Решение от 22 января 2018 г. по делу № А81-7645/2017

152/2018-2522(3)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А81-7645/2017
г. Салехард
23 января 2018 года
Резолютивная часть решения изготовлена 16 января 2018 года. Полный текст решения изготовлен 23 января 2018 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Лисянского Д.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Осиповой Ю.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Анкор Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304890414000012) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 909 017 руб. 14 коп., пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 865 149 руб. 99 коп.,

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Анкор Девелопмент» о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 060 273 руб., зачете неосновательного обогащения в счет заявленных истцом требований,

при участии в заседании: от истца – представитель не явился; от ответчика – представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Анкор Девелопмент» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым

заявлением к

индивидуальному предпринимателю Ахмадеевой Халиде Гаптуловне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 909 017 руб. 14 коп., пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 865 149 руб. 99 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению платежей, установленных заключенным договором аренды.

Определением суда от 16.01.2018 к совместному рассмотрению принят встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Анкор Девелопмент» о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 060 273 руб., зачете неосновательного обогащения в счет заявленных истцом требований.

Представители сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте суда в сети Интернет.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не является препятствием к рассмотрению дела, суд, руководствуясь положениями статей 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело по существу в отсутствие представителей сторон по имеющимся документам.

Исследовав и изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает требования первоначального иска о взыскании арендной платы и неустойки обоснованными, встречные требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 060 273 руб., зачете неосновательного обогащения в счет заявленных истцом требований не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 24 декабря 2014 года № 86 (далее - Договор), в соответствии с которым, Арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение № 14, площадью 204,1 кв.м. При этом стороны определили расчетную площадь – 204,1 кв.м.

Помещение было передано Арендатору во временное владение и пользование 01 мая 2015 года, что подтверждается подписанным обеими сторонами передаточным актом.

В соответствии с п. 9.1. Договора, за пользование Помещением Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю Арендную Плату, которая включает в себя:

-Базовую Арендную Плату, которая состоит из Фиксированной части, что согласно п. 9.2.1 Договора составляет 1500 руб. за один квадратный метр Расчетной площади в месяц, кроме того НДС.

-Переменную Арендную Плату, состоящую из:

1. Эксплуатационных Расходов из расчета 80 руб. за один квадратный метр Расчетной площади в месяц, кроме того НДС.

2. Доли в Общих Коммунальных расходах, возмещаемой Арендатором в стоимости общих коммунальных услуг Центра, стоимость электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, относящаяся к местам общего пользования и рассчитываемой пропорционально доле Арендуемой площади.

3. Коммунальных расходов, возмещаемых Арендатором по оплате потребленных коммунальных услуг в отношении Помещения, размер которых определяется на основании фактических показаний счетчиков, а в случае отсутствия приборов учета, стоимость коммунальных услуг рассчитывается пропорционально доле Расчетной площади от общей арендованной площади.

4. Маркетингового сбора, из расчета 35 руб. за один квадратный метр Расчетной площади в месяц, кроме того НДС.

Согласно п. 9.13 Договора, выплата Базовой Арендной Платы, Эксплуатационных Расходов и Маркетингового сбора производится Арендатором ежемесячно авансом не позднее 5 календарного числа месяца, за который производится оплата.

В соответствии с п. 9.14. Договора, возмещение Коммунальных Расходов в Помещении Арендатора производится Арендатором ежемесячно, начиная с Даты Аренды.

Согласно п. 9.15 Договора, Арендодатель не позднее 25 (двадцать пятого) рабочего дня месяца, следующего за отчетным, предъявляет Арендатору счет на возмещение Коммунальных Расходов в Помещении Арендатора, в котором указывает фактически потребленные Арендатором коммунальные расходы за истекший месяц в соответствии с показаниями счетчиков. Арендатор обязан произвести платеж в течение 3 (трех) рабочих дней после получения счета от Арендодателя.

Как указывает истец, Арендатором надлежащим образом не исполнялись обязательства по внесению платежей, в связи с чем, у него образовалась задолженность, которая по состоянию на 03.10.2017 составила 909 017 руб. 14 коп.

Кроме того, п. 19.9 Договора установлено, что Арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,3% (ноль целых и три десятых) за каждый день просрочки на не уплаченные Арендатором суммы, подлежащие уплате по настоящему Договору.

Указанная неустойка причитается за период с даты срока платежа и до даты осуществления соответствующего платежа в полном объеме.

Величина договорной неустойки (пени), согласно расчету истца, составила 865 149 руб. 99 коп.

В адрес ответчика истцом была направлена претензия от 18.07.2017 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность.

Однако задолженность погашена не была.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Не согласившись с заявленными исковыми требованиями, ИП ФИО1 обратилась со встречным исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 060 273 руб., зачете неосновательного обогащения в счет заявленных истцом требований.

В обоснование заявленных исковых требований по встречному иску ИП ФИО1 ссылается на то, что размер фактически, занимаемой ею площади, был меньше, чем указано в договоре аренды. Поскольку ответчик уплачивала арендные платежи за большую площадь, нежели реально занимала, то ООО «Анкор Девелопмент» неосновательно обогатилось за ее счет на сумму переплаты арендной платы в размере 308 273 руб. 01 коп.

Кроме того, ИП ФИО1 указывает, что получила арендуемое помещение в состоянии, исключающем возможность использования его по прямому назначению. Ответчик, согласовав с истцом чертежи по ремонту помещения, привел арендуемое помещение в надлежащее состояние. Так, ответчиком была установлена витрина стоимостью 530 000 руб., выполнены строительно монтажные работы, по договору подряда № 4 от 25.10.2014 на сумму 1 222 000 руб., в связи с чем стоимость выполненных улучшений составила 1 752 000 руб.

Ответчик указывая, что стоимость неотделимых улучшений в размере 1 752 000 руб., а также переплата арендной платы в размере 308 273 руб. 01 коп. истцом не возмещена, полагает, что истцом получено неосновательное обогащение в размере 2 060 273 руб., в связи с чем просит зачесть указанную сумму в счет заявленных истцом требований.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок,

предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, сложившиеся правоотношения сторон судом первой инстанции квалифицированы как арендные правоотношения, к которым подлежат применению нормы параграфов 1 главы 34 ГК РФ, раздел 3 части 1 ГК РФ, а также условия заключенного договора.

По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ ответчик несет риск наступления для него неблагоприятных последствий не совершения им процессуальных действий. В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений, соответствующими доказательствами, отвечающими признакам относимости и допустимости (статьи 67, 68 АПК РФ). Бремя доказывания в условиях состязательного процесса охватывает все виды действий, которые необходимо предпринять стороне для подтверждения истинности его утверждений и опровержения заявлений противоположной стороны. В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,

обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается и ответчиком не отрицается тот факт, что Помещение было передано в аренду ответчику.

Следовательно, у ответчика возникла обязанность по внесению платежей, определенных Договором.

Поскольку факт пользования имуществом в спорный период и невнесения оплаты по договору ответчиком не оспорены и к тому же подтверждены материалами дела, доказательств погашения задолженности ответчик не представил, суд считает предъявленные истцом требования о взыскании задолженности в размере 909 017 руб. 14 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 865 149 руб. 99 коп.

Статьей 12 ГК РФ установлено, что взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 19.9 Договора установлено, что Арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,3% (ноль целых и три десятых) за каждый день просрочки на не уплаченные Арендатором суммы, подлежащие уплате по настоящему Договору. Указанная неустойка причитается за период с даты срока платежа и до даты осуществления соответствующего платежа в полном объеме.

Так как арендная плата ответчиком не вносилась в установленный договором срок, арбитражный суд пришел к выводу о том, что истец обоснованно усмотрел основания для применения гражданской ответственности в виде взыскания с ответчика договорной неустойки.

Расчет неустойки, предоставленный истом на сумму 865 149 руб. 99 коп. ответчиком не опровергнут, судом проверен, принят.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (часть 1 статьи 2, часть 1 статьи 6, часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

От ответчика ходатайства о снижении неустойки не поступило.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что подтверждение уплаты пени в судебное заседание не представлено, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка (пени) в размере 865 149 руб. 99 коп.

Суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска и отклоняет доводы ИП ФИО1, в силу следующего.

В обоснование заявленных исковых требований по встречному иску ИП ФИО1 ссылается на то, что размер фактически, занимаемой ею площади, был меньше, чем указано в договоре аренды, фактически площадь составляет 198,2 кв.м., что подтверждается справкой ГУП ЯНАО «Окружной центр технической инвентаризации» от 03.05.2017 № 07-02-06/031.

ИП ФИО1 считает, что поскольку она уплачивала арендные платежи за большую площадь, нежели реально занимала, то ООО «Анкор Девелопмент» неосновательно обогатилось за ее счет на сумму переплаты арендной платы в размере 308 273 руб. 01 коп.

Кроме того, ИП ФИО1 указывает, что получила арендуемое помещение в состоянии, исключающем возможность использования его по прямому назначению. Ответчик, согласовав с истцом чертежи по ремонту помещения, привел арендуемое помещение в надлежащее состояние. Так, ответчиком была установлена витрина стоимостью 530 000 руб., выполнены строительно монтажные работы, по договору подряда № 4 от 25.10.2014 на сумму 1 222 000 руб., в связи с чем стоимость выполненных улучшений составила 1 752 000 руб.

Ответчик указывая, что стоимость неотделимых улучшений в размере 1 752 000 руб., а также переплата арендной платы в размере 308 273 руб. 01 коп. истцом не возмещена, полагает, что истцом получено неосновательное обогащение в размере 2 060 273 руб.

Согласно ст. ст. 421, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с п. 2.3 договора, площадь помещения в соответствии с документами, выданными БТИ, составляет 204,1 (двести четыре целых, одна десятая) кв.м. Стороны пришли к соглашению о том, что для расчета Базовой Арендной платы и определения иных платежей по настоящему договору составляет 204,1 кв.м. из них:

- торговая площадь 150 кв.м.; - складская площадь 54 кв.м.

Расчетная площадь, также согласована сторонами в акте обмера помещения, подписанном сторонами без возражений (приложение № 8 договора).

Кроме того, в соответствии с п. 7.2 Соглашения об аренде недвижимого имущества по окончании строительства № 86 от 20.10.2014, заключенного межу истцом и ответчиком, результаты обмера будут обязательны для сторон для цели расчета Базовой Арендной Платы, Переменной Арендной Платы (как эти термины определены в Договоре Аренды) и иных платежей по настоящему Соглашению и Договору Аренды и не будут подлежать корректировке в соответствии с документами, выданными органами технической инвентаризации, если Стороны не договорятся об ином. По окончании обмера Помещения Стороны подпишут Акт Обмера, по форме, соответствующей Приложению № 5 к настоящему Соглашению, в котором зафиксируют Расчетную площадь Помещения, передаваемого Арендатору для выполнения Отделочных Работ.

В приложении № 1 к указанном Соглашению, стороны определили, что площадь несущих колонн и фасадных витрин (стен), а также любых стен и иных перегородок, построенных Арендатором внутри Помещения, не учитываются (подлежат включению в Расчетную Площадь).

В соответствии с п. 12.5 Договора аренды, стороны пришли к соглашению что, в той мере, в которой иное напрямую не предусмотрено в настоящем Договоре, порядок осуществления Арендатором Отделочных Работ в отношении Помещения до даты Аренды регулируется Соглашением об аренде недвижимого имущества по окончании строительства № 83 от 14.10.2014 между сторонами.

Ответчик в подтверждение понесенных расходов на выполнение строительно- монтажных работ ссылается на договор подряда № 4 от 25.10.2014, т.е. указанные работы выполнены ответчиком до даты заключения договора аренды.

Пунктом 4.2 указанного Соглашения, стороны определили, что Отделочные Работы осуществляются Арендатором или уполномоченным им подрядчиком за счет Арендатора. Указанным пунктом стороны подтвердили, что никакие расходы Арендатора, связанные с производством Отделочных работ, Арендодателем не возмещаются.

Кроме того, в соответствии с п. 6.7 Соглашения установлено, что если иное не предусмотрено Соглашением или Договором Аренды настоящим Стороны подтверждают, что никакие расходы Арендатора, связанные с производством Отделочных Работ, Арендодателем не возмещаются.

Ответчик подписал спорный договор, а также соглашение без возражений, а значит согласился со всеми условиями. Кроме того, в период с даты заключения договора и до июня 2017 года, ответчик производил платежи по указанному договору, что также указывает на его согласие с условиями договора.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность стороны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Ответчиком не представлено суду доказательств, подтверждающих обращение к истцу с указанием о недостоверности (ошибки) каких либо данных, указанных в договоре, равно как и соглашения к договору, предусматривающего возмещение затрат на выполнение произведенных улучшений.

Таким образом, суд не усматривает, что у ООО «Анкор Девелопмент» возникло неосновательное обогащение на указанную ИП ФИО1 сумму, в связи с чем, суд считает необоснованной позицию ИП ФИО1 о возникновении неосновательного обогащения истца.

В рассматриваемом случае, учитывая наличие между сторонами обязательственных отношений, установленных договором аренды № 86, оснований для

взыскания неосновательного обогащения в размере 2 060 273 руб. и зачете указанной суммы в счет заявленных истцом требований не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

первоначальные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Анкор Девелопмент» удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304890414000012, дата регистрации 31.01.2001, место жительства: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Анкор Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 18.06.2010, место нахождения: 629307, Ямало- Ненецкий автономный округ, <...>) задолженность по арендной плате по договору аренды № 86 от 24.12.2014 в размере 909 017 руб. 14 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 06.12.2016 по 19.12.2017 в размере 865 149 руб. 99 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 30 742 руб., всего взыскать 1 804 909 руб. 13 коп.

В удовлетворении встречного искового заявления индивидуально предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Анкор Девелопмент» о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 060 273 руб., зачете неосновательного обогащения в счет заявленных истцом требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд в апелляционном порядке через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте

арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Д.П. Лисянский

Судья