Решение от 17 июля 2024 г. по делу № А41-3538/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-3538/24
17 июля 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ротовой К.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Королёв Московской области (141076, Московская область, Королёв город, Калининградская улица, 12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2004, ИНН: <***>, КПП: 501801001) к

ООО «РОБОТОМАШ» (141091, Московская область, Королёв город, Героев Курсантов (Юбилейный мкр) <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.03.2017, ИНН: <***>, КПП: 501801001, генеральный директор: ФИО1)

Третьи лица:

-ППК "Роскадастр" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 31.10.2022, юридический адрес: 107078, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, ФИО2 пер., д. 10, стр. 1) в лице филиала по Московской области (143026, <...>)

-Управление Росреестра по Московской области


о взыскании задолженности, расторжении договора купли-продажи и прекращении права собственности

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Королёв Московской области обратился в суд с исковым заявлением к ООО «РОБОТОМАШ» со следующими требованиями:

1.Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РОБОТМАШ» сумму задолженности по Договору купли-продажи №133/21 от 17.05.2021г. в размере 2 319 990,53 (Два миллиона триста девятнадцать тысяч девятьсот девяносто) рублей 53 копейки, в том числе: по условиям Договора за период 11.03.2022г. по 10.06.2023г. - 1813 394,49 рублей, пени за просрочку исполнения обязательств - 385 839,08 рублей, оплата за июль 2023 года в размере 120 756,96 рублей.

2.Расторгнуть Договор купли-продажи №133/21 от 17.05.2021г.;

3.Прекратить право собственности ООО «РОБОТМАШ» на нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 323,4 кв.м, количество этажей -1, адрес (местонахождение): <...>

4.Прекратить право собственности ООО «РОБОТМАШ» на земельный участок с кадастровым номером 50:45:0050102:1996, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, обеспечение занятий спортом в помещениях, общая площадь 1003 кв.м, адрес (местонахождение): <...>

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ППК "Роскадастр" в лице филиала по Московской области, Управление Росреестра по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представитель истца дал пояснения, поддержал заявленные требования.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123 и 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи №133/21 от 17.05.2021г. в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем имущество:

- нежилое здание, назначения: нежилое, общая площадь 323,4 кв.м., количество этажей- 1, адрес (местонахождение): Московская область, г. Королев, мкр. Юбилейный. Ул. Героев Курсантов, д. 16.

Имущество принадлежит муниципальному образованию «Городской округ Королев Московской области» на праве собственности на основании Распоряжении Правительства РФ №1079-р от 07.08.1998г. Решения Совета депутатов г. Юбилейного Московской области №7 от 25.02.1999г.

- земельный участок с кадастровым номером 50:45:0050102:1996, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – бытовое обслуживание, обеспечение занятий спортом в помещениях, общая площадь 1003 кв.м., адрес: Московская область, г. Королев, мкр. Юбилейный. Ул. Героев Курсантов, д. 16.

Согласно п. 1.2 договора продавец гарантирует, что имущество не находится под арестом в залоге и не является предметом спора.

Пунктом 1.3 договора нежилое здание обременено правом аренды согласно договору недвижимого имущества от 17.08.2017 №2479/М-1. Заключая настоящий договор, стороны прекращают обязательство покупателя по внесению арендной платы с момента регистрации права собственности покупателя.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что согласно отчета об оценке №1123-11/20/34 рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО «Прайм консалтинг» 27.11.2020, рыночная стоимость имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 6 720 833,33 руб. без учета НДС.

Оплата имущества производится покупателем в рассрочку. Срок рассрочки составляет 5 лет (пункт 3.2 договора).

Оплата имущества производится покупателем путем перечисления ежемесячных платежей. Минимальный размер данного ежемесячного платежа без процентов составляет 112 013,89 руб. Размер ежемесячного платежа, а также проценты на остаток долга исчисляются покупателем самостоятельно и перечисляются одновременно на счет продавца, указанный в п. 3.1 настоящего договора ежемесячно в срок до 10 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем регистрации договора (п. 3.5 договора).

Пунктом 3.6 договора в случае просрочки ежемесячного платежа покупатель обязан уплатить в порядке и на счет, указанный в п. 3.1 настоящего договора, за каждый день просрочки, за каждый день просрочки пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается 11 число текущего месяца.

Право собственности на имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Росреестра по Московской области (п. 5.1 договора).

Как указывает истец, ответчиком не исполняются обязательства по оплате, предусмотренные договором. Задолженность ответчика за период с 11.03.2022г. по 10.06.20203г. составляет 1 813 394,49 руб., пени за период с 11.04.2022г. по 10.06.2023г. в размере 385 839,08 руб.

Согласно п. 6.2 договора в случае если просрочка ежемесячного платежа составит более двух месяцев, продавец вправе в установленном законом порядке расторгнуть настоящий договор, при этом арендные отношения между сторонами будут считаться не прекращавшимися. Продавец возвращает покупателю полученные по настоящему договору денежные средства, кроме полученных процентов и арендной платы за пользование имуществом в период действия настоящего договора в течение одного месяца с момента прекращения права собственности покупателя на имущество.

В связи с чем, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, а также уведомление о расторжении договора купли-продажи имущества от 23.06.2023г. ответчиком претензия оставлена без ответа. Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (пункт 1 статьи 485 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

При этом данная норма устанавливает право продавца по выбору способа защиты при ненадлежащем исполнении покупателем обязанности по оплате приобретенного товара.

В случае, когда, покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате приобретенного недвижимого имущества ответчиком в материалы дела не представлено.

Неисполнение соответчика договора купли-продажи в части уплаты денежных средств за недвижимое имущество квалифицируются судом как существенное нарушение договорного обязательства, лишающего истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Положениями ст. ст. 307 - 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Стороны согласно ст. ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Арбитражный суд, в соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи.

С учетом неоплаты задолженности по договору купли-продажи, суд считает требования о расторжении договора купли-продажи №133/21 от 17.05.2021г. подлежащим удовлетворению.

По смыслу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. (абз. 1 п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. (абз. 1 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").

К названным отношениям сторон могут применяться положения гл. 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (ст. 1103 ГК РФ) (абз. 4 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").

Сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. (абз. 1 п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").

При расторжении договора купли-продажи недвижимой вещи покупатель неоплаченной недвижимой вещи обязан произвести ее возврат продавцу, при этом продавец не вправе требовать оплаты стоимости объекта расторгнутого договора.

В связи с чем, в рассматриваемом случае требовании о взыскании долга по договору купли-продажи не подлежит удовлетворению.

Истец не лишен возможности обратиться в рамках отдельного искового заявления о взыскании неосновательного обогащения за пользованием муниципальным имуществом в случае, если участок фактически передавался во владение ответчику.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что в случае просрочки ежемесячного платежа покупатель обязан уплатить в порядке и на счет, указанный в п. 3.1 настоящего договора, за каждый день просрочки пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается 11 число текущего месяца.

Истцом представлен расчет. Судом расчет истца проверен и признан верным.

На основании изложенного, требования в данной части подлежат удовлетворению

Учитывая положения пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453, пункта 2 статьи 489, статей 1102 - 1104 ГК РФ, разъяснения, содержащиеся в пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", которыми предусмотрено право продавца на односторонний отказ от исполнения договора продажи имущества и прекращение его обязательств, независимо от государственной регистрации права собственности покупателя на это имущество, в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, суд признает обоснованными и удовлетворяет требования истца о прекращении права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 50:45:0000000:4731 и на земельный участок с кадастровым номером 50:45:0050102:1996.

Согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Учитывая, изложенное настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права требования и для регистрации права собственности истца на указанные объекты недвижимости в установленном порядке.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на соответчиком.



Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

1.Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РОБОТМАШ» в пользу Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Королёв Московской области по Договору купли-продажи №133/21 от 17.05.2021г пени за просрочку исполнения обязательств - 385 839,08 рублей.

Расторгнуть Договор купли-продажи №133/21 от 17.05.2021г.;

Прекратить право собственности ООО «РОБОТМАШ» на нежилое здание с кадастровым номером 50:45:0000000:4731, назначение: нежилое, общая площадь 323,4 кв.м, количество этажей -1, адрес (местонахождение): <...>

Прекратить право собственности ООО «РОБОТМАШ» на земельный участок с кадастровым номером 50:45:0050102:1996, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, обеспечение занятий спортом в помещениях, общая площадь 1003 кв.м, адрес (местонахождение): <...>

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с ООО «Роботмаш» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 16 717 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья Кузьмина О.А.