Постановление от 29 марта 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru


адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-3730/2026

Дело № А40-54983/25
г. Москва
30 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валиева В.Р.

судей Алексеевой Е.Б., Бондарева А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Степаненко М.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 декабря 2025 года

по делу № А40-54983/25,

по иску ООО "ЛЕГЕНДА"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 21.01.2025,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.12.2025.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЛЕГЕНДА" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

Решением от 10 декабря 2025 года исковые требования удовлетворены в полном объеме, урегулированы разногласия по цене судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым урегулировать разногласия по цене и на условиях, установленных Департаментом городского имущества города Москвы.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что решение суда первой инстанции незаконно.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.


Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.


Истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3Н, с кадастровым номером 77:05:0003002:2781, общей площадью 203,4 кв. м., на основании Договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы от 01.02.2019 № 00-00097/19.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 14.11.2024 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, (входящий ДГИ от 21.10.2024 № 33-5-125574/24-(0)-0).

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 32 982 000 руб. 00 коп. без НДС, определенной на основании об оценке рыночной стоимости от 12 декабря 2024 г. № М969-3436-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 16 декабря 2024 г. № 1020/445-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 7 842 500 руб. в соответствии с отчетом от 31.01.2025 № 270125-01 выполненным обществом с ограниченной ответственностью «АМР Консалтинг».

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи 08.02.2025 г. направлен в адрес ответчика.

Департамент письмом от 20.02.2025 № 33-5-125574/24-(0)-8 известил истца о не принятии условий договора в редакции истца, а также отклонил предложенный протокол разногласий.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 03.07.2016, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за


исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого 3 имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч.ч. 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно ч. 2 ст. 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства.


Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 203,4 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Помещение площадью 203,4 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 2019 г.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная


экспертиза, проведение которой поручено ООО "ИНВЕСТИЦИОННАЯ ОЦЕНКА", эксперту ФИО3.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:


Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3Н, с кадастровым номером 77:05:0003002:2781, общей площадью 203,4 кв.м. по состоянию на 14.11.2024 г. без учета НДС?

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3Н, с кадастровым номером 77:05:0003002:2781, общей площадью 203,4 кв.м. по состоянию на 14.11.2024 г. без учета НДС составляет 16 970 000 (шестнадцать миллионов девятьсот семьдесят тысяч) рублей РФ.

В судебном заседании 07.10.2025 судом проведен опрос эксперта ФИО3, выполнившего экспертное заключение, что отражено на аудиопротоколе судебного заседания, эксперт ответил на вопросы сторон и суда относительно выполненного исследования и заключения, составленного по итогам исследования.

Суд пришел к выводу, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Ввиду изложенного при рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно руководствовался результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства, законодательства об оценке.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав заключение эксперта, не усматривает его несоответствия нормам процессуального законодательства, законодательства об оценке. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений ст. 432, 445 ГК РФ, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пунктам 3.1 и 3.4 договора купли-продажи.

Исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 декабря 2025 года по делу № А40-54983/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья В.Р. Валиев


Судьи Е.Б. Алексеева

А.В. Бондарев