Решение от 29 августа 2024 г. по делу № А63-18549/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

29 августа 2024 года Дело № А63-18549/2019

Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2024 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпелем В.Л. при ведении протокола судебного заседания секретарем Тикеевым Д.К., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Ставрополье», Ставропольский край, г. Буденновск, ОГРН <***>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, крестьянско-фермерское хозяйство «Артек», Ставропольский край, Шпаковский район, с. Надежда, ОГРН <***>,

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 31.05.2019 № 875, заключенного между территориальным управлением Росимущества в Ставропольском крае и ООО «Юг-Ставрополье» в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м, предоставленного для сельскохозяйственного производства, местоположение: 4,2 км по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, почтовый адрес ориентира: <...>,

о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «Юг-Ставрополье» возвратить ТУ Росимущества в Ставропольском крае по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м, предоставленный для сельскохозяйственного производства местоположение: 4,2 км по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, почтовый адрес ориентира: <...>,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 09.10.2023, представителя ответчика ООО «Юг Ставрополье» ФИО3 по доверенности от 07.02.2024 (до перерыва в режиме веб-конференции Картотека Арбитражных дел), в отсутствие иных участников надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - управление Росимущества), обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Ставрополье» (далее - ООО «Юг-Ставрополье», общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 31.05.2019 № 875 аренды земельного участка площадью 7 384 438 кв.м с кадастровым номером 26:07:120601:12, расположенного по адресу: <...> км по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, на котором расположены одноэтажные нежилые здания откормочника крупного рогатого скота (инвентарный номер 1089, литера В) площадью 1454,7 кв.м с кадастровым номером 26:07:000000:0007:1089/32:1000/В, свинарника маточника (инвентарный номер 1089, литера А) площадью 758,2 кв.м с кадастровым номером 26:07:000000:0007:1089/32:1000/А, бригадного дома (инвентарный номер 1089, литера Б) площадью 84,9 кв. м с кадастровым номером 26:07:000000:0007:1089/32:1000/Б (далее соответственно - договор аренды, земельный участок, нежилые здания), о применении последствий недействительности договора аренды путем понуждения общества к возврату земельного участка управлению Росимущества по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено крестьянское (фермерское) хозяйство «Артек» (далее - хозяйство).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок и расположенные на нем нежилые здания находятся в федеральной собственности и предоставлены обществу в аренду. Обращение предпринимателя в уполномоченный орган фактически сводились к требованию об образовании иного участка площадью 6 970 437 кв.м (далее - образуемый участок). Представленная предпринимателем схема раздела земельного участка не содержала сведений об образуемом участке, его измененной площади, условном номере и координатах характерных точек границ. Предприниматель не оспорил решение управления Росимущества об отказе в утверждении схемы образуемого участка и его предоставлении в аренду на торгах. Предприниматель не инициировал процедуру подготовки и проведения аукциона на право заключения договора аренды образуемого участка, не учел расположение на земельном участке предназначенных для сельскохозяйственного производства нежилых зданий, находящихся в федеральной собственности и арендуемых обществом. Площадь земельного участка не превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем нежилых зданий. Соответствующее экспертное заключение является полным, ясным, непротиворечивым и соответствующим нормативным требованиям.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Действующим законодательством не предусмотрено отражение в схеме сведений об условном номере и координатах характерных точек границ образуемого участка. Предприниматель по сути предлагал выделение участка площадью 414 001 кв.м под арендуемыми обществом нежилыми зданиями. Образуемый участок (площадью 6 970 437 кв.м) испрашивался предпринимателем путем инициирования открытых торгов на право заключения договора его аренды. Оспаривание решения об отказе в утверждении схемы образуемого участка не привело бы к восстановлению нарушенных прав предпринимателя. Площадь образуемого участка подлежала определению как разница между площадью земельного участка и площадью участка, необходимого для эксплуатации арендуемых обществом нежилых зданий. Площадь земельного участка несоразмерна площади, необходимой для размещения и эксплуатации нежилых зданий. Заключение эксперта содержит ответы на поставленные вопросы вероятностного характера, противоречащие содержанию имеющихся в деле доказательств. Приказ министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 11.05.2016 № 205 не подлежал применению. Вывод о площади земельного участка, необходимого для полноценной эксплуатации одного из нежилых зданий (откормочника крупного рогатого скота), сделан под условием строительства дополнительной группы зданий и сооружений общей площадью 26 167 кв.м. Такая площадь исключительно для существующих нежилых зданий не определена. В состав участка, необходимого для эксплуатации нежилых зданий, не могли быть включены сельскохозяйственные угодья (пашня, пастбища, сенокосы). Земельный участок фактически предоставлен обществу в аренду без проведения торгов в обход предусмотренной законом публичной процедуры. Оспариваемым договором аренды нарушены права предпринимателя и иных лиц на равноправный доступ к земельным участкам, находящимся в публичной собственности и предназначенным для осуществления предпринимательской деятельности.

Удовлетворяя кассационную жалобу и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 07.06.2021 указал, что оценивая вывод эксперта о необходимости и достаточности площади земельного участка для эксплуатации нежилых зданий, суды не подвергли критической оценке обоснование такого вывода в части необходимости возведения на земельном участке дополнительных зданий и сооружений со значительной площадью. Заключение договора аренды земельного участка в целях такого строительства необходимо было оценить на предмет наличия признаков обхода установленных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, для строительства. Установление таких признаков могло служить самостоятельным основанием для признания договора аренды недействительным (ничтожным).

Поскольку судебные решения должны способствовать должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению их прав в отношении объектов недвижимости, устранять правовую неопределенность в отношении этих объектов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2017 № 306-ЭС17-6648) при новом рассмотрении следует дать надлежащую оценку действиям предпринимателя, направленным по сути на выделение участка площадью 414 001 кв.м под арендуемыми обществом нежилыми зданиями и выставление образуемого участка (площадью 6 970 437 кв.м) на открытые торги на право заключения договора его аренды. В рамках настоящего дела может быть оценено и решение уполномоченного органа об отказе в утверждении представленной предпринимателем схемы образуемого участка.

На новом рассмотрении по ходатайству ответчика (общества), с согласия истца арбитражный суд приняв во внимание указания суда кассационной инстанции, согласно которым в рамках настоящего дела подлежат оценке действия предпринимателя, направленные по сути на выделение участка площадью 414 001 кв.м под арендуемыми обществом нежилыми зданиями и выставление на торги образуемого участка (площадью 6 970 437 кв.м), а также решение уполномоченного органа об отказе в утверждении представленной предпринимателем схемы образуемого участка, назначил по делу повторную землеустроительную экспертизу, поставив перед экспертом следующие вопросы:

1. Какова площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации следующих нежилых зданий:

-откормочник КРС, Литер В, этажность - 1, с кадастровым номером 26:07:000000:00071089/32:1000/В, площадью 1 454,7 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Старомаръевка?

-бригадный дом, Литер Б, этажность - 1, с кадастровым номером 26:07:0:00007:1089/32:1000/Б, площадью 84,9 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Старомаръевка?

-свинарник маточный, Литер А, этажность - 1, с кадастровым номером 26:07:0:00007: 1089/32:1000/А, площадью 758,2 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Старомаръевка?

2. Определить и графически отобразить на местности с указанием точек координат соотношение местоположения границ и площади земельного участка, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м, местоположение: 4,2 км по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, почтовый адрес ориентира: <...> путем выделения земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилых зданий:

-откормочник КРС, Литер В, с кадастровым номером 26:07:000000:00074089/32:1000/В, площадью 1 454,7кв.м;

-бригадный дом, Литер Б, этажность - 1, с кадастровым номером 26:07:0:00007:1089/32:1000/Б, площадью 84,9 кв.м;

-свинарник маточный, Литер А, этажность - 1, с кадастровым номером 26:07:0:00007:1089/32:1000/А, площадью 758,2 кв.м.

Проведение повторной экспертизы поручено эксперту автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи», ОГРН <***>, ИНН <***>, 357433, Ставропольский край, г. Железноводск, <...>, ФИО4

По результатам экспертизы экспертом в Арбитражный суд Ставропольского края представлено заключение от 30.06.2022 № 140, согласно которому:

площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий (объектов) должна составлять 3 233 663 кв.м с учетом предельно допустимой погрешности +/- 15 655 кв.м;

сопоставление местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м местоположение: 4,2 кв.м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, почтовый адрес ориентира: <...> и земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилых зданий площадью 3 233 663 кв.м представлено в исследовательской части экспертного заключения на рис.5. Границы участка площадью 3 233 633 кв.м представлены координатами (Таблица 9 экспертного заключения).

Также из заключения от 30.06.2022 № 140 следовало, что в ходе проведенного осмотра экспертом помимо вышеуказанных объектов установлено наличие в границах исследуемого земельного участка следующих объектов: нежилых зданий 1- площадью застройки 1 061 кв.м (этажность 1), 2- площадью застройки 1858 кв.м (этажность1), 3- площадью застройки 900 кв.м (этажность 1), дороги - асфальтированного покрытия, наружных сетей электроснабжения - СИП на железобетонных опорах, КТП - трансформаторной подстанции, отстойника, загонов, водонапорных башен, силосных ям.

В заключении от 30.06.2022 № 140 эксперт отметил, что объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:07:120601:12 были взаимосвязаны между собой, а также с земельным участком и другими объектами (в том числе насаждениями) в едином технологическом процессе производства.

Ответчиками в материалы дела предоставлены выписки из ЕГРН, согласно которым в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 расположены следующие объекты недвижимости: здание коровника с кадастровым номером 26:07:120601:92 общей площадью 1 788, 4 кв.м; здание коровника с кадастровым номером 26:07:120601:93 общей площадью 779, 3 кв.м; здание коровника с кадастровым номером 26:07:120601:94 общей площадью 971, 7 кв.м.

От ответчика ООО «Юг-Ставрополье» поступило ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы, в котором с учетом указанных обстоятельств общество просило дополнительно поставить перед экспертом следующие вопросы:

какова площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации следующих нежилых зданий: коровника с кадастровым номером 26:07:120601:92 общей площадью 1788, 4 кв.м; коровника с кадастровым номером 26:07:120601:93 общей площадью 779, 3 кв.м; коровника с кадастровым номером 26:07:120601:94 общей площадью 971, 7 кв.м?

сопоставить местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м и земельного участка, необходимого для эксплуатации указанных нежилых зданий?

Представители ответчиков в судебном заседании поддержали заявленное ходатайство, проведение дополнительной экспертизы просили поручить автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз «ЭкспертПрофи».

Также от истца поступили письменные замечания на заключение от 30.06.2022 № 140, поддержанные представителем в судебном заседании.

Приняв во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд согласно определению от 19.05.2023 назначил по делу дополнительную землеустроительную экспертизу, проведение которой поручил эксперту автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи» Бондарю Д.В.

В рамках проведения дополнительной экспертизы перед экспертом ФИО4 судом поставлены следующие вопросы:

1.Как изменится площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилых зданий, определенная в заключении эксперта от 30.06.2022 № 140, с учетом наличия на земельном участке зданий коровника с кадастровым номером 26:07:120601:92 общей площадью 1788, 4 кв.м; коровника с кадастровым номером 26:07:120601:93 общей площадью 779, 3 кв.м; коровника с кадастровым номером 26:07:120601:94 общей площадью 971, 7 кв.м?

2.Определить и графически отобразить на местности с указанием точек координат соотношение местоположения границ и площади земельного участка, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м, местоположение: 4,2 км по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, почтовый адрес ориентира: <...> путем выделения земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилых зданий?

3.Определить площадь земельного участка, необходимого исключительно для целей размещения и технической эксплуатации всех нежилых зданий (строений), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м, безотносительно их предполагаемого функционального использования?

4.Определить и графически отобразить на местности с указанием точек координат соотношение местоположения границ и площади земельного участка, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м, путем выделения земельного участка, необходимого для размещения и технической эксплуатации нежилых зданий безотносительно их предполагаемого функционального использования?

По результатам дополнительной экспертизы экспертом представлено заключение от 21.08.2023 № 170, которое содержит следующие выводы:

-площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилых зданий, определенная в заключении эксперта от 30.06.2022 № 140, с учетом наличия на нем зданий коровника с кадастровым номером 26:07:120601:92 общей площадью 1788, 4 кв.м; коровника с кадастровым номером 26:07:120601:93 общей площадью 779, 3 кв.м; коровника с кадастровым номером 26:07:120601:94 общей площадью 971, 7 кв.м с учетом предельно допустимой погрешности соответствует фактической площади земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м. Границы участка площадью 7 384 438 кв.м представлены координатами (Таблица 7 заключения эксперта от 21.08.2023 № 170);

-площадь земельного участка, необходимого исключительно для целей размещения и технической эксплуатации всех нежилых зданий (строений), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м, безотносительно их предполагаемого функционального использования составляет 27 465 кв.м с учетом предельно допустимой погрешности. Координаты границ участка необходимого для размещения и технической эксплуатации нежилых зданий безотносительно их предполагаемого функционального использования представлены в Таблице 8 заключения эксперта от 21.08.2023 № 170.

Приняв во внимание выводы эксперта в заключении от 21.08.2023 № 170 предприниматель в уточненном иске просил:

признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 31.05.2019 № 875, заключенный между управлением Росимущества и ООО «Юг-Ставрополье в части предоставления ООО «Юг-Ставрополье» в аренду без проведения торгов части земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 356 973 кв.м;

применить последствия недействительности сделки обязав ООО «Юг-Ставрополье» возвратить управлению Росимущества часть земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12, площадью 7 356 973 кв.м, согласно заключению эксперта от 21.08.2023 № 170;

установить, что решение суда будет являться основанием для образования земельного участка необходимого для размещения и технической эксплуатации нежилых зданий безотносительно их предполагаемого функционального использования в соответствии с координатами границ участка, обозначенными в заключении эксперта от 21.08.2023 № 170.

Участвующий в судебном заседании представитель истца уточненные требования поддерживал полностью, поскольку полагал, что земельный участок с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м сформирован без учета площади, необходимой для эксплуатации арендуемых обществом нежилых зданий, с нарушением прав и законных интересов предпринимателя.

Участвующий в судебном заседании в режиме веб-конференции представитель общества просил в иске предпринимателю отказать полностью, учесть выводы в заключениях эксперта от 30.06.2022 № 140 и от 21.08.2023 № 170, согласно которым при максимальном количестве КРС – 2 267 шт. площадь земельного участка, используемого под пастбище должна составлять 7 384 438 кв.м. В этом случае при сопоставлении фактического местоположения зданий, строений, сооружений, проездов, а также границ участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 его площадь 7 384 438 кв.м с учетом предельно допустимой погрешности соответствует фактической площади земельного участка, переданного в аренду обществу. После перерыва общество участие представителя в судебном заседании не обеспечило, в том числе в режиме веб-конференции.

Иные стороны и лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, ходатайств не имеется.

Судом установлено, что спорный земельный участок и расположенные на нем нежилые здания находятся в собственности Российской Федерации.

Управление Росимущества (арендодатель) и хозяйство (арендатор) заключили договор от 10.07.2012 аренды расположенных на земельном участке нежилых зданий и договор от 14.04.2014 № 533 аренды земельного участка с указанием на расположение в его границах арендуемых хозяйством нежилых зданий.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А63-10398/2014 договор от 14.04.2014 № 533 аренды земельного участка признан недействительной (ничтожной) сделкой, применены последствия его недействительности в виде понуждения хозяйства к возврату земельного участка управлению Росимущества по акту приема-передачи.

По соглашению от 14.03.2019 права и обязанности арендатора по договору от 10.07.2012 аренды нежилых зданий перешли к обществу.

Общество обратилось в управление Росимущества с заявлением от 09.04.2019 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для сельскохозяйственного производства на 49 лет. Заявление мотивировано наличием у заявителя статуса арендатора расположенных на земельном участке нежилых зданий.

В письме Росимущества от 27.05.2019 № СА-10/17528 содержалось поручение управлению Росимущества на приведение связанных с земельным участком земельно-правовых отношений в соответствие действующему законодательству.

Сославшись на письмо министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 16.04.2019 № 03-13-16/3013, Росимущество с учетом вида разрешенного использования земельного участка указало на возможность эффективного использования всей его площади.

Управление Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) 31.05.2019 заключили договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с 14.03.2019 по 28.06.2061.

Предприниматель обратился в управление Росимущества с заявлением от 03.06.2019 о предоставлении земельного участка путем проведения аукциона с учетом того, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости он свободен от прав третьих лиц, не находится в аренде, не используется по иным договорам. Требование об утверждении приложенной к заявлению схемы раздела земельного участка на образуемый участок (площадью 6 970 437 кв.м) и иные участки (площадью 414 001 кв.м и 900 кв.м) обусловлено нахождением на последних нежилых зданий.

Письмом от 20.06.2019 № 4467/04 управление Росимущества уведомило предпринимателя о принятом решении об отказе в утверждении схемы раздела земельного участка, а также о том, что земельный участок не может быть предметом аукциона в связи с его предоставлением по договору аренды обществу как арендатору нежилых зданий.

Названные обстоятельства послужили основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд.

На новом рассмотрении судом учтено, что вопросы о законности предоставления земельного участка в аренду на неконкурентных началах (без соблюдения публичных процедур) арендатору находящихся на участке нежилых зданий, о наличии у лица, выразившего намерение на приобретение земельного участка в аренду, подлежащего судебной защите интереса в оспаривании заключенного с арендатором нежилых зданий договора аренды этого участка, о соразмерности площади земельного участка площади, необходимой для размещения и эксплуатации нежилых зданий, исследованы судами при рассмотрении дела № А63-10398/2014.

Признав недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, заключенного с предыдущим арендатором нежилых зданий без соблюдения публичных процедур, суды сочли необходимым проведение таких процедур.

С учетом действовавшего земельного законодательства предоставление земельного участка в аренду без предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемого для такой передачи участка в средствах массовой информации признано недопустимым. Принятие решения о передаче земельного участка в аренду было возможным только при условии отсутствия иных заявлений. При поступлении двух и более заявлений передача земельного участка в аренду могла быть произведена только на торгах (аукционе). Несоблюдение управлением Росимущества публичных процедур при выделении земельного участка предыдущему арендатору нежилых зданий не позволило выявить круг лиц, потенциально заинтересованных в его предоставлении в аренду, что нарушило не только нормы земельного законодательства, но и правила о защите конкуренции.

Таким образом, наличие материально-правовой заинтересованности в оспаривании договора аренды признано доказанным самим фактом подачи истцом до заключения ответчиками оспариваемой сделки заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Верховный Суд Российской Федерации данные выводы поддержал (определение от 15.03.2017 № 308-ЭС17-691).

С учетом изложенного выводы суда по настоящему делу не могут противоречить указанным выводам и результату рассмотрения дела № А63-10398/2014.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении такого участка без проведения торгов указывается цель его предполагаемого использования (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о его предоставлении обратилось лицо, не имеющее права на приобретение этого участка без проведения торгов или если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17, пункт 14 статьи 39.16).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации или с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определение от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416).

Буквальный смысл нормы пункта 1 статьи 652 Гражданского кодекса РФ заключается в том, что арендатору здания одновременно с передачей прав владения и пользования им передаются права на земельный участок, который занят этим зданием и необходим для его использования. В этом смысле право арендатора здания на землю аналогично исключительному праву собственника здания на земельный участок. Площадь такого участка также должна быть соразмерна площади, необходимой для размещения и эксплуатации арендуемого объекта недвижимости. Площадь земельного участка под арендуемым зданием не может определяться с учетом перспективы строительства дополнительных зданий, сооружений. Такой способ предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства действующим земельным законодательством не предусмотрен.

В отношении выводов эксперта в заключениях от 30.06.2022 № 140 и от 21.08.2023 № 170 о необходимости и достаточности площади земельного участка для эксплуатации нежилых зданий, суд учитывает следующее.

Из анализа экспертных заключений от 30.06.2022 №140 и от 21.08.2023 № 180 усматривается, что эксперт руководствовался нормативами, применяемыми для расчета площади, необходимой для функционирования имущественного комплекса по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия (СП 19.13330.2019. Свод правил. Сельскохозяйственные предприятия. Планировочная организация земельного участка (СНиП II-97-76* Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий)). Согласно заключению эксперта имущественный комплекс в данном случае, это совокупность объектов движимого и недвижимого имущества, образующих единое целое и предполагающих использование их по общему технологическому назначению.

Площадь земельного участка под объектами недвижимости определена экспертом, с учетом площади помещений для непосредственного содержания крупного рогатого скота и свиней, выгульных площадок, а также с учетом норм нагрузки сельскохозяйственных животных на единицу площади пастбищ.

Однако упомянутый свод правил не регулирует нормы площадей земельных участков, предоставляемых в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

Кроме того, квалификация спорных объектов в качестве единого комплекса относится к компетенции суда.

По смыслу норм статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и разъяснений, приведенных в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект.

Для отнесения недвижимой вещи к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев: неразрывной физической или технологической связи объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей; расположения на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.

Единый недвижимый комплекс может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.).

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах, что предполагает следующее: составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу; созданный единый недвижимый комплекс не может быть впоследствии разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости.

При этом в ЕГРН регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Доказательства государственной регистрации спорных объектов как единого недвижимого комплекса в материалы дела не представлены. Основания квалификации спорных объектов в качестве единого комплекса заключения эксперта не содержат, в том числе с учетом тех обстоятельств, что земельные участки имеют категорию пашни, а согласно заключениям предполагается их использование в виде пастбищ.

Таким образом, ответчики не представили суду доказательств, что переданные в аренду объекты недвижимого имущества и сооружения, а также переданный в аренду земельный участок, представляют собой единый комплекс, выступают в гражданском обороте как единый объект вещных прав, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения.

С учетом указанного площадь подлежавшего предоставлению в аренду обществу земельного участка надлежит определять исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна площади таких объектов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309- ЭС15-11394). Названные подходы поддерживаются Верховным Судом Российской Федерации (определения от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823).

По смыслу приведенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 19.03.2013 № 12668/12, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414 правовых позиций законодатель предусмотрел возможность предоставления земельного участка на неконкурентных началах собственнику существующих, введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (зданий, сооружений) и в целях их эксплуатации. Объекты недвижимости, имеющие вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением, исключительное право их собственника на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов не порождают.

Поскольку ответчики не доказали, что на спорном участке расположены объекты недвижимости, представляющие собой единый имущественный комплекс, для эксплуатации которого необходима вся площадь переданного в аренду земельного участка, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного требования о признании недействительным договора аренды в части предоставления ООО «Юг-Ставрополье» в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 356 973 кв.м, т.е. в части площади превышающей площадь участка необходимого для размещения и технической эксплуатации нежилых зданий безотносительно их предполагаемого функционального использования в соответствии с координатами границ участка, обозначенными в Таблице № 8 на ст. 40-41 заключения эксперта от 21.08.2023 № 170.

Подпунктом 6 пункта 4 статьи 39.11. Земельного кодекса установлено, что проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться в случае обращения заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка. В данном заявлении должна быть указана цель использования земельного участка.

В рассматриваемом случае суд оценивает действия предпринимателя, как направленные по сути на выделение участка под арендуемыми обществом нежилыми зданиями и выставление образуемого участка на открытые торги на право заключения договора его аренды.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 ГК РФ).

Статья 168 ГК РФ определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В рассматриваемом случае спорная сделка могла быть совершена без включения в нее части земельного участка, не занятого объектами, предоставленными обществу в аренду и не необходимыми для их использования.

В пунктах 71, 73, 74, 75, 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

При наличии заявок нескольких субъектов, заинтересованных в предоставлении сформированных земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, требуется реализация публичных процедур при предоставлении участков в аренду, направленных на обеспечение законных прав и интересов неограниченного круга лиц. Льготный порядок предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения не может быть использован в целях ограничения прав иных категорий субъектов, заинтересованных в предоставлении таких земель, а также обхода публичных процедур предоставления участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изложенная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 № 308-ЭС14-1222.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае его предоставления крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (подпункт 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В силу подпункта 17 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации.

В рассматриваемом случае арбитражный суд с учетом вышеуказанных обстоятельств пришел к выводу о том, что подлежит удовлетворению уточненный иск предпринимателя о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 31.05.2019 № 875, заключенного между управлением Росимущества и ООО «Юг-Ставрополье, в части предоставления обществу в аренду без проведения торгов части земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 (площадью 7 356 973 кв.м) и применении последствий недействительности сделки в указанной части в виде обязания ООО «Юг-Ставрополье» возвратить управлению Росимущества часть земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 356 973 кв.м, определенного как разница между площадью земельного участка 7 384 438 кв.м и площадью участка 27 465, 41 кв.м, необходимого для эксплуатации арендуемых обществом нежилых зданий согласно заключению эксперта от 21.08.2023 № 170.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

уточненные требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 31.05.2019 № 875, заключенный между территориальным управлением Росимущества в Ставропольском крае и ООО «Юг-Ставрополье в части предоставления ООО «Юг-Ставрополье» в аренду без проведения торгов части земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 356 973 кв.м.

Применить последствия недействительности сделки обязав ООО «Юг-Ставрополье» возвратить территориальному управлению Росимущества в Ставропольском крае часть земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12, площадью 7 356 973 кв.м, согласно заключению эксперта от 21.08.2023 № 170.

Установить, что решение суда будет являться основанием для образования земельного участка необходимого для размещения и технической эксплуатации нежилых зданий безотносительно их предполагаемого функционального использования в соответствии с координатами границ участка, обозначенными в Таблице № 8 на ст. 40-41 заключения эксперта от 21.08.2023 № 170.

Взыскать с территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН <***> в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН <***> рублей государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юг-Ставрополье», Ставропольский край, г. Буденновск, ОГРН 1182651013247 в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Гаевого Дмитрия Викторовича, г. Ставрополь, ОГРН 319265100040219 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель