Решение от 16 марта 2026 г. АС Краснодарского края

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ


г. Краснодар № А32-26240/2025 «17» марта 2026 г.

Резолютивная часть решения объявлена «03» марта 2026 г.

Полный текст решения изготовлен «17» марта 2026 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Качмала В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «ПИК-КОМФОРТ» (ИНН <***>)

к АО «СОЛНЕЧНЫЙ БЕРЕГ» (ИНН <***>)

о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, расположенное

по адресу: <...>


при участии:

от истца: ФИО1 (посредством онлайн-заседания)

от ответчика: не явился

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПИК-КОМФОРТ» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к АО «СОЛНЕЧНЫЙ БЕРЕГ» с требованиями о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>

Истец в судебном заседании настаивал на иске.


Определение суда о времени и месте судебного заседания, направленное по юридическому адресу ответчика, возвращено в суд с отметкой почты «истек срок хранения».

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В пунктах 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.


Согласно п.2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

В связи с чем, суд считает ответчика извещенным надлежащим образом о судебном процессе в порядке, предусмотренном п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ.

В судебном заседании 17.02.2026 г. объявлялся перерыв до 12 час. 10 мин. 03.03.2026 г., по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле (суду не представилось возможным подключиться к онлайн-заседанию ввиду нестабильной работы Сети Интернет).

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, за ответчиком - АО «СОЛНЕЧНЫЙ БЕРЕГ» зарегистрировано право собственности на помещение по адресу: <...>, кадастровый номер 23:47:0309017:1212.

Истец, полагая, что указанное помещение является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) по адресу: <...>, поскольку расположено на первом этаже дома, предназначено для размещения инженерного оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в данном здании, обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности ответчика отсутствующим.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено следующее.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате


имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 Постановления № 10/22).

Истец ООО «ПИК-КОМФОРТ» является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом (зданием), расположенным по адресу: 353924, <...>, в связи с чем, ООО «ПИК-КОМФОРТ» действует в интересах всех собственников помещений в данном здании.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества от 15.04.2025 г. № КУВИ-001/2025-90191248, на нежилое помещение по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:47:0309017:1212, находящееся на вышеуказанном здании, зарегистрировано право индивидуальной собственности за АО «СОЛНЕЧНЫЙ БЕРЕГ».

Пункт 1 статьи 36 ЖК РФ раскрывает понятие объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме, к которым относит: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, назначение, перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплен законодательно, при этом данный перечень не является закрытым, то есть разрешая споры, в рамках которых подлежит определению возможность отнесения тех или иных помещений к общему имуществу, судам необходимо оценить всю совокупность имеющихся в деле доказательств для этих целей

Как указывает истец, в спорных помещениях расположен комплекс систем автоматической противопожарной защиты, в нем размещается и функционирует инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме, помещение является местом общего пользования для доступа и обслуживания общедомовых коммуникаций и оборудования, требующих технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа.


Истцом в материалы дела также представлено заключение специалиста от 05.12.2024 г. № 2024.10-03/3, согласно которому в спорном помещении находятся инженерное коммуникации, оборудование, необходимые для технического обслуживание помещений в МКД.

Истец в судебном заседании от 02.09.2025 г. также пояснил, что управляющая компания свободно пользуется спорным помещением, доступ туда не ограничен.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление Пленума № 64), право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные положения содержатся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона проживание, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений МКД по назначению. В этих же целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия собственников помещений МКД, например, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 3,4 статьи 36 ЖК РФ)

Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество МКД является безусловным нарушением права собственности всех собственников помещений МКД, которое подлежит восстановлению.

Таким образом, с учетом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона, признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в МКД по существу не требуется.

С учетом нарушения права общей собственности на объекты в виде регистрации права индивидуальной собственности на них за лицом, которое не может быть таковым в силу закона, требования истца, направленные на погашение записи о праве собственности такого лица, являются правомерными, поскольку таким способом обеспечивается восстановление прав собственников помещений посредством исключения из Единого государственного реестра записи о праве собственности ответчика на спорный объект.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2025 г. № 305-ЭС25-2385 по делу № А40- 88564/2023.

Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр о прекращении права собственности ответчика на спорный объект. Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра. Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект (определение Судебной


коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2024 г. № 305-ЭС22-4220(4) по делу № А41-39673/2019).

Истец, обращаясь в суд, заявил требования, направленные на защиту права на общее имущество, являющееся таковым изначально с момента возведения МКД в силу закона.

При этом спорное помещение нельзя считать когда-либо выбывшим из владения собственников помещений в МКД, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания помещение находилось в постоянном использовании для обслуживания инженерных коммуникаций данного дома, доказательств в подтверждение наличия иного самостоятельного назначения в материалах дела отсутствуют.

Правовая позиция о принадлежности общего имущества в силу закона только собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и запрете изменения режима общего имущества, несмотря на наличие в Едином государственном реестре записи о регистрации права частной собственности на объект недвижимости, неоднократно высказывалась Верховным Судом Российской Федерации (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16 августа 2023 г. № 305-ЭС23-6628 по делу № А40-168748/2020, от 24 октября 2024 г. № 305-ЭС22-4220(4)).

Ответчик отзыв не направил, выводы заключения специалиста от 05.12.2024 г. № 2024.10-03/3, представленного истцом не оспорил, что не позволяет суду исходить из иных доказательств, кроме представленных в дело.

На основании вышеизложенного, исковые требования ООО «ПИК-КОМФОРТ» о признании отсутствующим права собственности ответчика на нежилое помещение с кадастровым номером 23:47:0309017:1212, расположенное по адресу: <...> являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим право собственности АО «СОЛНЕЧНЫЙ БЕРЕГ» (ИНН <***>) на нежилое помещение с кадастровым номером 23:47:0309017:1212, расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с АО «СОЛНЕЧНЫЙ БЕРЕГ» (ИНН <***>) в пользу ООО «ПИК- КОМФОРТ» (ИНН <***>) 50 000 руб. расходов по оплате госпошлины

Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности АО «СОЛНЕЧНЫЙ БЕРЕГ» на спорный объект.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова