Решение от 30 января 2023 г. по делу № А59-6171/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

Факс 460-945, 460-952, адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/

Электронная почта-info@sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А59-6171/2022
г. Южно-Сахалинск
30 января 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.01.2023, решение в полном объеме изготовлено 30.01.2023.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Веретенникова И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Энерготепломонтажавтоматика» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 694620, <...>)

к управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 693000, <...>)

о признании права собственности на недвижимое имущество

третьи лица: участник общества с ограниченной ответственностью «Энерготепломонтажавтоматика» ФИО2

при участии:

от истца: ФИО3 по доверенности от 09.08.2022 (до перерыва);

в отсутствии ответчика, третьего лица

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Энерготепломонтажавтоматика» (далее - истец, Общество, ООО «ЭТМА») обратилось в арбитражный суд к управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - ответчик, Управление, Росреестр) с исковым заявлением о признании права собственности на недвижимое имущество - нежилое здание площадью 68,1 кв.м. с кадастровым номером: 65:08:0000004:182, расположенное по адресу: <...>.

В обоснование иска указано, что истец по договору купли - продажи от 29.11.1997 приобрел недвижимое имущество - нежилое здание площадью 68,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, но переход права собственности указанного имущества надлежащим образом не зарегистрировал. За время, прошедшее с момента заключения договора, продавец - АОЗТ «Востокэнергосервис» ликвидировано, ввиду чего регистрация права собственности истца на спорный объект невозможна.

Определением от 24.09.2022 исковое заявление принято к производству суда, возбуждено дело и назначено к рассмотрению в судебном заседании.

Этим же определением суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области и агентство по обеспечению деятельности мировых судей Сахалинской области.

Этим же определением суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участника общества с ограниченной ответственностью «ЭТМА» ФИО2

В судебном заседании до объявленного перерыва представитель истца заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате и месте его проведения уведомлены надлежащим образом. Росреестр в представленном отзыве на исковое заявление, указал, что по таким искам, управление не является ответчиком, однако может быть привлечено к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Оценка обоснованности доводов истца относительно заявленных требований относится к исключительной компетенции суда, просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

На основании изложенного, суд, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определил рассмотреть дело в отсутствии ответчика и третьего лица.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

ООО «ЭТМА», созданное путем реорганизации в форме преобразования АОЗТ «Энерготепломонтажавтоматика» и являющееся правопреемником всех прав и обязанностей реорганизованного юридического лица, владеет нежилым зданием площадью 68,1 кв.м., расположенным по адресу: <...> с кадастровым номером: 65:08:0000004:182.

Данное здание приобретено АОЗТ «Энерготепломонтажавтоматика» (покупатель), правопреемником которого является ООО «ЭТМА» у АОЗТ «Востокэнергосервис» (согласно справке МИФНС № 2 по Сахалинской области от 12.08.2009 по состоянию на 12.08.2009 в ЕГРЮЛ сведения о юридическом лице отсутствуют) на основании договора купли-продажи от 29.11.1997 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1. договора полная стоимость имущества, указанная в пункте 1.1 договора в сумме 5 000 000 рублей на момент подписания настоящего договора оплачена в кассу продавца, претензий между продавцом и покупателем нет.

На основании пункта 3.1 договора имущество было передано от продавца покупателю 29.11.1997 по акту приема-передачи.

Данный договор купли-продажи был зарегистрирован в БТИ г. Холмска Сахалинской области за покупателем, записан в реестровую книгу под № 252-2 стр. 30 р. № 352, инвентарное дело № 497 от 12.12.1997.

Таким образом, спорным объектом недвижимости с ноября 1997 года владело АОЗТ «Энерготепломонтажавтоматика», в дальнейшем ООО «ЭТМА», при этом право собственности на него не регистрировалось.

Согласно имеющейся в материалах дела выписки из единого государственного реестра недвижимости спорный объект, офис/бытовка, местоположение: <...>, площадь 61,8 кв.м., нежилое, год завершения строительства 1996, кадастровая стоимость 52 862 рубля 62 копейки поставлен на кадастровый номер за номером 65:08:0000004:182, дата присвоения 30.06.2012.

04.09.2013 муниципальное образование «Холмский городской округ» (продавец) на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Холмский городской округ» от 02.09.2013 № 638 «О предоставлении в собственности земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000035:184 ЗАО «ЭТМА» и закрытое акционерное общество «Энерготепломонтажавтоматика» (покупатель) заключили договор купли-продажи № 91, находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность гражданами и юридическими лицами.

Пунктом 1 указанного договора предусмотрено, что Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 65:09:0000035:184, местоположение земельного участка - <...>, согласно кадастровому паспорту участка, общей площадью 265 кв.м. Разрешенное использование участка - для размещения здания офиса-бытовки.

Согласно пункта 1.2 договора на земельном участке расположено здание офиса-бытовки, с почтовым адресом: <...>.

Кадастровая стоимость участка установлена в пункте 2.1. договора, которая составляет 305 621,85 рублей, выкупная цена земельного участка составляет 2,5% кадастровой стоимости - 7 640 рублей.

В соответствии с пунктом 5.1. договора, он вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Право собственности по данному договору зарегистрирован ЗАО «ЭТМА» 17.09.2013 в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области за № 65-65-03/012/2013-109.

28.11.2014 между ЗАО «ЭТМА» (продавец) и участником ЗАО «ЭТМА» ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка.

Согласно пункту 1 договора продавец продает, а покупатель покупает в собственность на условиях, изложенных в настоящем договоре земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения здания офис-бытовка, общей площадью 265 кв. м., кадастровый номер 65:09:0000035:184, адрес (местоположение) объекта: <...>.

Данный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи, находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность гражданами и юридическими лицами от 04.09.2013 № 91. Право собственности на земельный участок зарегистрировано 17.09.2013 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области за № 65-65-03/012/2013-109.

Полная договорная стоимость продаваемого земельного участка, согласованная сторонами - 180 000 рублей, на момент подписания настоящего договора уплачена покупателем продавцу полностью. Покупатель до подписания настоящего договора оплатил, а продавец получил полностью плату за земельный участок и никаких претензий друг к другу по расчету они не имеют. (пункт 2. договора)

На основании пункта 3 договора фактическая передача земельного участка осуществлена 28.11.2014 по передаточному акту.

Согласно пункту 4 договора покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на земельный участок после регистрации права собственности в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано 15.12.2014 в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области за № 65-65-03/023/2014-636.

01.11.2017 между ООО «ЭТМА» (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 265 кв.м, расположенный но адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения здания офис-бытовка, кадастровый номер 65:09:0000035:184 (далее - Участок), принадлежащий арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 28.11.2014, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 15 декабря 2014 года № 65-65-03/023/2014-636.

Арендная плата составляет 1 000 рублей в месяц (пункт 3.1 договора).

На основании пункта 2.1.1 договора арендодатель 01.11.2017 передал арендатору участок по акту приема-передачи (приложение №1).

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему. Течение срока аренды, по настоящему договору наступает с момента подписания уполномоченными представителями обеих сторон Акта приема-передачи земельного участка (пункт 7.1 договора).

Настоящий договор может быть продлен при отсутствии возражений сторон по истечению срока на прежних условиях на тот же срок (пункт 7.2 договора).

Истец 16.08.2022 обратился Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении нежилого здания, площадью 68,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером: 65:08:0000004:182.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 22.08.2022 КУВД-001/2022-35511849/1 процедура государственной регистрации приостановлена, в связи с запросом в ГБУ «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки». Государственным регистратором также сообщено, что согласно архивным данным, содержащимся в учетно-технической документации по состоянию на 19.02.1999 сведения о регистрации прав собственности в отношении запрашиваемого объекта недвижимости отсутствуют. Таким образом, за обществом на основании договора купли-продажи от 29.01.1997, представленного в качестве правоустанавливающего документа, право собственности не возникло.

В связи с невозможностью произвести регистрацию права собственности на вышеуказанное имущество Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку право собственности общества на оспариваемый объект в установленном порядке зарегистрировано не было, истец не может установить право собственности на спорные объекты во внесудебном порядке.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ лицо, чье право нарушено, вправе обратиться за защитой своих прав, воспользовавшись одним из способов защиты, указанных в данной статье, или иными способами, предусмотренными законом. Названной статьей предусмотрена возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права.

Таким образом, общество правомерно обратилось в суд с заявлением о признании за ним права собственности, так как при наличии существования объективных препятствий для регистрации права собственности на недвижимость, у истца отсутствует другой способ защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (аналогичная позиция изложена в пункте 1 статьи 69 Федерального закона от 13.05.2017 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости) (далее - Закон №122-ФЗ, Закон о регистрации) закреплено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (аналогичная позиция изложена в пункте 35 «Обзор судебной практики ВС РФ №4 (2017)», утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

На основании пункта 1 статьи 33 Закона о регистрации, последний вступил в законную силу через шесть месяцев после официального опубликования, а именно 31.01.1998, т.е. после приобретения истцом спорного помещения в собственность. При таких обстоятельствах переход права собственности к истцу регистрации на момент заключения сделки не подлежал.

Согласно пункту 59 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума № 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 4 статьи 8 ГК РФ.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Как следует из исковых требований, целью, которую преследует истец по делу является подтверждение факта наличия у него права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения..

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункт 59 Постановления Пленума № 10/22).

Судом установлено, что договор купли-продажи, заключенный между ООО «Энерготепломонтажавтоматика» и АОЗТ «Востокэнергосервис», является действительным, исполнен сторонами, объект недвижимости передан покупателю, который уплатил за них договорную цену.

Факт передачи спорного объекта недвижимого имущества подтверждается материалами дела.

Ответчик против признания права собственности на спорное нежилое помещение за истцом не возражает, договор купли-продажи и факт перехода права собственности не оспаривает.

Третьих лиц, имеющих притязания в отношении спорного нежилого имущества судом не установлено.

Таким образом, из материалов дела следует, что истец открыто, пользуется объектами недвижимости, несет бремя их содержания, оплачивает арендную плату за земельный участок, на котором расположен спорный объект.

В силу части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что ООО «ЭТМА» получило спорное имущество в результате реорганизации из АОЗТ «Энерготепломонтажавтоматика», суд считает, что к данным требованиям подлежат применению часть 2 статьи 218 ГК РФ, регламентирующая, что в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. АОЗТ «Энерготепломонтажавтоматика» приобрело спорное имущество в результате сделки.

В соответствии со статьей 14 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» (действовавшей в период передачи спорного объекта) хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

Таким образом, у правопредшественника истца возникло право собственности на спорные объекты недвижимости, которые впоследствии были переданы обществу на основании договора купли-продажи.

Судом установлено, что с момента подписания договора купли-продажи, передачи недвижимого имущества, право владения на спорный объект недвижимости, никто не оспорил, иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения не предъявлял, продавец спорных объектов недвижимости ликвидирован и спор о праве собственности на указанный объект отсутствует.

Решение суда о признании права собственности на объект недвижимости является основанием для государственной регистрации права на объект.

Суд считает, что применение указанного способа защиты в целях оформления своего права собственности на приобретенный объект, обращение Общества с иском о признании права собственности на спорные объекты недвижимости в порядке статьи 218 ГК РФ не связано с оспариванием права истца ответчиком, а вызвано тем, что допущенные нарушения по оформлению необходимых документов на данный объект недвижимости и его техническое описание не позволяют истцу в установленном законом порядке оформить свое право на спорный объект, иным способом, нежели чем в судебном порядке.

Учитывая изложенное, суд считает, что расходы по оплате государственной пошлины не должны возмещаться с ответчика с учетом удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Энерготепломонтажавтоматика» на нежилое здание площадью 68,1 квадратных метров, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 65:08:0000004:182.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через арбитражный суд Сахалинской области.



Судья И.Н. Веретенников