Решение от 5 августа 2019 г. по делу № А32-17227/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-17227/2019
г. Краснодар
05 августа 2019 года
Резолютивная часть решения принята 25.07.2019

Полный текст решения изготовлен 05.08.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН <***>), 354000, <...> (далее – истец, администрация)

к обществу с ограниченной ответственностью «Солидус» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354024, <...> (далее – ответчик, ООО «Солидус», общество)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора межрегиональное территориальное управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350063, <...> (далее – третье лицо 1, управление Росимущества)

о признании договора недействительным

по встречному иску

общества с ограниченной ответственностью «Солидус» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354024, <...>

к администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН <***>), 354000, <...>

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. межрегиональное территориальное управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350063, <...>

2. управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350063, <...> (далее – третье лицо 2, управление Росреестра);

о признании права аренды

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности

от ответчика: ФИО3 – по доверенности

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды от 18.04.2005 № 4900770786 ничтожной (недействительной) сделкой; применить к договору аренды от 18.04.2005 № 4900770786 последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи № 23-23-50/2006/2005-139.

Требования мотивированы тем, что спорный договор является недействительной (ничтожной) сделкой.

Определением суда от 30.05.2019 к производству принято встречное исковое заявление общества согласно которого просит признать за ООО «Солидус» право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:0014, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3/7 на основании договора аренды № 4900770786 от 18.04.2005 в редакции дополнительного соглашения от 07.11.2007 и дополнительного соглашения от 26.07.2016, заключенного с администрацией.

Представитель ответчика заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено территориальное управление.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Сочи от 27.12.2000 № 996/1 утвержден акт от 17.07.2000 приемки законченного строительством «Водно-развлекательного комплекса», расположенного на участке береговой охранной полосы протяженностью 192 погонных метров общей площадью 12 345 кв. м. ООО «Юг-Новый век» предписано зарегистрировать право собственности на объекты, входящие в состав возведенного комплекса (в том числе литера «А» площадью 1 588,4 кв. м).

Право собственности ООО «Юг-Новый Век» на все объекты недвижимости, структурно образующие водно-развлекательный комплекс в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:14, признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2004 по делу № А32-7477/2004.

На основании договора купли-продажи от 23.12.2004 ответчик приобрел у ООО «Юг-Новый век» совокупность объектов недвижимости, образующих водно-развлекательный комплекс «Аква-парк «Маяк», в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:14.

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 18.04.2005 заключили договор № 4900003457 аренды земельного участка площадью 12 345 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204028:14). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатору предоставлен земельный участок площадью 12 345 кв. м для эксплуатации зданий и сооружений водно-развлекательного комплекса «Аква-парк «Маяк» по ул. Приморской, 3/7 в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в городской черте, в зоне пляжей по генплану города Сочи, в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта. В пункте 1.3 договора стороны установили, что возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускаются.

В связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:14 территориальное управление и администрация заключили соглашение от 12.10.2007 о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 18.04.2005 № 4900003457, которому присвоен номер 7700000786.

Территориальное управление и общество 07.11.2007 заключили дополнительное соглашение к договору от 18.04.2005 № 7700000786 аренды земельного участка, согласовав новые условия сделки. Срок аренды определен с 18.07.2005 по 28.05.2032.

В связи с регистрацией права муниципальной собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:14 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 18.04.2005 № 7700000786, в редакции дополнительного соглашения от 27.01.2016, перешли к муниципальному образованию город-курорт Сочи, договору присвоен номер 4900770786. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Администрация, указывая на то, что спорный договор аренды является недействительной ничтожной сделкой, обратилась в суд с настоящим иском.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167, статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции).

Истец ссылается на то, что судебным актом по делу №А32-35501/2016 установлено, что земельный участок площадью 12 345 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204028:14) расположен в границах первой зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения; водно-развлекательный комплекс, в состав которого входит здание (литера А), возводился на участке береговой охранной полосы; согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (утверждены 29.12.2009) данный земельный участок относился к территориальной зоне «РК» - зона лечебно-оздоровительных учреждений, с 2015 года - к территориальной зоне «ОЦ-2» (зона лечебно-оздоровительных учреждений). В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 406-ФЗ), пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 33-ФЗ), статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон № 26-ФЗ), Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения. До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 244-ФЗ) названные участки в силу закона относились к собственности Российской Федерации, а администрация (орган местного самоуправления), в том числе в момент заключения договора аренды от 18.04.2005, не обладала полномочиями по распоряжению ими. Поскольку уполномоченный орган не принимал решения о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:14 в аренду обществу, договор от 18.04.2005 является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду нарушения при его заключении положений статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, ответчиком в ходе рассмотрения настоящего дела о заявлено о применении срока исковой давности.

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса в редакции, действующей на момент заключения спорного договора, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составлял десять лет. Согласно названному пункту течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

Федеральным законом от 21.07.2005 №109-ФЗ «О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» пункт 1 статьи 181 изложен в редакции, в соответствии с которой срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В пункте 2 статьи 2 Закона указано, что установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Закон №109-ФЗ вступил в силу 26.07.2005. К указанной дате исковая давность по такому требованию не истекла.

Федеральным законом от 07.05.2013 №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №100-ФЗ), вступившим в силу с 01.09.2013, пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса изложен в новой редакции, согласно которой течение трехгодичного срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса) начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В соответствии с частью 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.

В части начала исполнения сделки суд считает необходимым указать на следующее.

Оспариваемый истцом договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900770786 подписан сторонами 18.04.2005, зарегистрирован в установленном законе порядке 05.05.2005.

Таким образом, суд установлено, что исполнение сделки началось не позднее 2005 года.

Администрация факт владения земельным участком общества не оспаривает. Иск в применении последствий недействительности ничтожной сделки не носит негаторной природы.

Исковое заявление передано администрацией в суд 16.04.2019.

К моменту вступления в силу положений статьи 181 ГК РФ о начале течения срока исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки с момента, когда это лицо узнало о договоре и о том, кто является ответчиком по делу в редакции Закона №100-ФЗ (вступил в силу 01.09.2013), трехлетний срок исковой давности, установленный этой же статьей, но в редакции Закона №109-ФЗ, по признанию недействительным договора от 18.04.2005 истек.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании договора недействительным.

Вместе с тем, полномочия администрации г. Сочи по распоряжению спорным земельным участком были предметом исследования в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2004 по делу № А32-7477/2004 по иску прокурора Краснодарского края в интересах Теруправления Министерства имущественных отношений Российской Федерации к ООО «Юг-Новый Век» о признании недействительным права собственности на объекты недвижимости, при участии третьего лица - администрации г. Сочи. Суд исходил из неразграниченности государственной собственности на земли г. Сочи и наличия у администрации полномочий по распоряжению спорным участком.

Таким образом, законность предоставления земельного участка в аренду администрацией г. Сочи была предметом отдельного судебного разбирательства, в котором участвовала также администрация г. Сочи. Соответствующие правовые выводы явились основанием принятия судом решения, которым не только было отказано в иске прокурора, но также признано право собственности ответчиков - ООО «Юг-Новый Век» - на объекты недвижимости водно-развлекательного комплекса. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2004 по делу № А32-7477/2004 вступило в законную силу.

В настоящем деле администрация г. Сочи пытается вновь пересмотреть вопрос о правомерности предоставления ею же спорного земельного участка обществу для размещения водно-развлекательного комплекса, то есть под сомнение ставится вступившее в законную силу решение суда, принятое по делу, в котором также участвовала администрация г. Сочи.

Поскольку данная судом в деле №А32-7477/2004 правовая квалификация и толкование норм материального права явились основанием принятия соответствующего решения, арбитражный суд при рассмотрении другого дела не может не принимать во внимание данную квалификацию и толкование норм материального права только в связи с различием подходов арбитражной практики относительно режима земель курортов

По мнению суда, администрация не вправе пересматривать результаты разбирательства по делу №А32-7477/2004 и вновь ставить под вопрос правовой титул общества на земельный участок, приводя доводы об отсутствии полномочий по распоряжению земельным участком, если таковой спор уже разрешен компетентным судом и администрация принимала в нем участие (процессуальный эстоппель).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу №А32-32334/2014, оставленного без изменения постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 22.09.2015.

Таким образом, выводы суда о действительности или недействительности договора аренды земельного участка означают пересмотр результатов разбирательства по делу №А32-7477/2004, что противоречит принципу правовой определенности, стабильности вещных прав на недвижимость, подтвержденных судебными решениями.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также истцом заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, по данному требованию также заявлено о пропуске срока давности.

Согласно пункту 52 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Изложенная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

Как указано выше на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, право собственности на которые признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2004 по делу № А32-7477/2004.

С учетом приведенных обстоятельств суд исходит из того, что спорный земельный участок находился (и продолжает оставаться) в фактическом владении ответчика.

Поскольку муниципальное образование (администрация) не владеет земельным участком, заявленное истцом требование не имеет негаторной правовой природы. Оспаривание зарегистрированного права (обременения) путем признания его отсутствующим не может быть использовано для обхода норм закона об исковой давности, о применении которой может быть заявлено при рассмотрении специальных исков (о применении последствий ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения). При изложенных обстоятельствах, удовлетворение требования о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим не способно восстановить полноту прав публичного собственника на спорное недвижимое имущество.

Изложенная правовая позиция нашла свое отражение в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2016 по делу № А32-41697/2014, от 18.11.2015 по делу № А32-19358/2010, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016 по делу № А32-30851/2015 с аналогичными обстоятельствами.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований следует отказать.

Кроме того, как указано выше территориальное управление и общество 07.11.2007 заключили дополнительное соглашение к договору от 18.04.2005 № 7700000786 аренды земельного участка в новой редакции, включая предмет договора, срок его действия, размер и порядок внесения арендной платы. То есть все существенные условия договора аренды земельного участка территориальным управлением и ООО «Солидус» были согласованы заново. В частности, по данному дополнительному соглашению земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 04 028:0014 предоставлялся для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений водно-развлекательного комплекса «Аква-парк «Маяк». Срок аренды устанавливался с 18.07.2005 по 28.05.2032.

Таким образом, территориальным управлением и ООО «Солидус» в результате заключения данного соглашения оформлен, по сути, новый договор аренды, поскольку в дополнительном соглашении стороны изложили договор аренды в новой редакции, включая все существенные условия договора аренды земельного участка, а также изложив и иные положения, стандартные для договоров аренды.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что Российская Федерация в лице территориального управления подтвердила титул общества на земельный участок, при этом дополнительное соглашение от 07.11.2007 по своему содержанию достаточно для вывода о наличии между территориальным управлением и ООО «Солидус» действующих и действительных арендных правоотношений. По сути, имело место замещение первоначального договора аренды новыми арендными отношениями, оформленными в виде дополнительного соглашения от 07.11.2007.

При этом, судом отклоняется ссылка истца на судебный акт по делу №А32-35501/2016, в котором сделан вывод, что в границы предоставленного обществу в аренду земельного участка включена территория общего пользования, что исключало возможность его предоставления (с указанной площадью и конфигурацией) в аренду обществу. Названное обстоятельство является препятствием для квалификации заключенного с территориальным управлением дополнительного соглашения от 07.11.2007 к договору в качестве соответствующего закону самостоятельного договора аренды; свидетельствует о незаконности фактической отмены договорными условиями режима общего пользования части земельного участка, не занятой легализованными в судебном порядке объектами недвижимости.

Так, ранее принятыми судебными актами по делу № А32-32334/2014 (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу №А32-32334/2014, оставленное без изменения постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 22.09.2015) установлено подтверждение титула общества на земельный участок, путем заключения дополнительного соглашения от 07.11.2007.

С учетом многочисленных судебных споров между администрацией и обществом (дело №А32-32334/2014, №А32-8650/2016, №А32-10013/2016, № А32-35501/2016) суд считает возможным удовлетворить встречный иск в целях правовой определенности между сторонами.

Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

В иске отказать.

По встречному иску:

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Солидус» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Сочи право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:0014, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3/7 на основании договора аренды № 4900770786 от 18.04.2005 в редакции дополнительного соглашения от 07.11.2007 и дополнительного соглашения от 26.07.2016, заключенного с администрацией города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН <***>), г. Сочи.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы

Судья

О.С. Левченко