Решение от 28 июня 2026 г. АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, <...>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-20345/2025
г. Краснодар
29 июня 2026 года
Резолютивная часть решения вынесена 04.03.2026.

Полный текст решения изготовлен 29.06.2026.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шитиковой А.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к администрации муниципального образования Темрюкский район

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании, об обязании,

при участии в заседании:

стороны явку не обеспечили, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования Темрюкский район (далее – заинтересованное лицо, администрация) с требованиями:

- признать незаконным решение администрации муниципального образования Темрюкский район, выраженное в письме от 28.02.2025 исх. № 07-02-2983/25, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:65 в аренду без проведения торгов для завершения строительства;

- обязать в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:65, площадью 3 120 кв. м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», без проведения торгов, для завершения строительства сроком на три года, для чего подготовить и направить подписанный администрацией муниципального образования Темрюкский район и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:65, площадью 3 120 кв. м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:833, площадью 51,3 кв. м., степенью готовности 14 %, сроком действия договора аренды равным трем годам;

- признать незаконным решение администрации муниципального образования Темрюкский район, выраженное в письме от 28.02.2025 исх. № 07-02-2981/25, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:68 в аренду без проведения торгов для завершения строительства;

- обязать в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:68, площадью 3 122 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», без проведения торгов, для завершения строительства сроком на три года, для чего подготовить и направить подписанный администрацией муниципального образования Темрюкский район и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:68, площадью 3 122 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:831, площадью 51,3 кв. м., степенью готовности 14 %, сроком действия договора аренды равным трем годам;

- признать незаконным решение администрации муниципального образования Темрюкский район, выраженное в письме от 28.02.2025 исх. № 07-02-2455/25, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:78 в аренду без проведения торгов для завершения строительства;

- обязать администрацию муниципального образования Темрюкский район в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:78, площадью 3 120 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», без проведения торгов, для завершения строительства сроком на три года, для чего подготовить и направить подписанный администрацией муниципального образования Темрюкский район и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:78, площадью 3 120 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:832, площадью 51,3 кв. м., степенью готовности 14 %, сроком действия договора аренды равным трем годам.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2026 ходатайство о приостановлении производства по делу оставлено открытым, принято судом к рассмотрению.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены.

При указанных обстоятельствах спор рассматривается по правилам статьи

156 АПК РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Заявитель направил письменные пояснения, которые приобщены судом в материалы дела.

Рассматривая ходатайство администрации, согласно которому заинтересованное лицо просит приостановить производству по настоящему делу до рассмотрения по существу дела № А32-75356/2025, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, Верховным Судом Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В обоснование ходатайства заинтересованное лицо указывает, что на рассмотрении Арбитражного суда Краснодарского края находится дело № А32-75356/2025 по исковому заявлению администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район Краснодарского края к ФИО1 об изъятии следующих объектов незавершенного строительства:

- с кадастровым номером 23:30:0703006:833, площадью 51,3 кв. м., степень готовности 14%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:65, площадью 3 120 кв. м., по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 23:30:0703006:832, площадью 51,3 кв. м., степень готовности 14%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:78, площадью 3 120 кв. м., по адресу: Темрюкский район, пос. Веселовка, ул. Лиманная, д. 4;

- с кадастровым номером 23:30:0703006:831, площадью 51,3 кв. м., степень готовности 14%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:68, площадью 3 122 кв. м., по адресу: <...>.

Изучив указанное ходатайство, суд приходит к выводу, что оно не подлежит удовлетворению ввиду того, что разрешение настоящего спора о предоставлении предпринимателю в аренду на новый срок земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0703006:65, 23:30:0703006:68, 23:30:0703006:78 является первичным, поскольку наличие у заявителя права на земельные участки определяет судьбу объектов недвижимости, возведенных на земельных участках.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их, пришел к следующим выводам.

На основании постановления администрации муниципального образования Темрюкский район от 21.03.2019 № 518, между предпринимателем и администрацией заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения

от 25.03.2019 № 3000008856 (далее – договор аренды от 25.03.2019 № 3000008856), по условиям пунктов 1.1, 7.2 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:65, площадью 3 120 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – гостиничное обслуживание; сроком на 3 года с 25.03.2019 по 26.03.2022.

Договор аренды от 25.03.2019 № 3000008856 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрационная запись от 24.06.2019 № 23:30:0703006:65-23/044/2019-2.

Дополнительным соглашением № 629 к договору аренды от 25.03.2019

№ 3000008856, заключенным 25.03.2022 между сторонами, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, срок действия рассматриваемого договора аренды продлен до 25.03.2025.

На указанном земельном участке с кадастровым номером 23:30:0703006:65 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:833, площадью 51,3 кв. м., степенью готовности 14 %, на который зарегистрировано право собственности за истцом, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрационная запись от 23.11.2018

№ 23:30:0703006:833-23/044/2018-1, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 26.03.2025 по заявлению № 5339077181.

Данный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:833 возведен заявителем на основании разрешения на строительство

от 01.08.2011 № RU 23531308-59 и разрешения на строительство от 12.11.2018 № 23-531308-387-2018.

Ранее земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:65 был предоставлен администрацией в пользование предпринимателю на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.11.2008

№ 3000003955, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 21.12.2009, дополнительного соглашения № 2674 к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.11.2008 № 3000003955, заключенного 21.03.2014, однако при заключении названных договоров и соглашений на данном земельном участке отсутствовал объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:833.

В связи с грядущим истечением срока действия договора аренды от 25.03.2019

№ 3000008856 ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:65 в аренду сроком на 3 года для завершения строительства.

Администрация письмом от 28.02.2025 исх. № 07-02-2983/25 отказала заявителю в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:65 на новый срок для завершения строительства, поскольку в силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) право на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства может быть реализовано только однократно. Постановлением администрации муниципального образования Темрюкский район от 21.03.2019 № 518 указанный земельный участок был предоставлен однократно для завершения строительства, право на однократное заключение договора аренды сроком на три года реализовано в полном объеме.

По заявлению ФИО1 и на основании постановления администрации от 13.05.2019 № 837 между предпринимателем и заинтересованным лицом заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения

от 13.05.2019 № 3000008895 (далее – договор аренды от 13.05.2019 № 3000008895), по условиям пунктов 1.1, 7.2 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:68, площадью 3 122 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – гостиничное обслуживание; сроком на 3 года с 13.05.2019 по 13.05.2022.

Договор аренды от 13.05.2019 № 3000008895 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрационная запись от 26.06.2019 № 23:30:0703006:68-23/044/2019-7.

Дополнительным соглашением № 627 к договору аренды от 13.05.2019

№ 3000008895, заключенным 15.03.2022 между сторонами, зарегистрированным в Управление Росреестра по Краснодарскому краю, срок действия рассматриваемого договора аренды продлен до 22.05.2025.

На указанном земельном участке с кадастровым номером 23:30:0703006:68 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:831, площадью 51,3 кв. м., степенью готовности 14 %, на который зарегистрировано право собственности за истцом, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрационная запись от 23.11.2018

№ 23:30:0703006:831-23/044/2018-1, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 26.03.2025 по заявлению № 5339063562.

Данный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:831 возведен заявителем на основании разрешения на строительство

от 01.08.2011 № RU 23531308-60 и разрешения на строительство от 12.11.2018 № 23-531308-385-2018.

Ранее земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:68 был предоставлен администрацией муниципального образования Темрюкский район в пользование заявителю на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.11.2008 № 3000003941 и дополнительного соглашения № 2672 к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.11.2008 № 3000003941, заключенного 11.03.2014, однако при заключении названного договора на данном земельном участке отсутствовал объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:831.

В связи с грядущим истечением срока действия договора аренды от 13.05.2019

№ 3000008895 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:68 в аренду сроком на 3 года для завершения строительства.

В письме администрации от 28.02.2025 исх. № 07-02-2981/25 отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:68 на новый срок для завершения строительства, поскольку в силу п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ право на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства может быть реализовано только однократно. Постановлением администрации муниципального образования Темрюкский район от 13.05.2019 № 837 указанный земельный участок был предоставлен однократно для завершения строительства, право на однократное заключение договора аренды сроком на три года реализовано в полном объеме.

На основании постановления администрации муниципального образования Темрюкский район от 22.05.2019 № 890, между заявителем и администрацией заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 22.05.2019

№ 3000008901 (далее – договор аренды от 22.05.2019 № 3000008901), по условиям пунктов 1.1, 7.2 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:78, площадью

3 120 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – гостиничное обслуживание; сроком на 3 года с 22.05.2019 по 22.05.2022.

Договор аренды от 22.05.2019 № 3000008901 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрационная запись от 24.06.2019 № 23:30:0703006:78-23/044/2019-2.

Дополнительным соглашением № 628 к договору аренды от 22.05.2019 № 3000008901, заключенным 25.03.2022 между сторонами, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, срок действия рассматриваемого договора аренды продлен до 22.05.2025.

На указанном земельном участке с кадастровым номером 23:30:0703006:78 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:832, площадью 51,3 кв. м., степенью готовности 14 %, на который зарегистрировано право собственности за истцом, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрационная запись от 23.11.2018

№ 23:30:0703006:832-23/044/2018-1, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 26.03.2025 по заявлению № 5339027399.

Данный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:832 возведен предпринимателем на основании разрешения на строительство от 31.08.2011 № RU 23531308-68 и разрешения на строительство

от 12.11.2018 № 23-531308-386-2018.

Ранее земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:78 был предоставлен администрацией в пользование заявителю на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.11.2008 № 3000003948, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 19.09.2012, дополнительного соглашения № 2671 к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.11.2008 № 3000003948, заключенного 11.03.2014, однако при заключении названных договоров и соглашений на данном земельном участке отсутствовал объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:832.

В связи с грядущим истечением срока действия договора аренды от 22.05.2019

№ 3000008901 предприниматель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:78 в аренду сроком на 3 года для завершения строительства.

В письме администрации от 28.02.2025 исх. № 07-02-2455/25 заинтересованное лицо отказало в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:78 на новый срок для завершения строительства, поскольку в силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ право на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства может быть реализовано только однократно. Постановлением администрации МО Темрюкский район от 22.05.2019 № 890 указанный земельный участок был предоставлен однократно для завершения строительства, право на однократное заключение договора аренды сроком на три года реализовано в полном объеме.

Не согласившись с указанными отказами, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 АПК РФ, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Оспариваемые отказы датированы 28.02.2025, с заявлением предприниматель обратился в суд 08.04.2025, таким образом, трехмесячный срок на обжалование отказа не пропущен.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания оспариваемого решения и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий: оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 АПК РФ).

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований администрация представила отзыв, в котором ссылается на истечение срока действия договоров. Продление договоров на неопределенный срок по истечение срока действия исключается при любых обстоятельствах (пункт 7.5 договоров). Право на завершение строительства объекта в соответствии с положениями ЗК РФ и условиями договора однократно реализовано в полном объеме.

Изучив представленные в материалы дела сведения и позиции суд приходит к следующим выводам.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регулируется положениями ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон

№ 137-ФЗ), устанавливающими случай, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статья 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статья 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статья 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статья 3 Закона № 137-ФЗ).

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 указанной статьи предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного органа на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как указано ранее, в рамках дела № А32-75356/2025 рассматривается заявление администрации об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:30:0703006:833, 23:30:0703006:832, 23:30:0703006:831, расположенных на спорных земельных участках.

Из представленных по запросу суда выписок ЕГРН от 22.07.2025 усматривается, что правообладателем объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:30:0703006:833, 23:30:0703006:832, 23:30:0703006:831 является ФИО1.

При разрешении настоящего спора суд основывается на правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023), согласно которой собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Кроме того, в пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025) разъяснено, что если уполномоченный орган не реализовал право на изъятие объекта незавершенного строительства в течение установленного законом срока, собственнику указанного объекта недвижимости не может быть отказано в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства.

Сведения об инициировании администрацией заявления об изъятии объектов незавершенного строительства не момент прекращения срока действия договоров аренды от 25.03.2019 № 3000008856, от 13.05.2019 № 3000008895, от 22.05.2019 № 3000008901 (с учетом дополнительных соглашений) в материалы дела не представлены.

Более того, согласно сведениям картотеки арбитражных дел, администрация обратилась с указанным заявлением только 03.12.2025, т.е. в период рассмотрения настоящего спора и по истечении шести месяцев со дня истечения срока действия договора.

Поскольку муниципальный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у заявителя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков для завершения строительства объектов.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ

от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Кроме того администрация, располагая сведениями об окончании срока действия договоров аренды от 25.03.2019 № 3000008856, от 13.05.2019 № 3000008895 и

от 22.05.2019 № 3000008901, продолжает принимать поступающие от заявителя платежи в качестве исполнения обязательств по оплате за аренду указанных земельных участков по приведенным выше договорам, прекратившим по мнению заинтересованного лица свое действие, данные обстоятельства подтверждены электронными квитанциями об оплате договора аренды от 25.03.2019 № 3000008856 за период с 2 кв. 2025 г. по 1 кв. 2026 г., договора аренды от 13.05.2019 № 3000008895 за период с 2 кв. 2025 г. по 1 кв. 2026 г., договора аренды от 22.05.2019 № 3000008901 за период с 2 кв. 2025 г. по 1 кв. 2026 г., а также актами сверок взаиморасчетов по договорам аренды от 25.03.2019 № 3000008856, от 13.05.2019 № 3000008895 и от 22.05.2019 № 3000008901, которыми за период с 01.01.2024 по 26.03.2025 подтверждены обстоятельства систематического получения заинтересованным лицом от заявителя платежей по указанным договорам аренды.

Ссылка администрации на пункты 7.5 договоров аренды, запрещающий продление названных договоров на неопределенный срок, не имеет отношения к настоящему спору, поскольку предпринимателем заявлены требования о возложении обязанности на заинтересованное лицо заключить новые договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0703006:65, 23:30:0703006:68, 23:30:0703006:78 сроком действия равным трем годам.

Позиция администрации муниципального образования Темрюкский район об использовании заявителем в прошлом земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0703006:65, 23:30:0703006:68, 23:30:0703006:78 на основании других договоров аренды не имеет значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку ранее на данных земельных участках заявителем не были возведены объекты незавершенного строительства, в связи с чем, основания предоставления администрацией указанных земельных участков предпринимателем и правовое регулирование правоотношений между сторонами осуществлялось иными нормами ГК РФ, которые не применимы при рассмотрении настоящего спора.

Также не имеет значения позиция администрации о не завершении строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 23:30:0703006:65, 23:30:0703006:68, 23:30:0703006:78 объектов недвижимости к сроку окончания действия договоров аренды от 25.03.2019 № 3000008856, от 13.05.2019 № 3000008895 и от 22.05.2019 № 3000008901, при рассмотрении данного спора, поскольку основополагающим фактором законности требований предпринимателя является наличие на указанных земельных участках объектов незавершенного строительства, принадлежащих на праве собственности заявителю, в отношении которых заинтересованное лицо не обратилась с исками об их изъятии с целью реализации на публичных торгах.

Таким образом, с учетом приведенных правовых позиций и установленных обстоятельств, несмотря на то, что предпринимателем уже было реализовано право на однократное продление договоров аренды от 25.03.2019 № 3000008856, от 13.05.2019

№ 3000008895, от 22.05.2019 № 3000008901 сроком на три года для завершения строительства, с учетом нахождения на земельных участках объектов незавершенного строительства, принадлежащим заявителю на праве собственности, и не обращения администрации с иском в суд об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды, суд приходит к выводу, что у ФИО1 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков для завершения строительства объектов.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А53-345/2024, а также в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.03.2025 по делу

№ А32-57961/2022.

Таким образом, заявленные требования о признании незаконным отказа администрации, подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу положений части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие) и отказавших в совершении действий, принятии решений; сведения о действиях (бездействии), решениях; название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения; указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Соответственно, положения пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в части обязания соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части, применяются в случаях указания на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными.

Следовательно, указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) соответствующего органа - незаконными является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

В случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконными суд обязывает соответствующий орган совершить определенные действия.

Согласно положениям пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, суд должен сам выбрать способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершать определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а так же место и срок их совершения.

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд считает необходимым обязать администрацию в течение двадцати дней с момента вступления в законную силу решения суда:

- заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:65, площадью 3 120 кв. м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», без проведения торгов, для завершения строительства сроком на три года, для чего подготовить и направить подписанный администрацией муниципального образования Темрюкский район и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:65, площадью 3 120 кв. м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:833, площадью 51,3 кв. м., степенью готовности 14 %, сроком действия договора аренды равным трем годам;

- заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:68, площадью 3 122 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», без проведения торгов, для завершения строительства сроком на три года, для чего подготовить и направить подписанный администрацией муниципального образования Темрюкский район и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:68, площадью 3 122 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:831, площадью 51,3 кв. м., степенью готовности 14 %, сроком действия договора аренды равным трем годам;

- заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:78, площадью 3 120 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», без проведения торгов, для завершения строительства сроком на три года, для чего подготовить и направить подписанный администрацией муниципального образования Темрюкский район и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:78, площадью 3 120 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:832, площадью 51,3 кв. м., степенью готовности 14 %, сроком действия договора аренды равным трем годам.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 167 - 170, 197 – 201 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

ходатайство о приостановлении производства по делу – отклонить.

Признать незаконным отказ администрации муниципального образования Темрюкский район (ИНН <***>, ОГРН <***>), выраженный в письме

от 28.02.2025 исх. № 07-02-2983/25, о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:65 в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

Обязать администрацию муниципального образования Темрюкский район

(ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение двадцати дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:65, площадью 3 120 кв. м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», без проведения торгов, для завершения строительства сроком на три года, для чего подготовить и направить подписанный администрацией муниципального образования Темрюкский район и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:65, площадью 3 120 кв. м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:833, площадью 51,3 кв. м., степенью готовности 14 %, сроком действия договора аренды равным трем годам.

Признать незаконным отказ администрации муниципального образования Темрюкский район (ИНН <***>, ОГРН <***>), выраженный в письме

от 28.02.2025 исх. № 07-02-2981/25, о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:68 в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

Обязать администрацию муниципального образования Темрюкский район

(ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение двадцати дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:68, площадью 3 122 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», без проведения торгов, для завершения строительства сроком на три года, для чего подготовить и направить подписанный администрацией муниципального образования Темрюкский район и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:68, площадью 3 122 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:831, площадью 51,3 кв. м., степенью готовности 14 %, сроком действия договора аренды равным трем годам.

Признать незаконным отказ администрации муниципального образования Темрюкский район (ИНН <***>, ОГРН <***>), выраженный в письме

от 28.02.2025 исх. № 07-02-2455/25, о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:78 в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

Обязать администрацию муниципального образования Темрюкский район

(ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение двадцати дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:78, площадью 3 120 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», без проведения торгов, для завершения строительства сроком на три года, для чего подготовить и направить подписанный администрацией муниципального образования Темрюкский район и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:78, площадью 3 120 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0703006:832, площадью 51,3 кв. м., степенью готовности 14 %, сроком действия договора аренды равным трем годам.

Взыскать с администрации муниципального образования Темрюкский район

(ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 30 000 руб.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) справку на возврат государственной пошлины, уплаченной по чеку по операции от 07.04.2025, в размере 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.О. Шитикова