участка установлен в соответствии с решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, для строительства общественного комплекса, что также подтверждается градостроительным планом от 10.07.2013 № RU72304000-586, утвержденного приказом Департамента градостроительной политики Администрации города Тюмени от 10.07.2013 № 586-гпзу (т.1, л.д.122-128).

Однако, в августе 2013 года территориальная зона, в которой расположен земельный участок, была заменена на зону размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения ОД-2.

В учетом изменения характера территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок, Обществом были внесены соответствующие изменения в проектную и градостроительную документацию в отношении комплекса застройки, строительство которого планировалось на спорном земельном участке (территориальная зона застройки изменена на ОД-2 – зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения) (градостроительный план от 12.11.2013 № RU72304000-1068, утвержденного приказом Департамента градостроительной политики Администрации города Тюмени от 12.11.2013 № 1068-гпзу, т.1, л.д.129-137).

Учитывая, что для территориальной зоны застройки ОД-2 вид разрешенного использования земельного участка «для строительства общественного комплекса» не предусмотрен (отсутствует), на основании заявления Общества Департаментом было принято решение от 09.11.2016 № 4629-з о выборе вида разрешенного использования, в соответствии с которым ВРИ предоставленного Обществу земельного участка был определен «для размещения объектов обслуживания общества и государства» (т.1, л.д.113), в связи с чем соответствующие изменения были внесены в договор аренды от 16.02.2016 № 23-10/1498, заключенный между Департаментом и Обществом (соглашение от 08.12.2016).

27.12.2018 Администрацией города Тюмени было принято постановление от 27.12.2017 № 156 об утверждении изменений в проект планировки территории планировочного района № 5 «Заречный» (опубликован 28.12.2017, т.2, л.д.28), в которой расположен арендуемый Обществом земельный участок.

В соответствии с указанным проектом планировки в отношении спорного земельного участка установлен ВРИ – зона размещения объектов индустрии.

С целью внесения соответствующих изменений в строительную и проектную документацию на объект комплексной застройки, Общество 11.01.2018 обратилось в Департамент с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части изменения условия о ВРИ земельного участка.

08.02.2018 Департаментом принято решение № 386-з об отказе в выборе вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613 (т.2, л.д.29), указав в качестве основания для отказа на несоответствии указанного в заявлении ВРИ виду использования, установленному в решении о предварительном согласовании места разрешения объекта.

В последующем на обращения Общества об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью возможности получения разрешений на строительство в отношении оставшихся объектов комплексной застройки (ГП-1, ГП-2, ГП-3, ГП-4), Департаментом также были выданы отказы в выборе вида разрешенного использования земельного участка (решения от 26.04.2018 № 1263-з, от 04.06.2018 № 1765-з, т.2, л.д.31-34).

Отказ Департамента, оформленный решением от 04.06.2018 № 1765-з, был обжалован в судебном порядке в рамках дела № А70-14134/2018, и в удовлетворении заявления о признании указанных решений Департамента об отказе в изменении вида разрешенного использования

земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613, расположенного по адресу: г.Тюмень, ул.2-я Луговая-Тарманская-Земляной Вал-Мичурина-Бийская, в судебном порядке было отказано (решение 17.10.2018 по делу № А70-14134/2018).

08.02.2019 Постановлением Правительства Тюменской области № 34-п от указанной даты в постановление от 09.07.2007 № 148-п внесены изменения (источник публикации: официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 12.02.2019).

Так, в соответствии с измененной редакцией п.41 постановления Правительства Тюменской области от 09.07.2007 № 148-п «Об утверждении Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности» основанием для принятия решения об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка в части изменения условия о виде разрешенного использования указанный в заявлении вид разрешенного использования не соответствует виду использования, установленному в решении о предварительном согласовании места размещения объекта или решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, за исключением случаев, когда вид разрешенного использования, установленный в таких решениях, противоречит правилам землепользования и застройки и (или) утвержденному проекту планировки территории (абзац четвертый указанного пункта).

Поскольку основания для отказа в удовлетворении заявления Общества о внесении изменений в договор в части изменения ВРИ отпали, 13.02.2019 Департаментом было принято решение № 318-з о выборе ВРИ спорного земельного участка «для размещения объектов туристской индустрии» (т.2, л.д.36-37).

Соответствующие изменения о ВРИ спорного земельного участка были оформлены соглашением от 18.02.2019 к договору аренды от 16.02.2016 № 23-10/1498 (т.1, л.д.110).

Также, 26.02.2019 истцом были получены разрешения на строительство ГП-1, ГП-2, ГП-3, ГП-4 в рамках строительства объекта «Общественный комплекс ГП-1, ГП-2, ГП-3, ГП-4, ГП-5, ГП-6, ГП-7 по адресу: <...> - Тарманская - Земляной вал - ФИО3», срок действия которых установлен до 26.12.2019 (т.2, л.д.50-61).

Учитывая, что на текущую дату срок действия договора аренды от 16.02.2016 № 23-10/1498 истек, между тем разрешения на строительство оставшейся части объектов комплексной застройки (ГП-1, ГП-2, ГП-3, ГП-4) являются действующими и действуют до августа 2021 года, при этом невозможность завершения строительства объекта комплексной застройки в полном объеме была обусловлена обстоятельством невозможности изменения ВРИ в силу действия регионального нормативного акта, действие которого впоследствии было изменено и повлекло возможность устранения обстоятельств, препятствующих Обществу в получении необходимой документации для завершения строительства, Общество полагает, что срок действия договора аренды на период действия акта регионального уровня, препятствовавшего в получении необходимой для строительства разрешительной документации, приостанавливался по правилам п. 6.3 договора аренды.

По утверждению Общества срок такого приостановления составил 13 месяцев 17 дней, исходя из официальной даты опубликования 28.12.2017 постановления Администрации города Тюмени от 27.12.2017 № 156 об утверждении изменений в проект планировки территории планировочного района № 5 «Заречный» и вступления в силу Постановления Правительства Тюменской области от 08.02.2019 № 34-п «О внесении изменений в постановление от 09.07.2007 № 148-п» (опубликовано 12.02.2019).

Вышеназванные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «СЗ «Стройтехнолоджи» с рассматриваемым встречным иском в арбитражный суд.

В соответствии с п.3 ст.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены ст.39.8 ЗК РФ.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

Таким образом, применительно к рассматриваемым отношениям в условиях достигнутой договоренности по сроку действия договора от 16.02.2016 № 23-10/1498 (с 28.02.2016 по 27.02.2019), объективная возможность продлить арендные правоотношения после 27.02.2019 у Общества отсутствовала.

Судом установлено, и следует из материалов дела, что в отношении территориальной зоны, в которой был расположен арендуемый Обществом земельный участок, 27.12.2018 были утверждены изменения в проект планировки территории планировочного района № 5 «Заречный» (постановление Администрацией города Тюмени от 27.12.2017 № 156, опубликовано 28.12.2017, т.2, л.д.28), что повлекло для Общества несоответствие в строительной и проектной документации ВРИ земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613 измененному проекту планировки территории планировочного района, и соответственно невозможности получения разрешительной документации на строительство объекта комплексной застройки.

Также материалами дела подтверждается, что Обществом были предприняты действия по внесению изменений в договор аренды ВРИ арендуемого земельного участка, в соответствии с измененным проектом территориальной планировки.

Вместе с тем, в результате неоднократных обращений Общества в Департамент начиная с апреля по июнь 2016 года Обществу в изменении ВРИ спорного земельного участка было отказано.

Соответственно получить разрешительную документацию на завершение строительства комплексной застройки Общество своевременно не могло, учитывая, что последний отказ Департамента в изменении ВРИ был обжалован в судебном порядке и в признании отказа незаконным Обществу было отказано (решение 17.10.2018 по делу № А70-14134/2018).

Судом установлено, что 08.02.2019 Постановлением Правительства Тюменской области № 34-п от указанной даты внесены изменения в постановление от 09.07.2007 № 148-п (опубликовано 12.02.2019), и в результате измененной редакции п.41 постановления Правительства Тюменской области от 09.07.2007 № 148-п, обстоятельства невозможности изменения ВРИ земельного участка, арендуемого Обществом по договору от 16.02.2016 № 23-10/1498 отпали.

Так, 13.02.2019 Департаментом было принято решение № 318-з о выборе ВРИ спорного земельного участка «для размещения объектов туристской индустрии» (т.2, л.д.36-37), оформленно соответствующее соглашение от 18.02.2019 к договору аренды от 16.02.2016 № 23-10/1498, и получены разрешения на строительство от 26.02.2019.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что с момента опубликования постановления Администрации города Тюмени от 27.12.2017 № 156 и до момента опубликования Постановлением Правительства Тюменской области от 08.02.2019 № 34-п, которым были внесены изменения в постановление от 09.07.2007 № 148-п, имели место обстоятельства (нормативные акты), возникшие помимо воли сторон договора и препятствующие осуществлению строительства обществом в установленные сроки

Согласно правовой позиции, содержащейся в п.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.

В силу п.3 ст.401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер.

Характеристика непредотвратимости подразумевает под собой именно невозможность сторон влиять на те или иные обстоятельства.

Оценив в совокупности и взаимной связи обстоятельства по настоящему делу, суд приходит к выводу, что в период действия регионального судебного акта - постановления Администрации города Тюмени от 27.12.2017 № 156, до момента внесения в постановление от 09.07.2007 № 148-п изменений Постановлением Правительства Тюменской области от 08.02.2019 № 34-п, в части исключения случаев при которых в изменении ВРИ может быть отказано, имели место обстоятельства (нормативные акты), возникшие помимо воли сторон договора и препятствующие осуществлению строительства обществом в установленные сроки. Указанные обстоятельства носят характер

непредотвартимости и именно они повлекли невозможность осуществления строительных работ в пределах срока действия договору от 16.02.2016 № 23-10/1498.

При таких обстоятельствах, суд усматривает, что период действия регионального судебного акта - постановления Администрации города Тюмени от 27.12.2017 № 156, до момента внесения в постановление от 09.07.2007 № 148-п изменений Постановлением Правительства Тюменской области от 08.02.2019 № 34-п, в части исключения случаев при которых в изменении ВРИ может быть отказано, является обстоятельствами непреодолимой силы, напрямую повлиявшими на сроки осуществления строительства.

В соответствии с п.6.3 договора от 16.02.2016 № 23-10/1498 с момента наступления обстоятельств непреодолимой силы, действие договора приостанавливается до момента, определяемого сторонами.

Учитывая, что условиями договора, стороны предусмотрели возможность приостановления договора, принимая во внимание объективную невозможность Общества получить разрешительную документацию и завершить строительство объекта комплексной застройки в силу действия регионального нормативного акта до внесения в него изменений отменяющих обстоятельства невозможности реализации Обществом права на приведение условий договора и строительной документации в соответствие с фактическими условиями территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок, суд приходит к выводу, что в период действия регионального судебного акта - постановления Администрации города Тюмени от 27.12.2017 № 156, до момента внесения в постановление от 09.07.2007 № 148-п изменений Постановлением Правительства Тюменской области от 08.02.2019 № 34-п действие договора аренды на данный срок приостанавливалось (на 13 месяцев 17 дней).

Суд соглашается с заявленным Обществом периодом, в течение которого действие договора от 16.02.2016 № 23-10/1498 приостанавливалось. Возражений по периоду приостановления срока действия договора, рассчитанному Обществом, Департаментом в материалы дела не представлено (ст.9 АПК РФ).

Исходя из того, что действие договора аренды приостанавливалось (на 13 месяцев 17 дней), а по общим правилам по подсчете сроков на период приостановления срок перестает течь, а после отпадения оснований для приостановления – срок продолжает течь далее, соответственно встречные исковые требования общества о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613 от 16.02.2016 № 23-10/1498 действующим (возобновленным) на прежних условиях на срок приостановления - 13 месяцев 17 дней являются обоснованными.

Принимая во внимание, что при рассмотрении дела суд обязан исследовать по существу фактические обстоятельства (причины, вызвавшие существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы), учитывая, что строительство объекта комплексной застройки является легализованным (имеется проектная документация, получены разрешения на строительство, которые являются на момент рассмотрения спора действующими), строительство осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства (физичексих лиц), а также учитывая, что со стороны Департамента отсутствуют замечания по нарушению обязательств со стороны арендатора относительно поступления в областной бюджет арендных платежей, с целью создания правовой определенности в правоотношениях сторон (срок разрешения строительства не истек и общество должно исполнить свои обязательства перед дольщиками) руководствуясь ст.ст.65, 67, 71 АПК РФ уточненные в порядке ст.49 АПК РФ встречные исковые требования являются правомерными обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд также отмечает, что удовлетворение встречного иска не только вносит определённость в правоотношения сторон договора аренды, позволит обществу завершить строительство и исполнить свои обязательства перед дольщикам, но и не никаким образом не нарушает права ДИО ТО, поскольку подразумевает внесение арендных платежей на весь срок продления договора аренды.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройтехнолоджи» об изъятии объекта незавершенного строительства отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:613 от 16.02.2016 № 23-10/1498 действующим (возобновленным) на прежних условиях на срок 13 месяцев 17 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройтехнолоджи» (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. госпошлины за рассмотрение встречного иска.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья Щанкина А.В.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 27.05.2019 9:21:27

Кому выдана Щанкина Анна Владиславовна