Решение от 20 октября 2023 г. по делу № А40-232786/2022

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-232786/22-41-789

Резолютивная часть решения объявлена 20.09.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 20.10.2023.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 9010, - при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 13.01.2023, ответчика ФИО3 по доверенности от 29.03.2023., дело по иску ИП ФИО4 (ОГРНИП 320508100408080) к ТСЖ «Наука» (ОГРН <***>) о признании сделки недействительной и взыскании 1 234 000 руб., установил:

Истец просит суд признать недействительной сделкой односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды от 01.01.2021 № 4, оформленный уведомлением от 10.08.2022 № 13/008, и взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере 1 234 000 руб., в том числе 80 000 руб. в виде реального ущерба и 1 154 000 руб. – в виде упущенной выгоды.

Требования истца основаны на том, что сторонами заключен договор аренды, по которому истец арендовал нежилое помещение площадью 85, 1 кв. м с кадастровым номером 77:06:0001001:2015 в многоквартирном доме по адресу: <...>, - уплачивая согласованную сторонами арендную плату в установленный договором срок. В соответствии с условиями договора последний продлен до 31.10.2022, однако после смены председателя правления ответчик 04.08.2022 прекратил подавать в арендованное истцом помещение электроэнергию, а 10.08.2022 – и воду, несмотря на то, что помещение использовалось истцом под студию красоты, на момент прекращения подачи воды в помещении находились клиенты, которым проводились различные парикмахерские и косметологические процедуры (окрашивание корней волос и волос, пилинг кожи лица, пилинг кожи головы, наращивание ногтей), которые не могут проводиться без использования воды. Действия ответчика повлекли невозможность соблюдения технологии оказания услуг, оказание услуг ненадлежащего качества, в связи с чем истец по требованию клиентов выплатил последним 45 000 руб., возместив реальный ущерб и моральный вред.

Кроме того, уведомлением от 10.08.2022 № 13/08 ответчик в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения договора аренды, сославшись на п. 7.1.5 договора, который предоставляет арендодателю такое право в случае использования арендованного имущества не в соответствии с условиями договора.

Несмотря на возражения истца, который уплатил арендную плату до 01.10.2022, а помещение использовал в соответствии с условиями договора (под студию красоты), 13.09.2022 помещение, арендованное истцом, вскрыто, находившееся в нем имущество вывезено, тем самым истцу причинен реальный ущерб в размере более 3 000 000 руб.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что отказался от исполнения договора аренды правомерно, в соответствии с условиями договора и закона, поскольку истец самовольно, без письменного разрешения арендодателя, произвел в помещении перепланировку, переустройство, переоборудование, а именно возвел межкомнатные перегородки и устроил несколько «мокрых точек».

Кроме того, истец не оплачивал коммунальные услуги – холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, самовольно подключился к стоякам общедомовой системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения.

В претензии от 18.08.2022 № 05/4/22 истец потребовал восстановить подачу в помещение электроэнергии и воды и возместить истцу причиненные ему убытки.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей сторон, показания свидетеля, суд установил, что 01.01.2021 истец в качестве арендатора и ответчик в качестве арендодателя заключили договор аренды № 4, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение площадью 85, 1 кв. м с кадастровым номером 77:06:0001001:2015 по адресу: <...>, - указанное на плане (приложении № 1 к договору), для использования под студию красоты.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен на срок с 01.01.2021 по 30.11.2021, а п. 2.2 договора предусматривает, что в случае, если за 30 дней до окончания договора стороны не изъявят желания его расторгнуть, договор считается продленным на тот же срок.

П. 4.2 договора возлагает на арендатора обязанности использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1. договора, вносить арендную плату в установленные договором сроки, содержать арендуемое помещение в полной исправности, не производить никаких капитальных (в том числе затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудования помещения, связанных с деятельностью арендатора и изменяющих функциональное назначение помещения, без письменного разрешения арендодателя и государственных органов.

Разделом 5 договора установлено, что арендная плата в размере 105 000 руб. в месяц уплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, авансом. Кроме того, арендатор оплачивает коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по отдельному договору с арендодателем (приложение № 2 к договору аренды).

Согласно договору на техническое обслуживание нежилого помещения от 01.01.2021 (приложением № 2 к договору аренды) арендатор оплачивает техническое обслуживание инженерных коммуникаций и отопление в размере 6 000 руб. в месяц. Кроме того, арендатор обязан ежемесячно оплачивать воду и электроэнергию в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета, установленных в арендуемом помещении. В п. 4.1 договора указан номер прибора учета холодной воды (№ 10-0315704), горячей воды (№ 10-0306603), их показания на дату заключения договора (238 куб. м и 582 куб. м).

П. 4.1.4 договора предоставляет арендодателю право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях и на условиях, предусмотренных законодательством.

Кроме того, разделом 7 договора установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в перечисленных в п. 7.1 договора случаях, в том числе в случае использования арендованного имущества не в соответствии с условиями договора.

По акту от 01.01.2021 помещение передано истцу.

Уведомлением от 28.06.2022 ответчик со ссылкой на п. 2 ст. 610 ГК Российской Федерации в одностороннем порядке расторг договор аренды по истечении 2-х недель со дня получения истцом уведомления и потребовал освободить арендуемое помещение, передать помещение по акту приема-передачи.

Уведомлением от 10.08.2022 № 13/008 ответчик снова в одностороннем порядке расторг договор аренды, в этот раз - на основании п. 7.1.5 договора, и снова потребовал освободить помещение и передать его по акту в течение 2-х недель со дня получения уведомления.

В уведомлении ответчик сослался на п. 4.2.6 договора и на то, что актом от 10.08.2022 ответчиком установлен факт самовольного переустройства и перепланировки арендованного истцом помещения и самовольное подключение к стоякам общедомовой системы холодного и горячего водоснабжения и водоотведения.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. П. 2 ст. 610 Кодекса устанавливает, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

П. 1 ст. 615 Кодекса устанавливает, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, а п. 3 предусматривает, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 ст. 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса.

Согласно ст. 310 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Ст. 450.1 Кодекса, введенная в действие Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, устанавливает, что право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом п. 4 ст. 450.1 Кодекса устанавливает, что сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Ст. 166 Кодекса устанавливает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); п. 1 ст. 167 Кодекса предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 168 Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки; п. 1 ст. 168 Кодекса устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что, поскольку за 30 дней до 30.11.2021 ни истец, ни ответчик не изъявили желания расторгнуть договор, последний в соответствии с п. 2.1 договора продлен на 11 месяцев, то есть до 31.10.2022.

Следовательно, договор не является заключенным на неопределенный срок, в связи с чем оснований для направления истцу уведомления от 28.06.2022 об одностороннем расторжении арендодателем договора аренды на основании п. 2 ст. 610 ГК Российской Федерации у ответчика не имелось.

Предусмотренных ст. 619 ГК Российской Федерации оснований для расторжения договора по требованию арендодателя судом не установлено, при этом суд отмечает, что указанная норма предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя судом.

Из уведомления от 10.08.2022 № 13/008, оспариваемого истцом, следует, что действия арендодателя по досрочному одностороннему расторжению договора аренды основаны на п. 7.1.5 договора, согласно которому в случае использования арендованного имущества не в соответствии с условиями договора арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Вместе с тем доказательства того, что помещение использовалось истцом не в соответствии с условиями договора, суду не представлены.

П. 1 договора аренды предусмотрено, что помещение предоставляется истцу для использования под студию красоты, доказательства того, что помещение используется в иных целях, в деле отсутствуют.

Таким образом, предусмотренных ст. 615 ГК Российской Федерации оснований для расторжения договора, воспроизведенных в п. 7.1.5 договора, судом также не установлено.

В соответствии с п. 4.2.6 договора арендатор обязан не производить никаких капитальных (в том числе затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудования помещения, связанных с деятельностью арендатора и изменяющих функциональное назначение помещения, без письменного разрешения арендодателя и государственных органов. Доказательства того, что истцом в помещении произведена капитальные (затрагивающая несущие конструкции многоквартирного дома, в котором находится спорное помещение, либо самого помещения) перепланировки и (или) переоборудования, изменяющие функциональное назначение помещения, суду не представлены.

В акте от 10.08.2022, составленном ответчиком, указано, что в комн. 214 возведена межкомнатная перегородка с образованием двух изолированных комнат и коридора, устроена лестница из трех ступеней, возведена межкомнатная перегородка между комн. 214 и комн. 215; в помещении установлены несколько моек.

Вывод о том, что перегородки возведены, а «мокрые точки» устроены истцом, сделан ответчиком на основании того, что в плане нежилого помещения (приложение № 1 к договору аренды) ни перегородки, ни «мокрые точки» не указаны.

Истец подтвердил, что в помещении имеются некапитальные перегородки и «мокрые точки», не указанные на плане помещения, прилагаемом к договору. Вместе с тем истец пояснил, что помещение передавалось ему в аренду с этими перегородками и «мокрыми точками», за период аренды никакие ремонтные работы в помещении им не выполнялись.

В судебном заседании судом проводился опрос свидетеля – гр-ки ФИО5, которая пояснила, что является сестрой истца, в 2019-2020 гг. арендовала нежилое помещение у ответчика под салон красоты (договор аренды от 01.01.2019 № 1 представлен в дело); после передачи помещения в аренду свидетелю по акту от 01.01.2019 (имеется в деле) в помещении делался только косметический ремонт, в частности, производилась покраска стен; ранее помещение также использовалось под салон красоты, которым свидетель пользовалась с 2013 года; примерно в 2015-2016 гг. в помещении выполнялся ремонт, на период ремонта салон красоты закрывался, в процессе ремонта в помещении были возведены 2 перегородки и устроены несколько «мокрых точек» (установлены мойки). Ни перегородки, ни «мокрые точки» в акте, по которому помещение передавалось свидетелю, не отражены. При возврате свидетелем помещения из аренды по акту от 31.12.2020 (представлен в дело) какие-либо претензии в отношении перепланировки, переустройства помещения со стороны ответчика не предъявлялись.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела судом не установлен факт нарушения арендатором п. 4.2.6 договора.

При этом суд принимает во внимание представление истцом доказательств того, что после освобождения им спорного помещения последнее предлагается ответчиком в аренду в том виде, в котором помещение находилось по состоянию на 10.08.2022, то есть с возведенными в помещении межкомнатными перегородками и с «мокрыми точками». Более того, из представленного в дело договора аренды от 27.03.2023 № 1, заключенного ответчиком в качестве арендодателя и ИП ФИО6 в качестве арендатора, следует, что в таком виде нежилое помещение передано в аренду новому арендатору.

Кроме того, суду представляется маловероятным, что спорное нежилое помещение в том виде, в котором оно обозначено на плане (приложение № 1 к договору аренды), в частности, без «мокрых точек» (моек), возможно было с 2013 года использовать под салон красоты.

Истец заявил о том, что в течение всего срока аренды арендную плату в размере 105 000 руб. в месяц и плату за техническое обслуживание в размере 6 000 руб. в месяц уплачивал в полном размере и в установленный договором срок, против чего не возразил представитель ответчика.

Из акта сверки взаимных расчетов, составленном ответчиком за период с 01.01.2021 по 01.07.2022, следует, что в течение указанного срока ответчик начислял плату по обоим договорам в размере 111 000 руб., в том числе арендную плату в размере 105 000 руб. в месяц и плату за техническое обслуживание в размере 6 000 руб. в месяц.

Что касается довода ответчика о неисполнении истцом п. 5.5 договора, суд исходит из того, что в соответствии с указанной нормой оплата коммунальных и эксплуатационных услуг производится по отдельному договору. Последним установлено, что договор действует до окончания договора аренды от 01.01.2021 № 4, основания для одностороннего расторжения договора арендодателем этим отдельным договором не предусмотрены.

При указанных обстоятельствах предусмотренных законом и договором оснований для одностороннего досрочного расторжения арендодателем договора аренды не имелось, в связи с чем требование о признании такого расторжения, оформленного уведомлением от 10.08.2022 № 13/008, недействительной сделкой судом удовлетворяется.

Согласно ст. 393 ГК Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 Кодекса, которая устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из представленных в дело доказательств следует и не отрицается представителем ответчика, что 10.08.2022 ответчиком произведено отключение арендованного истцом помещения от водоснабжения, которое необходимо для оказания истцом услуг; на момент отключения водоснабжения в помещении находились клиенты, которым оказывались услуги по окрашиванию волос, корней волос, пилингу кожи лица, пилингу кожи головы, наращиванию ногтей; отключение водоснабжения привело к невозможности соблюдения технологии оказания услуг, оказанию услуг ненадлежащего качества, в связи с чем истец по требованию клиентов возместил последним ущерб и моральный вред в размере 45 000 руб. Доказательства оплаты имеются в деле.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца убытков в сумме 1 189 000 руб. суд не усматривает, поскольку в нарушение ст. 65 АПК Российской Федерации истец не доказал размер убытков, причиненных ему в виде упущенной выгоды

На основании изложенного и руководствуясь ст. 15, 166, 167, 168, 310, 393, 450.1, 610, 615, 616, 619 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично;

признать недействительной сделкой односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды от 01.01.2021 № 4, оформленный уведомлением от 10.08.2022 № 13/008;

взыскать с ТСЖ «Наука» в пользу ИП ФИО4 убытки в размере 45 000 руб., а также 6 938 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины;

возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину 10 023 руб.;

в остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

О.А. Березова