Постановление от 23 февраля 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции


г. Краснодар Дело № А01-3018/2022 2 4 ф е в р а л я 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Малыхиной М.Н. при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 27.02.2024), от ответчика – комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 13.10.2025), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: государственного бюджетного учреждения дополнительного профессионального образования Республики Адыгея «Адыгейский республиканский институт повышения квалификации», уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Адыгея, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025 по делу № А01-3018/2022, установил следующее.

Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям (далее – комитет) подал в Арбитражный суд Республики Адыгея иск к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о понуждении к возврату по акту приема-передачи нежилых помещений ( № 29-35, 37-39) с кадастровым номером 01:08:0507058:278 площадью 132,4 кв. м первого этажа трехэтажного (без учета подземного этажа) нежилого здания общежития (1963 года постройки) с кадастровым номером 01:08:0507058:58 общей площадью 1232,5 кв. м с почтовым адресом: Республика


Адыгея, <...> (далее – нежилые помещения, здание общежития). Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 12.10.2022 возбуждено производство по делу № А01-3446/2022.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением к комитету о признании незаконными выраженного в письме от 08.09.2022 № 05-4617 решения об отказе в предоставлении нежилых помещений в собственность и бездействия, выразившегося в нерассмотрении заявлений от 08.07.2022 и 19.08.2022, о понуждении к принятию решения о предоставлении нежилых помещений в собственность и направлению соответствующего проекта договора купли-продажи. Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 22.04.2024 возбуждено производство по делу № А01-3018/2022. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное бюджетное учреждение дополнительного профессионального образования Республики Адыгея «Адыгейский республиканский институт повышения квалификации» (далее – учреждение образования), уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Адыгея.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.09.2023 по делу № А01-3018/2022 в редакции определения от 20.10.2023 об исправлении описок, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023, решение комитета, выраженное в письме от 08.09.2022 № 05-4617, признано незаконным, комитет присужден к принятию положительного для предпринимателя решения. В удовлетворении остальной части заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2024 решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.09.2023 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 по делу № А01-3018/2022 в части отказа в удовлетворении заявленных требований оставлены без изменения. В остальной части судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея с указанием на необходимость устранения противоречий в сведениях об изолированности и обособленности нежилых помещений относительно здания общежития, установления условий, необходимых для реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение нежилых помещений в собственность, определения нуждаемости учреждения образования в дополнительных площадях, необходимых для обеспечения образовательного процесса (с учетом создания в структуре учреждения образования регионального ресурсного информационно-библиотечного центра для координации деятельности региональных школьных


информационно-библиотечных центров и потребности в проведении образовательных мероприятий с участием школьников), а также соблюдения требований антитеррористической защиты и выполнения соответствующих мероприятий.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.04.2024 дела № А01-3446/2022, А01-3018/2022 объединены в одно производство. Объединенному делу присвоен № А01-3018/2022.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.03.2025 заявление предпринимателя удовлетворено, в удовлетворении иска комитета отказано. Судебный акт мотивирован наличием у предпринимателя статуса субъекта малого предпринимательства, использованием им нежилых помещений на правах аренды более двух лет, подачей заявления о реализации преимущественного права до истечения срока аренды, отсутствием у учреждения образования права оперативного управления на нежилые помещения, наличием у последних отдельного входа и возможности использования независимо от других частей здания общежития, недоказанностью необходимости использования нежилых помещений учреждением образования в целях осуществления образовательной и иной предусмотренной уставом деятельности.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025 решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.03.2025 отменено. В удовлетворении заявления предпринимателя отказано. Предприниматель присужден к возврату комитету по акту приема-передачи нежилых помещений, полученных по акту приема-передачи от 18.10.2017 в рамках договора аренды от 18.10.2017 № 17. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что здание общежития, в котором расположены нежилые помещения, на основании договора от 03.11.1997 закреплены за учреждением образования на праве оперативного управления. Данный договор не расторгнут, недействительным в судебном порядке не признан. Нежилые помещения в составе здания общежития отражены на его поэтажных планах, составленных в 1969 и 2007 годах. Государственная регистрация права оперативного управления учреждения образования на все здание общежития (общей площадью 1232,5 кв. м), в том числе нежилые помещения, осуществлена 21.02.2014. Нежилые помещения при их передаче предпринимателю в 2017 году в аренду предварительно у учреждения образования не изымались, его право оперативного управления на них не прекращалось. Закрепленное за учреждением образования здание общежития, в том числе нежилые помещения, как объект социальной инфраструктуры приватизации не подлежит. Оспариваемое решение комитета об отказе предпринимателю в приватизации нежилых помещений


соответствует действующему законодательству, не нарушает и не может нарушать права и законные интересы заявителя.

Предприниматель, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебного акта. Нежилые помещения не являлись и не являются частью здания общежития ни в момент осуществления государственной регистрации права оперативного управления учреждения образования в 2014 году, ни в момент их передачи в аренду предпринимателю в 2017 году. За учреждением образования на праве оперативного управления закреплено здание общежития без арендуемых предпринимателем нежилых помещений. Последние учреждением образования никогда не использовались. При передаче здания общежития в оперативное управление учреждения образования нормативная возможность осуществления самостоятельного государственного кадастрового учета нежилых помещений отсутствовала, отдельный кадастровый номер им не присваивался. После заключения договора аренды и в период его действия в Едином государственном реестре недвижимости одновременно существовали сведения о здании общежития и о нежилых помещения как самостоятельных объектах недвижимости. Действительная (фактическая) площадь здания общежития не включает в себя площадь нежилых помещений. При предоставлении нежилых помещений в аренду не требовалось их изъятие из оперативного управления учреждения образования. Экспертным путем установлены обособленность и изолированность нежилых помещений, наличие у них признаков самостоятельного объекта недвижимости. В отзывах на кассационную жалобу комитет и учреждение образования выразили мотивированные мнения об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что здание общежития (общей площадью 1232,5 кв. м) находится в собственности Республики Адыгея и закреплено за учреждением образования на праве оперативного управления. Его государственный кадастровый учет осуществлен 19.11.2011, а государственная регистрация названных прав – соответственно 30.03.2007 и 21.02.2014 (записи с номерами регистрации 01-01-01/024/2007-189, 01-01-02/101/2014-256). Здание общежития расположено на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0507082:115 площадью 6327 кв. м


с почтовым адресом: <...>, относящемся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения учебных зданий и подсобных помещений (далее – земельный участок). Государственный кадастровый учет земельного участка осуществлен 08.08.2012. Учреждение образования является образовательным учреждением, имеет соответствующую лицензию.

Из имеющихся в материалах дела графических материалов, в том числе поэтажного плана от 23.01.1969, технических паспортов 2007, 2015 годов следует, что здание общежития, площадь которого составляла 1036,2 кв. м и в состав которого входили нежилые помещения, закреплено за учреждением образования на праве оперативного управления на основании договора от 03.11.1997. Договор от 03.11.1997 не расторгнут, недействительным (ничтожным) не признан. Правоподтверждающим документом служит свидетельство о государственной регистрации права серии 01-АА № 569072. С 1969 года торцевая часть первого этажа здания общежития подверглась незначительным изменениям. Увеличена входная группа. Одно из нежилых помещений (помещение столовой) разделено перегородкой.

Приказом комитета от 27.10.2016 № 258 утвержден Перечень государственного имущества Республики Адыгея, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), в который включены нежилые помещения. При этом комитет не принимал решение об изъятии нежилых помещений в составе здания общежития из оперативного управления учреждения образования. Основания для такого изъятия отсутствовали. По приказу министерства образования и науки Республики Адыгея от 16.05.2019 № 529 в структуре учреждения образования создан региональный ресурсный информационно-библиотечный центр для координации деятельности школьных информационно-библиотечных центров Республики Адыгея. Нежилые помещения являются составной частью здания общежития и необходимы учреждению образования для осуществления образовательной и иной предусмотренной уставом деятельности. Приказом министерства образования и науки Республики Адыгея от 03.02.2023 № 147-ДПС объекты учреждения образования, расположенные на земельном участке, включены в перечень объектов, подлежащих антитеррористической защите.

Предприниматель с 01.08.2016 является субъектом малого предпринимательства (микропредприятие). Данное обстоятельство подтверждено выпиской и Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 25.08.2022 № ИЭ9965-22-6852138. Комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 18.10.2017 № 17 аренды нежилых помещений в целях организации общественного


питания до 18.04.2023 (пункты 1.1, 2.1 в редакции дополнительного соглашения от 12.02.2021). Предприниматель должен был по заявкам бюджетных учреждений обеспечить их сотрудников двухразовым питанием по согласованным ассортименту, цене и графику (пункт 4.3.1). Нежилые помещения переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 18.10.2017. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 01.11.2017 (запись с номером регистрации 01:08:0507058:284-01/001/2017-2). Дополнительным соглашением договор аренды пролонгирован до 2023 года.

Постановлениями мирового судьи судебного участка № 6 г. Майкопа от 06.10.2022 № 3-642/6-2022, от 06.10.2022 № 3-641/6-2022 предприниматель привлекался к административной ответственности за реализацию алкогольной продукции неизвестного происхождения на территории учреждения образования в нежилых помещениях. Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.06.2023 по делу № А01-3740/2022 отказано в удовлетворении иска о понуждении предпринимателя к устранению препятствий в пользовании земельным участком, принадлежащем учреждению образования на праве постоянного (бессрочного) пользования, путем освобождения от шести беседок, хозяйственной постройки, деревянной обрешетки на металлическом корпусе навеса, затеняющих сеток, меловых досок, музыкальных колонок, холодильных камер, товаров питания, кухонного инвентаря, диванов, столов, стульев ввиду недоказанности их принадлежности предпринимателю.

Судебным актом арбитражного суда преюдициально установлено прекращение действия договора аренды от 18.10.2017 № 17 с 18.04.2023 в связи с реализацией комитетом права на отказ в пролонгации договора по истечении его срока.

Предприниматель обратился в комитет с заявлением от 19.08.2022 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений, указав на наличие статуса субъекта малого предпринимательства, владение нежилыми помещениями на основании договора аренды более двух лет и отсутствие задолженности по арендной плате. Письмом от 08.09.2022 № 05-4617 комитет уведомил предпринимателя о принятом решении об отказе в реализации права на приобретение в собственность нежилых помещений ввиду наличия зарегистрированного права оперативного управления учреждения образования на всё здание общежития и недопустимость его (здания) приватизации.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения комитета и предпринимателя в арбитражный суд. В результате проведенной в суде первой инстанции при новом рассмотрении дела судебной экспертизы эксперты общества


с ограниченной ответственностью «Рейтинг» подготовили заключение от 11.11.2024 № 3018-1/2024 с выводами о том, что арендуемые предпринимателем расположенные в здании общежития нежилые помещения имеют признаки изолированности и обособленности, на их основе возможно образование обособленного объекта недвижимости. По заявлению комитета от 15.02.2024 нежилые помещения сняты с государственного кадастрового учета 17.02.2024.

Законность постановления арбитражного апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждению, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, предоставлено право распоряжаться таким имуществом с согласия его собственника (пункт 1). Собственник вправе распорядиться по своему усмотрению этим имущества только после его изъятия у учреждения как излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению (пункт 2). Собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться им независимо от наличия (отсутствия) согласия учреждения. Это имущество может быть передано учреждением в арендное пользование с согласия собственника в целях обеспечения более эффективной организации его основной деятельности (обслуживания работников или посетителей), что не может повлечь за собой квалификацию этого имущества как излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) допускается установление федеральным законом особенностей участия субъектов малого и среднего


предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества (пункт 5 статьи 3). При этом действие данного закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в оперативном управлении (подпункт 9 пункта 2 статьи 3).

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) урегулированы отношения, возникающие в связи с отчуждением из региональной или муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, особенности их участия в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1). Действие этого закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления (пункт 3 части 2 статьи 1). Такое имущество может быть передано субъекту малого или среднего предпринимательства в собственность только в случае его закрепления за учреждением на праве оперативного управления исключительно с целью воспрепятствования этому субъекту в реализации его преимущественного права на приватизацию (пункт 1 раздела I «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014).

Федеральным законом от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» запрещена приватизация закрепленных за государственными и муниципальными образовательными организациями на праве оперативного управления зданий социальной инфраструктуры, включая общежития (пункт 2 статьи 102).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции вправе был заключить о следующем.

Здание общежития с изначально входившими в его состав нежилыми помещениями было закреплено за учреждением образования на праве оперативного управления в 1997 году, то есть до опубликования и вступления в законную силу Закона № 159-ФЗ (вступил в силу 05.08.2008). Осуществление государственной регистрации этого права


только в 2014 году с учетом пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступил в силу 31.01.1998) об обратном не свидетельствует. Такое закрепление не требовало изъятия нежилых помещений из арендного пользования предпринимателя (в отсутствие такового) и не могло быть квалифицировано как действие, направленное на воспрепятствование последнему в реализации преимущественного права на выкуп объектов аренды.

Публичный собственник в лице комитета не изымал у учреждения образования нежилые помещения как излишние, неиспользуемые или используемые не по назначению, поэтому не вправе был передавать эти помещения в аренду предпринимателю. Нежилые помещения могли быть переданы предпринимателю в аренду только учреждением образования с согласия комитета в целях обеспечения более эффективной организации его основной деятельности (организация общественного питания). С учреждением образования договор аренды нежилых помещений не заключался. Обособленность и изолированность нежилых помещений, наличие у них признаков самостоятельного объекта недвижимости сами по себе не породили право комитета на распоряжение ими путем передачи предпринимателю в аренду.

Нежилые помещения, закрепленные за учреждением образования на праве оперативного управления как часть здания социальной инфраструктуры (общежития) не подлежат приватизации в силу прямого законодательного запрета. Нормы Закона № 159-ФЗ к спорным отношениям неприменимы. У предпринимателя отсутствуют законные основания для арендного пользования нежилыми помещениями и не возникло преимущественное право на их приватизацию. Оспариваемое решение комитета не противоречит действующему законодательству, не нарушает права и законные интересы предпринимателя.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанции выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).


Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025 по делу № А01-3018/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья В.А. Авдякова

Судья М.Н. Малыхина