Решение от 16 января 2025 г. по делу № А13-11938/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-11938/2023
город Вологда
17 января 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 17 января 2025 года

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Мосягиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баженовым Н.П., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилищно-строительная индустрия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании договора аренды земельного участка для жилищного строительства от 12 мая 2012 года № 01-1202, возобновленным на неопределенный срок,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства имущественных отношений и градостроительной деятельности Вологодской области, Администрации города Вологды, Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Вологодской области,

при участии от истца - ФИО1 по доверенности от 27 августа 2024 года, от ответчика - ФИО2 по доверенности от 09 января 2024 года,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилищно-строительная индустрия» (ОГРН <***>,  ИНН <***>, далее – Общество, истец) обратилось в суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – Управление, ответчик) о признании договора аренды земельного участка для жилищного строительства от 12 мая 2012 года № 01-1202, заключенный между Департаментом земельных отношений Вологодской области и обществом с ограниченной ответственностью «Жилищно-строительная индустрия», возобновленным на неопределенный срок (на срок необходимый для строительства многоквартирного жилого дома).

Определением суда от 06 октября 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Вологодской области, Администрация города Вологды (далее – третьи лица).

Определением суда от 30 ноября 2023 года к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Вологодской области (далее – третье лицо).

Определением председателя судебного состава ФИО3 от 22 января 2024 года произведена замена судьи Лукенюк О.И. в составе суда по рассмотрению дела № А13-11938/2023 на судью Мосягину Е.А.

Рассмотрение дела начато с самого начала, в соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением суда от 15 апреля 2024 года приостановлено производство по делу № А13-11938/2023 до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-12429/2023.

Протокольным определением от 02 декабря 2024 года производство по делу возобновлено.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик и его представитель в судебном заседании оставили вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда.

Третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, представителей в судебное заседание не направили.

Третье лицо - Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Вологодской области в письменных пояснениях просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Третье лицо – Департамент имущественных отношений и градостроительной деятельности Вологодской области в письменной позиции просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, а также уведомил суд об изменении наименования. В соответствии с пунктом 1 постановления Губернатора Вологодской области от 1 ноября 2024 года № 328 с 11 ноября 2024 года Департамент имущественных отношений и градостроительных деятельности Вологодской области переименован в Министерство имущественных отношений и градостроительной деятельности Вологодской области.

Судом в соответствии с частью 4 статьи 124 АПК РФ изменение наименования принято.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании 20 декабря 2024 года в соответствии со статьей 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 16 часов 30 минут 25 декабря 2024 года.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет по адресу: http://vologda.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание проведено с участием тех же представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, заслушав доводы представителя истца и ответчика, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 12 мая 2012 года между Обществом (Арендатор) и Департаментом земельных отношений Вологодской области (Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка для жилищного строительства № 01-1202 (далее - Договор), согласно условиям Договора Арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303001:98, площадью 8176 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство жилого дома, расположенного по адресу: <...> (ориентир: 2-х этажный жилой дом, участок находится примерно в 110 м от ориентира по направлению на северо-восток).

Пунктом 2.1 Договора срок аренды устанавливается 5 лет с 12 мая 2012 года по 12 мая 2017 года.

Пунктами 8.3 и 8.4 Договора определено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в другой срок до окончания срока действия в случаях и порядке, предусмотренном договором или действующим законодательством Российской Федерации. В случае отсутствия заявления арендатора о возобновлении действия договора после истечения срока договора, если арендатор при этом продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считает продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По истечении срока Договора Общество продолжило использование арендуемого земельного участка, а собственник земельного участка не возражал против такого пользования (каких-либо письменных возражений Общество не получало, уведомления/требования о возвращении земельного участка в адрес Общества не направлялись, акт передачи земельного участка не составлялся и не подписывался).

15 марта 2013 года Обществом получено разрешение на строительство № RU35327000-42 двухэтажного двухквартирного жилого дома на земельном участке площадью 8176 кв.м с кадастровым номером 35:24:0303001:98; указанный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 12 августа 2013 года № RU35327000-41.

27 апреля 2016 года Обществом получено разрешение на строительство № 35-35327000103-2016 (взамен № RU35327000-300 от 23 декабря 2013 года) на строительство шестнадцатиэтажного жилого комплекса с паркингом на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0303001:98 сроком до 28 мая 2019 года.

Сложившаяся правовая неопределенность относительно действия Договора создает препятствия для осуществления Обществом деятельности по строительству многоквартирного дома на спорном земельном участке, на основании указанных обстоятельств истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании положений статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1); если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Юридически значимого действия, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в виде отказа от договора, арендодателем не совершено. Доказательств направления арендатору уведомления о прекращении договора аренды земельного участка для жилищного строительства от 12 мая 2012 года № 01-1202 после 12 мая 2017 года не представлено.

Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вступившим в силу с 01.03.2015, предусмотрено специальное правило, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившим в силу с 1 марта 2015 года, определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 данной статьи граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи.

Таким образом, после 1 марта 2015 года арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

Следовательно, при отсутствии совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен заинтересованному в нем лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Из содержания пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, указанное правило устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок: пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора и отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.

В рассматриваемом случае оба условия соблюдены.

При указанных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

признать договор аренды земельного участка от 12 мая 2012 года № 01-1202 возобновленным на неопределенный срок (на срок необходимый для строительства многоквартирного дома).

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.А.Мосягина