Решение от 16 сентября 2022 г. по делу № А50-2981/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОГО КРАЯ

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

16.09.2022 Дело № А50-2981/2022


Резолютивная часть решения оглашена 06.09.2022. Полный текст решения изготовлен 16.09.2022.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Батраковой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пастуховой И.В., секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бета Пермь» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения, приведении нежилого помещения в первоначальное состояние, освобождении помещения;

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО4, доверенность от 30.09.2015, паспорт, диплом, ФИО5, доверенность от 01.12.2021г., паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО6, доверенность от 15.02.2021, паспорт, ФИО7, доверенность от 01.07.2022г., паспорт, диплом;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Истец, ИП ФИО2) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бета Пермь» (далее – Ответчик, ООО «Бета Пермь») о расторжении договора аренды №БП-218-07/2018 нежилого помещения от 11.07.2018 года, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ООО «Бета Пермь» в отношении нежилого помещения, площадью 85,2 кв.м., по адресу: <...>; возложить на ООО «Бета Пермь» обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, привести нежилое помещение, площадью 85,2 кв.м. по адресу: <...> (кадастровый номер) 59:01:4410097:212, в первоначальное, существовавшее на момент заключения договора аренды от 11.07.2018 года состояние, в соответствии с приложением №1 к договору аренду. В случае если ООО «Бета Пермь» не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец ИП ФИО2 вправе совершить указанные действия за счёт ООО «Бета Пермь» с взысканием с него необходимых расходов. Возложить на ООО «Бета Пермь» обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, освободить нежилое помещение, площадью 85,2 кв.м. по адресу: <...> (кадастровый номер) 59:01:4410097:212, передав его по акту приема-передачи ИП ФИО2. В случае неисполнения в установленный срок решения суда, взыскать с ООО «Бета-Пермь» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 за неисполнение решения суда денежные средства в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со следующего дня по истечении срока, установленного для его исполнения до фактического исполнения судебного акта.

Определением от 17.02.2022 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пермского края. Стороны уведомлены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела в соответствии со статьями 121 и 123 АПК РФ, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Пермского края.

Представитель истца на заявленных требованиях настаивает в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Позиция истца сводится к тому, что, являясь арендатором помещения площадью 85,2 кв.м. по адресу: <...>, ответчик без согласования с арендодателем произвел перепланировку помещения в виде демонтажа дверей, установлении дополнительных перегородок, закладки оконных проемов, установки вентиляции с гибкими воздуховодами в торговом зале.

Ответчик заявленные требования не признает по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. Обосновывая свою позицию, ответчик ссылается на п. 2.4.2. Договора аренды, согласно которому арендатор и его подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые для использования помещения по целевому назначению. Ответчик также отмечает, что в помещении были произведены отделочные и строительные работы, не требующие дополнительного согласования с арендодателем, в отношении несущих конструкций строительные работы не производились, в связи с чем основания для расторжения договора не имеется.

Третье лицо представило в материалы дела письменные отзыв, который также приобщен к материалам дела.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

11.07.2018г. между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Бета Пермь» (арендатор) был заключен Договор №БП-218-07/2018 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение с кадастровым номером 59:01:4410097:212, общей площадью 85,2 кв.м. расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: <...> (далее по тексту – Помещение), в целью использования для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением (п.п. 1.1., 1.3. Договора аренды).

Согласно п. 5.1. Договора аренды срок действия договора составляет 7 лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Помещение передано Арендатору по Акту приема-передачи нежилого помещения от 21.08.2018г.

Государственная регистрация Договора аренды произведена 08.09.2018г., номер государственной регистрации 59:01:4410097:212-59/088/2018-19.

14.11.2018г. между ООО «Бета Пермь» и ИП ФИО2 было подписано Дополнительное соглашение к Договору аренды, по условиям которого изменена преамбула Договора аренды в связи со сменой собственника помещения на Индивидуального предпринимателя ФИО2 на основании Договора дарения нежилых помещений от 03.10.2018г. Дополнительное соглашение к Договору аренды также прошло государственную регистрацию, что подтверждается записью регистрации от 03.12.2018г.

Как следует из текста искового заявления, в адрес ООО «Бета Пермь» было направлено уведомление о проведении 02.12.2021 года осмотра указанного нежилого помещения.

При осмотре нежилого помещения с участием ИП ФИО2 и представителя ООО «Бета Пермь» было установлено следующее: демонтирована стена между помещениями №3 и №4 согласно плану помещения, демонтирована дверь в помещение №4, установлена дополнительная перегородка из гипсокартона с дверным проемом, установлена дверь установлена дополнительная перегородка №2 из гипсокартона с проёмом без двери; пять оконных проёмов внутри помещения отсутствуют, визуально зашиты отделочными панелями, установлена система вентиляции с гибкими воздуховодами и пластиковыми в торговом зале, основания стен в нежилом помещении обшиты панелями ЛДСП. Вышеуказанные работы выполнены силами и за счёт арендатора ООО «Бета Пермь».

23.12.2021 года ИП ФИО2 направила в адрес ООО «Бета Пермь» требование в срок до 22.01.2022 года в добровольном порядке привести арендуемое помещение, в первоначальное, существовавшее на момент заключения договора аренды состояние, в требовании также было указано, что в случае неисполнения указанного требования в срок до 22.01.2022 года, договор аренды будет расторгнут.

Письмом от 14.01.2022г. ответчик направил в адрес истца письмо, в котором сообщил об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. Требования истца о приведении помещения в первоначальное положение выполнены не были.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из п. 5.1. заключенного между сторонами Договора аренды срок аренды составляет 7 лет, начиная с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.


В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 5.4. Договора аренды арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней, в случаях существенного нарушения следующих условий арендатором: неоднократная просрочка по внесению арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1. настоящего договора, использование арендуемых площадей не по назначению.

Какие-либо иные условия досрочного расторжения Договора аренды между истцом и ответчиком применительно к настоящему спору не предусмотрены.

Обращаясь в арбитражный суд, истец ссылается на то обстоятельство, что ответчик без согласия Арендодателя, в отсутствие согласования с заинтересованными государственными и муниципальными органами, произвел работы в помещении, а именно - демонтаж стены между помещениями №3 и №4 согласно плану помещения, демонтж двери в помещении №4, установил дополнительную перегородку из гипсокартона с дверным проемом, установил дверь, дополнительную перегородку №2 из гипсокартона с проёмом без двери; произвел закладку пяти оконных проёмов внутри помещения, установил систему вентиляции с гибкими воздуховодами и пластиковыми в торговом зале, произвел обшивку стен панелями ЛДСП.

Определением от 19.05.2022г. по инициативе истца по делу была назначена строительно-техническая судебная экспертиза, производство которой было поручено главному инженеру общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная фирма «Финист» ФИО8, производство по делу было приостановлено.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) Были ли к началу выполнения работ составлены необходимые документы (технические проекты, исходно-разрешительная документация?

2) Соответствует ли проектная документация (проект планируемых ремонтно-строительных отделочных работ от 24.09.2018) нормативно-правовым актам и нормативно-техническим актам в области архитектурно-строительного проектирования?

3) Относятся ли изменения, произведенные в нежилом помещении по адресу: <...> к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта? К каким видам работ (перепланировка, переустройство, реконструкция и т.д.) относятся произведенные работы в помещении, в том числе в части изменений оконных проемов помещения?

4) Выявить нарушения, допущенные при проведении работ на основании проекта планируемых ремонтно-строительных отделочных работ от 24.09.2018.

13.07.2022г. с материалы дела поступило заключение эксперта ФИО9, производство по делу было возобновлено в порядке ст. 146 АПК РФ.

Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт указывает, что к началу выполнения ООО «Бета Пермь» строительных работ в нежилом помещении с кадастровым номером 59:01:4410097:212, общей площадью 85,2 кв.м. расположенном на 1 этаже жилого дома по адресу: <...>, технический проект был выполнен с нарушением нормативных требований, поскольку проектная документация не содержала выписки из реестра членов саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, пояснительной записки и заключения о техническом обследовании объекта проектирования, исходно-разрешительная документация отсутствовала.

При этом эксперта ФИО9 указывает в заключении, что изменения, произведенные ООО «Бета Пермь» в нежилом помещении, не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта.

Произведенные работы в помещении, в том числе, в части изменений оконных проемов помещения, относятся к видам работ «перепланировка» и «переустройство».

Понятие реконструкции установлено в Градостроительном кодексе РФ применительно к объектам капитального строительства (например, зданиям, сооружениям). Помещение к ним не относится, поскольку оно является частью здания или сооружения.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ при реконструкции выполняются такие работы, в результате которых изменяются параметры самого объекта капстроительства или его частей либо производится замена, восстановление несущих строительных конструкций, кроме их отдельных элементов.

В силу п. 2.1.9. Договора аренды арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке Помещения, не затрагивающей несущие конструкции Помещения.

Указанное условие договора полностью соотносится с выводами Эксперта ФИО9, который указывает в заключении, что изменения, произведенные ООО «Бета Пермь» в нежилом помещении, не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта.

В силу п. 2.4.2. Договора аренды с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, арендатор и его подрядчики вправе проводить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования помещения по целевому назначению, указанному в п. 1.3. договора. Настоящим арендодатель дает свое согласие на производство указанных выше работ, в том числе, не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения, установка/демонтаж дверей внутри помещения, установка систем вентиляции и кондиционирования, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации , установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые арендатору.

По условиям п. 2.4.4. Договора арендатор вправе своими силами, так и с привлечением третьих лиц, осуществлять внутреннюю отделку помещения в соответствии с корпоративным стилем. Устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещении оборудование, необходимое для ведения торговой деятельности.

Относительно доводов истца о возможных проверках со стороны муниципальных компетентных органов суд обращает внимание на условия, содержащиеся в п. 2.6.2. договора аренды, в котором стороны предусмотрели обязанность арендатора возвратить помещение арендодателю в том состоянии, в котором оно было передано по акту приема-передачи с учетом его нормального износа и выполненных арендаторов работ по ремонту, переоборудованию, перепланировке и реконструкции помещения, что свидетельствует о преждевременности заявленных истцом к ответчику требований в рамках настоящего дела.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание выводы эксперта, согласно которым произведенные ответчиком работы не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта, а относятся к видам работ «перепланировка» и «переустройство», основания для удовлетворения заявленных требований истца о расторжении Договора аренды, возврате помещения, обязании ответчика привести помещение в первоначальное состояние, применении судебной неустойки, у суда отсутствуют.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст.9 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательствах.

С учетом результатов рассмотрения дела, государственная пошлина по иску относится на истца в соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 136, 137, 159, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.


Судья Ю.В. Батракова