Решение от 17 апреля 2018 г. по делу № А40-117512/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-117512/17-142-975
18 апреля 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 12.04.2018

Решение в полном объеме изготовлено 18.04.2018

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело № А40-117512/17-142-975 по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) к ответчику ООО "Глобал-Инвест" (ОГРН <***>) о взыскании задолженности в размере 31 023 808 руб. 02 коп.

и встречное исковое заявление ООО "Глобал-Инвест"(ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30.06.2006 №М-01-0272427.

при участии:

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2 (доверенность);

от ООО "Глобал-Инвест" – ФИО3 (доверенность), ФИО4 (доверенность).

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Глобал-Инвест" (далее - 0бщество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 3 квартала 2006 по 30.09.2016 в размере 6 763 038 руб. 59 коп. и пени за период с 3 квартала 2006 по 30.06.2016 в размере 24 260 769 руб. 43 коп.

Общество заявило встречный иск о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30.06.2006 №М-01-0272427.

Общество представило отзыв на иск, в котором заявило о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании долга по арендной плате и пеней за период, предшествующий 28.06.2014; указывает на отсутствие обязанности уплачивать арендную плату за пользование земельным участком в силу недействительности договора аренды.

Департамент в отзыве на встречный иск просит во встречном иске отказать, указывает на то, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает Общество от обязанности вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом.

Департамент представил новый расчет, составленный с учетом применения срока исковой давности, согласно которому задолженность по арендной плате у Общества за период с 01.07.2014 по 30.09.2016 составляет 1 428 917 руб. 13 коп., размер пени за аналогичный период составляет 1 336 515 руб. 31 коп.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал первоначальные требования, возражал против удовлетворения встречного иска по изложенным в отзыве основаниям.

Представитель Общества возражал против удовлетворения первоначального иска, поддержал встречный иск.

Выслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, а во встречном иске надлежит отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили на срок до 22.09.2013 договор от 30.06.2016 № М-01-027242 аренды земельного участка общей площадью 287 кв.м, расположенного по адресу: <...>, со множественностью лиц на стороне арендатора (доля Общества составила 265 кв.м) для эксплуатации части здания в административных целях.

В соответствии с пунктами 3.2, 5.7, 5.8 договора арендатору надлежало ежеквартально вносить арендную плату в размере и порядке, согласованных сторонами в договоре.

В обоснование иска Департамент сослался на то, что Общество в нарушение принятых на себя обязательств не вносило арендную плату в период с 3 квартала 2006 по 30.09.2016, в связи с чем задолжало Департаменту 6 763 038 руб. 59 коп.; за несвоевременное внесение арендных платежей Департамент начислил Обществу 24 260 769 руб. 43 коп. пеней за период с 3 квартала 2006 по 30.06.2016. Претензионный порядок соблюден.

В обоснование встречного иска Общество указало следующее: Управление Росррестра по городу Москве в 2009 году отказало Обществу в регистрации данного договора аренды, ввиду того, что его правовая конструкция, как договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, не соответствовала требованиям статьи 36 ЗК РФ, поскольку согласно сведениям из ЕГРП Общество являлось собственником всего здания на указанном земельном участке; данные обстоятельства, по мнению Общества, свидетельствуют о недействительности договора аренды и, как следствие, об отсутствии у Департамента правовых оснований требовать с Общества внесения арендной платы и пеней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка является недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Общество, ссылаясь на то, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке, полагает, что данный договор недействителен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров судам следует исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими (в данном случае Общество продолжало пользоваться арендованным земельным участком, не заявляя каких-либо возражений либо предложений относительно необходимости изменения условий договора в части исключения из него условия относительно множественности лиц на стороне арендатора), то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Следует отметить, как обоснованно указал Департамент, на момент заключения договора аренды, Общество являлось собственником части здания, а собственником всего здания стало позднее, лишь к моменту обращения за регистрацией договора; при этом в Департамент Общество за внесением изменений в договор аренды до подачи документов на регистрацию не обращалось. Впоследствии Общество также не предприняло мер к согласованию с Департаментом иных условий договора и продолжило бесплатно пользоваться арендованным земельным участком.

Кроме того, как обоснованно указывает Департамент, о нарушении своих прав Общество узнало в 2009 году, когда ему было отказано в регистрации договора, однако с иском о признании данной сделки недействительной ответчик обратился только в декабре 2017 года, следовательно, Общество пропустило срок исковой давности.

По заявленному встречному исковому требованию подлежит применению трехгодичный срок исковой давности, установленный пунктом 1 части 181 ГК РФ. На момент обращения ответчиком с встречным иском в Арбитражный суд города Москвы (19.12.2017) трехгодичный срок исковой давности истек.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

При таком положении оснований считать договор аренды от 30.06.2016 № М-01-027242 недействительным не имеется, поэтому во встречном иске суд отказывает.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 614 ГК РФ и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 424 ГК РФ).

Подписывая договор аренды от 30.06.2016 № М-01-027242, Общество обязалось вносить арендную плату за пользование арендованным земельным участком в порядке, размере и сроки, согласованные этим договором (пункты 3.2, 5.7, 5.8 договора).

Факт пользования Обществом арендованным участком в спорный период установлен и доказан. Доказательства внесения платы за пользование данным участком Обществом не представлены, и на наличие таких доказательств Общество не ссылается.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. В силу статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 и 15.11.2001 № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

Ответчик заявил о применении срока исковой давности по требованию о взыскании долга по арендной плате за период, предшествующий 28.06.2014.

Департамент обратился в арбитражный суд с иском только 28.06.2017, то есть с пропуском срока на подачу искового заявления в части требований об оплате задолженности и пеней, возникший до 28.06.2014.

Так согласно представленному Департаментом расчету, составленному с учетом применения срока исковой давности, у Общества имеется задолженность по арендной плате за период с 01.07.2014 по 30.09.2016 в размере 1 428 917 руб. 13 коп. Размер данной задолженности не оспорен; доказательства ее оплаты Обществом не представлены.

При таком положении суд признает требование Департамента о взыскании с Общества задолженности по арендной плате за период с 01.07.2014 по 30.09.2016 в размере 1 428 917 руб. 13 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Требования Департамента в части взыскания с Общества задолженности по арендной плате за период с 3 квартала 2006 по 27.06.2014 (включительно) в размере 5 334 121 руб. 46 коп. удовлетворению не подлежат. По расчету указанной суммы спор отсутствовал.

Департамент заявил требование о применении к Обществу ответственности за просрочку платежа в виде уплаты и пени за период с 3 квартала 2006 по 30.06.2016 в размере 24 260 769 руб. 43 коп.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, а так же другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В пункте 7.2 договора стороны предусмотрели, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере 0,2 % от размера задолженности по арендной плате за соответствующий период за каждый день просрочки, начиная с 6 числа первого месяца каждого отчетного квартала по день оплаты включительно.

Поскольку Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательства своевременного внесения арендной платы в соответствии с условиями договора аренды от 30.06.2016 № М-01-027242, суд приходит к выводу о том, что Департамент правомерно начислил Обществу неустойку по пункту 7.2 договора.

Общество заявило о применении срока исковой давности и по требованию о начислении пеней за период, предшествующий 28.06.2014.

В соответствии с пунктом 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно представленному Департаментом расчету, составленному с учетом применения срока исковой давности, пени подлежат начислению за период 01.07.2014 (с учетом даты подачи иска) по 30.09.2016; их размер за указанный период составляет 1 336 515 руб. 31 коп.

Суд проверил представленный Департаментом расчет пеней на сумму 1 336 515 руб. 31 коп. (с учетом применения срока исковой давности) и признал его правильным.

Требования Департамента в части взыскания с Общества суммы пеней за период с 3 квартала 2006 по 27.06.2014 (включительно) удовлетворению не подлежат применительно к пункту 2 статьи 199 ГК РФ. По расчету в указанной сумме спор отсутствовал.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В настоящем случае оснований для применения статьи 333 ГК РФ не установлено.

Государственная пошлина по первоначальному и встречному искам распределена в порядке статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию в с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Глобал-Инвест" (ОГРН <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) задолженность в размере 1 428 917 (один миллион четыреста двадцать восемь тысяч девятьсот семнадцать) руб. 13 коп., пени в размере 1 336 515 (один миллион триста тридцать шесть тысяч пятьсот пятнадцать) руб. 31 коп.

В остальной части первоначального иска отказать.

Во встречном иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Глобал-Инвест" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 36 827 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова